Detailhandelsnota Gemeente Breda

Detailhandelsnota Gemeente Breda

Gemeente Breda, in samenwerking met BRO, adviseurs in ruimtelijke ordening, economie en milieu, Vught februari 2002

Inhoudsopgave

INHOUDSOPGAVE

pagina

SAMENVATTING

1

1. TOELICHTING 1.1 Status 1.2 Doel van deze nota 1.3 Rol van de gemeente 1.4 Opzet van de nota 1.5 Begeleiding

5 5 5 6 6 6

2. BESTAAND BELEID ALS VERTREKSITUATIE 2.1 De binnenstad 2.2 PDV/GDV 2.3 De buurten wijkwinkelcentra 2.4 De dorpskernen 2.5 Overig

9 9 9 10 10 11

3. DYNAMIEK IN DE DETAILHANDEL 3.1 Algemeen 3.2 De Vijfde Nota

15 15 28

4. AMBITIE EN PERSPECTIEF 4.1 Inleiding 4.2 Breda in het landelijk beeld 4.3 Breda in het regionale beeld 4.4 Stadsvisie gemeente Breda 4.5 De binnenstad 4.6 Subcentra 4.7 Buurt-, wijken dorpscentra

31 31 31 31 32 33 34 35

5. RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VISIE DETAILHANDEL 5.1 Inleiding 5.2 Algemene visie toekomstige winkelstructuur 5.3 Het model voor de winkelstructuur 5.4 De binnenstad 5.4.1 Ruimte voor kwaliteit 5.4.2 De afzonderlijke delen in hun onderlinge samenhang 5.5 Subcentra 5.6 Buurt-, wijken dorpscentra 5.6.1 Inleiding 5.6.2 Noord-oost 5.6.3 Zuid-oost 5.6.4 Zuid-west 5.6.5 Noord-west 5.6.6 De ontwikkelingsrichting van de buurt-, wijken dorpscentra samengevat 5.7 Overige aspecten

37 37 37 38 39 39 44 62 65 65 65 67 68 68 69 72

6. STANDPUNTEN EN BELEIDSVOORNEMENS 6.1 Inleiding 6.2 Beleid algemeen 6.3 Beleidsstandpunten op onderdelen

75 75 76 77

zie volgende pagina

Detailhandelsnota

Inhoudsopgave vervolg 7. MARKETING EN PROMOTIE, OVERLEG 7.1 Algemeen 7.2 Imagovorming 7.3 Samenwerking 7.4 Marketingdoelen 7.5 Overleg 7.6 Branche-Overleg (BO)

83 83 83 83 84 84 85

8. ACTIEPLAN 8.1 Acties 8.2 Meten van effecten, monitoring

87 87 91

BIJLAGEN 1 Samenvatting gedeelte Vijfde nota (januari 2001)

3

2

Ontwikkeling bevolking en 65+ (inclusief tehuizen) tot 2010 per buurt

7

3

Type winkelcentra en perspectieven

9

4

Begrippenlijst

13

Samenvatting

SAMENVATTING Naar meer kwaliteit De ambitie van de gemeente Breda is gericht op een kwalitatieve versterking van de stad op een breed front. Breda kiest de komende jaren voor een forse versterking van haar concurrentiepositie in een steeds groter wordende regio. Binnen het gehele scala aan activiteiten en voorzieningen waarover de stad beschikt neemt de detailhandel een belangrijke positie in. Vooral binnen de totale multifunctionele mix aan voorzieningen in de binnenstad is een belangrijke rol weggelegd voor de winkels. De visie: ambitieus maar realistisch In deze detailhandelsnota geeft de gemeente Breda haar visie op de gewenste ontwikkelingsrichting van de detailhandelsvoorzieningen, en de daarmee samenhangende aspecten, in de stad. Een belangrijk uitgangspunt is een zodanige detailhandelsstructuur dat deze voorziet in een goede verzorging op het gebied van dagelijkse artikelen voor in ieder geval alle inwoners van Breda. Verder zijn de ontwikkelingen gericht op het realiseren van kwaliteitsaanbod op het gebied van recreatief winkelen voor een breed en omvangrijk publiek, in daarvoor passend ingerichte gebieden. Bij de gepresenteerde ontwikkelingsrichting voor de detailhandel is rekening gehouden met realistische mogelijkheden, met de dynamiek in de detailhandel, de tot nu toe bekende wensen en voorkeuren van consumenten en het respect voor gedane investeringen en eerder gevoerd beleid. Bovendien speelt de gemeente Breda in op het nieuwe, in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening geformuleerde rijksbeleid: maatwerk voor de eigen stad onder eigen regie, met een goede plaats voor elk bedrijf. Dit alles met als doel aantrekkelijke moderne detailhandelsvoorzieningen tot stand te brengen voor de consument met een goed perspectief voor de betrokken ondernemers en ondernemingen. De keuzes voor de gewenste ontwikkelingen zijn uitgelegd en gemotiveerd. Door deze detailhandelsnota wordt duidelijk welk wensbeeld wordt nagestreefd en welke koers voor de eerstkomende jaren bij voorkeur wordt gevolgd. De nota is daarmee een informatiedocument voor alle burgers van Breda en andere geïnteresseerden. De nota biedt tevens aan economisch bij de detailhandel betrokken partijen, als ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars en beleggers, de basis voor het afstemmen van hun strategie en investeringen. Beleid op hoofdlijnen Op hoofdlijnen is het detailhandelsbeleid als volgt samen te vatten. Binnenstad De binnenstad van Breda heeft de belangrijkste positie op het gebied van detailhandel. De binnenstad is dé plek waar publiektrekkende detailhandel, horeca, cultuur en vermaakelementen zijn gebundeld. Het beleid is gericht op kwaliteitsversterking van de binnenstad, als regionaal koopcentrum, als uitgaans- en ontmoetingsgebied en als podium voor cultuur. Meer hoogwaardige winkels zijn nodig met name in mode, maar ook in andere branches, omdat de top in het aanbod ontbreekt. Ingezet wordt op het zo snel mogelijk tot ontwikkeling brengen van de binnenstadslocatie Achter de Lange Stallen. De locatie is bijzonder waardevol door de ligging in de binnenstad en de omvang. De locatie biedt de mogelijkheid de gewenste kwaliteitsimpuls hier te organiseren waarbij tevens het winkelcircuit kan worden verbeterd. Bij de ontwikkeling kan tevens de Houtmarktpassage en eventueel het PTT-gebouw worden betrokken. Bij de ontwikkeling van het gebied Achter de Lange Stallen kan ook worden begonnen met de verbetering van de entrees tot het kernwinkelgebied die nu nog veel te wensen overlaten.

1

Detailhandelsnota

Niet wezenlijk van belang voor de detailhandel maar wel voor de attractiviteit van de binnenstad als geheel is het toevoegen van een unieke kwaliteit in de vorm van het terugbrengen van water in de stad, namelijk in de Westflank. Het beleid is gericht op het zodanig accentueren van onderdelen, zoals de Prinsenkade, Op de Trapkes, omgeving voormalig politiebureau, herontwikkeling van de Houtmarktpassage en de locatie Kloosterkazerne/Casino, dat de kwaliteit zich manifesteert als een parelsnoer gedrapeerd rond de binnenstad. Naast de beleidsuitgangspunten die hiervoor al zijn aangegeven: prioriteit voor de ontwikkeling Achter de Lange Stallen; zorgen voor verbetering van de entrees binnenstad; krachtig inzetten op realisatie Westflank/Water in de stad; zal de kwaliteitsversterking van de binnenstad verder gestalte dienen te krijgen door: het benutten van de economische potenties van de Spoorzone; de versterking van het cultuur-historisch decor; het koesteren en opwaarderen van specifieke delen zoals de inlopers, Wilhelminastraat / Ginnekenweg en een alternatief belevingsgebied (het dwaalmilieu); architectonische en functionele kwaliteit van de binnenstedelijke bebouwing; intensivering van activiteiten en evenementen. Bij de beoogde kwaliteitsversterking van de binnenstad hoort een zorgvuldige afstemming van detailhandelsontwikkelingen op andere plaatsen in de stad. Grote concentraties buiten de binnenstad, de subcentra Het tot nu toe gevoerde beleid op het gebied van Perifere en Grootschalige Detailhandel (PDV, GDV) is met het uitkomen van de Vijfde Nota komen te vervallen. In de grote winkelconcentraties buiten de binnenstad, zoals de Woonboulevard en Steenakker, zullen meer branches worden toegelaten dan tot voor kort het geval was. Deze zijn in de nota gedetailleerd weergegeven. Het gaat hierbij om branches die minder goed passen in bijvoorbeeld de binnenstad en waar men meestal doelgericht gaat kopen. Omdat de daarvoor bestemde locaties zo goed als vol zijn, ligt het in de bedoeling meer mogelijkheden te creëren in het gebied Steenakker, door aanpassing van het bestemmingsplan. Voor de langere termijn wordt gezocht naar een nieuwe plaats voor een subcentrum, waarbij de gedachten uitgaan naar de oostkant van de stad. Buurt-, wijken dorpscentra De gemeente Breda wenst een zodanige detailhandelsstructuur dat men op korte afstand van de woning boodschappen kan doen. De centra dienen ook te functioneren als ontmoetingspunt binnen buurten, wijken en dorpen. De buurt-, wijken dorpscentra met voldoende perspectief zullen waar nodig worden gerevitaliseerd/ opgeknapt. De buurt-, wijken dorpscentra dienen te voldoen aan de wensen van de hedendaagse consument, met onder andere moderne supermarkten van voldoende grootte. In de nota zijn de beleidsstandpunten voor de verschillende centra gedetailleerd omschreven. Omdat de voorkeur wordt gegeven aan het behoud van vitale voorzieningen in de buurten, wijken en dorpen wordt in Breda geen medewerking verleend aan het realiseren van megasupermarkten, buiten de bestaande structuur, bijvoorbeeld aan ringwegen. Samenwerking en overleg Het tot stand brengen van een evenwichtige detailhandelsstructuur met kwaliteit en van duurzaam gehalte kan niet worden gerealiseerd door de gemeente Breda alleen. Een brede samenwerking met diverse betrokken partijen is nodig, met het daarbij behorende overleg. Eén van de eerst te

2

Samenvatting

ondernemen acties is daarom het organiseren van gestructureerd overleg. Koepelorganisaties met vertegenwoordigingen, aanspreekpunten, een duidelijke agenda en een positieve grondhouding zijn hiervoor nodig. De gemeente Breda zal proberen op zo kort mogelijke termijn een goed gestructureerd overleg tot stand te brengen. Deze detailhandelsnota, die de basis vormt voor het beleid in de eerstkomende jaren, is daarvoor de leidraad en maakt duidelijk op welke fronten overleg noodzaak is. Een vorm van samenwerking en overleg is bijvoorbeeld het instellen van een Branche-Overleg (BO) die sturing gaat geven aan branche-ontwikkelingen in Breda. Ook is het nodig promotieactiviteiten te bundelen om de kwaliteiten van Breda lokaal, regionaal en nationaal onder de aandacht te brengen. Acties met prioriteiten Het laatste hoofdstuk van de detailhandelsnota bevat een actieplan en prioriteiten. De prioriteiten zijn in deze samenvatting reeds kort beschreven, namelijk: Organiseren goed gestructureerd overleg ter verbetering van samenwerking, creëren van draagvlak en om effectief te kunnen handelen, waarbij deze detailhandelsnota de leidraad vormt. Instellen Branche-Overleg (BO) ter begeleiding van nieuwe ontwikkelingen (Westflank, Achter de Lange Stallen) en als toetsingsorgaan toelaatbare branches in subcentra/ perifeer. Organiseren overleg in regionaal verband ten behoeve van afstemming detailhandelsontwikkelingen met gemeentegrens-overschrijdende effecten. Bundelen promotie-activiteiten. Ontwikkeling binnenstadslocatie Achter de Lange Stallen, als kwaliteitsimpuls voor de binnenstad. Aanpak entrees van de binnenstad, de visitekaartjes van het centrum. Aanpassen bestemmingsplan Steenakker in verband met de verruiming van toegestane branches en gelet op de beperkte fysieke ruimte voor de korte termijn op dit moment. Het snel mogelijk maken van het gewenste optimaliseringsproces in de wijken buurtcentra, zoals in De Burcht en bij Bisschopshoeve. Tijdig organiseren en budgettering van monitoring (zoals koopstromen, passantentellingen, dpo) om zicht te houden op de effecten van projecten en investeringen in de stad.

3

Toelichting

1. 1.1

TOELICHTING Status Deze nota bevat voorstellen voor het detailhandelsbeleid in de gemeente Breda. Het accent ligt op de winkels en de winkelstructuur maar bovendien is in deze nota beleid geformuleerd voor aspecten en voorzieningen die raakvlakken hebben met de detailhandel. In het kader van deze detailhandelsnota wordt het begrip detailhandel ruim uitgelegd. Buiten de bekendste vorm, de gevestigde winkels, gaat het bijvoorbeeld ook om de ambulante handel (markten), benzineverkooppunten en vormen van handel via moderne communicatie-technieken. In deze nota geeft de gemeente Breda haar visie op de gewenste ontwikkelingen voor een aantal facetten op het gebied van detailhandel, en waar van toepassing, op daarmee samenhangende functies zoals horeca, cultuur en vermaak. Hoofddoelstellingen beleid Ruimte bieden voor dynamiek. Versterking van de bestaande structuur om het huidige voorzieningenpakket meer toekomst te bieden, ook regionaal gezien. Behoud en handhaving van een evenwichtige winkelstructuur met daarin: - een binnenstedelijk gebied dat zo uitgerust en ingericht is dat recht wordt gedaan aan de functie en status van een regionaal koopcentrum; - concentratie van winkelaanbod in buurten en wijken met het accent op de dagelijkse verzorging van de bewoners en afgestemd op het streefbeeld voor wat betreft functie en invulling van het hoofdwinkelcentrum; - bijzondere winkelconcentraties op perifere locaties (subcentra). Onderlinge afstemming van de functie van de detailhandelselementen in de totale structuur, de samenhang. Een detailhandelsbeleid dat rekening houdt met en is afgestemd op het beleid op andere terreinen (zoals ruimtelijke ordening, verkeer en parkeren, etcetera).

1.2

Doel van deze nota Het belangrijkste doel van deze nota is het verschaffen van helderheid en duidelijkheid over de gewenste ontwikkelingsrichting, de koers die bij voorkeur wordt gevolgd, de belangen die zijn meegewogen, en welke middelen daarbij zullen worden ingezet om de doelen te bereiken. Op deze manier biedt de gemeente een informatiedocument aan de burgers van Breda en andere geïnteresseerden. Het is ook het frame waarop vooral ook economisch bij detailhandel betrokken partijen als ondernemers, ontwikkelaars, eigenaren en beleggers hun strategie en investeringen kunnen afstemmen. De detailhandelsnota biedt het kader voor de detailhandelsontwikkelingen op hoofdlijnen op grond waarvan prioriteiten worden gesteld en plannen ontwikkeld en uitgevoerd kunnen worden. De nota kan tevens worden beschouwd als een integraal marketingplan voor de detailhandel in Breda, als toetsingskader en als planningsdocument. De dynamiek in de detailhandel (zowel bij de consument als bij de aanbieder) en bijvoorbeeld het

5

Detailhandelsnota

rijksbeleid vragen om flexibiliteit en de mogelijkheid het gemeentelijk beleid op gezette tijden te herijken en waar nodig aan te passen. 1.3

Rol van de gemeente Uitgangspunt is een actieve opstelling van de gemeente zonder daarbij echter de rol van de private partijen te willen en te kunnen overnemen. De gemeentelijke activiteiten zijn vooral gericht op: sturing: het formuleren van een integraal detailhandelsbeleid; voorwaarden scheppen: nastreven wensbeeld en ambities (uit deze detailhandelsnota); het initiatief nemen tot en coördineren van overleg met en tussen belanghebbenden; het maken en actualiseren van bestemmingsplannen; investeringen in openbare ruimte en infrastructuur (de randvoorwaarden); beheer en handhaving met als kernbegrippen: schoon, heel, veilig en bruikbaar; monitoring van ontwikkelingen en voortgang, en het (laten) verrichten van noodzakelijke studies en onderzoek.

1.4

Opzet van de nota In het vervolg van deze nota is op de eerste plaats (hoofdstuk 2) het bestaand beleid omschreven zoals dat in de achterliggende periode op hoofdlijnen door de gemeente is gevoerd. Door een puntsgewijze weergave hiervan is voor eenieder duidelijk van welke basis wordt vertrokken. Het hoofdstuk daarna (3) gaat over de dynamiek in de detailhandel, uitgedrukt in trendmatige ontwikkelingen. Bovendien wordt ingegaan op de veranderingen in het rijksbeleid ten gevolge van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. De ambitie voor de stad en de perspectieven voor de verschillende winkelconcentraties, mede gelet op dynamiek en trendmatige ontwikkelingen, zijn verwoord in hoofdstuk 4. Het voorgaande is vertaald in een ruimtelijk-economische visie en in standpunten en beleidsvoornemens zowel voor de binnenstad, als regionaal koopcentrum, als voor andere onderdelen in de detailhandelsstructuur (hoofdstuk 5 en 6). Om het streefbeeld voor de structuur en de bepalende elementen daarin zo dicht mogelijk te benaderen bevat deze detailhandelsnota verder nog een hoofdstuk over de marketing van de totale detailhandel en de binnenstad in het bijzonder (hoofdstuk 7), en een actieprogramma (hoofstuk 8). Er vindt een apart onderzoek plaats naar het functioneren van de ambulante handel op de Grote Markt in Breda. De overleggroep ambulante handel is hierbij nauw betrokken.

1.5

Begeleiding De intentie van de detailhandelsnota is mede te komen tot een zo groot mogelijke instemming en samenwerking van alle bij de detailhandel betrokken partijen voor wat betreft de beoogde detailhandelsstructuur in Breda. Voor de ontwikkelingsrichting zijn keuzes gemaakt, mede gebaseerd op afweging van belangen, waarbij naast economische ook sociale en leefbaarheidsaspecten zijn betrokken. Hierin is bijgedragen door de hierna weergegeven begeleidingscommissie door regelmatig overleg en uitwisseling van standpunten. Kamer van Koophandel West-Brabant, de heer E. van Vuuren; Stichting Centrummanagement Breda, de heer J. van Bel;

6

Toelichting

MGB, de heer C. Meys; MKB, de heer L. Seeuwen; RNDH, afdeling Breda, de heer J. Moest; Ondernemers Binnenstad Breda, de heer J. Koniuszek; VCOB, de heer J. van Opstal; Gemeente Breda, Ruimtelijke Ordening, de heer J.W. Messer; Gemeente Breda, Juridische Zaken, de heer N. van Kampen; Gemeente Breda, Project Management, de heer D. Oudshoorn; Gemeente Breda, Onderzoek & Informatie, de heer A. Peters; Gemeente Breda, Directie Buitenruimte, mevrouw A. Lochs; Gemeente Breda, Communicatie, mevrouw D. de Vaan; Gemeente Breda, Economische Zaken, mevrouw S. Nieuwesteeg; Gemeente Breda, Economische Zaken, mevrouw M. van Haaren.

7

Bestaand beleid als vertreksituatie

2.

BESTAAND BELEID ALS VERTREKSITUATIE Als referentiekader voor beleidsbeslissingen - continuering of wijziging van het beleid - is hierna het tot nu toe gevoerde beleid op hoofdlijnen kort weergegeven. Het zal niet altijd nodig zijn op allerlei terreinen nieuw beleid te formuleren. Wat goed is kan behouden blijven en waar nodig kan het beleid worden bijgesteld bijvoorbeeld door nieuwe inzichten of door gewijzigd rijks- of gemeentelijk beleid.

2.1

De binnenstad Het huidig detailhandelsbeleid voor de binnenstad is vastgelegd in het bestemmingsplan1, waarbij de volgende onderverdeling (zie kaart) is gehanteerd: Het kernwinkelgebied: alle straten behorende tot het voetgangersdomein. Na opening van de Barones, in het najaar van 1997 (ca. 12.000 m2 vvo) is een tweede grote uitbreiding voorzien op het terrein ‘Achter de Lange Stallen’. Een distributie-planologisch onderzoek (DPO) dient hiervoor als toetsingskader2. In het kernwinkelgebied wordt rekening gehouden met vestigingsmogelijkheden voor grootwinkelbedrijven/warenhuizen door plaatselijk op verdiepingen detailhandel toe te staan. Ook wordt ingezet op kwaliteitsverbetering van de bestaande winkelstraten. De inlopers: de inloopstraten van het kernwinkelgebied zijn de (Nieuwe) Haagdijk, de (Nieuwe) Boschstraat en de Nieuwe Ginnekenstraat met het Van Coothplein en Passage Zuidpoort. Een geringe functionele uitbreiding van de bestaande bedrijven wordt door het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Belangrijkste actiepunten zijn de versterking van de commerciële functies op de begane grond en het in totaliteit aantrekkelijker maken van deze winkelstraten3. De Oost-Westflank ofwel city-ring. Dit gedeelte van de binnenstad werd beleidsmatig bestemd voor onder meer GDV-vestigingen. GDV is inmiddels niet meer gewenst op de Westflank (zie onder PDV/GDV). Overig binnenstad, waaronder het alternatief circuit: het alternatief circuit bestaat uit straten met een combinatie van wonen, boetieks, exposities en andere kleine centrumfuncties, gelegen rond de Grote Markt: Havermarkt, Visserstraat, Nieuwstraat, St. Janstraat, Annastraat, Catharinastraat en Reigerstraat. De term ‘alternatief circuit’ wordt als volgt gedefinieerd: "Het alternatief circuit is een aaneenschakeling van straten, stegen en pleinen die door hun ruimtelijke en functionele structuur een duidelijk aanvulling vormen op het kernwinkelapparaat. Dit circuit sluit aan op het kernwinkelapparaat en biedt mensen zo de gelegenheid zich aan het druktebeeld van het kernwinkelapparaat te onttrekken". Ruimtelijk is vooral de historische opbouw van belang (historische panden, straatpatroon), functioneel de mix van functies op een klein oppervlak (wonen, detailhandel in de vorm van speciaalzaken, horeca en dienstverlening op beloopbare afstand van elkaar). Het huidig beleid is er op gericht de winkelende consument een alternatief te bieden voor het winkelen in het drukke kernwinkelapparaat in de vorm van rondkijken, winkelen of wat drinken in een cultuur-historische setting. Tot op heden heeft dit nog niet geleid tot een projectdefinitie alternatief circuit.

2.2

PDV/GDV Door de gemeente is het eerder geformuleerde beleid4 in 1993 en 1995 bijgesteld als gevolg van verruiming van het Rijksbeleid. PDV: detailhandelsvestigingen in volumineuze artikelen (woninginrichting, keukens, sanitair, bouwmarkten, tuincentra, auto’s, kampeerartikelen) mogen zich buiten bestaande winkelcentra

1. Bestemmingsplan Binnenstad, door de gemeenteraad vastgesteld op 23 november 1995. 2. Inmiddels gereed: Distributie-Planologisch Onderzoek Binnenstad Breda 1999, gemeente Breda januari 2000. 3. Voorgestelde maatregelen in het Actieplan Inlopers, gemeente Breda 1999. 4. Het perifere detailhandelsbeleid voor de jaren ’90, een evaluatie van het beleidsplan uit 1982, vastgesteld door de gemeenteraad september 1990.

9

Detailhandelsnota

(perifeer) vestigen. Het huidig beleid van de gemeente Breda staat vestiging van deze branches toe in daarvoor aangewezen gebieden: Heilaar (rondom de Woonboulevard), Steenakker (in en rondom het PDV-project) en op een aantal bedrijventerreinen (Spinveld en omgeving, Moleneind-Oost, Tramsingel/Slingerweg, Posthoorn). GDV: naast perifere centra voor volumineuze artikelen mag in knooppuntsteden onder voorwaarden grootschalige detailhandel in alle branches met een oppervlakte van tenminste 1.500 m2 bvo zich perifeer vestigen. Het ontwikkelen van een GDV-locatie dient onderbouwd te worden met een bij voorkeur regionale detailhandelsvisie. Breda had in haar beleid de flanken van de binnenstad als enige mogelijke locatie voor Grootschalige DetailhandelsVestigingen aangewezen. Inmiddels zijn door het college van B&W (per 4 april 2000) beleidsuitgangspunten voor PDV/GDV vastgesteld en deze luiden als volgt: minder stringent beleid voeren ten aanzien van branchering en locaties; formuleren van een perifeer grootschalig detailhandelsbeleid (onderscheid PDV/GDV kan komen te vervallen); GDV is niet meer gewenst op de Westflank. Naast PDV/GDV wordt in de hele stad, buiten de winkelconcentraties, verspreid bewinkeling aangetroffen, zowel kleinschalig als grootschalig. Het huidig beleid is er op gericht deze vestigingen te laten voor wat ze zijn. Wel wordt hulp geboden bij mogelijke verplaatsing. Daarbij wordt zoveel mogelijk getracht te voorkomen dat in de door verplaatsing vrijkomende panden opnieuw detailhandel komt. Dit is in de meeste gevallen alleen mogelijk door private afspraken te maken. 2.3

De buurten wijkwinkelcentra Het huidig beleid ten aanzien van de buurten wijkwinkelcentra is geformuleerd in een beleidsplan5 en gaat uit van de volgende algemene doelstellingen: streven naar concentratie van de winkelvoorzieningen binnen een hiërarchische structuur (binnenstad, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra); in Breda is geen ruimte voor stadsdeelcentra; regionaal gezien hebben Oosterhout en EttenLeur deze functie; streven naar evenwicht in vraag en aanbod op het niveau van buurten wijkwinkels, per afgebakend verzorgingsgebied; een herstructurering van de buurten wijkwinkelcentra mag geen negatieve invloed hebben op omvang en niveau van het kernwinkelapparaat; bestaande winkelcentra zoveel als mogelijk inpassen binnen de toekomstige structuur; de aanwezigheid van een supermarkt is essentieel voor een buurtcentrum; zittende ondernemers krijgen onder voorwaarden (kwaliteit, branche, e.d.) voorrang bij de invulling van een nieuw winkelcentrum.

2.4

De dorpskernen Sinds de gemeentelijke herindeling (1996) zijn de dorpen Teteringen, Bavel, Ulvenhout en Prinsenbeek aan Breda toegevoegd. De winkelvoorzieningen in deze dorpskernen zijn in de winkelhiërarchie van heel Breda vergelijkbaar met de winkelvoorzieningen op wijken buurtniveau. Gezien het historisch dorpskarakter wordt aan deze kernen apart aandacht besteed.

5. Beleidsplan buurten wijkwinkelcentra, gemeente Breda maart 1992.

10


Voor Teteringen is dit beleid reeds geformuleerd in het Structuurplan Breda Noord-Oost/Teteringen (1999). Hierin is gekozen voor het zogenaamde ‘haltermodel’: versterking van de beide reeds bestaande winkelconcentraties tot buurtwinkelcentra. Hier is bewust niet gekozen voor concentratie in één sterk winkelcentrum. In Bavel is sprake van onder andere een concentratie van de winkelvoorzieningen rondom de kerk. Deze kerk vormt tevens een barrière tussen de verschillende winkels. Uitgangspunt voor het beleid is concentratie in of in de nabijheid van de reeds bestaande winkels. De winkelstructuur in Ulvenhout is langgerekt en hoofdzakelijk gesitueerd aan de Dorpstraat. Rondom Super de Boer (Chaamseweg) is sprake van een kleine, wat perifeer gelegen concentratie. Het beleid is gericht op zoveel mogelijk concentratie van de winkelvoorzieningen aan de Dorpstraat. In Prinsenbeek zijn de winkelvoorzieningen geconcentreerd in het gebied rondom de Markt/Groenstraat. In het DPO (uit 1993) en het bestemmingsplan Prinsenbeek wordt uitgegaan van concentratie van detailhandel in dit winkelgebied. Inmiddels is voor Prinsenbeek een nieuw DistributiePlanologisch Onderzoek (DPO) uitgevoerd6 waarin de wenselijkheid tot concentratie nogmaals wordt bevestigd. Gedacht wordt aan concentratie binnen een straal van circa 100 meter rond de Markt. Op het gebied van winkeluitbreiding pleit men voor terughoudendheid. Ingezet wordt op behoud van het huidige niveau van de koopkrachtbinding. 2.5

Overig Er is een beleidsnota motorbrandstofverkooppunten7 (exclusief de dorpen) met als belangrijkste uitgangspunten: vermindering van het aantal verkooppunten; de verkooppunten moeten liggen langs de hoofd- en wijkontsluitingswegen; de verkooppunten moeten compleet zijn, dat wil zeggen voorzien van een wasstraat, LPG en een shop van maximaal 60 m2 verkoopvloeroppervlak. Er wordt momenteel door de markt gevraagd om heroverweging van dit laatste criterium. Er is een beleidsnota standplaatsen. Hierin wordt ingegaan op de beperking van het aantal standplaatsen/markten en de procedure van toewijzing. Er is niets vastgelegd over locaties, spreiding en branchering. Een integraal horecabeleidsplan inclusief een actieplan is vastgesteld in 19958. Het beleidsplan bevat een ontwikkelingsvisie en voorstellen voor gemeentelijk- en ondernemersbeleid gericht op versterking van de horecastructuur als essentieel onderdeel van de totale verzorgingsstructuur van (de binnenstad van) Breda. Kortweg zijn de volgende doelstellingen en uitgangspunten geformuleerd: Havermarkt en omgeving: een verdere kwantitatieve en kwalitatieve versterking van de uitgaansfunctie van het horeca-concentratiegebied Havermarkt, Vismarktstraat, Schoolstraat; met het accent op avonden nachtfunctie. Grote Markt en omgeving: het handhaven van horeca-zone Grote Markt, met dien verstande dat op het zuidelijk deel een mengvorm van horeca en detailhandel blijft bestaan met een gelijke verdeling tussen horeca en overige functies. Op het noordelijk deel van de Grote Markt ligt het accent op restaurants en terrassen en minder op cafe’s en dergelijke.

6. DPO Prinsenbeek: Waar gaat u morgen winkelen, gemeente Breda, Bestuursdienst Afdeling Onderzoek en Informatie, april 2001. 7. Beleidsnota motorbrandstofverkooppunten 1996, gemeente Breda. 8. Horecabeleidsplan 1995, gemeente Breda.

11

Detailhandelsnota

Van Coothplein en omgeving: het stimuleren van de mengvorm van detailhandel, horeca, uitgaansmogelijkheden en wonen op het Van Coothplein (specifieke doelgroep bijvoorbeeld 30 jaar en ouder). Het horecabeleid is verder gericht op: in winkelgebieden alleen winkelondersteunende horeca; in woongebieden geen tot overlast leidende horeca; afweging in aanbod in gemengde gebieden. Op het gebied van beheer zijn door de Dienst Stadsbeheer Directie Buitenruimte als nadere uitwerking van het Buitenruimteplan9 beheerdocumenten opgesteld. Het Buitenruimteplan bevat het beleid op hoofdlijnen ten aanzien van beheer en gebruik van buitenruimte met een onderverdeling in zeven typen gebieden, namelijk hoofdwegen en hoofdfietspaden, historisch stadshart, centrumgebieden, woongebieden, bedrijventerreinen, bijzondere gebieden en buitengebied. Een beheerdocument is opgesteld voor het historische stadshart met, op basis van visie en strategie, een uitgewerkt uitvoeringsprogramma voor vijf jaar10. In het gebiedstypeplan Centrumgebieden11 zijn de kaders aangegeven voor het beheer en deze worden (nog) uitgewerkt in een beheerstrategie ‘op maat’ per centrumgebied voor de aspecten schoon, heel, veilig en bruikbaar, met de daarvoor nodige maatregelen. Voor het beheer van centrumgebieden wordt ingezet op: het leveren van maatwerk; hoogwaardig en intensief beheer; een bedrijfsmatige opzet; het flexibel inspelen op de wensen en verzoeken van gebruikers; ruimte voor inbreng van belanghebbenden en betrokkenen; kleinschalige ingrepen voor wat betreft onderhoud van verharding en riolering. Een overzicht van de ligging en begrenzing van de Bredase centrumgebieden - zoals die zijn gehanteerd in het gebiedstypeplan - is weergegeven op de volgende pagina.

9. Nota regulering en handhaving buitenruimte, Dienst Stadsbeheer, door de raad vastgesteld in 1998. 10. Gebiedsplan Historisch Stadshart, Dienst Stadsbeheer. 11. Gebiedstypeplan centrumgebieden, Dienst Stadsbeheer, juni 2001.

12


Ligging en begrenzing van de Bredase Centrumgebieden In Breda bevinden zich 28 grote en kleinere centrumgebieden die verspreid over de stad gelegen zijn. Centrumgebieden met een verkoopvloeroppervlak van minder dan 500 m2 vallen buiten de reikwijdte van dit plan. Het beheer van deze kleine centrumgebieden wordt beschreven in de gebiedsplannen voor de woongebieden waarin zij gelegen zijn. Ook centra die geen openbare ruimte hebben zijn niet in dit plan opgenomen. Zo is winkelcentrum De Lunet niet als centrumgebied opgenomen omdat het geen openbare ruimte heeft waar de dienst Stadsbeheer de verantwoordelijkheid voor draagt.

Overzichtskaart Centrumgebieden Wijkwinkelcentra 1. Hoge Vucht 2. Heksenwiel 3. De Burcht 4. Valkeniersplein Buurtwinkelcentra 5. Baliëndijk 6. Bisschopshoeve 7. Brabantplein 8. De Berg 9. De Donk 10. Dr. Struyckenplein 11. Edisonplein 12. Epelenberg 13. Graaf Hendrik III laan 14. Langedijk 15. Mgr. Nolensplein 16. Tuinzigt Dorpskernen (en pleinen) 17. Centrum Bavel 18. Centrum Ulvenhout 19. Markt Prinsenbeek 20. Scheperij 21. Willem-Alexanderplein Historische Kernen 22. Ginnekenmarkt 23. Haagsemarkt Inlopers 24. (Nieuwe) Boschstraat 25. Nieuwe Ginnekenstraat / Van Coothplein 26. (Nieuwe) Haagdijk en gedeelte Haagweg 27. Wilhelminastraat en gedeelte Ginnekenweg 28. Willemstraat / Stationsomgeving

Bron: Gebiedstypeplan centrumgebieden, Dienst Stadsbeheer, april 2001. De onder 27 en 28 aangeduide inlopers wijken af van de in Breda gangbare en gedefinieerde inlopers (24, 25, 26)

13

Dynamiek in de detailhandel

3. 3.1

DYNAMIEK IN DE DETAILHANDEL Algemeen Als achtergrondinformatie en mede als motivering voor de standpunten en beleidsvoornemens verderop in de nota is in dit hoofdstuk een opsomming gegeven van trends en ontwikkelingen. De dynamiek in de detailhandel en de daarmee verband houdende aspecten komen hieruit naar voren. De kennis hiervan kan leiden tot het maken van verantwoorde keuzes en tot meer begrip hiervoor. Bovendien blijkt uit het sterk aan veranderingen onderhevige gedrag van consument en aanbieder, en uit het rijksbeleid (zoals nu in de Vijfde Nota), dat op gezette tijden herijking en bijstelling van het gemeentelijk beleid nodig is. Winkelstructuur algemeen Nederland heeft een planmatig tot stand gekomen, fijnmazig samengestelde verzorgingsstructuur. Deze was hiërarchisch opgebouwd uit buurt-, wijken stadsdeelcentra met daarboven plaatsverzorgende centra of kernwinkelgebieden in binnensteden. Deze structuur is de laatste jaren aan het veranderen. De bestedingen aan dagelijkse artikelen en niet-dagelijkse artikelen zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen en de markt speelt hier op in. Er ontstaan steeds meer winkeltypen, aankoopplaatsen, winkelconcentraties of andere detailhandelsconcepten die niet zonder meer in de bestaande structuur zijn in te passen. Na de opkomst van de PDV-locaties en meubelboulevards in de jaren ‘80 en ’90 worden nu GDVconcentraties, Factory Outlet Centra (FOC) en winkels of winkelcentra bij verkeersknooppunten (spoorwegstations, tankstations) of plaatsen waar veel bezoekers komen (ziekenhuizen, universiteiten, attractieparken) ontwikkeld of daar bestaan plannen voor. De markt speelt duidelijk in op ruimtelijke ontwikkelingen en veranderingen bij de consument. Consumentengedrag Het belangrijkste kenmerk van de hedendaagse consument is dat dezelfde consument op verschillende koopmomenten een heel ander gedrag vertoont. Efficiënt kopen en recreatief winkelen wisselen elkaar af waarbij de te kopen artikelen en het type winkel bepalend zijn voor het soort koopgedrag. Er zijn twee belangrijke kenmerken uit het koopgedrag te destilleren: prijs- en kwaliteitsbewustzijn: de consument laat een gedrag zien dat varieert tussen het genoegen nemen met een (veronderstelde) mindere kwaliteit bij een lagere prijs tot het betalen van een hogere prijs voor hoogwaardige aparte en luxere artikelen; de tijdsfactor: snel en efficiënt bij het kopen van noodzakelijke bekende en herhalingsartikelen en veel tijd uittrekken voor oriënteren, vergelijken en zo maar rondkijken, om later terug te keren voor de besteding. Het koopgedrag wordt vooral bepaald door de combinatie van het (meer) beschikbaar zijn van vrije tijd, geld en de grotere mobiliteit. Als de consument bij een verder weg gelegen zaak of centrum meer variëteit kan vinden in prijs en kwaliteit, is de kans groot dat hij/zij daarvoor kiest. Hetzelfde geldt voor het efficiënter kunnen winkelen vanwege bijvoorbeeld betere bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeergelegenheid.

15

Detailhandelsnota

Koopgedrag is in de volgende categorieën onder te verdelen: boodschappen doen: het aankopen van zogenaamde ‘convenience goods’ in de dagelijkse artikelensector en dan vooral in supermarkten en foodspeciaalzaken; hoogfrequent doelgericht aankopen doen van bepaalde niet-dagelijkse artikelen zoals bloemen en planten, huishoudelijke artikelen; laagfrequent doelgericht aankopen doen van artikelen met lange levensduur zoals meubelen, huishoudelijke apparatuur, duurzame gereedschappen; (recreatief) winkelen: kijkend en vergelijkend ‘shoppen’ of ‘snuffelen’, veelal in de modische sector en bij artikelen als boeken, cd’s, geschenkartikelen; winkeltoerisme: een combinatie van bezoek aan een attractie/stad met winkelen (dagtochten); E-, I- en M-commerce/shopping, ofwel het aankopen van artikelen via de (mobiele) elektronische snelweg/Internet; andere vormen van thuiswinkelen, zoals kopen via postorderbedrijven, thuisparties, TV-shopping en direct-mail. Voor wat betreft koopgedrag in relatie tot de keuze van het winkelgebied is er sprake van toenemende gevoeligheid voor sfeer en kwaliteit, zowel in de winkels zelf als in het winkelgebied als geheel. Er is een groeiende behoefte aan sfeervolle, multifunctionele verzorgingscentra, waar men naast een mix van kleine en grote winkels ook (dag- en avond) horeca vindt, consumentverzorgende ambachten zoals kapper, chemisch reinigen, schoenherstel, dienstverlening zoals bank, reisbureau en geldautomaat en medische en sociaal-maatschappelijke voorzieningen als overheidsloket, huisartsenpraktijk en expositieruimten. Het draagvlak Het draagvlak voor winkels wordt gevormd door (het aantal) inwoners/consumenten en hun detailhandelsbestedingen. In de periode 1984-1996 (CBS-inkomensgegevens) is het Nederlandse gemiddeld besteedbaar inkomen (nominaal) toegenomen met zo’n 57%. Er is al jaren een zichtbare verschuiving in het uitgavenpatroon van goederen naar diensten maar in 1999 ten opzichte van 1998 is dit voor het eerst weer gelijk gebleven (Jaarboek detailhandel 2001). Hoewel er verhoudingsgewijs een kleiner aandeel van het alsmaar groeiende besteedbaar inkomen is uitgegeven in de detailhandel zijn de toonbankbestedingen wel toegenomen. In de periode 1992-2000 19% in de dagelijkse sector en 33% in de niet-dagelijkse artikelensector (EIM). De positieve economische ontwikkelingen hebben de laatste jaren (vanaf 1996) vooral in de nietdagelijkse artikelensector tot relatief forsere gemiddelde bestedingen geleid. Hierin lijkt onder invloed van de conjunctuur nu enige afvlakking van het groeitempo op te treden. Een positieve economische ontwikkeling betekent gemiddeld niet zozeer meer uitgaven aan boodschappen maar wel hogere uitgaven aan luxe en duurzame artikelen. Afvlakking van inkomensgroei laat zich het eerst voelen in deze sector, door minder impulsief kopen en bijvoorbeeld uitstel van grote uitgaven aan bijvoorbeeld woninginrichting. Een zuiniger uitgave-patroon is daarentegen meestal gunstig voor bijvoorbeeld de doe-het-zelfbranche. Ook de leeftijd(sopbouw) is van invloed op het koopgedrag. De vergrijzing heeft zich momenteel wel ingezet, maar speelt nu nog geen rol van betekenis. Pas na 2015, wanneer de babyboomgeneratie de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, zal de groep ouderen echt zijn stempel drukken. Hierdoor zal het beroep op services sterk toenemen. Wel kan op kleiner schaalniveau (buurt) de concentratie van vergrijzing nu al van invloed zijn op onder andere mobiliteit en daardoor op koopgedrag en detailhandel. Enerzijds is er gezins-

16


verdunning, anderzijds is er - bij voldoende kwaliteit en volledigheid van het aanbod - een hoge oriëntatie op de ‘eigen’ voorziening (dichtbij). Een andere factor die telt is de samenstelling van bewoners in een buurt met mogelijk een afwijkend koopgedrag (andere uitgave-mogelijkheden, oriëntatie op andere producten en winkeltypen/aankoopkanalen). Mobiliteit De consument is mobiel en deze mobiliteit zal de komende jaren verder toenemen. Er ontstaan in steeds meer steden problemen door het grote aantal auto’s op de wegen en de parkeerdruk. Kostenverhogingen en andere ongemakken zijn tot op heden niet doorslaggevend om de auto te laten staan. Ze leiden wel tot selectiever gebruik van de auto.

17

Detailhandelsnota

De toegenomen mobiliteit leidt ertoe dat consumenten voor bepaalde aankopen een veel grotere afstand kunnen en willen afleggen om te gaan winkelen. De consument bezoekt steeds meer soorten winkelcentra, winkels, horecavoorzieningen, etc. Voor de afwisseling worden ook vaker dan voorheen andere binnensteden/ centra bezocht. Ondanks de toegenomen mobiliteit blijkt over het algemeen dat de koopkrachtbinding aan het eigen winkelapparaat toeneemt12. Elders oriënteren, maar ‘thuis’ (in de eigen woonplaats) kopen. In Breda is de eigen binding aan het kernwinkelgebied weliswaar afgenomen (DPO 1999), maar dit is het gevolg van een verschuiving naar andere aankoopplaatsen in de eigen woonplaats Breda (ook "thuis"). Branche- en sectorvervaging Jaren geleden had men het over branchevervaging als een tabaksspeciaalzaak kranten en tijdschriften ging verkopen. Nu kijkt niemand daar meer van op. Om de consument aan zich te binden, gaan steeds meer aanbieders er namelijk toe over om in hun pakket niet alleen branchevreemde, maar ook sectorvreemde goederen en diensten op te nemen. Ook supermarkten gaan zich meer en meer profileren als dienstverlener, door het aanbieden of hebben van fotoservice, hakkenbar, lunchroom, drogisterij, stomerij, etc. Ook samenwerking tussen bedrijven uit verschillende sectoren wordt gewoner: een fastfoodrestaurant in een kledingwarenhuis, op spoorwegstations en brandstofverkooppunten met kleine supermarkten. In het buitenland wordt al geëxperimenteerd met treinsupermarkten (op pendeltrajecten). Deze initiatieven richten zich -volgens de initiatiefnemers- in de eerste plaats op ‘de vergeten boodschap’ en de (impulsen van de) passerende reiziger/consument, maar zijn toch nieuwe vormen van detailhandel die een niet afgebakend gebied verzorgen. Ter plaatse wordt meestal een beperkt aantal artikelen aangeboden tegen een iets hogere prijs dan in de reguliere supermarkt. De verruiming van de |winkeltijdenwet biedt extra ruimte aan dergelijke formules. Schaalvergroting De schaalvergroting in de detailhandel is bekend en zet ook door. Omzetvergroting (door geringe marges), kostenbeperking (huisvesting, personeel) en de strijd om de consumentengulden (concurrentie, verdringing) zijn hierbij sterk van invloed. De schaalvergroting vraagt om fysieke ruimte die niet overal voldoende aanwezig is (bijv. in binnensteden maar ook in kleine centra). Bovendien vragen meer vierkante meters ook meer draagvlak en ook dat levert vooral in kleine verzorgingsgebieden problemen op. Steeds grotere en sterkere supermarkten Schaalvergroting heeft zich het eerst voorgedaan in de supermarktenbranche. Supermarkten hebben steeds minder ieder hun eigen afgebakende verzorgingsgebied en grote supermarkten hebben vaak een aanvullende functie (een soort paraplufunctie) ten opzichte van kleinere supers. Het gaat hierbij meestal om de centrum- of stadsdeelsupermarkten. Kleine supermarkten, kruideniers- en (vers)speciaalzaken kregen het de afgelopen jaren steeds moeilijker. Behalve in sectoraal opzicht (steeds minder supermarktconcerns, met een groeiend omzetaandeel), doet deze schaalvergroting zich ook op ruimtelijk gebied voor. Supermarkten moeten een steeds grotere omvang hebben om een bepaalde winstmarge te kunnen bewerkstelligen. Bovendien stelt de consument steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheden in de supermarkt; in tien jaar is het gemiddelde assortiment van de winkels verdubbeld. Door het realiseren van (steeds) grotere supermarkten, verbreding en verdieping van het assortiment en verruimen van de winkelopeningstijden, is het waarschijnlijk dat het marktaandeel van de (grote)supermarkten nog verder zal toenemen. Het perspectief voor de kleinere en buurtsupermarkten verslechtert hierdoor. Bovendien zijn de relatief kleine supermarkten vaak te vinden in

12. Koopstromenonderzoek Zuid-Holland, BRO 1999.

18


gedateerde winkelstrips waar het meestal niet mogelijk is om voldoende volume (ten behoeve van ruime keuzemogelijkheden) te realiseren en daarnaast zijn de marktmogelijkheden daarvoor gering door te (relatief) kleine verzorgingsgebieden en de uitholling van het draagvlak (gezinsverdunning en vergrijzing). Genoemde factoren en specifieke bedrijfseconomische aspecten hebben soms tot gevolg dat de plaats van de supermarkt wordt overgenomen door (harde) discountformules die met een relatief kleinere maat uit de voeten kunnen. Deze situaties doen zich ook in Breda op diverse plaatsen voor. De laatste ontwikkeling in de supermarktbranche is de wens megasupermarkten in de markt te zetten. Met name de grote supermarktorganisaties zijn hiermee bezig waarbij wordt uitgegaan van een maat van 3.500 tot 4.000 m2 vvo. In deze winkels wordt veel meer dan alleen voedsel verkocht. Ingezet wordt op vestiging aan de rand van de stad, bijvoorbeeld aan ringwegen. De supermarktorganisaties stellen dat het openen van deze grote supermarkten op die locaties, door het uiteen trekken van de funshoppers en runshoppers, niet leidt tot leegloop van de binnenstad en buurten wijkconcentraties. Concentratie en integratie Door thematisering, specialisatie en kostenbesparing is er behoefte aan een groter verzorgingsgebied voor veel bedrijven. Dit grotere verzorgingsgebied wordt het beste bespeeld als er meerdere bedrijven in elkaars nabijheid zijn gesitueerd (ook in aanverwante branches). Consumenten hebben hun voorkeur al aangegeven: men wil ruime keuzemogelijkheden in een zo compact mogelijk gebied, met een diversiteit aan functies, dat optimaal beantwoordt aan het grotere en gevarieerder behoeftepakket (zie consumentengedrag algemeen). Op buurten wijkniveau speelt hierbij vooral de integratie van andere (niet-detailhandels) verzorgingselementen een rol. E-shopping De technologie heeft een enorme vlucht genomen en de elektronische middelen zijn gebruiksvriendelijker en toegankelijker geworden. Consumenten kunnen steeds meer via Internet on-line elektronisch winkelen en producten bestellen. De technologie sluit inmiddels sterk aan op de individualisering van de consument en op de specialisatie van het aanbod. De technologie vergemakkelijkt op deze manier de distributie van talrijke producten naar miljoenen consumenten. Meer dan vroeger zullen de consumenten daardoor gebruik gaan maken van alternatieve distributiekanalen met of zonder winkels. De distributie van via Internet bestelde producten is echter ook een belangrijk knelpunt. Bedrijven hebben nog de grootste moeite met het goed en snel distribueren van de bestellingen naar de klant. Vooralsnog is het voordeel van E-shopping met name te vinden in de business to businessverkoop. Bij business to business-verkoop ligt de nadruk op transacties. Internet fungeert daarbij als een virtuele markt waarop leveranciers en klanten met elkaar contact kunnen leggen. Door gebruik te maken van internet kunnen kosten worden bespaard, bijvoorbeeld door collectieve inkopen kunnen de prijzen laag worden gehouden. Internet neemt hierdoor zeker een deel van de verkoop van de gevestigde detailhandel over. Voor de VS wordt gesproken van 10 tot 15% van alle detailhandelsomzet via Internet, maar het is zeer moeilijk hierover voorspellingen voor Nederland te doen. In 1999 gaven Nederlanders circa ƒ 750 miljoen uit aan privé-aankopen via het Internet. Dit was gelijk aan 0,5% van de totale bestedingen (ƒ 150 miljard) in de detailhandel. Een jaar daarvoor was dit nog slechts ƒ 350 miljoen bleek uit onderzoek van ABN-AMRO. Vorig jaar kocht circa 6% van de Nederlanders wel eens artikelen via Internet.

19

Detailhandelsnota

Hoewel de omzet via Internet ongetwijfeld nog sterk zal toenemen, al was het alleen al vanwege de toename van het aantal internet aansluitingen, is het zeer wel mogelijk dat dit niet zo’n grote vlucht gaat nemen als in veel minder dicht bevolkte en bewinkelde landen. In Nederland is postorder als aankoopkanaal ook veel minder succesvol dan in dergelijke landen. Opvallend is het soort producten dat via internet wordt gekocht. De aankopen betreffen met name: hard- en software (32%), reizen (25%) en boeken/cd’s (20%). Hieruit blijkt dat het medium vooral sterk is in het aanprijzen, vergelijken en verkopen van probleemloze en emotieloze goederen, meestal van uniforme kwaliteit (boeken, CD’s, reizen, bekende merken, standaard confectie, etc.). Consumenten willen voor deze producten weinig tijd besteden en zijn bereid deze producten op afstand te bestellen. De bedreiging van verkoop via internet zal daarom vooral merkbaar zijn voor aanbieders en winkelgebieden waar doelgerichte aankopen plaatsvinden. Voor deze producten zal dus minder verkoopvloeroppervlak nodig zijn. Veel perifeer gevestigd aanbod valt hieronder. Naast de probleemloze producten bestaan er echter ook producten die men wil zien en voelen. Voor deze producten heeft internet een tweeledige functie. Enerzijds gebruikt de consument internet om informatie te verzamelen en te vergelijken, waarna de daadwerkelijke aankoop wordt gedaan in de fysieke winkel. Anderzijds gebruikt de detaillist internet om klanten naar een fysieke winkel te ‘lokken’. De fysieke winkel fungeert dan als showroom of afhaalpunt van de via internet bestelde producten. De directe vraag naar winkelmeters voor deze producten, vooral mode, zal daarom niet dalen maar eerder stijgen. Bovendien zullen andere winkelconcepten ontstaan, waarbij een combinatie wordt gemaakt tussen horeca/cultuur/vermaak en detailhandel. De consument heeft steeds minder tijd en wil steeds sneller en efficiënt inkopen doen, met name voor wat betreft dagelijkse boodschappen. Internet versterkt deze trend, omdat het de mogelijkheid biedt de boodschappen te bestellen. De bestelde producten kunnen vervolgens op makkelijk bereikbare plekken worden opgehaald. Locaties met grote bezoekersstromen (stations, benzinestations) worden dan per definitie interessante vestigingslocaties. Effecten e-commerce op winkelconcentraties De nieuwe winkelconcepten die ontstaan door de opkomst van internet zullen een impuls kunnen geven aan binnensteden. Een bezoek aan een binnenstad is vaak meervoudig en biedt naast kopen ook vermaak, het zogenaamde fun-shoppen. Dit blijven sterke concurrentieargumenten, zeker in relatie tot internetaanbieders. Binnensteden lijden daarmee niet onder e-commerce, maar e-commerce biedt juist nieuwe kansen. Ook internetbedrijven moeten hun ‘imago’ verkopen (zoals ‘betrouwbaar’, ‘goedkoopste’, ‘maatwerk’) en zullen door fysieke aanwezigheid de aandacht op zich willen vestigen. Een zelfde ontwikkeling vond de afgelopen jaren in binnensteden plaats met de explosieve groei van het aantal telecomwinkels. Ten opzichte van binnensteden voldoen stadsdeelcentra veelal niet aan de eisen van fun-shoppen. Het huidige assortiment bestaat voornamelijk uit probleemloze goederen. Stadsdeelcentra zullen daarom relatief meer omzet zien afvloeien naar e-tailers. Door de veelal goede bereikbaarheid en de schaalvergroting verworden stadsdeelcentra steeds meer tot echte run-shop-centra. Buurt- en wijkcentra bevinden zich dicht bij de consument en vormen daarmee een goede uitvalsbasis voor de bezorging van via internet bestelde producten. Deze centra kunnen dus juist profiteren13.

13. Bron: De impact van @-business op de Nederlandse vastgoedmarkt, Stec Groep, 2000. In deze rapportage worden aan de hand van stellingen diverse gezichtspunten ten aanzien van e-commerce aangegeven. De stellingen zijn gebaseerd op literatuuronderzoek (o.a. internet) en gesprekken met deskundigen.

20


Warenmarkten De volgende ontwikkelingen doen zich op de warenmarkten voor: De consumptieve bestedingen in de ambulante handel bedroegen in 1999 circa ƒ 8 miljard. Dit was circa 5% van de totale consumptieve uitgaven van de Nederlanders in dat jaar. Het grootste deel van de bestedingen op de markt wordt gedaan bij de levensmiddelenbranche (45%), 21% bij de textielbranche, 9% bij bloemen en 25% bij de overige aanbieders. Overigens functioneren de branches levensmiddelen en bloemen goed en heeft de textielbranche het moeilijker (stoffen/textiel/kleding). De warenmarkt, als speciaal element in de diversiteit aan aanbodconcentraties, heeft verschillende functies, zoals een verzorgende functie als aankoopplaats (complementair/aanvullend), recreatieve functie, verlevendiging van het stadsbeeld en vergroting van de aantrekkingskracht van een stad, zeker bij een substantiële omvang. De kenmerkende rommelige en ongedwongen sfeer op de markt wordt gezien als een sterk punt. De sociale functie van de warenmarkt, de gezelligheid en sfeer, worden steeds belangrijker. Net als in de detailhandel gaat het naast het aanbod om de presentatie, de uitstraling, vermaak (aanvullende voorzieningen). Bereikbaarheid van de markt en parkeren in de nabijheid blijft een zeer belangrijke randvoorwaarde, maar is in de praktijk soms moeilijk vorm te geven. Schaalvergroting in de detailhandel, evenals branchevervaging en specialisatie zijn concurrerende ontwikkelingen voor de warenmarkt. Een aantal trends in de samenleving is van invloed op het warenmarktbezoek: Belangrijke doelgroepen van de markt zijn jongeren, ouderen en allochtonen. De omvang van beide laatste groepen neemt de komende jaren toe. De eisen die zij stellen zijn echter verschillend. Ouderen wensen onder andere comfort, goede service en bediening, en de allochtone marktbezoeker wenst onder meer een breed aanbod, met exotische producten en een scherpe prijs/kwaliteitverhouding. De toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens en de afname van het aantal full-time huisvrouwen leidt tot een meer efficiënt koopgedrag. Met name deze consumenten kopen vaak alle aankopen in één keer, bij één winkel. De detailhandel speelt op deze tendens in door een uitgebreid versaanbod in de supermarkten. De trends leiden enerzijds tot een afname van het warenmarktbezoek, anderzijds zijn er ook kansen om het bezoek te vergroten. Verse, biologische producten, gemak, service en aandacht voor de sfeer op de markt zijn steeds belangrijke items. Ook de markt dient zich continue te vernieuwen om in te blijven spelen op de wensen van de consument. Het HBD geeft de volgende kansen voor het benutten van de (algemene) ontwikkelingen: samenwerking met de gevestigde detailhandel, de gemeente, de horeca en andere organisaties; professionele organisatie met aandacht voor promotie van de markt; inspelen op veranderend consumentengedrag door nadruk op kwaliteit, presentatie en service. PDV PDV-locaties zijn ontstaan toen bouwmarkten en woninginrichters zich concentreerden buiten de gangbare winkellocaties, vaak vanwege ruimteproblemen en huurniveaus en beschikbaarheidsproblemen. Op de PDV-locaties is de detailhandel sinds 1980 uitgebreid met allerlei vormen van detailhandel die met het wonen in brede zin te maken heeft (woninginrichters, bouwmarkten, keukens, badkamers, tuincentra). Tegenwoordig zijn vooral bouwmarkten en/of woonwarenhuizen de trekkers (in de themacentra).

21

Detailhandelsnota

Voor bouwmarkten en tuincentra begint in de locatiekeuze een soort hiërarchie te ontstaan. Stadsdeel- en wijkverzorgend aanbod in de stadsdelen/ wijken of aan de randen daarvan en lokaal/regionaal verzorgend aanbod met een paraplufunctie (veelal geclusterd met andere PDVaanbieders) elders, waar mogelijk gekoppeld aan de woonthemacentra. Voor de lokaal en regionaal verzorgende bouwmarkten is een omvang van ca. 2.500-5.000 m2 vvo gangbaar aan het worden, terwijl echt grote bouwmarkten al gauw 8.000 tot 10.000 m2 vvo meten (zie Steenakker). Voor grote tuincentra geldt hetzelfde (5.000 tot 10.000 m2 vvo), waarbij in sommige gevallen ook combinaties met een bouwmarkt worden gemaakt (Hornbach, Mega Praxis). De omzetgroei in PDV is in de afgelopen 5 jaar groot geweest. Er is meer en beter aanbod gekomen en landelijk gezien zijn de bestedingscijfers in de PDV-branches sterk toegenomen. De verschillen tussen de aanbieders worden minder groot (de megabouwmarkten daargelaten). In elke grotere plaats is tegenwoordig een groter of kleiner woonthemacentrum te vinden met veelal dezelfde formules. Mede hierdoor is de consument steeds minder bereid grotere afstanden voor dit aanbod af te leggen. GDV De toenemende schaalvergroting vond ook plaats in andere branches dan PDV. In de markt ontwikkelden zich steeds meer branches tot winkelgroottes van 1.000 tot 3.000 m2 vvo, met een zeer breed en compleet assortiment en een zeer groot verzorgingsbereik (vaak 500.000 inwoners en meer). De opkomst van deze megastores stond aan de basis van het GDV-beleid en de GDV-locaties. In de branches elektra/computers, sport/vrije tijd/speelgoed en rijwielen/autoaccessoires is de laatste jaren weer sprake geweest van omzetgroei. Als gevolg daarvan willen veel ondernemingen in deze branche uitbreiden. Perifere locaties waar vele m2 vvo kunnen worden gerealiseerd, tegen lage huurprijzen, hebben bij veel ondernemers de voorkeur. De GDV-ontwikkelingsmogelijkheden worden door de gemeentelijke overheden vrijwel altijd in relatie gebracht tot de effecten op de binnenstad. In de plaatsen waar men het verst gevorderd is, heeft dit al geleid tot de concentratie van grootschalige detailhandel aan de rand van de binnenstad. In sommige plaatsen zijn individuele, perifeer gevestigde bedrijven in de loop der tijd uitgegroeid tot complete themacentra, waarbij het onderscheid GDV en PDV langzaam verwatert. Op PDVGDV-locaties werd het puur uitgaan van branches steeds moeilijker. Door de branchevervaging en vermenging van branches in met name de grootschalige winkels kan in die gevallen beter worden gesproken over thema’s en formules. Dit betekent dat het voor de gemeentelijke overheden steeds moeilijker wordt de ‘branche’ als criterium te hanteren bij toewijzing en om branchebeperkingen te handhaven. Het gebruik van assortimentslijsten is een steeds vaker toegepast middel om één en ander beter te kunnen reguleren. Het belang van horeca, cultuur en vermaak (hcv) in winkelcentra In het buitenland heeft het belang van hcv in het bezoek aan winkelcentra al eerder een vertaling gekregen in het nadrukkelijk toevoegen van deze voorzieningen aan nieuwe grote winkelcentra. Daarnaast ontstaan er steeds meer (geplande) centra waar horeca, cultuur en vermaak de hoofdfunctie vormen en niet zozeer winkelen.

22


Dergelijke geïntegreerde concepten kennen overwegend drie basiscomponenten: Entertainment/cultuur: met attracties in de vorm van een (grootschalige) bioscoop, theater, discotheek, sportvoorzieningen, voorzieningen voor (grootschalige) evenementen. Horeca: met bijvoorbeeld (thema)restaurants en -cafés fast-foodvoorzieningen, verblijfsaccommodaties (themahotels). Detailhandel: in uitingsvormen als festival markets, merchandising, image/conceptstores, vrije tijd/sportstores en pilot stores. Het succes van een concept wordt in belangrijke mate bepaald door de onderlinge afstemming van deze componenten in relatie tot de beoogde functie. Zo kan de nadruk in het aanbod gelegen zijn in ofwel entertainment/cultuur ofwel detailhandel. De horeca heeft overwegend een ondersteunende functie. Uitzonderingen zijn themarestaurants en cafés.

Detailhandelsnota

Horeca wordt wel in toenemende mate erkend als een essentieel onderdeel van de (binnen)stedelijke verzorgingstructuur. Horeca kan de belevingswaarde en verblijfsfunctie van een bepaald gebied op een beduidend hoger plan tillen en de aantrekkingskracht van het totaal(product) verhogen. Anderzijds kan horeca ook minder plezierige effecten hebben en bijvoorbeeld leiden tot conflicten met andere functies in het gebied (winkelen, wonen, werken, verkeer en dergelijke). Het is belangrijk de attractieve waarde van horeca zoveel mogelijk uit te bouwen, en tegelijkertijd de negatieve effecten zoveel mogelijk te beperken. Het creëren van een goed evenwicht tussen levendigheid, leefbaarheid en veiligheid staat daarbij centraal, en dat evenwicht kan in het ene deelgebied van het centrum anders liggen dan in het andere. In bijgaand overzicht zijn de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van horeca, cultuur en vermaak bijeen gebracht.

Overzicht ontwikkelingen horeca, cultuur, vermaak (hcv) Branche

Ontwikkelingen

Sportieve recreatieve voorzieningen

Culturele voorzieningen

Er worden veel initiatieven ondernomen voor de ontwikkeling van commerciële voorzieningen. Bijzonder in de mode zijn: karten, overdekt skiën, lasergames, sauna en fitness. Dit type voorzieningen heeft een relatief korte levenscyclus, vergeleken bij andere dagrecreatieve voorzieningen. De bestedingen van de consument aan dit type voorzieningen nemen toe. Steeds meer komt er geïntegreerd aanbod: er worden combinaties gemaakt met andere typen voorzieningen. Dit wordt als kansrijk gezien. Er ontstaan dan vrijetijdscentra c.q. Entertainment Centers. Voorbeelden hiervan zijn: Triavium in Nijmegen (combinatie ijsbaan, congrescentrum en horeca), De Skeg in Deventer (combinatie ijsbaan, subtropisch zwembad, tennis/squashbanen en horeca), Sportion in Den Bosch (ongeveer dezelfde combinatie), etc. Ook in de grote stadions vinden hcv-ontwikkelingen plaats. Deze complexen worden steeds meer gebruikt voor andere doeleinden dan voetbalwedstrijden en bieden hiertoe steeds meer voorzieningen. Een aantal wordt momenteel aangepast: Arena, Gelredome, Philips-stadion, NAC-Fuji-stadion. Combinatie met grote sportzaken wordt als mogelijke trend verwacht. Theaters Toename bezoek, met name groei bij muziek, operette, musical en revue. Ook het bezoek aan circussen en danstheaters is gestegen. Voor een deel zal dit samenhangen met het succes van de Van de Ende-megaprodukties. Dit aanbod richt zich op een breder publiek. Naast toename van de vraag ook toename van het aanbod. In verschillende steden liggen plannen of is men al begonnen met uitbreiding/bouw van theaters (Groningen, Eindhoven, Breda). Ook in megavoorzieningen als voetbalstadions worden culturele activiteiten georganiseerd. De koppeling van cultuur met sport wordt ook steeds meer in deze stadions gemaakt. Vercommercialisering van de voorzieningen, steeds meer multi-functioneel gebruik (congressen, evenementen, bedrijfsfeesten en presentaties). Groei mega-voorstellingen. Anderzijds ook groei van kleine evenementen. Toename kleinschalige voorzieningen. Zo is er een zeer sterke groei van rondtrekkende kleine theatergezelschappen.

24


Branche

Ontwikkelingen

Horeca/ uitgaansvoorzieningen

Casino’s Nederland telt momenteel 10 Holland Casino’s. In Enschede en Utrecht komt nog een Casino. Vooralsnog is de beoogde locatie voor het Casino in Utrecht het Jaarbeursterrein. De casino’s worden de laatste jaren nadrukkelijk gepositioneerd als uitgaansgelegenheden op niveau. Koppeling met horeca en ander entertainment wordt steeds belangrijker. Dit gebeurt in de vorm van speciale thema-avonden, vernieuwende horeca-concepten en een koppeling met andere uitgaansvoorzieningen als bioscopen, theater en hotels. Als gevolg hiervan wordt een verdere stijging van het bezoek verwacht, mede door het aanboren van een bredere doelgroep en bewerkstellingen van herhalingsbezoek (dit is laag). Themacafés/discotheken Voor cafés wordt een beperkte omzetgroei verwacht. Er ontstaan veel nieuwe cafévormen als tegenhangers van de vaak veel op elkaar lijkende bruine cafés. De nieuwe grand-cafés trachten internationaal allure te wekken door kwaliteit en een bepaalde status, waarvoor het buitenland model staat. Alleen in grote steden slagen sterke concepten erin zich op de lange duur te handhaven. Een andere type is het themacafé (bijv. Hardrock café, Soccer Wold, Planet Hollywood). Deze voeren een duidelijk concept, gaan veel meer richting attractie en hebben allen een uitgebreide restaurantfunctie. Echter, door de snel veranderen consumentenwensen zullen de bedrijfsconcepten (zeker de thema/attractie-achtigen) steeds minder lang meegaan. Discotheken zijn in de afgelopen jaren steeds groter geworden, vestigen zich buiten stadscentra en trekken publiek uit een steeds wijdere omtrek. Zij profileren zich als complete 'uitgaanscentra' met binnen de deuren verschillende (kleinere) thematische afdelingen. Deze bedrijven zijn maar enkele avonden per week geopend. Voorbeelden: Peppermill in Heerlen, Morgenzon in Zeeland, Time Out in Gemert, Dogside in Hasselt. Een nog verder doorgevoerde ontwikkeling op dit gebied is het multifunctionele uitgaanscentrum Preston Palace in Almelo. Dit bedrijf biedt dag en nacht vertier en uitgaansmogelijkheden, tegen een vast uurtarief. Daarnaast worden nog steeds extravagante dansgelegenheden geopend, alhoewel de doelgroep hiervoor niet groter zal worden. Echter, discotheken staan onder druk door afname van het aantal jongeren tot de eeuwwisseling, en doordat de jeugd ook in het uitgaansgedrag wispelturig is (zap-gedag vertoont). Recent is hier een andere trend als reactie op gekomen. Er komen steeds meer swing- en danscafés, die zich richten op de jong-volwassenen van boven de 25 jaar. Deze ontwikkeling speelt in op de behoefte aan kleinere, laagdrempelige en intieme horecagelegenheden. Restaurants en fastfood-aanbieders Er wordt in toenemende mate buitenshuis gegeten, vaak ook in de vorm van ‘grazen’ (diverse tussendoortjes). De restaurantsector ziet steeds meer concurrentie op zich afkomen van buiten de branche (binnen de sector het eetcafé en de traiteur; daarbuiten ook branchevreemde kanalen als de detailhandel); dit is met name voelbaar bij bedrijven waar de voedingsfunctie en/of afhaalfunctie centraal staat en niet de vermaaksfunctie. Ondernemers proberen steeds meer specifieke doelgroepen aan te spreken door te kiezen voor bepaalde formules; het vermaak-element speelt hierbij in toenemende mate een rol. De voorgaande trends hebben geleid tot steeds meer expliciete restaurant-concepten; bijv. casual-dining formules als Settlers en Applebee’s, maar ook buitenlandse restaurantformules (Italiaans, Japans, Thais, Mexicaans, Argentijns).

25

Detailhandelsnota

Branche

Ontwikkelingen Restaurants en fastfood-aanbieders (vervolg) In hoog tempo komen nieuwe ketens op de markt; bovendien is een aantal sterk expansief; bijv. Applebee’s en McDonald’s. Er is een toenemend aantal grootschalige voorzieningen, vooral bij PDV-clusters en in de directe omgeving van traffic-knooppunten. Steeds vaker ontstaan ook clusters, onder de voorwaarde dat de bedrijven zich niet op dezelfde doelgroepen richten, onder andere AC met McDonald’s. De huidige ontwikkelingen in de fastfood-sector zijn op een drietal hoofdtrends terug te voeren, namelijk: verruiming keuzemogelijkheden, diversiteit/afstemming in locatie en assortiment, diversiteit in verkoopmoment en assortiment. Als specifieke vorm de food-courts; dit is een verzameling (fast)foodrestaurants rond een gemeenschappelijk terras. Deze zullen op locaties komen waar zeer veel traffic is, gedurende meerdere momenten op een dag. Tot op heden zijn deze in Nederland nog nauwelijks aanwezig. Megabioscopen Bioscopen worden steeds groter. Daarnaast zal het aantal mega- en multiplexbioscopen (multiplexen: 8-10 zalen en megaplex: 10-20 zalen) toenemen. Gezien de ervaring in andere landen zal hierdoor het bioscoopbezoek stijgen, mede door grootschalige bioscopen die beter inspelen op de kwaliteitsbehoefte van de consument. Echter de concurrentie op de bioscoopmarkt wordt groter. Een tegengestelde trend is: thematisering op kleine schaal, bijvoorbeeld in filmhuizen.

Breda beschikt over een clustering van - in de eerste groep genoemde - sportieve recreatieve voorzieningen, namelijk aan de Terheijdenseweg met onder andere klimhal, skibaan, racketcentrum en kunstijsbaan. Een Factory Outlet Centre (FOC) Factory Outlet Centra staan, als nieuw fenomeen binnen de Nederlandse detailhandel, sterk in de belangstelling. Factory Outlet Centers zijn ruimtelijk-geclusterde fabriekswinkels die (hoogwaardige) merkproducten tegen hoge kortingen (30-70%) verkopen. Het aanbod bestaat voor het grootste gedeelte (70 à 80%) uit kleding en schoeisel. In een FOC is normaliter sprake van directe verkoop van fabrikant aan consument, zonder tussenkomst van detaillist. Fabrikanten treden rechtstreeks met de consument in contact en houden zo de controle over het verkoopkanaal. Een factory outlet center is in die zin een nieuwe vorm van detailhandel. De in Nederland gewenste omvang varieert van globaal 10.000 tot 25.000 m2 vvo. Mode en sport(mode) zijn bij de invulling van FOC’s het meest relevant. De meest recente trends op het gebied van mode- en sportdetailhandel zijn: De Nederlandse detailhandel speelt sterk in op de hogere merkgeoriënteerdheid van de consument door de opkomst van brand- of imagestores, door ‘factory outlet’ uitverkoopdagen, Factory Outlet winkels in de binnenstad en door het promoten van de aanwezigheid van merkkleding op de gevel. Modezaken in het middensegment functioneren moeizaam, ondanks dat ook zij zich met merken proberen te profileren. Door de economische hoogconjunctuur gaat het vooral goed

26


met winkels met dure merkkleding en goedkope zaken met merkloze kleding. Factory Outlet verkoop vindt op grote schaal plaats, niet alleen via de detailhandel maar ook via Internet. Naast mode worden ook andere artikelen op deze wijze aangeboden (computers, meubelen, elektronische apparatuur, etc.) In de modische branche blijft de schaalvergroting voortduren. Illustratief is de expansiedrift van bijvoorbeeld Esprit en Sting. De belangrijkste kansen en bedreigingen van FOC’s in Nederland zijn hierna samengevat. Kansen van FOC’s in Nederland Realisatie van een FOC biedt kans aan een nieuw detailhandelsfenomeen en komt daarmee tegemoet aan de dynamiek in de detailhandel. De keuzemogelijkheden voor de consument worden groter, zowel in aanbod als in prijs. De gemiddelde consument ziet een FOC als een gewone vorm van detailhandel. Het onderscheid dat de initiatiefnemers aangeven tussen een FOC en detailhandel is voor een consument niet relevant en zal de keuze voor een aankoopplaats niet beïnvloeden. De consument kiest op basis van persoonlijke (merk)interesse, budget en prijs-kwaliteitverhoudingen. Een FOC kan een katalysator zijn voor nieuwe ontwikkelingen, zorgen voor naamsbekendheid in de regio en voor nieuwe bezoekersstromen. Mits er een goede ruimtelijk-functionele relatie is met andere winkelgebieden (bij voorkeur de binnenstad) kan een FOC leiden tot combinatiebezoeken en extra bestedingen. Bedreigingen van FOC’s in Nederland Er worden nieuwe detailhandelsmeters toegevoegd, dus er is sprake van herschikking en herverdeling van koopstromen. FOC’s leiden tot omzetverschuivingen bij de bestaande detailhandel (modisch en niet-modisch). Ook onderling kan er veel concurrentie ontstaan (bij vestiging van FOC’s in hetzelfde marktgebied). Het zal zeer moeilijk zijn om een FOC als afzonderlijk fenomeen in een bestemmingsplan te omschrijven. Zo er al verschillen zijn met de reguliere detailhandel, zijn deze niet altijd per definitie ruimtelijk relevant en daarom juridisch moeilijk of niet vast te leggen. Het is dus mogelijk dat een als Factory Outlet Center ontwikkeld winkelgebied kan worden ingevuld als een gewoon winkelcentrum. In Lelystad is in een overeenkomst met de ontwikkelaar onder andere het te voeren assortiment vastgelegd. Middels privaatrechtelijke overeenkomsten zijn er dus wel afspraken vast te leggen, en met name de controle en handhaving is dan een belangrijk aandachtspunt. Een goed FOC-concept vereist een zorgvuldige vastlegging van wat wel en niet is toegestaan en een stringente handhaving en bewaking door de initiatiefnemer/ beheerder. Echter bij een niet succesvol of moeilijk invulbaar FOC zal de initiatiefnemer/beheerder genoodzaakt zijn het concept bij te sturen of zelfs te wijzigen, met alle gevolgen van dien en met als uiterste consequentie de ombuiging tot regulier winkelcentrum. Dit gevaar wordt versterkt bij meerdere FOCinitiatieven in de regio. De effecten zijn sterk afhankelijk van de omvang van het FOC in relatie tot het reguliere detailhandelsaanbod. De Nederlandse detailhandel speelt snel en adequaat in op veranderende consumentenvragen (zie algemene trends). Wat de toegevoegde waarde van een FOC in dat kader is, kan niet worden aangegeven. Door de relatief grote maat van een FOC is er sprake van bundeling van werkgelegenheid, mede door randactiviteiten. Deze bundeling gaat gepaard met verspreide afname van werkgelegenheid elders, waarbij op het gebied van directe arbeidsplaatsen het saldo negatief zal uitvallen.

27

Detailhandelsnota

In Nederland worden FOC’s gerealiseerd in Lelystad en in Roermond aan de rand van de binnenstad. Het laatste FOC staat in concurrentie met Maasmechelen in België, op korte afstand van Roermond, waar inmiddels ook met de bouw is begonnen. De initiatieven die in Zeeland zijn genomen voor de realisatie van FOC’s (Goes, Sas van Gent, Hulst, Terneuzen) zijn geblokkeerd door GS van Zeeland vanwege het risico van onaanvaardbaar negatieve effecten op het bestaande (met name) mode-aanbod in een gebied met een relatief beperkt eigen draagvlak (ZeeuwschVlaanderen met ca. 107.000 inwoners). In Goes heeft de initiatiefnemer zich teruggetrokken. Er gaan, gelet op de detailhandelsstructuur in Nederland, steeds meer stemmen op dat er maar plaats is voor 3 à 4 van dergelijke clusters met merkkleding. 3.2

De Vijfde Nota Maatwerk onder (eigen) regie Door het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is De Vijfde Nota uitgebracht, met daarin het nieuwe locatiebeleid voor bedrijvigheid inclusief detailhandel, onder het motto: een goede plaats voor ieder bedrijf. Het nieuwe locatiebeleid heeft een brede doelstelling namelijk zodanige vestiging dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de vitaliteit van de stedelijke netwerken en de steden en de dorpen. Voor de ‘goede’ plaats wordt door de rijksoverheid geen standaard recept gegeven. Dit kan volgens het Rijk beter worden bepaald door (samenwerkende) gemeenten onder goedkeuring van provincies. Het rijk geeft provincies en gemeenten daarvoor binnen het nieuw landelijk beleidskader de ruimte. Het locatiebeleid in de Vijfde Nota heeft betrekking op het gebied binnen de (nog vast te stellen) rode contouren. Daarbuiten is geen vestiging van bedrijven of voorzieningen toegestaan. In feite gaat het bij de rode contouren om een begrenzing van het stedelijk gebied. Een samenvatting van de belangrijkste elementen met betrekking tot het nieuwe locatiebeleid voor detailhandel is als bijlage 1 bij deze nota gevoegd. Een goede plaats voor ieder bedrijf Toegespitst op de detailhandel betekent dit dat de plaats voor een detailhandelsbedrijf goed is wanneer de winkel zich bevindt op een locatie die bekend is in de structuur en logisch in het oriëntatiepatroon van de consument en dat de locatie zodanig is ingevuld dat deze aansluit bij het verwachtingspatroon in het koopgedrag van de consument. De gerichtheid van de juiste klanten op de locatie is goed voor de daar gevestigde winkelbedrijven. Welke branches/formules passen op verschillende locaties kan worden bepaald aan de hand van het koopgedrag van de centraal gestelde consument. Het gaat hierbij om de hoofdaccenten in gedrag en aanbod, omdat een waterdichte opsomming niet mogelijk is, vanwege de altijd grillige consument en de branchevervaging binnen winkels (zoals aangegeven bij de algemene trends).

28


Typering locaties op basis van koopgedrag Koopgedrag

Typering/motieven

Winkels/branches/ artikelgroepen

Locatie-type

Doelgericht hoogfrequent kopen

Dagelijkse behoeften, efficiënt, gemakkelijk dus op korte afstand van de consument, boodschappen inclusief probleemloos aan te schaffen artikelen, zowel in persoonlijke sfeer als ten behoeve van huishoudingen, deels sociale functie.

Voedings- en genotmiddelen supermarkten, persoonlijke verzorging, bloemen, huishoudelijke artikelen, textiel, tijdschriften, fotoprints, dierenartikelen.

Buurt- en wijkcentra, ondersteunende locaties (solitaire supermarkten).

Hoogfrequent kopen

‘Paraplufunctie’ in dagelijkse artikelen voor een aantal omliggende wijken en dorpen in een kleine regio

Winkelen in gevarieerde frequenties

Recreatief, impulsaankopen, kijken en vergelijken, accent op aankopen in persoonlijke sfeer, combinatie met andere activiteiten, hoge toegankelijkheid winkels, levendigheid, drukte.

Mode en -accessoires (juwelier, optiek e.d.), warenhuizen, gespecialiseerd, hoogwaardige luxe en huishoudelijke artikelen, persoonlijke interesse (CD’s, sport, speelgoed, boeken, verzamelartikelen).

Binnensteden, dorpscentra.

Doelgericht laagfrequent kopen

Kopen van duurzame minder frequent aan te schaffen artikelen, overwegend ten behoeve van huishoudingen met vergelijkingsdoelstellingen tussen winkels en binnen winkels, goede autobereikbaarheid.

Meubelen, woningstoffering, keukens, sanitair, bouwmaterialen, gereedschap, tuinartikelen en -inrichting, tweewielers, bruin- en witgoed, caravans en kampeermaterialen (buitensport).

Subcentra (themacentra, solitaire bouwmarkten en tuincentra) binnen rode contouren 5e nota.

Stadsdeelcentra, grote wijkcentra

Bij de voorgestelde typering is enige overlap niet uit te sluiten bijvoorbeeld doordat ook in binnensteden en dorpscentra uiteraard winkels met dagelijkse artikelen en in de categorie ‘laagfrequent kopen’ zijn gevestigd. Stadsdeelcentra en grote wijkcentra (en in Breda ook de dorpscentra) hebben vaak een mengvorm in het aanbod: deels boodschappen, deels winkelen. In de categorie ‘doelgericht laagfrequent winkelen’ zal er in samenhang met de locatie (subcentra) vrijwel altijd sprake zijn van een forsere schaalgrootte. Enerzijds door het volume van de artikelen/producten, anderzijds door de noodzaak een breed assortiment te bieden ook in een gevarieerde prijssegmentatie. Kleinere zaken met derhalve een minder breed assortiment hebben op deze locaties een gering perspectief vanwege de minder intensieve bezoekstromen in vergelijking met de binnensteden en andere multifunctionele centra, in combinatie met een ander bezoekmotief van de consument (minder impulsaankopen).

29

Detailhandelsnota

Bundeling aanbod, beperking versnippering Door intensivering van het ruimtegebruik in de centrummilieus (en dan vooral in de binnensteden) kunnen deze meer functies herbergen en zijn ook grootschaliger detailhandelsvestigingen inpasbaar. Hierdoor wordt tegemoet gekomen aan het gewenste gemengde functiepatroon. Deze binnenstedelijke ontwikkelingsrichting maakt het mogelijk op de ‘voormalige’ PDV-locaties aan te sturen op een heldere profilering. Dat wil zeggen clustering van in de centra moeilijk inpasbare winkelformules die naar bezoekmotief van de consument doelgericht en minder frequent worden bezocht. Steeds zal dus de vraag moeten worden gesteld of een bepaalde formule, zoals bijvoorbeeld een grootschalige zaak met sportattributen, inpasbaar is in de binnenstad of dat -doordat er sprake is van sportartikelenverkoop in combinatie met actieve sportbeoefening (met veel ruimtevraag)- een andere locatie (een specifiek milieu) meer voor de hand ligt. Het benoemen en positioneren van themacentra in de structuur biedt ondernemingen de mogelijkheid tot realisatie van grootschalige vestigingen in plaats van meerdere kleine vestigingen op vaak solitaire of minder wervende locaties in het gebied (concentratie per formule). Dit leidt tot een duidelijker totaalstructuur, met minder versnippering. Bij clustering van grootschalige aanbieders ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. Men kan van elkaars aantrekkingskracht profiteren. Dat kan direct in de vorm van combinatiebezoek, zoals met name bij woninginrichtingszaken gebeurt14, maar ook indirect (het bekend raken bij de potentiële klant). Clustering resulteert dus in meer bezoekers, en daarmee ook meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale assortiment (in vergelijking met verspreid aanbod). Meer keuze is weer positief voor de consument, maar voor de consument is het aspect gemak ook een belangrijk voordeel. Men hoeft immers om te kijken en te vergelijken niet meer van de ene kant naar de andere kant van de stad te rijden. Concentratie resulteert dus in een beperking van het aantal verkeersbewegingen (passend in de beleidsdoelstellingen met betrekking tot milieu en verkeer). Daarnaast kan door concentratie de (wederzijdse) overlast voor andere functies, bijvoorbeeld andere bedrijvigheid op een bedrijventerrein, beperkt worden. Door het feit dat (clusters van) grootschalige zaken relatief veel bezoekers van verder weg trekken, kunnen zij bijdragen aan de versterking van de regionaal-verzorgende functie van een stad. Daarvan kunnen ook andere winkelcentra profiteren. De mate van combinatiebezoek wordt echter sterk bepaald door de afstand tussen de (combinaties van) aanbieders en de aantrekkelijkheid van het aanbod en winkelklimaat in het hoofdwinkelcentrum. De omvang en uniciteit in invulling van een specifieke concentratie of subcentrum bepaalt in hoge mate het verzorgingsbereik. Uit oogpunt van het dicht bij de consument brengen van de voorzieningen, bundeling van verkeersstromen (minimaliseren belasting infrastructuur) en zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik (kwaliteit en toekomstwaarde) zou het wenselijk zijn dat grote en unieke aanbieders of -clusters gesitueerd zijn in de grotere steden of de stedelijke zônes. Een vestiging in ‘open’ gebied tussen grotere bevolkingsconcentraties wordt daarom afgewezen, hoe interessant dergelijke locaties voor de bedrijven zelf ook kunnen zijn. Dit past bij het gepresenteerde beleid in De Vijfde Nota (vestiging detailhandel binnen stedelijke en te verstedelijken gebieden, geen weidewinkels, wel bundeling). Kansen voor de binnensteden liggen in de intensivering van het ruimtegebruik en het ontwikkelen van goed geprofileerde thematische delen, die onderling goed gekoppeld zijn. Ook een bezoekbronpunt (parkeren) kan hierbij als specifiek onderdeel worden aangemerkt. Een en ander sluit aan bij de in de Vijfde Nota genoemde vitaliteitsdimensies, namelijk: economische ontwikkeling, bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit leefomgeving.

14. Omdat met de aanschaf van woninginrichtingsartikelen of een keuken vaak hoge bedragen gemoeid zijn, wil de consument zich goed oriënteren op de mogelijkheden, alvorens over te gaan tot de aankoop. Men zal daarom vaak meerdere winkels bezoeken.

30

Ambitie en perspectief

4. 4.1

AMBITIE EN PERSPECTIEF Inleiding Voordat de ruimtelijk-economische visie voor de detailhandel wordt gepresenteerd en de standpunten en beleidsvoornemens concreet worden geformuleerd volgt hierna eerst een presentatie van de ambities voor de stad en het perspectief van de verschillende detailhandelsconcentraties. Deze zijn in belangrijke mate richtinggevend voor het te voeren beleid. Eerst wordt ingegaan op Breda in breder verband. Daarna wordt ingezoomd op de binnenstad en de andere winkelconcentraties.

4.2

Breda in het landelijk beeld Onder de noemer "onze belangrijkste gezamenlijke ambitie is ambitieus te zijn" presenteerde het gemeentebestuur de Stadsvisie Breda 1999-2005. In deze periode zal Breda, met 160.000 inwoners de achtste stad van Nederland, te maken krijgen met een aantal voor de stad ingrijpende ontwikkelingen. Naast voltooiing van de schaalvergroting na de gemeentelijke herindeling zijn dat de komst van de HSL, de uitwerking van Breda als zuidelijk vervoersknooppunt en daaraan gekoppeld de ontwikkeling van de Spoorzone, de ontwikkeling van de Oost-westflank en de realisering van de Vinex-locaties. Al deze ontwikkelingen zijn van invloed op de toekomstige positie van de stad Breda, zowel internationaal, nationaal als regionaal. In de stedelijke economie zijn drie elementen van vitaal belang: de betekenis van de historische binnenstad, het uitgroeien tot Zuidelijk vervoersknooppunt en de kwaliteit van de bedrijfslocaties. Breda kiest dan ook de komende jaren voor een forse versterking van haar concurrentiepositie in een steeds groter wordende regio. Daarbij is versterking van de economische functie van de binnenstad een van de doelen die in het kader van deze detailhandelsnota van belang is. De economische ambities voor de stad Breda zijn als volgt te verwoorden: Breda is een stad waar voor iedereen werk is, waar het aantrekkelijk is om te werken en die goed bereikbaar is. Breda verwerft nationale en euregionale erkenning als economisch voorzieningen- en vervoerscentrum van Zuidwest-Nederland. Breda ontwikkelt zich tot Zuidelijk vervoersknooppunt en transferium. Breda groeit uit tot een stedelijk en regionaal diensten- en zakencentrum.

4.3

Breda in het regionale beeld Breda is in West-Brabant de belangrijkste stad voor wat betreft werkgelegenheid en detailhandelsvoorzieningen. Detailhandel is en blijft belangrijk als motor voor economische en sociale vitaliteit van de stad. |In Breda hebben zich in de detailhandel de laatste 5 jaar belangrijke ontwikkelingen voorgedaan en er staat nog heel wat op stapel. De Woonboulevard aan de Ettensebaan is in twee fasen gerealiseerd, in de binnenstad is winkelcentrum De Barones geopend en op Steenakker is een groot perifeer detailhandelscentrum geopend. Maar ook elders zit men niet stil. In Tilburg wordt gewerkt aan uitbreiding van het centrum met grootschalige detailhandel (Pieter Vreedeplein), is een nieuwe stadsvloer gelegd en worden de winkelpanden ingetogener door opknap en het weren van schreeuwerige reclame. Roosendaal is bezig met een opwaardering van de Nieuwe Markt en de Passage, Oosterhout heeft fors geïnvesteerd en in Etten-Leur ontstaat een nieuw hart op de plek van de verlegde Rijksweg. Gezien deze toenemende concurrentie in de regio en gelet

31

Detailhandelsnota

op de winkelcentra in de eigen stad, vraagt de binnenstad in zijn totaliteit een hoog ambitieniveau voor de toekomst. De belangrijke regionale functie die de binnenstad nu al heeft, kan verder versterkt worden tot een bovenregionale functie. De herbestrating en de komst van de Barones zijn daarin de eerste stappen geweest. De kwaliteitsimpuls voor de binnenstad krijgt verder gestalte door onder meer plannen voor de terugkeer van het water en de grootschalige herinrichting van de Oost-westflank, de ontwikkeling van het terrein ‘Achter de Lange Stallen’ en de versterking van het cultuur-historisch karakter in combinatie met het verder uitnutten van de toeristisch-recreatieve functie van de binnenstad. De komst van de HSL en daarmee de ontwikkeling van het stationsgebied dragen bij aan het versterken van de bovenregionale functie van de binnenstad. Detailhandel is meer dan de binnenstad. Ook ten aanzien van de perifere grootschalige detailhandel heeft Breda ambities. Zo verleent de gemeente medewerking aan de komst van IKEA naar Breda. Een dergelijke grootschalige trekker levert net als de binnenstad een belangrijke bijdrage aan het versterken van de bovenregionale functie van de stad. Gelet op de schaalvergroting die zich in een groter aantal non-food branches voordoet, wil de gemeente Breda ook hiervoor in de toekomst vestigingsmogelijkheden in Breda creëren. 4.4

Stadsvisie gemeente Breda In de Stadsvisie Breda15 heeft het gemeentebestuur uitleg gegeven aan de eerder gekozen profilering van Breda als ‘Stad met karakter’ met de daarbij behorende ambities en de concrete plannen om die ambities waar te maken. De hoofdlijnen daarin zijn hiervoor reeds aangegeven (Breda in het landelijk beeld). Met de Stadsvisie is het volgende beoogd: instrument voor integrale beleidsontwikkelingen, leidraad voor concretiseren van toekomstplannen met verbinding van afzonderlijke beleidsterreinen; basis voor de jaarlijkse kadernota en het Meerjaren Investerings Plan (MIP); basis voor voorstellen in het kader van het Grotestedenbeleid (GSB) en de daarin opgenomen investeringsvoorstellen voor Stedelijke Vernieuwing; bepaling van een strategie met betrekking tot de kansen en bedreigingen voor Breda in de eerstkomende jaren. De beschreven ambities en doelstellingen zijn uitgewerkt in ontwikkelingsprogramma’s die richting geven aan het toekomstig investeringsbeleid van de stad, met speerpunten, en toegespitst op de aspecten: werken, wonen, zorg en cultuur. Uit de veelheid aan speerpunten zijn hierna enige speerpunten weergegeven die ook van belang zijn binnen het kader van deze detailhandelsnota.

15. Stadsvisie Gemeente Breda 1999-2005, oktober 1999.

32


Binnenstad

24 uurs beheer en centrummanagement optimalisering bereikbaarheid herstellen en versterken cultuur-historisch decor versterken economisch en cultureel klimaat en programma t.b.v. toeristisch-recreatief aanbod

Bestaande stad

stimuleren van stedelijke en wijkgerichte economische ontwikkelingen verbreden publieksdeelname aan voorzieningen en culturele activiteiten, ook gelet op de veranderende bevolkingssamenstelling

Stedelijke assen

formuleren ontwikkelingsprofiel per stedelijke as vanuit wensbeeld economisch en toeristischrecreatief en voorzieningenstructuur versterken en promoten van vestigingsklimaat en kwaliteit van de assen ontwikkelen VINEX-locaties (draagvlak) versterken centrumpositie bevorderen regionale ontwikkelingen ter ondersteuning van de positie van Breda

Uitbreidingslocaties regio

programma-management programma’s richten op kwaliteitsmanagement (duurzaamheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid, veiligheid, etc.)

Kwaliteit

Als concrete aandachtspunten zijn in de Stadsvisie onder andere genoemd: versterking van de economische functie van de binnenstad; versterking van het historisch karakter van de binnenstad; verbreding van cultuuraanbod en evenementen van bovenlokaal niveau; aanpak voor revitalisering van buurten wijkwinkelcentra; centrumgebieden van wijken/buurten (winkelcentra) ontwikkelen als het hart of de ontmoetingsplaats van woongebieden; de zorg voor speciale doelgroepen zoals starters, ouderen en grote huishoudens. 4.5

De binnenstad Recente vaststellingen In 1999 is voor de binnenstad van Breda een distributie-planologisch onderzoek (DPO) voor de binnenstad gehouden met als doel: aan te geven of met de komst van winkelcentrum De Barones en een aantal andere kwaliteitsinvesteringen in de binnenstad de beoogde versterking van de economische positie van de binnenstad is gerealiseerd; informatie aan te leveren die nodig is voor de besluitvorming over een mogelijke verdere detailhandelsuitbreiding in de Bredase binnenstad. Enkele belangrijke uitkomsten uit dit onderzoek zijn: Met de Barones is ca. 12.000 m2 nieuw verkoopvloeroppervlak (vvo) toegevoegd; de totale winkelvloeroppervlakte in de binnenstad is echter niet toegenomen: tegenover de toename stond een afname in met name de flanken van de binnenstad onder andere door de komst van de Woonboulevard. De bestedingen in de Bredase binnenstad zijn na de komst van de Barones fors gestegen. De koopkrachtoriëntatie op de binnenstad uit het verzorgingsgebied van de binnenstad is niet verbeterd; het toenemende bezoek van de regionale funshoppers uit het verzorgingsgebied aan

33

Detailhandelsnota

de Bredase binnenstad was onvoldoende om het verlies aan Bredanaars die doelgericht aankopen doen, te compenseren. Daarentegen is wel de koopkrachttoevloeiing van buiten het verzorgingsgebied toegenomen. Een mogelijke verdere detailhandelsuitbreiding in de binnenstad van Breda is naast min of meer autonome ontwikkelingen (bevolkingsontwikkeling, groei consumptieve bestedingen, ontwikkeling e-commerce en dergelijke) afhankelijk van de ambitie van de stad (een bovenregionale profilering) en de detailhandelsvisie voor de rest van de stad. De stadsvisie is daarbij richtinggevend. Het doorrekenen van een aantal varianten geeft een minimale extra behoefte van 4.600 m2 vvo en een maximale behoefte van ca. 25.000 m2 vvo. De binnenstad van Breda wordt door de consument positief gewaardeerd: Breda scoort goed op ‘evenementen’, ‘sfeervolle binnenstad’ en ‘combinatiemogelijkheden voor winkelen en uitgaan’. Breda scoort minder voor wat betreft ‘veel speciaalzaken’. Perspectief De binnenstad heeft de potentie om zich kwalitatief en qua attractiviteit verder te ontwikkelen. Het gaat hierbij onder andere om de volgende aspecten: de historische setting en ambiance van de binnenstad (cultuurhistorie) als unieke potentie; de functiemix die sterk is maar verder kan worden uitgebouwd; de mogelijkheid op gepaste locaties winkelondersteunende horeca, cultuur en vermaak in te passen; een voorbeeld daarvan is het dichter bij het kernwinkelgebied brengen van het Casino; de kans een geheel nieuw element toe te voegen door de ‘waterontwikkeling’ in de Westflank; een omvangrijke ontwikkelingslocatie in de vorm van ‘Achter de Lange Stallen’; een stationszonegebied dat sterker zal worden geprofileerd door de HSL-ontwikkelingen; de mogelijkheden tot opwaardering van het alternatief circuit (in het vervolg van deze nota benoemd als ‘het dwaalmilieu’), met een sterk onderscheidend karakter in vergelijking met andere binnensteden (toeristisch-recreatief); inlopers waarin een specifieke eigen identiteit bestaat of kan worden gerealiseerd (couleur locale). Een en ander dient te worden gezien in combinatie met ontmoetingsplekken in de stad en met de optimalisering van bereikbaarheid en parkeren. Het perspectief voor de binnenstad staat in relatie tot de beleidsmatige keuzen die worden gemaakt voor de detailhandelsstructuur buiten de binnenstad. Een evenwichtige structuur met de juiste winkels op de juiste locaties, dus afgestemd op het koopgedrag van de consument, biedt het beste perspectief. 4.6

Subcentra Breda beschikt bijvoorbeeld in de subcentra Woonboulevard en Steenakker over perifeer gelegen aankoopplaatsen met heldere concepten die perfect aansluiten bij het koopgedrag van consumenten (laagfrequent kopen met ruime keuzemogelijkheden). Bij nieuwe ontwikkelingen op het gebied van grootschalige detailhandel kan worden aangesloten bij het overzicht van winkellocaties in samenhang met aankoopgedrag, zoals dat is uitgewerkt op basis van het beleid in de Vijfde Nota (paragraaf 3.2). Een te realiseren subcentrum zal zoveel ‘body’ moeten hebben dat het voldoende eigen trekkracht heeft. Ter toetsing kan voor individuele vestigingen worden uitgegaan van een ondergrens van circa 500 m2 vvo. Dit formaat is gebaseerd op de praktijk. Tot zo’n 500 m2 vvo zijn er in binnensteden soms nog panden beschikbaar, daarboven veel minder. Winkels groter dan 500 m2 vvo zijn gemiddeld genomen minder exploiteerbaar door zelfstandige ondernemers. Bij het eventueel aanwijzen van nieuwe ontwikkelingslocaties biedt afstemming op bestaande subcentra en de invulling daarvan het beste perspectief.

34


4.7

Buurt-, wijken dorpscentra De uitgangssituatie De situatie voor wat betreft de invulling en karakteristiek van de buurt-, wijken dorspcentra is recent geïnventariseerd (maart 2001)16. Net als in diverse andere steden staat een deel van de Bredase (veelal kleinere) winkelconcentraties onder druk, door uitholling van het draagvlak per buurt, de schaalvergroting bij de supermarktorganisaties en de voorkeur van consumenten (liever een groter en gevarieerder aanbod). Op buurten wijkniveau is de ambitie gericht op een detailhandelsstructuur met de volgende kenmerken: accent op de dagelijkse verzorging (boodschappen/full-service supermarkt); op acceptabele afstand van bewoners/consumenten; met voldoende volume en kwaliteit voor autonome trekkracht; en daardoor met voldoende perspectief om economisch goed te functioneren. Door het scheppen van duidelijkheid voor wat betreft de richting van de detailhandelsstructuur met de daarin voorkomende elementen, kunnen ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars, etc. hun conclusies trekken en hierop anticiperen. Waar voldoende perspectief wordt verondersteld of uit een oogpunt van zorg de wens bestaat een centrum te behouden kan de gemeente de randvoorwaarden scheppen voor opwaardering (parkeren, bereikbaarheid, kwaliteit in openbare ruimte en inrichting). De gemeente neemt het initiatief bij herstructurering van winkelvoorzieningen in het kader van stedelijke vernieuwing. Een andere kant van de medaille is dat onvoldoende oog voor de optimalisering (en soms noodzakelijke verbetering) van de randvoorwaarden belemmerend kan werken voor het functioneren van - op zich - perspectiefvolle winkelconcentraties op bijvoorbeeld buurten wijkniveau. Perspectief Het perspectief voor de verschillende centra en concentraties op buurten wijkniveau en in de dorpen wordt bepaald door: de huidige samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume; de situering in het verzorgingsgebied en de afstand tot andere aanbodconcentraties (en samenstelling en kwaliteit daarvan) binnen het gebied; concrete, investeringsplannen en opwaarderingsimpulsen voor bepaalde detailhandelsclusters; het draagvlak en de ontwikkelingen daarin. In het werkdocument16 is op basis van waargenomen kenmerken en de ligging in de structuur een perspectief-indicatie aangegeven. Bekend is dat er vergaande plannen zijn voor de herinrichting van het Graaf Hendrik III-plein in Zuid-west en dat het Dr. Struyckenplein (eveneens in Zuid-west) wordt opgewaardeerd binnen het programma van de Stedelijke Vernieuwing17 (woonfunctie in combinatie met winkelfunctie). Ook staan er verbeteringen op de rol voor de Haagse Markt (Princenhage). De wijken Belcrum en Spoorbuurt zullen worden gerevitaliseerd en ook het Brabantplein (zuid-oost) heeft aandacht (Stadsvisie). In de winkelcentra Hoge Vucht en De Burcht en in Teteringen mogen ontwikkelingen worden verwacht vanwege de bouwlocaties in de omgeving.

16. Gemeente Breda, werkdocument buurten wijkcentra, BRO april 2001; het werkdocument dient te worden beschouwd als een aparte bijlage voor de detailhandelsnota. 17. Nota Stedelijke Vernieuwing Breda 1999-2003, gemeente Breda, 25 november 1998.

35

Detailhandelsnota

Uit de bevolkingsprognose tot 2010 (zie bijlage 2) blijkt dat - binnen de totale groei van 163.000 naar 176.000 inwoners - de belangrijkste draagvlakvergrotingen zich zullen voordoen: in het centrum (+ 3.100 inwoners) waarvan de meeste in Chassé (+ 1.600); in Belcrum (+ 1.000) en Teteringen (+ 6.200) in Noord-oost waarbij de draagvlakgroei in Teteringen vooral plaatsvindt in het gebied tussen de Hoge Vucht en Teteringen (Stadsdonken circa 500 woningen en Nieuwe dorpsrand ca. 800 woningen); in Ypelaar in Zuid-oost (+ 1.600 inwoners) door de bouw van circa 750 woningen in Nieuw Wolfslaar; in Overkroeten in Noord-west (circa 1.500 inwoners). Op basis van afweging van diverse aspecten en de ruimtelijk-economische visie zal een definitief standpunt worden ingenomen over de meest gewenste structuur voor wat betreft de winkelvoorzieningen op buurt-, wijken dorpsniveau.

36

Ruimtelijk-economische visie detailhandel

5. 5.1

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VISIE DETAILHANDEL Inleiding Als frame voor de verdere uitwerking in standpunten en beleidsvoornemens wordt in dit hoofdstuk een visie op de Bredase winkelstructuur gepresenteerd. Deze visie is gebaseerd op de eigenheid, het karakter van Breda, op de hedendaagse criteria voor wat betreft de verschillende winkelconcentraties op diverse posities binnen de structuur (zie bijlage) en op de eerder gepresenteerde trends en ontwikkelingen (inclusief de Vijfde Nota). Op basis van de specifieke kenmerken van de deelgebieden in Breda (toekomstig draagvlak, ligging, afbakening van delen en eventuele fysieke barrières) is hierna eerst een modelstructuur voor Breda gepresenteerd. Deze vormt het uitgangspunt voor de richting van de ontwikkeling tot een zo optimaal mogelijke structuur, met ook op termijn voldoende perspectief. Daarna wordt ingezoomd op de afzonderlijke delen namelijk de binnenstad - met het hoofdwinkelgebied, de inlopers en de aanloopdelen - en vervolgens de overige stadsdelen.

5.2

Algemene visie toekomstige winkelstructuur Bij de toekomstige winkelstructuur voor Breda is het van belang een tijdsdoel te stellen. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan snel. In een periode van zo’n 10 jaar kunnen zich veel en ingrijpende veranderingen voordoen. Een terugblik op hetgeen er de laatste 10 jaar in Breda allemaal is veranderd, bevestigt dit. Voor de toekomst is een dergelijke periode ook de grens waarbinnen verwachtingen en daaraan gekoppelde maatregelen kunnen worden overzien. Een andere, niet minder belangrijke, reden voor het stellen van een tijdseenheid is de acceptatie van de maatregelen in relatie tot het resultaat. Veranderingen in een bestaande winkelstructuur vergen veel inspanningen. Gevestigde belangen in vastgoed en verzorgingsfunctie kunnen bij een nu nog vertegenwoordigde waarde niet zomaar worden aangetast. Een haalbare visie op de verzorgingsstructuur van de winkelvoorzieningen in Breda zal het evenwicht moeten vinden tussen: het wensbeeld uitgaande van een blanco situatie, waarbij optimaal gebruik kan worden gemaakt van de meest actuele trends en ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde; en de bestaande situatie waarin de in het verleden gedane investeringen door beleggers en winkeliers (nog) een rendement opleveren of waarin reeds investeringen gedaan zijn in nieuwe ontwikkelingen. Belangrijk is stil te staan bij het feit dat het gaat om een toekomstvisie op een structuur. Dit houdt in dat de voorstellen nadrukkelijk met elkaar in verband staan. Een voorstel voor een bepaalde winkelconcentratie kan veelal niet los gezien van een voorstel voor een andere winkelconcentratie. Een visie op de structuur vertoont zijn waarde in de samenhang van voorstellen en maatregelen. In een visie op de structuur krijgen de structuurbepalende voorzieningen (concentraties) een plaats. Een visie op de structuur houdt tevens in dat in eerste instantie uitgegaan wordt van een bepaald abstractieniveau. Het betreft dus geen advies per winkelcentrum maar een kaderplan waarbinnen ontwikkelingen verder uitgewerkt kunnen worden (in het actieplan). De trends en ontwikkelingen in de detailhandel maken een steeds groter verschil duidelijk tussen de sector dagelijkse en de sector niet-dagelijkse artikelen. Voor dagelijkse artikelen geldt nabijheid nog steeds als het belangrijkste aankoopmotief. In deze sector is nog sprake van een duidelijke hiërarchie. In deze visie wordt op buurten wijkniveau gekozen voor het realiseren van een optimale invulling met dagelijkse artikelen.

37

Detailhandelsnota

In niet-dagelijkse artikelen spelen aspecten als keuzemogelijkheid, prijs/kwaliteit, functie-mix, en dergelijke een grotere rol bij de keuze van een aankoopplaats. De sector niet-dagelijkse artikelen is daardoor veel minder structuurgebonden. 5.3

Het model voor de winkelstructuur Op basis van de toekomstige inwonertallen (per 2010) in de afzonderlijke stadsdelen/districten en de (in bijlage 3 beschreven) typen concentraties is hierna een model opgesteld voor de winkelstructuur van Breda. Bovendien liggen de volgende overwegingen aan het model ten grondslag: de dagelijkse artikelensector is de eerst bepalende sector uit verzorgingsoogpunt voor de bevolking; aanbod op een redelijke afstand; een winkelconcentratie moet vanuit het verzorgingsgebied goed en snel bereikbaar zijn; het perspectief en de situering van een wijk/-buurtwinkelcentrum is gerelateerd aan een in de nabijheid aanwezig winkelcentrum van hogere orde.

Model (theoretisch) winkelstructuur 2010 Theoretische winkelstructuur Gebied

Centrum Noord-oost Zuid-oost Zuid-west Noord-west Woonboulevard Steenakker Totaal circa

Globaal toekomstig inwonertal (2010)

Hoofdwinkelgebied

13.400 34.900 52.000 36.300 39.500 -

X

Wijkwinkelcentrum

Buurtwinkelcentrum

Dorpscentrum

X XX XX X

XX XXX XX(X) XX(X)

X XX

Bijzondere concentratie (subcentrum)

X X X

176.100

In het centrumgebied van Breda ligt het hoofdwinkelgebied dat tevens fungeert voor de ‘dagelijkse verzorging’ van de centrumbewoners. Gelet op de sterke groei van het draagvlak in het centrum (+ 30% ofwel + 3.000 inwoners) is de vraag gerechtvaardigd of er geen extra voorziening op het gebied van de dagelijkse artikelensector in nieuwe ontwikkelingen dient te worden ingepast. Zo’n voorziening kan tevens een functie vervullen voor de gehele stad (paraplufunctie). In de districten staat het aantal mogelijke wijkwinkel- en buurtwinkelcentra op basis van het draagvlak mede in relatie tot de bevolking in de dorpen. In het overzicht is daar rekening mee gehouden en het overzicht vormt de basis voor de definitieve uitwerking van de structuur in de volgende paragrafen van dit hoofdstuk. Het theoretische model wordt verder uitgewerkt op basis van de specifieke kenmerken en ontwikkelingen.

38


5.4 5.4.1

De binnenstad Ruimte voor kwaliteit De ambitie en uitdaging De ambities voor Breda zijn al duidelijk uitgesproken: een forse versterking van haar concurrentiepositie in een steeds groter wordende regio met daarin een zeer belangrijke rol voor de binnenstad. De uitgesproken ambities voor de binnenstad moeten worden vertaald in duidelijke uitgangspunten, elementen en projecten. De belangrijkste uitdaging is de reeds aanwezige sterke elementen van de Bredase binnenstad verder uit te bouwen en zodanig aan te vullen dat de eigenheid/het karakter verder wordt geaccentueerd. Positie- en kwaliteitsversterking in onderscheidende zin ten opzichte van andere binnensteden staat hierbij voorop. Breda en zeker de binnenstad heeft al een positie en landelijke bekendheid. Met de historische setting en daarin onder andere de Grote Kerk, Kasteel, KMA, Spanjaardsgat als onderdelen heeft Breda al belangrijke voordelen. Daarnaast zijn het Chassé theater en evenementen als Taptoe, Jazzfestival en Vierspanwedstrijden aansprekend. Voor de toekomst is het van belang ‘door te ontwikkelen’ tot een complete binnenstad. Er moeten duidelijke keuzes worden gemaakt voor (her)ontwikkelingen en invullingen van locaties. Er zijn enige rapportages opgesteld en plannen gemaakt, bijvoorbeeld voor de Westflank18 en voor de Spoorzone19, maar nog niet voor een locatie zoals Achter de Lange Stallen. Deze laatste locatie biedt een belangrijke kans bij de intentie de binnenstad verder te laten groeien tot het vitale middelpunt en activiteitencentrum van de stad. De uitdaging ligt in het zodanig combineren, positioneren en koppelen van functies dat er een binnenstad ontstaat met: eigen ambiance/karakter; unieke elementen en allure; veelzijdigheid en kwaliteit; een veelheid aan gevarieerde functies; een sterke ontmoetingsfunctie, sociaal en leefbaar; een markante positie binnen het geheel van de gemeentelijke verzorgingsstructuur. Kernbegrippen en uitgangspunten De doelstellingen voor de binnenstad kunnen worden gevat in een drietal begrippen namelijk een sterke basis, compleet en onderscheidend. Binnen de gemeentelijke verzorgingsstructuur is de binnenstad de top van de piramide, het kloppend hart. Hier zijn de belangrijkste functies gebundeld en geconcentreerd. De kwaliteit en variatie is zodanig dat recht wordt gedaan aan de ambitie te functioneren voor een steeds grotere regio. Een stevig consumentendraagvlak is belangrijk en noodzakelijk, waarbij de eigen bevolking de basis vormt. De bevolkingsgroei moet vooral ook in de binnenstad tot positieve effecten leiden. De Bredase binnenstad is en groeit verder tot hét voorzieningencentrum en het podium voor stedelijke cultuur in de regio. Het streven is voor de detailhandel gericht op een zo volledig mogelijke branchering in een compact (goed beloopbaar) gebied. De binnenstad biedt die functies en voorzieningen die op het niveau van de regiokernen niet mogelijk en aanwezig zijn. Het bewerkstelligen van een onderscheidende en unieke functiemix zorgt voor een grotere aantrekkingskracht. Afwisseling in activiteiten en evenementen zorgt voor herhalingsbezoek. De complete binnenstad komt tot uiting in een volledig winkelaanbod, uitgaansmogelijkheden, vermaak- en cultuurelementen, rust- en verblijfsmogelijkheden.

18. Water in de Westflank van de Bredase binnenstad: economische effecten en aanbevelingen, BRO juni 2000. 19. Spoorzone Breda, functioneel programma voor detailhandel en leisure, ZKA/D&P/Goudappel Coffeng, november 2000.

39


Op winkelgebied gaat het om de combinatie van bijzonder en diep aanbod met regulier aanbod (compleet). Men moet er alles aantreffen wat ook in andere centra te koop is maar bovendien ook niet-gangbaar, specialistisch, spannend en avontuurlijk aanbod. Men komt naar de binnenstad om te winkelen, voor cultuur, vrij tijdsbesteding of gewoon om in de stad te zijn (sfeer/drukte). De inzet op compleet biedt in economische zin de beste garantie voor diversiteit in functies. Minder makkelijk exploiteerbare voorzieningen (specialistisch, kleinere doelgroepen) profiteren van grote bezoekersstromen door trekkende en populaire voorzieningen/functies. Bijzondere en kleine winkels hebben profijt van de bezoekaantrekkende werking (en de daarmee gepaard gaande passantenstromen) van de grootwinkelbedrijven en culturele voorzieningen bijvoorbeeld kunnen profiteren van het succes van de totale binnenstad (kruisbestuiving). Het toevoegen van bijzondere en vernieuwende combinaties en concepten draagt bij aan de uniciteit en het succes van de binnenstad. Het totale voorzieningenaanbod in de binnenstad dient te zijn toegesneden op de toenemende diversiteit in doelgroepen met eigen eisen, gevarieerde bezoekmotieven en verwachtingen. Denk maar aan bewoners, regio-consumenten, dagtoeristen, winkelende jeugd en cultuurbezoekende senioren, enzovoort. De volgende uitgangspunten voor de multifunctionele binnenstad zijn maatgevend: Functioneel

behoud en versterking functiemenging; afwisseling in detailhandel in goed geprofileerde delen; inspelen en waar het kan voorop lopen in ontwikkelingen en dynamiek; verder uitbouwen van cultuur-historie.

Ruimtelijk

vergroting van diversiteit en verbetering routing; aandacht voor het verblijfsklimaat in bestaande en nieuw te ontwikkelen delen; optimaliseren bereikbaarheid, parkeren, laden/lossen en distributie.

Kwaliteit bebouwing en uitstraling

kwaliteitseisen voor wat betreft massa, vorm en architectuur, ook voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen; multifunctionele gebruiksmogelijkheden (duurzaamheid) gelet op mogelijke functieveranderingen, -ontwikkelingen in de tijd.

Inrichting/belevingswaarde

harmonie in gebruiksmogelijkheden voor een breed publiek; een leefbare en plezierige binnenstad voor alle gebruikers. Ruimte voor versterking Een sterke, complete, veelzijdige en daardoor attractieve binnenstad is niet alleen populair bij een breed publiek maar ook bij ondernemers, investeerders, ontwikkelaars, bewoners, enzovoort. Het dpo van 1999 biedt aanknopingspunten voor verbeteringsaccenten en de distributieve ruimte. De punten waarop de binnenstad goed scoort (horeca, ‘sfeer/gezelligheid’ ‘evenementen’, ‘sfeervolle binnenstad’ en ‘combinatiemogelijkheden voor winkelen en uitgaan’) vragen blijvende aandacht. Verbeteringen dienen te zijn gericht op de elementen die minder goed uit de verf komen zoals parkeermogelijkheden, culturele voorzieningen en speciaalzaken. Ook zal nadrukkelijk aandacht moeten worden besteed aan onderhoud en beheer - de kwaliteitsbeleving - met het oog op een langere verblijfsduur bij bezoek aan de binnenstad. Om de binnenstad op elk dagdeel aantrekkelijk te houden voor alle leeftijdsgroepen moet gezorgd worden voor een zo optimaal mogelijk ‘veiligheidsgevoel’.

41

Detailhandelsnota

De doorrekening van een aantal varianten heeft voor de binnenstad voor de korte termijn (tot 2005) een extra behoefte opgeleverd (in een ruime bandbreedte) van minimaal circa 4.600 m2 vvo tot maximaal circa 25.000 m2 vvo. Bij een doorrekening tot 2015 resulteert indicatief een bandbreedte tussen de 10.600 en 47.000 m2 vvo. Deze royale bandbreedte is niet willekeurig, maar gebaseerd op varianten in ambitieniveau. Uitgegaan is van 3 kwalitatieve ontwikkelingsrichtingen die kwantitatief als volgt zijn vertaald: een geleidelijke en beperkte afname van de kooporiëntatie op de binnenstad (3% in het jaar 2015) conform de huidige trend; een situatie waarbij de afname van de kooporiëntatie wordt gecompenseerd door koopkrachttoevloeiing; toename bestedingsniveau in de regio Breda + toename koopkrachttoevloeiing vergelijkbaar met een toename van de kooporiëntatie op de binnenstad met 3% (in het jaar 2015). De Stadsvisie is uitgangspunt en richtinggevend: versterking economische functie en verdere vergroting van het winkelaanbod. Het dpo noemt de doelgroepen die in ieder geval zo optimaal mogelijk in de binnenstad moeten worden bediend; namelijk de doelgerichte kopers en de funshoppers, elk met hun eigen eisen. De kwaliteitsimpuls zal tot een brede attractiviteitsverbetering van de binnenstad moeten leiden (zie ook DPO): verbetering bereikbaarheid, parkeer- en fietsstallingsmogelijkheden, winkelaanbod en openingstijden voor doelgerichte kopers; vermaak, speciaalzaken, parkeerprijzen/beheer/toezicht, verblijfskwaliteit met het oog op de recreatief winkelende consument. Een en ander met als doel de eigen inwoners meer aan de binnenstad te binden én de koopkrachttoevloeiing van buiten Breda verder op te voeren. Bij de ontwikkelingsvarianten in vierkante meters gelden verder de volgende overwegingen. De visie op de binnenstad mag niet worden geblokkeerd door meter-mogelijkheden. Als indicatie en inschatting van mogelijke effecten zijn berekeningen van toekomstige uitbreidingsmogelijkheden voor winkels waardevol, maar zij mogen niet de dynamiek intomen. Bovendien staat kwaliteit voorop en kwaliteit gaat voor meters. Een bijkomend aspect is dat de grenzen tussen winkels en niet-winkels vager worden. Horeca is in sommige winkels al een wezenlijk onderdeel van het concept, dienstverlening wordt geïntegreerd in de winkel en brancheringen worden onduidelijker. Zo is de grens tussen ‘sport’ en ‘mode’ tegenwoordig nog maar moeilijk aan te geven. Om toch een referentiekader te bieden voor het ontwikkelingsvolume voor detailhandel in de binnenstad is hierna een benadering gepresenteerd en gemotiveerd. Uitgegaan is van de uitkomsten van het dpo voor wat betreft koopkrachtbinding en -toevloeiing en van de gemeentelijke prognose bevolkingsgroei.

42


Benadering ontwikkelingsvolume detailhandel binnenstad niet-dagelijkse artikelen tot 2010 Aspect

Waarde

Opmerkingen/motivatie

Inwoners 2010

circa 176.000

Ontwikkeling bevolking, zie bijlage 2.

Gemiddelde bestedingen per hoofd

ƒ 5.476,-

Niveau 2000, prognose EIM

Bestedingsvolume Bredase bevolking

963,8 miljoen

Koopkrachtbinding aan de binnenstad

circa 50% 481,9 miljoen (60% omzet)

Iets hoger dan 1999 (48%) door gewenste kwaliteitsimpuls en ambitie

Toevloeiing binnenstad

circa 40% omzet 321,3 miljoen

Verhouding Breda/buiten Breda wordt 60/40. Ambitie gericht op versterking; daardoor toevloeiing fractie hoger dan in 1999 (61/39)

Totale omzet potentie

circa 803,2 miljoen

Raming dpo 1999 ca. 620 miljoen; toename gevolg van bevolkinggroei, wat hogere binding en toevloeiing

Marktmogelijkheden vloerproductiviteit per m2 vvo

ƒ 8.500,- à ƒ 9.000,-

mogelijk te exploiteren m2 vvo

89.200 à 94.500

1999 gemiddeld ƒ 8.700,- (dpo); niveau globaal constant gehouden omdat ook besteding per hoofd constant is gehouden op niveau 2000

aanwezig

73.715 m2

dpo: volume in centraal winkelgebied

ruimte in m2 vvo

15.500 à 20.800

De regionale toevloeiing is met ca. 40% geringer dan in andere regionale centra wordt aangetroffen (Den Bosch circa 72%, Eindhoven 70%, Tilburg 37%). Dit heeft onder andere te maken met de eigen kracht van Oosterhout en Etten-Leur. Ook in de dagelijkse artikelensector is uitbreiding mogelijk. Wat er in de binnenstad kan is mede afhankelijk van de aanbodstructuur en ontwikkelingen buiten de binnenstad. In ieder geval is het dagelijkse aanbod in de binnenstad nu relatief beperkt in volume en er zullen beduidend meer mensen in de binnenstad komen wonen (+ 3.000). De bestedingscapaciteit van 3.000 personen bedraagt (niveau 2000) ca. 12,3 miljoen, bij circa ƒ 15.000,- per m2 vvo te vertalen in zo’n 800 m2 vvo. Samengevat De binnenstad is dé plek waar publiektrekkende detailhandel, horeca, cultuur en vermaakelementen thuis horen. De bundeling daarvan biedt de beste mogelijkheden voor wisselwerking en kruis-

43

Detailhandelsnota

bestuiving. Dit betekent ook zorgvuldigheid waar het gaat om ontwikkelingen buiten de binnenstad. Steeds zal moeten worden getoetst vanuit de visie op de binnenstad. De opgave ligt in het ruimtelijk-functioneel vormgeven en het benutten van de grote potenties van de binnenstad in samenhang met ontwikkelingen buiten de binnenstad. 5.4.2

De afzonderlijke delen in hun onderlinge samenhang Inleiding Hiervoor is ingegaan op de ambities en de daaruit voortvloeiende uitdagingen voor de komende 10 jaar. Het gaat erom dat nieuwe ontwikkelingen in hun onderlinge samenhang worden geplaatst, met respect voor de bestaande economische, ruimtelijke en cultuur-historische kwaliteiten. Doel is om op deze manier ‘ruimte voor kwaliteit’ te creëren die past bij de sfeer en ambiance van de onderscheiden locaties in de binnenstad. Dit palet met onderlinge kleurschakeringen geeft het beeld van de complete binnenstad. En onder de binnenstad verstaan we dan niet alleen het kernwinkelapparaat, maar ook de Westflank, de Oostflank, de inlopers Nieuwe Ginnekenstraat, Haagdijk en Boschstraat, de Stationsomgeving. Concreet betekent dit dat op de volgende punten met kracht moet worden ingezet: Accent op de mix van voorzieningen in detailhandel, horeca, cultuur en vermaak. Die bepaalt de uniciteit van de attractiewaarde voor stad en regio. De onderdelen van deze mix, bestaande uit ‘sferen’, ambiance en thema’s, moeten passen bij de locaties waar zij gedacht worden. Accentuering en versterking van de looproutes en circuits tussen hoofdwinkelgebied en de andere samenstellende delen van het palet. Toevoeging van zo mogelijk vernieuwende concepten op het gebied van winkels, horeca, cultuur en vermaak. Herkenbaarheid van de deelgebieden binnen het totaal concept voor de binnenstad (de samenhang). Daarnaast zijn er enkele randvoorwaarden: Realiseren of verbeteren van op de situatie in de deelgebieden toegesneden bereikbaarheid-, en parkeerfaciliteiten. Consistentie in het gemeentelijk beleid; dat wil zeggen: prioriteit voor de binnenstad als het ‘kloppend hart’ en geen versnippering van vergelijkbare functies op andere locaties. Veel aandacht voor promotie en marketing en voor systematisch beheer en binnenstadsmanagement. Kwaliteit en samenhang Uit het distributie-planologisch onderzoek is gebleken dat kwaliteit ook daadwerkelijk kan leiden tot versterking van de economische positie. Uit het onderzoek komen twee schijnbare paradoxen naar voren: Versterking van de economische positie van de binnenstad bleek mogelijk zonder kwantitatieve expansie van het verkoopvloeroppervlak in de detailhandel in de binnenstad. Ook bleek dat versterking van de economische positie en de regionale functie van de binnenstad kennelijk mogelijk was zonder groei van de thuismarkt. De verklaring voor beide schijnbare paradoxen ligt in de toevoeging van nieuwe kwaliteit in het centrale deel (de Barones) enerzijds en de verschuiving van min of meer grootschalige m2’s naar de twee PDV-concentraties. Daardoor is de regiofunctie sterker geworden en de lokale functie schijn-

44


baar afgenomen. Dat laatste is echter vanuit de totale structuur gezien geen afname, maar een verschuiving. Hoewel niet keihard in cijfers aantoonbaar, is het toch ook zeer waarschijnlijk dat de sterke verbetering van de inrichting van de openbare ruimte in de binnenstad een extra dimensie is geweest in de versterking van de regio-functie. In de volgende paragrafen gaat het allereerst om kwaliteit in relatie tot de sferen/ ambiances van de te onderscheiden (her)ontwikkelingslocaties. Zie ook de bijgevoegde schematische kaart waarop deze locaties zijn aangegeven in hun onderlinge samenhang. Het bestaande kernwinkelgebied Met uitzondering van het terrein Achter de Lange Stallen liggen binnen het kernwinkelgebied geen substantiële ontwikkelingslocaties. Het centrale kernwinkelgebied bestaat uit: De hoogwaardige concentratie rondom Korte en Lange Brugstraat, Ridderstraat, Karrestraat, Eindstraat. Na herontwikkeling kan daar ook de Torenpassage bij horen. De trekker is de Barones met het V&D-warenhuis en Hennes & Mauritz en inmiddels ook de Bijenkorf in het voormalige pand van Ansons. De Ginnekenstraat als belangrijkste noord-zuid-as met C&A en Hema als trekkers. De Veemarktstraat met een speciale functie qua branchering. De Tolbrugstraat, net als de Veemarktstraat, een deel van de oost-west-as. De Halstraat die straks een belangrijker schakel wordt in de relatie tussen Grote Markt en het gebied Achter de Lange Stallen. De Grote Markt als centraal ontmoetingsplein, de huiskamer van de stad. De Havermarkt met een speciale waarde in de binnenstad voor het uitgaansleven. Het Van Coothplein met de mengvorm van detailhandel en horeca. Het detailhandelsaanbod van de binnenstad bevindt zich in een structuur met de vorm van een kikkervisje (dikkopje), met een concentratie van voorzieningen in de kop en een staartvormige lange as in zuidelijke richting. Op winkelgebied is er de sterke bundeling bij V&D/Barones en omgeving. De Ginnekenstraat met Hema en C&A heeft in die omgeving relatief veel mode, met ook de bekende middenpluswinkels (Part II, Mexx, Esprit, Sting, Street One, etc.). De Houtmarktpassage contrasteert met de heringerichte binnenstad. Aan de zuidkant (Van Coothplein, Nieuwe Ginnekenstraat) is de aanwezigheid van uitzend- (14) en reisbureaus (5) opvallend. Over het algemeen geldt dat de reclame-uitingen wat ingetogener kunnen, zodat meer allure en uitstraling wordt bewerkstelligd, passend bij de stadsvloer. De uitstallingen waren op het moment van observatie beperkt. Het meest opvallend in de binnenstad zijn de matige entrees tot het winkelgebied. Het gaat hierbij om de entrees via de parkeerlocaties als bronpunten voor bezoek. Het Molsterrein via de doorgang bij Gimbrère, Stallingstraat en Akkerstraat in samenhang met het uitermate rommelige karakter van het terrein zelf. De entrees via de Houtmarktgarage zijn pover. Komend vanuit de Concordiagarage moet men door een steeg (Doelsteeg) zonder enige visuele relatie met het winkelgebied en ook de Bleekstraat is weinig wervend.

45


Ook vanuit de west- en oostflank is de routing en visuele koppeling matig, waarbij de zichtlocatie vanuit de Haagdijk nog relatief het best is. Binnen het kwaliteitsversterkingsproces dienen de entrees de nodige aandacht te krijgen, als markering en als visitekaartje. Een ander aspect dat aandacht verdient, is het binnenstedelijk milieu ‘achter’ de winkelassen en de inlopers. Deze omgevingen zijn vaak van matig gehalte en schraal terwijl daar toch kansen liggen voor het realiseren van dwarsverbindingen en routes tussen de aanwezige en nog te realiseren voorzieningen (inclusief specifieke attractieve elementen) van de binnenstad. De hier liggende potenties dienen te worden benut in het kader van de brede opwaardering van de binnenstad. ‘t Sas (voormalige Torenpassage) De Bredase Torenpassage wordt herontwikkeld tot een bijzonder project "’t Sas". De hoofdingang van dit gebied met ca. 3.000 m2 winkelruimte (inclusief de bestaande en voormalige antiekzaak) ligt aan de Lange Brugstraat, tegenover De Barones. Een specifieke thematische invulling met eigen trekkracht (bijvoorbeeld antiek-, life-style winkels, restauratieve horeca) in combinatie met een goede promotie daarvan, biedt de beste kansen voor een succesvolle exploitatie. In de planvorming is rekening gehouden met het gemeentelijk streven het ‘wonen boven winkels’ te stimuleren en dit ook onder randvoorwaarden te subsidiëren. Een gemiddeld aandeel grootwinkel- en filiaalbedrijf Het grootwinkel- en filiaalbedrijf is onmisbaar in een centrum omdat zij de meest bepalende trekkers levert. De aantrekkelijkheid en ‘het eigen gezicht’ van een centrum worden mede bepaald door een goede mix van plaatselijke (en kleine regionale) ondernemers en filiaalbedrijven. Sinds het begin van de negentiger jaren is er een merkbare en relatief sterkere expansie van het grootwinkel- en filiaalbedrijf gaande in binnensteden. Door de druk op het huurniveau verdwenen plaatselijke ondernemers of zij vestigden zich in aanloopdelen. In het midden van de negentiger jaren varieerde het aandeel filiaalbedrijven in binnensteden tussen de 25 en 35% (BRO-onderzoeken). Inmiddels tendeert het aandeel (in aantal winkels) naar de bovenkant van deze bandbreedte. In volume is de betekenis groter door de grotere schaal van deze vestigingen. In jonge centra is het aandeel filiaalbedrijven groter dan bijvoorbeeld in historische binnensteden omdat er weinig of geen specifieke (familie)bedrijven zijn die door opvolging in stand zijn gehouden en door het ontbreken van aanloopdelen. De situatie in de Bredase binnenstad wijkt op het gebied van filialisering niet wezenlijk af van wat gemiddeld in andere plaatsen wordt aangetroffen.

Filialisering vergeleken Aandeel filiaalbedrijven Bron

Inwoners gemeente ca.

Aantal winkels

in aantal

in vvo

163.000 129.000 73.800 44.500 143.000

556 564 350 276 196

36% 37% 31% 44% 53%

57%

dpo 1999 BRO 1999 BRO 1999 BRO 1998 BRO 2000

33%

56%

Retailhandboek 2001

Binnenstad Breda Binnenstad Den Bosch Binnenstad Roosendaal Centrum Waalwijk Centrum Almere Gemiddeld binnensteden

47

Detailhandelsnota

De huren in de A1-gebieden blijven landelijk voortdurend stijgen, waarbij vooral de aspecten bereikbaarheid en parkeren sterk bepalend zijn voor de mate waarin20. Door deze stijgende huren zijn kleinere ondernemers genoodzaakt de deuren in deze gebieden te sluiten en/of te verplaatsen met de vaak bekritiseerde uniformiteit als gevolg. Het aandeel van de detaillisten dat nog solitair opereert, is beperkt. Een recente publicatie21 geeft aan dat ruim vier van de vijf winkels samenwerken. Er zijn in de Nederlandse Detailhandel 470 franchiseformules; 85% van het totaal aantal winkels werkt op een of andere manier samen. Het relatief beperkt aantal puur zelfstandige winkeliers is dus geen specifiek Bredaas verschijnsel maar een landelijk gegeven. De branchering In het dpo is geconstateerd dat Breda (binnenstad) -in vergelijking met andere steden- zich vooral onderscheidt door het zeer ruime aanbod aan mode/kleding, het relatief lage verkoopvloeroppervlak aan ‘wonen’ (door de ontwikkeling van de Woonboulevard) en het geringe aanbod in de levensmiddelenbranche. Op zich is een ruim kledingaanbod goed voor de attractiviteit van de binnenstad, want samen met het warenhuisareaal is ‘mode’ het meest bepalend voor de trekkracht van een centrum ook in regionaal opzicht. Uit observatie van het binnenstedelijk aanbod komt naar voren dat het kledingaanbod is verdeeld over 148 winkels met in totaal zo’n 25.300 m2 vvo. Dit is minder dan in het dpo van 1999, voornamelijk door het wegvallen van P&C/Ansons (circa 2.700 m2 ) waarvoor evenwel warenhuisaanbod (Bijenkorf) is teruggekomen. Naar marktsegmentatie valt op dat bijna de helft van de modewinkels (46%) opereert in het marktsegment net boven het gemiddelde (middenplus). Ca. 18% kan worden gerangschikt onder hoogwaardig, 27% is gewoon en 9% prijsvriendelijk/discount. Het accent ligt dus duidelijk op bovengemiddeld maar de top in het aanbod ontbreekt, hoewel er wel exclusieve merken in de winkels zijn vertegenwoordigd. De Barones (met aanliggende winkels) heeft een bovengemiddelde marktsegmentatie en het is verder opvallend dat kleine clusters met hoogwaardig kledingaanbod zich bevinden buiten het zwaartepunt in de bewinkeling. Voorbeelden hiervan zijn de Nieuwe Ginnekenstraat (o.a. Baane, Oilily, Rufus, New Boston), Veemarktstraat (o.a. Bonk, Archi Pell e.o.), Halstraat (Calluci), Grote Markt (o.a. Nu Chi, Thielen) en buiten het centrale winkelgebied aan de Wilhelminastraat (o.a. Donaldson, Riverwoods, Scapa). Breda heeft met name op het gebied van herenmode sterke en fraaie zaken. Bij uitbreiding van het binnenstadsaanbod verdient toevoeging met het bovenste marktsegment in kleding zeker de aandacht. Verder kan aanvulling plaatsvinden in de branches die relatief minder sterk vertegenwoordigd zijn zoals levensmiddelen, hobby, frequent te kopen artikelen zoals bloemen en planten, ‘wonen’ en dan in kleinschalige vorm inclusief design.

20. 2001, NVM Bedrijfs Onroerend Goed, 7. 21. DHM, Detailhandel Magazine, juni 2001, nr. 6. NB. Voor de Havengarage, die deel uitmaakt van de ontwikkelingen in de Westflank (water in de stad), zullen compenserende maatregelen worden getroffen.

48


Parkeren in de binnenstad De toekomstige hoofdstructuur parkeren in de binnenstad is aangegeven op de bijgaande kaart. De stand van zaken met betrekking tot parkerend autoverkeer is weergegeven in het Verkeersplan Breda22. De parkeerplaatsen in en om het centrum zijn allemaal betaald. Uit metingen van het gemeentelijk parkeerbedrijf blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad ruim onder de maximale capaciteit blijft. Alleen tijdens de winkelpiek op de zaterdag en tijdens bijzondere evenementen is er sprake van een hoge bezettingsgraad. Dan zijn sommige parkeerterreinen in de directe omgeving van het stadshart vol. Op iets grotere (loop)afstand is er echter nog voldoende ruimte. Bij nieuwe projecten in de binnenstad (zoals bijvoorbeeld de Westflank en Achter de Lange Stallen) zal passende parkeergelegenheid in de plannen moeten worden meegenomen gelet op de gewenste attractiviteitsversterking, de noodzaak van parkeergelegenheid voor het functioneren van voorzieningen, en de noodzakelijke intensivering van ruimtegebruik. Parkeren in samenhang met een goede bereikbaarheid is essentieel voor de concurrentiepositie van een binnenstad.

Toekomstige hoofdstructuur parkeren binnenstad (bron: afdeling Verkeer, gemeente Breda)

22. Verkeersplan Breda, stap 1 Visie, gemeente Breda, februari 2001.

49


Westflank - Oostflank Op de kaart (op de vorige pagina) is dit aangegeven als één ontwikkelingszone. In het oostelijke deel van deze zone zijn twee projecten in ontwikkeling die een belangrijke stimulans zullen vormen voor de binnenstad als cultureel centrum en als uitgaanscentrum, namelijk: de herontwikkeling van de omgeving Turfschip/bowling aan het Chasséveld tot een concentratie met megabioscoop en andere hcv-elementen; de herontwikkeling van de Kloosterkazerne tot Casino en hoogwaardige hotelaccommodatie. De keuze om deze voorzieningen te lokaliseren, c.q. te verplaatsen naar de rand van de binnenstad zal structuurversterkend werken en een impuls zijn voor de mix van winkelen, uitgaan en verblijven, ook vanwege de aansluiting bij het Chassétheater en de aanwezigheid van royale parkeerfaciliteiten. Over de Westflankontwikkeling is recent een afzonderlijke rapportage/advies verschenen, (zie voetnoot 18). Voor de Westflank gelden de volgende uitgangspunten: thans het zwakke deel van de binnenstad; extra kansen door herintroductie water; unieke toevoeging van bijzondere elementen (in de oostwand): - versterking horecafunctie; - versterking specialistische detailhandelsfunctie in cultuur, kunstnijverheid; geschatte uitbreiding vvo ± 2.500 m2; geen ruimte meer voor PDV/GDV; handhaving, versterking publieksverzorgende dienstverlening (in de westwand); versterking van hoogwaardige woonfunctie; extra aandacht voor parkeerfunctie en bereikbaarheid. Op bijgevoegd kaartje is de gewenste functionele invulling voor de Westflank aangegeven. De integrale aanpak van de Westflank van Spanjaardsgat tot aan Waterstraat/Villa Nova maakt het mogelijk een unieke toevoeging aan het binnenstadsaanbod te realiseren die van een geheel ander karakter is. Van groot belang voor deze nieuwe route/verbindingszone is dat de cruciale plekken ruimtelijkfunctioneel goed ontwikkeld worden, namelijk: Prinsenkade/Gedempte Haven; Op de Trapkes; omgeving (voormalig) politiebureau. Prinsenkade/Gedempte Haven Het belangrijkste element in de Westflankontwikkeling is de herintroductie van water in dit deel van de stad, in samenhang met bevaarbaarheid en aanlegmogelijkheden voor recreatievaartuigen en kleine watersport. Langs het water komt een flaneerboulevard. De daarbij passende functionele invulling bestaat uit kleinschalige specifieke cafeetjes met terrasjes (kijken en bekeken worden), (vis)restaurantjes, in combinatie met bijzondere detailhandel (water-sport-gerelateerd, op impulsaankopen gericht, bijzondere assortimenten). Het streven is gericht op een gedifferentieerd aanbod met autonome trekkracht, niet alleen voor nieuwe doelgroepen maar ook voor de bestaande stadsbezoekers. De genoemde functionele invulling is bedoeld voor de stadskant (oostzijde) van de Westflank.

51

Detailhandelsnota

Op de Trapkes Op de Trapkes ligt vrij centraal in de Westflankzone, op het snijpunt van inloper en binnenstad. Bij het markante pand is het streven gericht op het tot stand brengen van een ontmoetings- en evenementenplein in combinatie met aanlegmogelijkheden voor kleine watersport. Omgeving (voormalig) politiebureau Dit ontwikkelingsgedeelte van de Westflank maakt deel uit van de ‘overkant’, de niet-stadskant. Het accent ligt hier op zakelijkheid (publieksverzorgende dienstverlening) in combinatie met hoogwaardig wonen. In feite wordt aangesloten bij de reeds aan de Prinsenkade gevestigde kantoren en panden. Maatvoering en uitstraling van nieuwe projecten dienen bij voorkeur aan te sluiten bij de sfeer van de te behouden gebouwen. Ter voorkoming van verdere versnippering blijft detailhandel voorbehouden aan de ‘stadskant’. Een multifunctionele parkeergarage maakt deel uit van de ontwikkeling ‘voormalig politiebureau’. De beoogde functionele ontwikkeling en de daarmee gemoeide investeringen vragen om flankerende maatregelen en aandacht voor diverse aspecten zoals: bevaarbaar water en aanlegvoorzieningen; een goede bereikbaarheid, toegankelijkheid voor taxi’s en de beschikbaarheid van een multifunctionele parkeervoorziening; huurprijzen op een niveau dat rendabele horeca- en detailhandelexploitatie mogelijk is; een jaarrond programma met evenementen en activiteiten toegespitst op dit nieuwe Bredase binnenstadsdeel (bijvoorbeeld Spanjaardsgatfeest, Op de Trapkesfestival, Breda Maritiem); een gerichte (ook onder waterrecreanten) en brede promotie van deze nieuwe kwaliteit; overleg en afstemming met Bredase horeca-ondernemers (belangstelling, voorwaarden, sturing). Genoemde ontwikkelingslocaties vormen samen met de noordkant van het gebied Achter de Lange Stallen (zie hierna) en de (genoemde) locatie Kloosterkazerne/ Casino een parelsnoer -waarin kwaliteit centraal staat- gedrapeerd rond de binnenstad. Voor de beeldvorming zijn de huidige functies in de Westflank op kaart weergegeven (zie volgende pagina).

52

Detailhandelsnota

Het gebied Achter de Lange Stallen Het gebied schreeuwt om ontwikkeling, gegeven de huidige uitstraling. Ontwikkeling van de locatie biedt de mogelijkheid om de bestaande noord-zuid-as af te ronden en tevens te versterken. Het gaat om een omvangrijke locatie die direct aansluit op het kernwinkelgebied. De ontwikkeling ervan zal een grote impact op de binnenstad hebben. Een speciaal element wordt gevormd door de bestaande historisch waardevolle bebouwing ‘de Lange Stallen’. Uitgangspunt is dat deze op een creatieve manier in de ontwikkeling wordt betrokken. Het verdient aanbeveling ook de Houtmarktpassage en het PTT-gebouw in de planvorming te betrekken zodat ook de noordzijde van het gebied/project zich daadwerkelijk als onderdeel van het ‘parelsnoer’ manifesteert. Een indicatie voor het ontwikkelingsvolume aan binnenstadswinkelareaal is hiervoor (in 5.4.1.) reeds gepresenteerd (ca. 15.500 à 20.600 m2 vvo tot 2010). Uitgangspunt voor de invulling van het gebied is toevoeging van ‘kwaliteit en onderscheid’: een integraal vernieuwend en uitdagend concept in een combinatie van hoogwaardig winkelen, horeca, cultuur, vermaak en wonen. De Lange Stallen en de aanliggende straatjes en stegen bieden -samen met de invulling- kansen voor een unieke ontwikkeling die onderscheidend is ten opzichte van de Barones en binnenstadsprojecten elders. Een belangrijk aspect is dat de binnenstedelijke woonfunctie in de directe omgeving is en wordt versterkt, namelijk: het Chassépark; in de toekomst wellicht ook een gedeelte van het terrein van de Seeligkazerne. Het gebied Achter de Lange Stallen is - zoals reeds vermeld - bijzonder waardevol door de ligging in de binnenstad, de maat/omvang en de potenties tot structuurversterking (afronding noord-zuidas, aanvullend aanbod) van de binnenstad als geheel. Hiermee rekening houdend en mede gelet op de erbarmelijke toestand van dit moment, verdient de ontwikkeling van het gebied prioriteit. Dit houdt in dat terughoudendheid geboden is voor wat betreft versnipperde detailhandelsontwikkelingen elders in de stad. Te denken valt hierbij aan matiging (niet meer dan nodig en in kleinschalige vorm) van detailhandel in de Spoorzone23, uitsluitend opfleuring met kleinschalige specifieke detailhandel in de stadskant van de Westflank en géén detailhandel in de westelijke zone van de Westflank.

23. Exclusief het eventueel te realiseren buurtcentrum.

54

Detailhandelsnota

Het gebied Achter de Lange Stallen dient logisch te worden aangehaakt aan het kernwinkelgebied door ‘verlenging’ van de Halstraat en een koppeling met de Ginnekenstraat (noordzuid-as en circuit). De Houtmarktpassage kan dan als zodanig worden gesloten en de betreffende winkels kunnen front maken richting Houtmarkt. Het winkelgebied dient zich te manifesteren als straat (niet overdekt, waarbij de Mariënburg/Marikenstraat in Nijmegen als voorbeeld kan dienen) met aansprekende architectuur en in duurzame opzet, waarin het gebouw ‘de Lange Stallen’ wordt meegenomen. Als anker voor het ontwikkelingsgebied is minimaal een trekker noodzaak en nog liever twee, bij voorkeur gesitueerd in het zuidelijke deel, mede ten behoeve van een goede ‘doorbloeding’/traffic in de zuidelijke binnenstad. Een warenhuisformule biedt de garantie als trekker te functioneren maar ook een media/communicatiemarkt in meest brede assortimentering kan deze rol vervullen of een combinatie van topmerken in mode met gezamenlijke zuigkracht. Bij de invulling van de ‘ontwikkeling Lange Stallen’ dient verder rekening te worden gehouden met: de groei van het aantal binnenstadsbewoners en de intentie van de gemeente het wonen in de binnenstad verder te stimuleren; de bedoeling het aanbod in de binnenstad te complementeren door toevoeging van de top in de marktsegmentatie, passend bij de ambitie de concurrentiepositie van de stad in een steeds groter wordende regio te versterken; het inzetten op doelgroepen waarvoor de stad nu nog te weinig biedt zoals (het groeiend aantal) oudere senioren/welgestelden; het bieden van elementen die tegemoet komen aan de recreatief winkelende consument en met een verblijfsduur verlengend effect (Stadsvisie). Elementen die daarbij passen zijn onder andere: de eerder genoemde trekkers (warenhuis, media/communicatiemarkt, hoogwaardig modecluster); aanvullende hoogwaardige modezaken (zoals Zara, Mango, Prada, Gucci, Vero Gamo, Jackpot, en dergelijke); een grootschalige delicatessensupermarkt waarin alle componenten aanwezig zijn, aangevuld met kant en klare maaltijdonderdelen en horeca (de top in food) en met een omvang van circa 600 à 700 m2 vvo24 ; lifestyleformules/designaanbod; Active Life, een combinatie van de top in sportattributen en mode; grandcafé in grootschalige vorm eventueel in combinatie met een stadstheater, klein podium; entertainment-restaurant (eten + vermaak); kleinschalig specialistisch fast food (soep, sushi); kunst- of modecafé. ‘Binnenstedelijk wonen’ vormt geen leidend maar wel een wezenlijk onderdeel van de ontwikkeling. Voor de ontwikkeling gelden derhalve de volgende ruimtelijke randvoorwaarden: heldere routing die aansluit op het bestaande loopcircuit; voldoende parkeergelegenheid (ondergronds); 500 openbare parkeerplaatsen als onderdeel van de parkeerstructuur + extra capaciteit voor de eigen ontwikkeling; creatieve inpassing ‘de Lange Stallen’; hoogwaardige architectuur, passend bij ontwikkelingen in de omgeving; Houtmarktpassage en bij voorkeur ook PTT-gebouw betrekken bij de integrale herontwikkeling.

24. Voorbeeld: Food Village Supermarket, Detailhandel Magazine, juli/augustus 2001.

56


De Spoorzone De herontwikkeling van de Spoorzone is van uitermate grote betekenis voor de economische ontwikkeling van de stad. Met name in de sfeer van kantoorontwikkeling en ontwikkeling van bijzondere woonvormen liggen hier mogelijkheden. Hoewel ruimtelijk gezien de afstand van het station tot de binnenstad niet zo groot is, is er toch sprake van een barrière-werking van de groen/bruine zone van Valkenberg en KMA-complex. Een functionele relatie tussen binnenstad en Spoorzone is daarom niet te leggen. De ontwikkelingsrichting voor de Spoorzone kan puntsgewijs als volgt worden samengevat: Accent op knooppunt openbaar vervoer/zakencentrum. Bijzondere woonvormen; Distributie-planologisch uitsluitend ruimte voor: - stationsgebonden kleinschalige detailhandelsfuncties; - een buurtfunctie voor de woonwijken noordelijk van het station, bijvoorbeeld door herlocatie van een van beide supermarkten in Belcrum, eventueel in combinatie met kleine buurtwinkels noordelijk van het stationsgebouw; - raming toevoeging/verplaatsing circa 3.000 m2 vvo buurten stationsfunctie. Geen cultuur/vermaakelementen in de Spoorzone: deze situeren in de Westflank-Oostflank ontwikkeling, aan het parelsnoer. Organiseren van een logische, interessante looproute tussen station en binnenstad via Valkenberg of via KMA-complex. De inlopers De drie inlopers zullen ook in de toekomst een belangrijke functie blijven behouden voor de totale aantrekkingskracht van de binnenstad, ook regionaal. Zij hebben een eigen sfeer en ambiance, een kostenniveau (huur en eigendom) dat ruimte geeft aan bepaalde detailhandelsvormen en ook aan startende ondernemingen. Daarin kunnen zelfstandige kleinschalige ondernemers een belangrijke toegevoegde waarde leveren op de binnenstad. Waar op de A- en B-locaties de vastgoedprijzen zo zijn opgelopen dat de zelfstandige ondernemer wordt weggedrukt, ligt in de inlopers juist de kans voor zelfstandige detaillisten/starters/minder courante assortimenten. Ontwikkelingsrichting: Handhaven en versterken van de inlopers via actief beleid en samenwerking ondernemersorganisaties, gemeente en eigenaren. Functie in de toekomst: - couleur locale, zelfstandige ondernemers; - broedplaatsfunctie; - functie voor doelgericht kopen; - buurtverzorgende functie. Zo mogelijk stabilisatie van verkoopvloeroppervlak. Ruimtelijke randvoorwaarden: Bereikbaarheid en parkeren zijn voor de inlopers van levensbelang, meer dan voor de A- en Blocaties. Dat hangt samen met de aard van de winkelfuncties.

57

Detailhandelsnota

Met betrekking tot de inlopers kan worden vastgesteld dat: De Haagdijk betrekkelijk stabiel is. De Boschstraat het niet zo goed doet, maar men bezint zich op concrete acties tot verbetering. Vooral een betere bereikbaarheid vanaf het Chassétheater en het Valkenberg wordt gewenst. Uitstraling en onderhoud laten veel te wensen over en de gedachten gaan ook uit naar een verkeersarme of zelfs verkeersvrije straat. De Nieuwe Ginnekenstraat heeft naast een aantal hoogwaardige winkels een relatief (te) groot aanbod aan dienstverlenende functies. De Haagdijk wordt heringericht. De Nieuwe Ginnekenstraat staat voor een fikse opknapbeurt met als doel de allure van weleer terug te brengen. De auto zal moeten inleveren ten voordele van voetganger en fietser. Er blijft tweerichtingverkeer maar door aanpalende maatregelen zal de verkeersdruk verminderen. Voor de Boschstraat is een plan van aanpak opgesteld. Het dwaalmilieu Dit circuit/milieu heeft deels kenmerken vergelijkbaar met de inlopers. Het heeft echter sterkere links met het kernwinkelgebied: een op zichzelf staande route die op verschillende punten contact maakt met de centrale voetgangersassen. Daar ligt dan ook de potentie voor verdere ontwikkeling. De huidige invulling is ter illustratie op bijgaande kaart weergegeven (zie vorige pagina). Hoewel het niet zo wordt beleefd is een belangrijk deel van het dwaalmilieu functioneel gevuld. Toch is er geen sprake van continuïteit door onderbrekingen zoals met name in de Nieuwstraat (achter de Barones). Ook via de route Veemarktstraat-oost volgt aan de Catharinastraat een gedeelte met onder andere monumentale woonbebouwing. De Sint Janstraat heeft een relatief grootschalige monumentale invulling aan de zuidzijde en is daardoor minder gevarieerd en minder levendig. De sfeerbeleving is, lopend door het dwaalmilieu, sterk wisselend. Het meest dynamisch is het gedeelte Visserstraat, Havermarkt, Reigerstraat door de veelheid en variatie aan horeca en bovendien vrijwel aaneengesloten. In oostelijke richting, voorbij de Grote Markt in de Catharinastraat, is de sfeer ingetogen met relatief hoge panden die een rustig beeld vormen. Er zijn enkele winkels die relatief laagfrequent worden bezocht. Voorbij de Sint Annastraat bevinden zich in de Catharinastraat woonappartementen, een sterk contrasterende woninginrichtingszaak en een bouwvallig pand juist in de zichtlijn. Bij de routekeuze via de Sint Annastraat is er duidelijk een andere sfeer met aan de zuidkant wat kleinere panden met relatief minder allure. De noordzijde is niet levendig met een lange muur waarachter (helaas verborgen) zich een fraai binnenstadsparkje bevindt. De Sint Janstraat is karaktervol en monumentaal, waarbij door invulling en gebruik van achterkanten meer activiteit kan worden bewerkstelligd. Dan is er de oversteek door het kernwinkelgebied via de Grote Markt/Ridderstraat. Een matig gedeelte in het dwaalmilieu is de Nieuwstraat, ondanks een entree van de Barones. Door achterkanten en relatief veel nieuwbouw biedt dit deel een geheel andere sfeer. Het dwaalmilieu is als totaal specifiek Breda en uniek met verschillende schaalgroottes. Andere voorbeelden van zo’n eigen gebied met in feite verborgen kwaliteiten zijn Uilenburg in Den Bosch, de Voorstraat in Dordrecht en Muurhuizen in Amersfoort. De kwaliteit van het dwaalmilieu dient verder te worden uitgebouwd. Het is daarom belangrijk het proces tot opknappen en functionele invulling/activiteit door te zetten door op de eerste plaats aan te sluiten bij de al aanwezige accenten.

58


Functies dwaalmilieu Situatie juni 2001

59


Monumentale bebouwing is al een kwaliteit op zich maar waar mogelijk dient activiteit te worden gestimuleerd door functie-invulling van ‘buurman’s pand’ waardoor een kettingeffect ontstaat. Het dwaalmilieu heeft bij de gemeente Breda de volle aandacht. Er zijn concrete projecten in uitvoering, er zijn bepaalde intenties en er leven ook nog verschillende ideeën. Compact weergegeven gaat het hierbij om het volgende: realisatie van woningen en een plintfunctie in het aangekochte woninginrichtingspand ter verbetering van de kopsituatie Catharinastraat/Veemarktstraat; woningbouwproject Valkenborg, met een semi-openbaar pleintje, en een lusvormige koppeling tussen de Catharinastraat en park Valkenberg; streven naar verlevendiging van het Kasteelplein; aandacht voor de Potkanstraat als verbinding tussen de Havermarkt en de Westflankontwikkeling (Haven); aan de Nieuwstraat spelen diverse plannen en ideeën zoals 3 lagen woningen + publieksfuncties in het blok ten zuiden van Albert Heijn; restauratie van de kapel met functies rondom een te creëren intiem pleintje met uitzicht op het teruggebrachte water in de Westflank; opknap van gebouwen ten behoeve van één- en tweepersoonshuisvesting en restauratie van monumenten waarbij 7 woningen met tuin worden gerealiseerd; rond de St. Janstraat/Veemarktstraat met Bisschopskerk en Bisschoppelijke hoofdvestiging leven diverse ideeën voor intensivering van wonen, het maken van leuke verbindingen en koppelingen, zoals bijvoorbeeld vanaf de rijwielstalling Oude Vest richting Grote Markt, en met binnenpleintjes; tenslotte het streven naar een aantrekkelijke route/informeel circuit dwars door de binnenstad vanaf de Ir. W. Merkxtuin via achterterrein Stadhuis, Grote Markt, Kerkplein naar ‘t Sas (voormalige Torenpassage) en omgekeerd. Ontwikkelingsrichting en middelen: Handhaven wat goed is en versterken van minder aantrekkelijke delen door actieve samenwerking tussen ondernemers, gemeente en eigenaren (verhuur, huurniveau). Oprichten van ondernemers- en eigenarenorganisaties. Intensivering van de detailhandelsfunctie, ook in de sfeer van uitbreiding in vierkantemeters, met accenten op: - couleur locale; - dwaalmilieu, verrassende elementen; - antiek, kunstnijverheid, speciale vormen van woninginrichting en -decoratie; - restauratieve horeca, ook in kleinschalige vorm. Promotie. Ruimtelijke randvoorwaarden: Herkenbare inrichting als route/milieu. Goede verwijzing vanuit de A-locaties. Een speciaal binnenstadsdeel: de Wilhelminastraat en gedeelte Ginnekenweg In het verlengde van de Nieuwe Ginnekenstraat, de Wilhelminastraat, heeft zich een aantal hoogwaardige formules gevestigd. Waarschijnlijk aangetrokken door de sfeer/ambiance van de panden, passend bij de formule, in combinatie met een redelijke huur en goede bereikbaarheid. De Wilhelminastraat is inmiddels praktisch ‘vol’. Verdere vestiging is niet meer mogelijk.

61

Detailhandelsnota

De Wilhelminastraat vormt door panden ambiance en invulling een apart stuk kwaliteit in de stad. Er is bijvoorbeeld hoogwaardig aanbod te vinden op het gebied van herenmode, juwelen, kookartikelen, design, chocolaterie en patisserie, lederwaren en damesmode. Het type winkels duidt op bovenlokale trekkracht en de Wilhelminastraat levert mede daardoor een positieve bijdrage aan de binnenstad als geheel. Ook in het gedeelte van de Ginnekenweg dat aansluit bij de Wilhelminastraat bevinden zich sterke detailhandelselementen, onder andere met mode en bijvoorbeeld een optiek. Een kortgeleden in gebruik genomen project heeft hier tot verdere versterking geleid (kleine Albert Heijnsupermarkt, meubels, kunst, keukens en apotheek). De nieuwe supermarkt zorgt samen met C1000/Kruidvat voor de buurtfunctie. Meer in zuidelijke richting verandert het aanbodkarakter door de aanwezigheid van kleinschalige zaken met onder andere antiek en curiosa. (Zie voor een en ander ook: Werkdocument buurt-, wijken dorpscentra). 5.5

Subcentra Breda beschikt met de Woonboulevard en winkelcentrum Steenakker over moderne concentraties met grootschalige winkels met een eigen thema. De regionale positie zal verder worden versterkt door de toevoeging met Ikea. Een belangrijk voordeel van de concentraties is dat het aanbod perfect aansluit bij het koopgedrag en het verwachtingspatroon van de consument/ bezoeker: laagfrequent doelgericht kopen met bovendien vergelijkingsmogelijkheden voor die aankoop in een compact gebied, goed bereikbaar en met voldoende parkeergelegenheid. De verruiming van de mogelijkheden (Vijfde Nota) maakt het noodzakelijk beleidsmatig te bepalen welke detailhandel in de subcentra zal worden toegestaan en onder welke voorwaarden. In de Vijfde Nota wordt over de ‘specifieke’ milieus (zoals subcentra) gezegd dat deze aanvullend en niet concurrerend dienen te zijn voor de centrummilieus. De ontwikkeling ervan (uitsluitend binnen de rode contouren) dient te worden beheerst om te voorkomen dat activiteiten weglekken uit andere milieus. In de Vijfde Nota wordt gepleit voor lokaal maatwerk onder eigen regie (zie 3.2). In dat kader kiest de gemeente Breda ervoor bepaalde detailhandel uit te sluiten voor perifere vestiging of vestiging in subcentra, namelijk: branches in dagelijkse artikelen (dagelijkse verzorging, boodschappen); branches gericht op recreatief winkelen en impulsaankopen; met de volgende motivatie: De winkels op het gebied van dagelijkse artikelen zijn voorbehouden aan de daarvoor beleidsmatig aangewezen locaties in de detailhandelsstructuur, vanwege de gewenste basisvoorzieningen op acceptabele afstand in de woongebieden. Winkels gericht op recreatief winkelen en impulsaankopen zijn bepalend voor de winkelcentra met een mix aan diverse functies en deze winkels zijn ook het meest gebaat bij een locatie met een brede attractiviteit, grote bezoekersstromen en in passende sfeervolle gebieden.

62


De volgende algemene uitgangspunten kunnen worden geformuleerd met betrekking tot de subcentra/specifieke milieus: er dient sprake te zijn van (hiervoor genoemd) aanvullend en niet concurrerend aanbod ten opzichte van de binnenstad en andere centra voor recreatief winkelen. Niet concurrerend betekent in dit geval: - het aanbod dient te zijn gericht op laagfrequent doelgericht kopen; aanknopingspunt hiervoor vormt de ‘typering locaties’ op basis van koopgedrag zoals weergegeven in 3.2; - het aanbod is ruimtelijk niet inpasbaar dan wel niet wenselijk; - er geldt een individuele ondergrens van 500 m2 vvo zoals reeds eerder is gemotiveerd (zie 4.6); er dient sprake te zijn van voldoende volume van een concentratie ten behoeve van eigen trekkracht en ter voorkoming van versnippering, waarbij een ondergrens van circa 15.000 m2 vvo als richtlijn kan dienen. Door het grillige consumentengedrag en de branchevervaging binnen winkels is concurrentie met de binnenstad niet geheel uit te sluiten. Om het beleid concreet vorm te geven en toetsing en handhaving mogelijk te maken zijn de winkels/branches die in ieder geval zijn uitgesloten van perifere vestiging en in subcentra, en de winkels die daar wel voor in aanmerking komen, hierna omschreven. Uitgesloten voor perifere vestiging of voor vestiging in subcentra zijn: de dagelijkse artikelenbranche: voedings- en genotmiddelen, drogisterij/parfumerie; branches gericht op recreatief winkelen en impulsaankopen: traditionele warenhuizen, mode en modegerelateerd aanbod zoals optiek, sieraden en modeaccessoires, aanbod in de sfeer van persoonlijke interesse zoals boeken/tijdschriften/kantoor- en schoolartikelen, luxe/huishoudelijke/kunst-/geschenkartikelen, (woning) decoratieartikelen, foto, verzamelartikelen/antiek/curiosa, speelgoed, babyartikelen, sportartikelen, multimedia, hobbyartikelen inclusief muziekinstrumenten en naaimachines. De volgende detailhandel is toegestaan: woninginrichting (meubels, bedden, woningtextiel, vloerbedekking, tapijten, zonwering); bouwen inrichtingsmaterialen (ijzerwaren en gereedschappen, verf/behang, hout, tegels, sanitair, keukens, vloeren, haarden); elektrische huishoudelijke apparaten (verlichting, witgoed, bruingoed, geluidsdragers, telecommunicatie-apparaten, onderdelen daarvoor); rijwielen, motoren, automaterialen; boten, caravans, kampeerartikelen; ‘om’ de woning (bloemen en planten, zaden en tuinbenodigdheden, dieren en dierbenodigdheden, vijvermaterialen, tuinmeubelen, tuinaanlegmaterialen). Er zijn winkelvormen waarin combinaties van deze assortimenten voorkomen. Het gaat hierbij om woninginrichtingzaken met een algemeen assortiment, bouwmarkten, tuincentra en kampeerartikelencentra. In bijzondere gevallen kan ontheffing worden verleend voor vestiging in een subcentrum. Deze ontheffing kan alleen worden verleend bij een positief advies van een in te stellen en permanent functionerend Branche-Overleg (BO, zie 7.6), na afweging van diverse belangen. Bijvoorbeeld wanneer relatief grootschalige vestigingen niet inpasbaar zijn in de binnenstad of wanneer uitplaatsing is gewenst met het oog op een specifieke ontwikkelingsrichting. Dit kan ook gelden voor nieuwe formules die op de markt komen.

63

Detailhandelsnota

Bij de toegestane branches in de subcentra wordt geen onderscheid gemaakt naar locatie van de subcentra. Bij het ontwikkelen van nieuwe subcentra dient naast de aanvullende functie ook rekening te worden gehouden met de inpasbaarheid in het totale voorzieningenniveau van de stad en met de situering ten opzichte van bestaande subcentra/ concentraties. Dit alles ter versterking van de totale structuur en ter voorkoming van verstoring van het evenwicht. Gelet op de invulling van de bestaande subcentra in Breda (Woonboulevard, Steenakker en straks Ikea) verdient het aanbeveling zich nu al te bezinnen over de locatie en inpassing van een eventueel nieuw subcentrum en te streven naar afstemming van realisatie van subcentra in regionaal/provinciaal verband (Vijfde Nota, gemeentegrens-overschrijdende effecten). Bouwmarkten en tuincentra Met name bij bouwmarkten is er een kentering merkbaar. Niet meer alleen in clusters en perifeer maar ook het positie zoeken dichtbij het economisch draagvlak. Aanvragen voor de realisatie van solitaire bouwmarkten en tuincentra (dus ook buiten de subcentra) zullen worden getoetst op basis van de gewenste locatie (zorg voor een goede spreiding over de stad) en marktmogelijkheden (distributie-planologisch onderzoek). Bij aanvragen voor bouwmarkten en tuincentra van substantiële omvang zal regionale afstemming plaatsvinden vanwege de bovenlokale functie (gemeentegrensoverschrijdende effecten). Een Factory Outlet Center (FOC) is een relatief omvangrijke cluster van merkwinkels die producten met kortingen aanbieden. De kenmerken, kansen en bedreigingen van FOC’s zijn uitgebreid beschreven in hoofdstuk 3, pagina 26, 27 en 28. Een FOC, solitair op een perifere locatie, dient met het oog op de gewenste versterking van de binnenstad te worden afgewezen. Inpassing in de binnenstad legt een grote claim op de enige mogelijke ontwikkelingslocatie en een FOC past niet bij de vastgoedprijzen op die locatie en bij de daar gewenste kwaliteit. Reuzensupermarkten of megasupermarkten Reuzensupermarkten of megasupermarkten met een schaal van circa 3.500 m2 vvo op stadsrandlocaties, zoals aan uitvalswegen, kunnen in feite worden beschouwd als subcentra op het gebied van de dagelijkse (of wekelijkse) verzorging. Bij een beleid gericht op revitalisering van buurten wijkcentra in de woonomgeving, tevens functionerend als ontmoetingsplaats in de wijk, past ook een beleid dat zich blijft inzetten voor herstructurering, zoals in Breda het geval is. Dit betekent ook dat beleid moet worden gevoerd ter voorkoming van wildgroei (supermarkten op ongewenste locaties in leegkomende panden) en ongewenste ontwikkelingen zoals nieuwe megasupermarkten op zowel nieuwe locaties als op plaatsen waar centra te maken krijgen met functieverlies vanwege onvoldoende eigen draagvlak.

64


5.6 5.6.1

Buurt-, wijken dorpscentra Inleiding De ontwikkelingsrichting van de winkelstructuur buiten de binnenstad, en de elementen daarin, is gebaseerd op: de sterkte en zwakte van de bestaande concentraties (zie ook werkdocument) met het bijbehorende perspectief; trends en ontwikkelingen in de detailhandel inclusief het wensenpatroon van de consument; de draagvlakontwikkelingen, ook door nieuwe woningbouwlocaties; specifieke factoren, bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid, verzorging, leeftijdsopbouw. De exacte sterkte van de winkelvoorzieningen voor wat betreft gebonden koopkracht is niet bekend. Monitoring van het koopgedrag op buurten wijkniveau is hiervoor een uitstekend en aan te bevelen middel. Wel zijn uit de gegevens van 1995 indicaties beschikbaar over het functioneren, waarbij evenwel rekening moet worden gehouden met plaatsgevonden ontwikkelingen na 1995. In de gepresenteerde structuur is deze informatie meegenomen. Bijgevoegde kaart illustreert de nieuwe woningbouwlocaties in de gemeente. De effecten hiervan op het draagvlak zijn weergegeven in bijlage 2 en bovendien reeds kort beschreven in paragraaf 4.7.

5.6.2

Noord-oost De bevolking in noord-oost ontwikkelt zich in de richting van de 35.000 inwoners mede door de groei (+ 6.200 inwoners) in Teteringen. Door de situering van de bouwlocaties mag worden verwacht dat de nieuwe inwoners deels zullen zijn gericht op Hoge Vucht en dat Teteringen zal beschikken over een draagvlak van ca. 10.000 inwoners. De positie van wijkwinkelcentrum Hoge Vucht is relatief sterk en dit moet zo blijven. Uitbreiding met een discountformule (herlocatie vanuit de wijk) dient te worden nagestreefd. Naast het wijkwinkelcentrum is er gelet op afstanden en draagvlak ruimte voor 2 volledige buurtwinkelcentra, namelijk in Belcrum en Baliëndijk. In Belcrum kan een buurtwinkelcentrum worden ontwikkeld in samenhang met de plannen voor de stationszone. Hierin dient een moderne full-service supermarkt een plaats te krijgen eventueel in combinatie met drogisterij en frequent aan te schaffen artikelen zoals bloemen, tijdschriften. In buurtcentrum Baliëndijk dient te worden gestreefd naar een volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen. In Teteringen staat de ontwikkeling van het draagvlak een uitbreiding van het dagelijkse aanbod toe. Het beleid voor Teteringen is gericht op een halterstructuur met optimalisering van De Scheperij en -mede door de uitbreidingslocaties aan de westzijde van Teteringen- een verdere ontwikkeling aan het Willem Alexanderplein (inpassing supermarkt). Het Edisonplein heeft een eigen positie met specialistische winkels die niet relevant zijn voor de structuur op het gebied van dagelijkse artikelen. Het beleid is gericht op stabilisatie. Het perspectief voor de H. Berlagestraat, Tielrodestraat en Charleroistraat is beperkt. Er wordt beleidsmatig niet ingezet op behoud van deze concentraties. Bij verder verlies van functie vindt indien mogelijk ondersteuning plaats bij alternatieve invulling en herontwikkeling.

65


5.6.3

Zuid-oost In dit district ontwikkelt de bevolking zich van circa 50.000 tot ca. 52.000 inwoners. Hiervan woont straks - op basis van de nu bekende gegevens - circa 20% in de dorpen Bavel (4.600 inwoners) en Ulvenhout (5.900 inwoners) met eigen toereikende voorzieningen op het gebied van dagelijkse artikelen. Het resterende draagvlak biedt in principe marktmogelijkheden voor 2 wijkcentra en 3 buurtcentra met een hedendaagse invulling op winkelgebied (dagelijkse artikelen). De functie van wijkwinkelcentrum wordt ingevuld door respectievelijk het Valkeniersplein en De Burcht. De ondersteunende buurtcentra in Zuid-oost zijn het Brabantplein, de Bisschopshoeve, en de Ginnkenweg (met C1000 en de kleine Albert Heijn). Het Brabantplein is weliswaar goed gesitueerd in oost om te functioneren als wijkwinkelcentrum maar maakt deze functie door de invulling niet waar. Bovendien is de fysieke structuur en de ruimtelijke situatie zodanig dat een aantrekkelijk winkelgebied met voldoende parkeergelegenheid moeilijk realiseerbaar is. Theoretisch zal het Brabantplein in de toekomst derhalve functioneren op het niveau van buurtcentrum ( er is fysieke ruimte voor één supermarkt). Mede door het functieverlies van winkelcentrum Epelenberg (geen supermarkt meer) ligt een positieversterking van Bisschopshoeve voor de hand waarbij verplaatsing van bestaande winkeliers (vanuit Epelenberg) de voorkeur geniet. Het Valkeniersplein functioneert sterk, ook bovenwijks, met als gevolg een grote druk op de parkeervoorzieningen. Verwacht mag worden dat door de in deze nota voorgestelde ontwikkelingen en door veranderingen bij de supermarktformules de druk op het Valkeniersplein zal verminderen. Het gaat hierbij om de voorgenomen ombouw van de Primarkten tot Albert Heijn, de toevoeging van een kleine supermarkt aan de Ginnekenweg, en uitbreiding van supermarkten in bestaande centra (zoals De Burcht) en nieuwe winkels (zoals aan het Dr. Struyckenplein). Winkelcentrum De Burcht kan worden uitgebouwd door uitbreiding van het supermarktareaal en bijvoorbeeld door herlocatie van een discountformule. De winkelfunctie van Hooghout, Erasmusplein en Rijnauwenstraat is uitermate beperkt en weinig kansrijk. De positie van de Jorisstraat staat der discussie. Er is sprake van afbrokkeling van de winkelfunctie maar de bouw van Nieuw Wolfslaar kan een positieve impuls tot gevolg hebben. Voorwaarde is dat bestaande ondernemers daarop anticiperen. In zuid-oost is er in vergelijking met andere districten sprake van relatief meer 65+ inwoners met name in de buurten Overakker en IJpelaar. Dit pleit mede voor behoud van de Jorisstraat als voorziening. Voorlopig wordt uitgegaan van behoud van de winkelstrip. Wilhelminastraat en Ginnekenmarkt hebben geen positie op het gebied van dagelijkse verzorging maar vervullen een functie op het gebied van recreatief en doelgericht winkelen. De Wilhelminastraat is een speciaal binnenstadsdeel met een hoogwaardige invulling en bovenlokale trekkracht (zie ook 5.4). Ook de Ginnekenmarkt is een speciaal element in de aanbodstructuur van Breda door de aanwezige kwaliteitswinkels en horeca in combinatie met de karakteristieke panden en de sfeer van de locatie. De Ginnekenmarkt heeft een functie die verder reikt dan alleen voor Breda. In de dorpscentra Ulvenhout en Bavel wordt gestreefd naar een bundeling en concentratie van voorzieningen op daarvoor aangewezen locaties. Het volume van de detailhandel is afhankelijk van de bevolkingsontwikkeling.

67

Detailhandelsnota

5.6.4

Zuid-west In zuid-west wonen per 2010 ca. 36.000 personen. Evenals in zuid-oost maakt dit in de dagelijkse artikelensector de exploitatie mogelijk van 2 wijkwinkelcentra en 2 à 3 buurtcentra. In feite functioneert alleen het aanbod in Princenhage, met 2 supermarkten en aanvullende winkels, op wijkniveau. Andere aanbodconcentraties komen door situering en invulling niet in aanmerking voor uitbouw tot wijkwinkelcentrum. Dit impliceert dat er één buurtcentrum meer mogelijk is. Winkelcentrum Tuinzigt beantwoordt momenteel aan de huidige maatstaven. Aan het Dr. Struyckenplein bestaat er voldoende ruimte voor een ontwikkeling tot een modern buurtcentrum zeker bij wegverlegging van de Dr. Struyckenstraat. Een aanpak wordt beoogd in het kader van het programma Stedelijke Vernieuwing. Het Mgr. Nolensplein zal functioneel veranderen met het accent op zorg, welzijn en onderwijs. Met het oog op de dagelijkse verzorging worden de mogelijkheden onderzocht om in ieder geval een voorziening voor boodschappen te handhaven. Door de accentverschuiving in functies kan ondernemers de mogelijkheid worden geboden te verplaatsen naar een nieuwe ontwikkeling aan het Dr. Struyckenplein, centraler in het verzorgingsgebied, goed bereikbaar, en met voldoende mogelijkheden voor parkeren. Verder kunnen de Langendijk en het Graaf Hendrik III-plein, die relatief dicht bij elkaar liggen, samen de totale buurtfunctie gestalte geven, zeker na herinrichting van het Graaf Hendrik III-plein. Het meest ideaal zou zijn het aanbod aan de Langendijk en het Graaf Hendrik III-plein te bundelen in één winkelconcentratie. De Haagweg heeft geen betekenis in de dagelijkse verzorgingsstructuur. Voor het binnen het gebied gesitueerde centrum De Lunet geldt dat gezocht moet worden naar alternatieve vestiging van het daar aanwezige aanbod in samenhang met herontwikkeling van de locatie tot stedelijk gebied.

5.6.5

Noord-west De relatief jonge wijk Haagse Beemden groeit in de periode tot 2010 met zo’n 1.500 inwoners (Overkroeten) tot ca. 29.500 personen terwijl het inwonertal in Prinsenbeek stabiel blijft met circa 11.000 inwoners. In principe is er in Haagse Beemden ruimte voor 1 wijkwinkelcentrum en 2 à 3 buurtcentra. Reeds in 1995 manifesteerde Heksenwiel zich als sterk wijkcentrum (11,4% binding binnen Breda, na Hoge Vucht met 14,4 in de dagelijkse artikelen). Beide supermarkten in combinatie met het overige (ook niet-dagelijkse) aanbod in Heksenwiel maken het centrum sterk en beperken de functie van de beide buurtcentra De Donk en De Berg (tot 2 à 3% koopkrachtbinding). Er is geen aanleiding de verzorgingsstructuur in Haagse Beemden te veranderen. Voor de continuïteit en een evenwichtige spreiding van aanbod is het wel noodzakelijk dat beide buurtcentra een face-lift ondergaan en dat in De Donk de structuur van het centrum logischer wordt opgezet. Voor Prinsenbeek geldt het streven naar concentratie van het aanbod in het dorpshart.

68


5.6.6

De ontwikkelingsrichting van de buurt-, wijken dorpscentra samengevat. Noord-oost: Heroverweging locaties Konmar (voorheen Groenwoudt) en Albert Heijn (voorheen Primarkt) als solitaire supermarkten met als optie: bijvoorbeeld herlocatie naar nieuw buurtcentrum Belcrum in stationszone. Stabilisatie Edisonplein; geen functie dagelijkse artikelen. Versterken winkelfunctie Baliëndijk. Hoge Vucht, Stabilisatie, mogelijke toevoeging discount-super. Geen beleidsmatige inzet op behoud winkelfunctie H. Berlagestraat, Tielrodestraat, Charleroistraat. Twee centra in Teteringen: De Scheperij en Willem Alexanderplein. Zuid-Oost: Functie Brabantplein blijft beperkt tot buurtcentrum. Geen beleidsmatige inzet op behoud winkelfunctie Hooghout en Epelenberg. Uitbreiding Bisschopshoeve mede ten behoeve van eventuele verplaatsing vanuit Epelenberg. Ginnekenweg buurtfunctie (C1000 en Albert Heijn) en aanloopstraat. Stabilisatie Valkeniersplein. Uitbreiding in De Burcht en toevoeging discountformule, mede gelet op woningbouw IJpelaar. Ginnekenmarkt behoud identiteit/ambiance. Behoud functie Jorisstraat mede gelet op leeftijdsopbouw Overakker en nieuwe impuls Nieuw Wolfslaar. Geen beleidsmatige inzet op behoud winkelfunctie Rijnauwenstraat. Alternatieve ontwikkeling/invulling Erasmusplein. Behoud structuur in Bavel en Ulvenhout. Zuid-west: Versterken winkelfunctie Gr. Hendrik III-plein inclusief herinrichting (parkeren). Stabilisatie Langendijk. Alternatieve functie-invulling Mgr. Nolensplein met behoud van voorziening dagelijkse artikelen. Herontwikkeling Dr. Struyckenplein, ontwikkeling met moderne supermarkt en clustering van winkels, mede door verplaatsing vanaf Mgr. Nolensplein. Winkelcentrum Tuinzigt op orde. Princenhage: versterking wijkfunctie, onder andere door schaalvergroting supermarktareaal (tot maximaal 1.500 m2 vvo per formule). Haagweg geen specifieke winkelfunctie. Heroverweging aanbod De Lunet op die locatie; zoeken naar alternatieven en mogelijke ontwikkeling locatie tot stedelijk gebied. Noord-west: Heksenwiel stabilisatie. Opwaardering De Donk en De Berg door respectievelijk stedenbouwkundige ingreep en opknapbeurt in samenhang met enige winkeluitbreiding. Prinsenbeek, streven naar concentratie in dorpshart.

69


De kaart met verzorgingscirkels (straal 750 m1) rondom de goed functionerende en/of op te waarderen buurt-, wijk-, dorpscentra van Breda toont aan dat het overgrote deel van de woonbebouwing wordt ‘afgedekt’. Uiteraard is er hier en daar sprake van enige overlapping. Deze is relatief groot bij de buurtcentra Langendijk, Graaf Hendrik III-plein en in Teteringen. Bij de verzorgingscirkels dient er wel rekening mee te worden gehouden dat er verschillen zijn in de invulling en trekkracht van de diverse winkelconcentraties. De totale structuur buiten de binnenstad is samengevat in het volgende overzicht.

Structuurbepalende voorzieningen -accent dagelijkse artikelen- buiten de binnenstad Stadsdeel/district

Dorpsvoorziening

Wijkvoorziening

Buurtvoorziening

Noord-oost

Teteringen (2 buurtcentra)

Hoge Vucht

Belcrum (nieuw) Baliëndijk

Zuid-oost

centrum Bavel centrum Ulvenhout (+ Chaamseweg)

Valkeniersplein De Burcht

Brabantplein Bisschopshoeve Ginnekenweg Jorisstraat

Princenhage

Graaf Hendrik III-plein Langendijk Dr. Struyckenplein Tuinzigt

Heksenwiel

De Donk De Berg

Zuid-west

Noord-west

centrum Prinsenbeek

Megasupermarkten in relatie tot de verzorgingsstructuur Een beleid gericht op een relatief fijnmazige structuur, met aanbod in de woonomgeving en met de intentie de winkelcentra mede te laten functioneren als hart/ ontmoetingsplaats in woongebieden houdt in dat het toestaan van grootschalige (hyper)supermarkten aan uitvalswegen dit beleid doorkruist (zie ook 5.5). Ook de daarvan uitgaande regionale trekkracht legt een druk op de bestaande voorzieningen, bijvoorbeeld ook in de dorpen.

71

Detailhandelsnota

5.7

Overige aspecten Verspreide bewinkeling Zoals in alle andere steden zijn er ook in Breda diverse verkooppunten/winkels verspreid over de stad te vinden als restanten van een vroegere structuur of door onvolkomenheden in vroegere bestemmingsplannen. Voor wat betreft de verspreide bewinkeling wordt het huidige Bredase beleid gecontinueerd. Dat wil zeggen geen actief ingrijpen, maar hulp bieden bij verplaatsing naar bestaande concentraties of nieuwe projecten (voorrang voor bestaande ondernemers) in samenhang met streven naar afbouw van de detailhandelsfunctie bij het vertrek uit panden (voorwaarden stellen bij onderhandelingen voor zover daar grip op is). Detailhandel bij tankstations In de beleidsnota motorbrandstofverkooppunten van de gemeente Breda van 1996 is een maximale shopgrootte van 60 m2 verkoopvloer gehanteerd. Inmiddels hebben zich in de branche veranderingen voorgedaan. De ontwikkeling tot concurrerende ‘supermarkten’ heeft zich niet voorgedaan. Uit onderzoek is komen vast te staan dat ongeveer de helft van de klanten alleen maar tankt, 13% neemt een snelle hap, 10% ‘drinkt iets’ en 27% ‘shopt’25. Een shop vraagt ook nogal wat op het gebied van bevoorrading, beheer, veiligheid, hygiëne en opleiding medewerkers. Sinds de opheffing van de assortimentsbeperking in winkels bij benzinestations (in 1996) heeft de minister van Economische Zaken (brief 9 maart 1998) gesteld dat hantering van een oppervlaktemaat in combinatie met een assortimentsbeperking ongewenst is. Bovendien "behoort het vanzelfsprekend tot de gemeentelijke autonomie om invulling te geven aan bestemmingsplannen en gemeenten hebben binnen bepaalde kaders daarin grote vrijheid". Een tankshop of pompsuper kan -zeker op buurtniveau- wel verstorend werken op de winkelstructuur. Om tegemoet te komen aan de dynamiek en liberalisering in de detailhandel kiest de gemeente ervoor niet de assortimentering aan banden te leggen -dat is ook moeilijk te handhaven-, maar om het winkelvloeroppervlak bij een tankstation te verruimen tot maximaal 100 m2, inclusief de balie en de voor de consument toegankelijke koel- en vriesruimten. Verder sluit de gemeente Breda zich aan bij de landelijke regelgeving die van toepassing is. Dit houdt onder meer in: dat tenminste 50% van de bruto-omzet moet komen uit de verkoop van brandstoffen, smeermiddelen en aanverwante artikelen; dat de verkoop binnen het gebouw van het brandstofverkooppunt moet plaatsvinden; dat de verkoop van motorbrandstoffen en weggebonden assortiment en van andere nevenproducten vanuit hetzelfde gebouw dient plaats te vinden en via dezelfde kassa(‘s); dat er een verbod geldt op verkoop van alcoholhoudende dranken; dat de combinatie tanken/shoppen aan een stedelijke hoofdweg moet liggen of aan het primaire, lokale wegennet; dat de omstandigheden ter plekke van een brandstofverkooppunt, waaronder stedenbouwkundige en verkeerstechnische, zich er niet tegen verzetten. Bij aanvragen voor tankshops zal rekening worden gehouden met de afstand tot en de functie van winkelgebieden in de Bredase aanbodstructuur ter voorkoming van ongewenste effecten op daar gesitueerde winkelvoorzieningen.

25. Tankstations in cijfers 2000-2001, BOVAG.

72


Als het brandstofverkooppunt om welke reden dan ook verdwijnt, moet de detailhandel op die plek eveneens worden beëindigd. Mocht er sprake zijn van verplaatsing van een tankstation binnen de gemeentegrenzen dan zullen opnieuw de hiervoor genoemde criteria toegepast worden om te bezien of op de nieuwe locatie een pompsuper met niet-weggebonden detailhandel kan worden toegestaan. Aanvragen voor een tankshop, zoals hierboven bedoeld, zullen van geval tot geval bekeken worden. Koopzondagen De laatste jaren zijn de winkelopenstellingsmogelijkheden drastisch uitgebreid. Op grond van nationale wetgeving mogen winkels nu op werkdagen open zijn van 06.00 tot 22.00 uur. Voor zondagen en een aantal omschreven feestdagen moet de gemeente nog ontheffing verlenen van het formele sluitingsgebod. Daarbij is er onderscheid tussen collectieve openstelling (een winkelcentrum, een branchegroep) en individuele openstelling. De gemeente heeft door de (nieuwe) Winkeltijdenwet in ieder geval nieuwe mogelijkheden en middelen gekregen om zelf, in overleg met betrokken partijen, een eigen, op de lokale situatie en belangstelling afgestemd openingstijdenregime op te stellen. Ter illustratie: In Breda is het aantal koopzondagen, in overleg met de ondernemers, voor het jaar 2002 bepaald op maximaal 12 en 2 extra (nader te bepalen). Een goede afstemming tussen zondagopenstelling in de binnenstad en subcentra of tussen districten biedt de mogelijkheid in te spelen op trends en wensen van de consument en eveneens rekening te houden met de voorkeur van ondernemers. Voor de duidelijkheid naar de consument dient wel te worden gestreefd naar het open zijn van alle winkels bij zondagopenstelling. De gemeente streeft ernaar, op basis van discussie en overleg met de sector, te komen tot duidelijke afspraken over het aantal en de afstemming van de Bredase koopzondagen. Dit uiteraard binnen de geldende wet- en regelgeving, waardoor het voor alle partijen ook duidelijk is hoe de afspraken gehandhaafd worden en welke sancties er zijn bij overtreding. Een en ander kan worden vastgelegd in een verordening.

73

Standpunten en beleidsvoornemens

6. 6.1

STANDPUNTEN EN BELEIDSVOORNEMENS Inleiding De Vijfde Nota, met daarin een verdere decentralisatie en liberalisatie van het Rijksbeleid, biedt de gemeente de kans en de mogelijkheid de verantwoordelijkheid te nemen voor de eigen detailhandelsstructuur en de ontwikkelingen daarin. Hierdoor kan worden aangesloten bij de ambities van Breda op diverse terreinen, waarin detailhandel - zeker waar het gaat om de binnenstad als regionaal koopcentrum - een belangrijke plaats inneemt. De gemeente Breda stelt zich - binnen deze toebedeelde verantwoordelijkheid - ten taak zorg te dragen voor een evenwichtige winkelstructuur waarin de verschillende winkelgebieden en -concentraties een eigen positie hebben in het geheel, een eigen profiel/gezicht, en een goed perspectief. Voor een perspectiefrijke verzorgingsstructuur voor de detailhandel en alles wat daarmee samenhangt, is het nodig - op basis van het afwegen van diverse belangen - de juiste en beste randvoorwaarden te creëren. Het is verder voor een belangrijk deel ‘aan de markt’ daar adequaat invulling aan te geven. De ervaring wijst uit dat er soms initiatieven zijn die niet stroken met het wensbeeld of dat er een prikkel nodig is om een gewenste ontwikkeling op gang te brengen. Per situatie zal door de gemeente de noodzakelijke inzet en initiatiefname worden bepaald. Uitgangspunt voor bestuurlijk en ambtelijk handelen zijn de activiteiten zoals die zijn genoemd in de inleiding en die hier nogmaals worden aangehaald: sturing: het formuleren van een integraal detailhandelsbeleid; voorwaarden scheppen: nastreven wensbeeld en ambities (uit deze detailhandelsnota); het initiatief nemen tot en coördineren van overleg met en tussen belanghebbenden; het maken en actualiseren van bestemmingsplannen; investeringen in openbare ruimte en infrastructuur (de randvoorwaarden); beheer en handhaving met als kernbegrippen: schoon, heel, veilig en bruikbaar; monitoring van ontwikkelingen en voortgang, en het (laten) verrichten van noodzakelijke studies en onderzoek. Om het functioneren van winkelcentra te consolideren en te optimaliseren is de gemeente afhankelijk van samenwerking en - vrijwel altijd op basis van vrijwilligheid - gemaakte afspraken met marktpartijen. Gemeenten staan praktisch gezien immers weinig middelen ter beschikking om branchebepalingen te kunnen afdwingen. Zo is het de gemeente niet toegestaan in bestemmingsplannen de toelaatbaarheid van bepaalde branches in bepaalde panden of projecten te regelen. Een bestemmingsplan geeft alleen de functionele bestemming en de omvang aan, en niet de verdere invulling. Daarom zal de gemeente waar mogelijk proberen om op basis van een gemeenschappelijke visie met marktpartijen (winkeliers en beleggers/beheerders) tot een vorm van afspraak te komen op het gebied van branchering voor een bepaald gebied of voor een bepaald centrum. Deze nota is daarbij zeer belangrijk. Onderkenning van individuele en/of gezamenlijke belangen en in elk geval duidelijkheid en eenduidigheid daarvan leiden bij een breed gedragen visie eerder tot een positieve samenwerking.

75

Detailhandelsnota

6.2

Beleid algemeen Zorg voor de totale structuur Het gemeentelijk beleid is gericht op het tot stand brengen van een evenwichtige en perspectiefvolle detailhandelsstructuur waarin de gestelde ambities (hoofdstuk 4) zo volledig mogelijk worden waargemaakt. De ruimtelijk-economische visie, zoals beschreven en gemotiveerd in het vorige hoofdstuk, vormt op hoofdlijnen de basis voor het te voeren beleid in de periode tot 2010. Op basis van monitoring (zie actieplan) kan en zal worden vastgesteld waar eventuele bijstelling noodzakelijk is. Een stad en zeker ook de daarin voorkomende detailhandel is dynamisch waardoor het noodzakelijk kan zijn te anticiperen op nieuwe inzichten en ontwikkelingen en bij te sturen wanneer de situatie daarom vraagt. Het gemeentebestuur als goed beheerder Het gemeentebestuur heeft als taak om als goed beheerder van het grondgebied van de gemeente in het algemeen en van de openbare ruimten in het bijzonder, en vanuit de taak het welzijn van haar inwoners te bevorderen, op te treden op het gebied van: onderhoud en gebruik van de openbare ruimte; bevorderen van gewenste invullingen en gebruik van ruimte en - waar mogelijk - gebouwde omgeving, door het voeren van een doelgericht planologisch en stedenbouwkundig beleid (bestemmen van locaties); beheersregels zoals de APV en (beleids)regels ten aanzien van uitstallingen, terrassen, reclameuitingen, enzovoorts. Goed beheer door de overheid zal ook gepaard dienen te gaan met goed beheer door de private partijen. Deze partijen zijn met name verantwoordelijk voor het beheer en de invulling van de in de winkelgebieden aanwezige bebouwing. Aspecten als branche-mix, passend huurniveau, onderhoud aan panden en snelle maar wel verantwoorde invulling van leegstand zijn zaken van eigenaren en vastgoedbemiddelaars. Afbouwen detailhandel buiten winkelgebieden Het gemeentebestuur streeft ernaar buiten de winkelgebieden en/of op onlogische plaatsen de detailhandel zoveel mogelijk af te bouwen zonder daarbij actief in te grijpen, dus via de zogenaamde koude sanering. Dit streven wil dus zeggen dat de gemeente bestaande winkels niet kan en ook niet wil dwingen te verplaatsen en dat niet actief zal worden geïnvesteerd in de afbouw van winkelareaal. Indien een winkelier zijn/haar winkel op zo’n locatie draaiende kan houden dan is dat zijn/haar keuze. De gemeente zal echter als regel op deze locaties, die veelal buiten de voor detailhandel bestemde gebieden liggen, niet meewerken aan verzoeken tot substantiële uitbreiding. Bij herziening van de bestemmingsplannen die op deze locaties van toepassing zijn zal, waar dit gewenst is, worden gestreefd naar onttrekking van de bestemming detailhandel. Promotie en marketing Tot slot is er de taak om alles wat Breda te bieden heeft op een plezierige en effectieve manier aan ‘de mens’ te brengen. Het initiatief hiervoor zal moeten uitgaan van het bedrijfsleven zelf, met gebruikmaking van de daarvoor beschikbare budgetten. De gemeente biedt zoveel mogelijk aanvullende ondersteuning en neemt het voortouw bij specifieke gemeentelijke initiatieven. Een brede samenwerking en gepaste trots op wat Breda te bieden heeft, staat hierbij voor ogen (zie ook volgende hoofdstuk).

76


6.3

Beleidsstandpunten op onderdelen De binnenstad De ambitie van het gemeentebestuur is gericht op een versterking van de positie van de binnenstad als regionaal koopcentrum, als uitgaans- en ontmoetingsgebied en als podium voor cultuur. De binnenstad is het hoofdwinkelgebied van Breda vanwege de bundeling en de brede samenstelling van aanbod in vooral de niet-dagelijkse artikelensector. Voor een evenwichtige winkelstructuur en dus een goede balans tussen het hoofdcentrum en de centra van lagere orde dient dit ook zo te blijven. Bundeling van niet-dagelijks aanbod in de binnenstad, het centrummilieu, biedt het voordeel van een hogere attractiewaarde voor consumenten/bezoekers: er is (meer) variëteit en er zijn grote keuzemogelijkheden. Een hogere attractiewaarde leidt tot grotere aantallen bezoekers en passanten en is dus goed voor de gevestigde bedrijvigheid. Binnen de niet-dagelijkse artikelensector zijn de warenhuizen en de modewinkels het meest bepalend voor de trekkracht, zeker ook in regionaal opzicht. Om tegemoet te komen aan de vraag van een zo breed mogelijk publiek moeten zeker de meest trekkende branches zo volledig mogelijk vertegenwoordigd zijn. Met volledigheid wordt ook bedoeld volledigheid naar marktsegment, inclusief de ‘top’. Op recreatief ‘winkelen’ gerichte zaken zijn het meest gebaat bij een positie in de binnenstad. Op wijk- of buurtlocaties komen typische centrumbranches ook minder tot hun recht omdat er ten opzichte van de binnenstad vaak ook geringere bezoekers- en passantenstromen zijn, waardoor de betrokken winkels de voor hen ook zo belangrijke impulsen/of ‘kijk-vergelijkaankopen’ mislopen. Vestiging van bijvoorbeeld warenhuizen en andere ‘winkel’winkels op perifere locaties ondergraaft het draagvlak voor de binnenstad en dit is uiteraard niet wenselijk. Naast vervollediging en kwaliteitsvergroting van het winkelaanbod zal de ambitie zijn gericht op vergroting van de mix aan voorzieningen en het realiseren van nieuwe specifieke Bredase kwaliteiten (Westflank, Achter de Lange Stallen, Oostflank), de parels aan de binnenstedelijke snoer. Het streven is ook gericht op het verder uitbouwen van de functie van de binnenstad als hét podium voor de stedelijke cultuur in de regio en van unieke elementen zoals het dwaalmilieu. De beleidsdoelstellingen voor de binnenstad kunnen op hoofdlijnen als volgt worden samengevat: - al genoemd - verdere kwaliteitsversterking van het aanbod; een duidelijk en logisch winkelcircuit; een eigen gezicht voor kernwinkelgebied, dwaalmilieu en inlopers; verdere opwaardering van de verblijfskwaliteit; beperking en regulering van reclame-uitingen en uitstallingen, inclusief toezicht en handhaving; een schone binnenstad; een gastvrije binnenstad; een veilige binnenstad; een avontuurlijke binnenstad; een actieve binnenstad; een goed bereikbaar centrum met genoeg en goed gesitueerde parkeerplaatsen. Voor een belangrijk deel zijn - om dat te bereiken - richtinggevende uitwerkingen gepresenteerd en gemotiveerd in het vorige hoofdstuk. Hierna zijn daarom alleen puntsgewijs de belangrijkste beleidsuitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van de binnenstad samengevat.

77

Detailhandelsnota

Prioriteit voor de ontwikkeling Achter de Lange Stallen - verbetering routing/winkelcircuit - toevoeging kwaliteitswinkels, horeca, vermaak - herstructurering Houtmarktpassage/PTT-kantoor - opheffing zeer matige locatie in de binnenstad - uitbreiding woonfunctie Zorgen voor verbetering entrees binnenstad - verfraaiing tot uitnodigende entrees - versterking visitekaartfunctie - verbetering van de koppelingen tussen bronpunten (parkeerlocaties en rijwielstallingen) en het winkelcircuit Krachtig inzetten op realisatie Westflank/Water in de stad - toevoeging extra specifieke kwaliteit - uit te bouwen tot uniek element (flaneerboulevard) - functieversterking westelijke binnenstadsrand - clustering publieksgerichte zakelijkheid aan overkant met uitbreiding woonfunctie Benutten economische potenties ontwikkeling Spoorzone - uitbouw vervoersknooppunt en realisatie zakencentrum - realisatie bijzondere woonvormen - opwaardering stedelijk gebied - buurtgebonden en spoorgebonden detailhandel Versterking cultuur-historisch decor - uitbouwen en versterken van het dwaalmilieu - opwaardering binnenstedelijk milieu achter de winkelassen en inlopers Koesteren en opwaarderen specifieke delen - Wilhelminastraat/Ginnekenweg - Nieuwe Ginnekenstraat (reeds in gang) - Haagdijk (herinrichting wordt uitgevoerd) - Duurzaamherstel van de Boschstraat Inzetten op architectonische/functionele kwaliteit van de binnenstedelijke bebouwing - verfraaiing stadsbeeld - duurzaamheid in functioneel gebruik Intensivering activiteiten en evenementen - bovenregionale attractiviteitsvergroting - uitbreiding draagvlak Bewaken en afstemmen van detailhandelsontwikkelingen - geen stimulatie van ontwikkelingen die prioriteitstelling voor de binnenstad doorkruisen of mogelijk op de lange baan schuiven - uitsluitend opfleuring met kleinschalige detailhandel Westflank - matiging (niet meer dan nodig en kleinschalig) van detailhandel in de Spoorzone (exclusief buurtvoorziening) - uitvoering gepresenteerd beleid subcentra/perifeer

78

Detailhandelsnota

Subcentra De gemeente hanteert voor deze subcentra het uitgangspunt dat deze aanvullend zijn en niet concurrerend (zie 5.5.) voor de binnenstad. Dagelijkse artikelen zijn in de subcentra uitgesloten in verband met de beoogde structuur op buurt-, wijken dorpsniveau. Breda beschikt met de Woonboulevard en Steenakker over moderne, helder geprofileerde subcentra. De komst van Ikea zal, naar verwacht mag worden, zorgen voor een versterking van de bovenregionale functie. Met de verruiming van toelaatbare branches in subcentra en perifeer (zie 5.5) waarbij rekening is gehouden met de Vijfde Nota en de dynamiek in de detailhandel is tevens het voormalige PDV/GDV-beleid en -onderscheid vervallen. Om dit ‘nieuwe’ beleid zeker voor de korte termijn tot uitvoering te brengen is er fysieke ruimte nodig. De mogelijkheden hiervoor liggen binnen het totale bestemmingsplan Steenakker, door intensivering en verruiming. Aanpassing van het bestemmingsplan, met name voor het westelijke (evenementenlocatie) en oostelijke gedeelte (omgeving NAC-stadion) is hiervoor noodzakelijk. Bij uitbreiding van de mogelijkheden in het gebied Steenakker blijft er sprake van een bepaalde clustering van de toegelaten branches in een herkenbaar en afgebakend gebied. Voor de langere termijn zal de gemeente Breda op basis van monitoring van koopstroomgegevens, het functioneren van de bestaande subcentra, vragen vanuit en ontwikkelingen in de markt, bepalen wanneer een volgende subcentrum ‘aan snee’ dient te komen en waar. Bij locatie-afwegingen zal rekening worden gehouden met de bestaande subcentra en met de uitbreiding van woningbouwlocaties. Een locatie in de oostelijke stadsrand op een goed bereikbare plaats lijkt - gelet op het voorgaande - logisch, waarbij wordt ingezet op een tijdige reservering van ruimte in de planvorming. De gemeente zal bij de ontwikkeling van een nieuw subcentrum, met een gemeentegrensoverschrijdende functie, streven naar afstemming in breder regionaal verband. Dit geldt ook voor de eventuele realisatie van megasupermarkten (als subcentrum op het gebied van dagelijkse artikelen) elders. Bouwmarkten en tuincentra De gemeente Breda streeft naar een goede spreiding van bouwmarkten en tuincentra over de stad, in samenhang met bereikbaarheid en omgevingsaspecten. Nieuwe initiatieven zullen worden getoetst op locatie en marktmogelijkheden (beperkt dpo) en -effecten. Bij bouwmarkten en tuincentra van substantiële omvang zal regionale afstemming plaatsvinden. Buurt-, wijken dorpscentra Voor deze overige bepalende elementen in de verzorgingsstructuur hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten: een goede spreiding en op acceptabele onderlinge verzorgingsafstand en bij voorkeur zo centraal mogelijk in de woongebieden en tevens als ontmoetingspunt; accent op de dagelijkse verzorging. In de dorpscentra: accent op de dagelijkse verzorging met meerdere supermarkten afhankelijk van het draagvlak; de mix met andere voorzieningen is groter dan in wijkcentra mede afhankelijk van de gegroeide situatie en de kracht van individuele lang gevestigde ondernemers; gestreefd wordt naar een bundeling en concentratie van voorzieningen op daarvoor aangewezen locaties.

80


In de wijkcentra: dagelijkse verzorging in optimale vorm met twee dragende supermarkten; ondersteunend aanbod in de sfeer van probleemloos (weinig vergelijking nodig) en hoogfrequent aan te schaffen artikelen (fotoprints, bloemen, huishoudelijke artikelen, dierenartikelen, tijdschriften, textiel, kleinschalige rijwielzaak); ondersteunende functies (horeca, consumentverzorgend ambacht, zakelijke diensten en (para)medische elementen); bij voorkeur geen recreatieve ‘winkel’winkels, die beter tot hun recht komen in de binnenstad. In de buurtcentra: dagelijkse verzorging in de vorm van een hedendaagse full-service supermarkt; beperkte ondersteuning met speciaalzaken en overige functies, binnen de marktmogelijkheden van het gebied, en mede afhankelijk van de situering ten opzichte van wijkcentra en de invulling daarvan. Beleidsmatig zullen ontwikkelingen in deze richting worden ondersteund en zullen de geschikte randvoorwaarden worden geschapen. Mede op basis van de suggesties en ontwikkelingsrichtingen in paragraaf 5.6 kan de beoogde winkelstructuur op hoofdlijnen als volgt worden samengevat.

Overzicht gewenste winkelstructuur accent dagelijkse artikelen (exclusief binnenstad en subcentra) Gebied

Type

Centrum

Opmerkingen/ontwikkelingsrichting

Noord-oost

dorps

Teteringen – De Scheperij Teteringen – Willem Alexanderplein Hoge Vucht Belcrum Baliëndijk

Haltermodel

Bavel-centrum Ulvenhout-centrum Ulvenhout-Chaamseweg Valkeniersplein De Burcht Brabantplein Bisschopshoeve Ginnekenweg Jorisstraat

Stabilisatie Stabilisatie Stabilisatie Stabilisatie Uitbreiding en herstructurering Opwaardering en invulling Uitbreiding Stabilisatie buurtvoorziening Optimalisering

wijk buurt

Zuid-oost

dorps dorps wijk buurt

Stabilisatie Nieuwe ontwikkeling spoorzone Streven naar volledig dagelijks artikelenaanbod

Zuid-west

wijk buurt

Princenhage Gr. Hendrik III-plein Langendijk Dr. Struyckenplein Tuinzigt

Optimalisering Herinrichting / optimalisering Stabilisatie Herstructurering + invulling Stabilisatie

Noord-west

dorps wijk buurt

Prinsenbeek Heksenwiel De Donk De Berg

Streven naar concentratie Stabilisatie Structuurverbetering +face-lift Face-lift

81

Detailhandelsnota

Voor de Bredase winkelconcentraties (exclusief binnenstad en subcentra) die geen wezenlijke functie vervullen in de dagelijkse voorzieningenstructuur geldt de volgende ontwikkelingsrichting: Ginnekenmarkt: behoud specifieke eigenheid; Ginnekenweg-zuid: behoud aanloopmilieu; Edisonplein: stabilisatie; Haagweg: stabilisatie. Voor winkelvoorzieningen met een beperkte functie die niet in het overzicht worden genoemd wordt beleidsmatig niet ingezet op behoud van de detailhandelsfunctie. Waar mogelijk wordt ondersteuning geboden bij alternatieve invulling/functieverandering/herontwikkeling. Megasupermarkten Megasupermarkten op stadsrandlocaties passen niet in het beleid dat is gericht op behoud en revitalisering van de buurt-, wijken dorpscentra met de intentie deze mede te laten functioneren als hart en ontmoetingspunt in de woongebieden. Warenmarkt Een onderzoek naar betekenis en optimaliseringsmogelijkheid van de warenmarkt, waarin de ambulante handel nauw wordt betrokken, moet inzicht bieden in de gewenste omvang en invulling van de warenmarkt. Detailhandel bij tankstations Aanvragen voor shops bij tankstations worden getoetst aan de criteria genoemd in paragraaf 5.7 waarbij onder andere een maximale maat van 100 m2 vvo wordt gehanteerd. Koopzondagen De gemeente streeft ernaar op basis van discussie en overleg met betrokkenen te komen tot vaststelling van een eenduidig en vast aantal koopzondagen.

82

Marketing en promotie, overleg

7. 7.1

MARKETING EN PROMOTIE, OVERLEG Algemeen Marketing en promotie past bij de ambitie van Breda om de concurrentiepositie van de stad fors te versterken in een steeds groter wordende regio. Het gaat hierbij niet alleen om de festiviteiten en evenementen waarmee Breda reeds faam heeft opgebouwd maar ook om nieuwe elementen en continue marketing door de detailhandel om de belangstelling en daarmee de bestedingen van de consument vast te houden en verder te winnen. Professionele en goed op afzonderlijke winkelgebieden en elementen afgestemde marketingplannen zijn daarvoor nodig, met promotie en reclame als essentiële onderdelen. Uiteraard voert de detailhandel haar eigen, vaak ook zeer (deel)marktgerichte marketing. Het waar mogelijk afstemmen op en liefst aansluiten bij (grotere) activiteiten en evenementen die in Breda plaatsvinden is van belang. De synergie die dit kan en zal opleveren is evident: een optimale en verreikende promotie en reclame, meer slagen daadkracht door bundeling van budgetten en inspanning, besparing van kosten en werk. Aangesloten kan worden bij de bekende Bredase evenementen en bovendien kan het aantal evenementen/activiteiten worden geïntensiveerd. Te denken valt hierbij aan activiteitenprogramma’s die zijn gekoppeld aan nieuwe elementen zoals de flaneerboulevard in de Westflank en Achter de Lange Stallen.

7.2

Imagovorming Een goede promotie van binnenstad, subcentra en speciale elementen dient als vanzelfsprekend te worden beschouwd. Imago-opbouw en -behoud is een wezenlijk onderdeel van marketingactiviteiten. Onder imago vallen ook onderdelen zoals ‘parkeergelegenheid’, ‘gedeelte zelfstandige ondernemers’ en dergelijke. Goede informatie met een positieve invalshoek is hierin een belangrijk middel: heldere en duidelijke parkeerfolder (locaties/capaciteit/kosten) en een bundeling van alle speciale winkeltjes in de stad (een gids). Door monitoring zal zicht moeten worden gehouden op de waardering van een groot aantal aspecten en de ontwikkeling daarin. Alleen op die manier kan worden nagegaan of en waar inspanningen op diverse terreinen tot succes leiden en waar - op tijd bijsturing noodzaak is.

7.3

Samenwerking Een succesvolle kwaliteitsversterking van de binnenstad inclusief de nieuw te ontwikkelen elementen, een uitgebalanceerde winkelstructuur in het algemeen en de marketing daarvan kunnen nooit worden bewerkstelligd door de gemeente Breda alleen. Het gaat om een scala aan ontwikkelingen en activiteiten, om processen van jaren, waarin partijen ook per winkelgebied, in wisselende samenstellingen intensief zullen moeten samenwerken. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor het scheppen van randvoorwaarden en voor het in gang zetten van ontwikkelingen. De gemeente zal per project haar positie en mate van inzet bepalen op basis van de geldende problematiek, de omvang van het project of de sociale en maatschappelijke impact. In veel gevallen zal het primaat (komen te) liggen bij marktpartijen. Dit zijn niet alleen de ondernemers, maar ook projectontwikkelaars, landelijke organisaties, eigenaren, vastgoedbemiddelaars, enzovoorts.

83

Detailhandelsnota

De kans van slagen is groter naarmate wordt gewerkt met dezelfde doelen en vanuit een positieve grondhouding om de voorzieningenstructuur van Breda zo breed mogelijk op te waarderen. 7.4

Marketingdoelen Op hoofdlijnen kunnen de volgende marketingdoelstellingen worden geformuleerd: een sterkere binding van de eigen inwoners aan het hoofdwinkelgebied, de binnenstad; minimaal stabilisatie en waar mogelijk vergroting van de binding van de eigen inwoners aan de stad als geheel; vergroting van de regionale toevloeiing en toeristisch bezoek; verlenging van de gemiddelde verblijfsduur in de binnenstad; imagoverbetering voor wat betreft diverse aspecten, met name voor parkeren (mogelijkheden en capaciteit); periodieke uitgave evenementen/activiteitenkalender; voortgangsinformatie over ontwikkelingen in de stad; duidelijkheid en uniformiteit openingstijden.

7.5

Overleg Voor het realiseren van genoemde en nog nader te formuleren doelen is niet alleen (regulier) overleg met alle betrokken partijen nodig, maar moet het voor alle betrokken partijen van meet af aan ook duidelijk zijn hoe de taken en verantwoordelijkheden zijn verdeeld. Wie (dus) de initiatieven neemt voor bepaalde activiteiten, wie de uitvoering en voortgang bewaakt en wie (dus) kan en moet worden aangesproken als bepaalde doelen niet (tijdig/volledig) worden gehaald. Daarnaast is het niet onbelangrijk dat vooraf wordt vastgesteld hoe de financiering wordt geregeld (wie betaalt wat). De gemeente streeft naar overleg met koepelorganisaties, die op hun beurt als gesprekspartner dienen voor individuele ondernemers of groepen van ondernemers en/of belanghebbenden. Overleg met ondernemersorganisaties, zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau, is en blijft zeer belangrijk voor een goed gemeentelijk detailhandels- en horecabeleid. Een goede overlegstructuur met vaste aanspreekpunten op ambtelijk niveau geniet hierbij de voorkeur. Frequentie en intensiteit zijn afhankelijk van voorgenomen plannen of een eventueel geldende problematiek. Over de vorm en organisatie en het onderhoud van de overlegstructuren moeten met alle betrokken organisaties goede afspraken worden gemaakt. Daarbij dient vooral (wijze van) samenstelling en de status van het overleg duidelijk te zijn, evenals de eventuele samenhang met andere overlegstructuren. De gemeente wenst bestaande overlegstructuren met de detailhandel en de horecasector waar nodig, zowel inhoudelijk als qua organisatie, (verder) te verbeteren. Waar gewenst zal de gemeente het initiatief nemen om overlegstructuren tot stand te brengen. Dit alles onder de voorwaarde, dat vanuit de betrokken (ondernemers)organisaties een duidelijke behoefte wordt getoond en ook de bereidheid aanwezig is tot het geven van substantiële en zinvolle bijdragen aan de vorm en inhoud van het overleg. Onderdelen voor overleg zijn bijvoorbeeld: ontwikkeling Achter de Lange Stallen (centrummanagement/centrumondernemers), de horecaontwikkeling in de Westflank (Bredase horeca-

84

Marketing en promotie, overleg

ondernemers/onroerend goedeigenaren/makelaardij) en het op gang brengen van het invullingsproces in het dwaalmilieu (eigenaren/ ondernemers, makelaardij). Ook in de verschillende wijken buurtcentra die worden geherstructureerd of gerevitaliseerd is overleg noodzakelijk (eigenaren/ondernemers). 7.6

Branche-Overleg (BO) Samenwerking op het gebied van branchering kan vorm krijgen door het instellen van een Branche-Overleg. Het BO kan sturing geven aan brancheontwikkelingen in Breda, zoals die in deze detailhandelsnota zijn weergegeven. Te denken valt hierbij aan: versterking van de kwaliteit van het branchepatroon in de binnenstad; de specifieke invulling van de ontwikkeling Achter de Lange Stallen; de toelaatbare branches in subcentra en perifeer, inclusief de toetsing in bijzondere gevallen; branchering in wijken buurtcentra. Belangrijke doelen van het BO zijn: het zoveel mogelijk consensus bereiken tussen de participanten in het Overleg over branchegewijze invullingen naar locatie; informatie-uitwisselingen over actuele winkelontwikkelingen (verschuivingen, leegkomende panden, verplaatsingswensen) zodat daarop adequaat kan worden ingespeeld; nastreven van gezamenlijk acquisitie naar de markt toe. Uitgangspunten voor de samenstelling van het Overleg: een niet te omvangrijke overleg-groep omdat vaak slagvaardigheid en snelheid van handelen gevraagd is; het is ongewenst dat personen/ondernemers, die een direct zakelijk individueel belang bij invullingen hebben, aan beraadslagingen deelnemen; de leden zijn geselecteerd op basis van hun deskundigheid en/of functie. Het voorzitterschap van het Overleg ligt in handen van een vertegenwoordiger van de gemeente Breda. Het Overleg kan bijvoorbeeld worden samengesteld uit de volgende vertegenwoordigers: gemeente Breda (2), overkoepelende ondernemersorganisatie voor geheel Breda (2), binnenstadsondernemers (2), Vereniging van Eigenaren (1), centrummanager en eventueel een extern adviseur. In het geval van specifieke projecten kan tijdelijk een vertegenwoordiging van de betrokken projectontwikkelaar deel uitmaken van het Overleg. De definitieve vorm van het BO kan worden vastgelegd in een statuut, met taken en bevoegdheden. Een bevoegdheid kan bijvoorbeeld zijn dat het Overleg, gevraagd en ongevraagd, adviezen uitbrengt aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Breda en/of een projectontwikkelaar zoals voor Achter de Lange Stallen. Een vergelijkbare vorm, namelijk een Branche Advies Commissie met statuut is bijvoorbeeld in werking bij de substantiële Stadshart-uitbreiding in de gemeente Almere.

85

Actieplan

8.

ACTIEPLAN Het actieplan bevat de actiepunten op hoofdlijnen die nodig zijn om de gewenste detailhandelsstructuur in Breda door middel van een brede samenwerking tot stand te brengen. Bovendien zijn acties aangegeven voor de marketing van Breda, de binnenstad en andere onderdelen. Doel is het bezoek en gebruik van voorzieningen - met detailhandel als belangrijkste drager - te vergroten en te stimuleren, ter versterking van de positie in een grote(re) regio. De acties zijn gegroepeerd in onderdelen. In veel gevallen ligt het initiatief tot actie bij de gemeente, vanuit de eigen verantwoordelijkheid en doordat de gemeente het voortouw neemt bij het op gang brengen van structuren en processen. Sommige acties, zoals bijvoorbeeld beheer en handhaving betreffen een breed terrein maar hebben uiteraard raakvlakken met de detailhandel en zijn - als continu aandachtspunt - voor de volledigheid vermeld. Verder zijn er diverse acties die in feite in een of andere vorm reeds in gang zijn gezet, zoals de Westflank en bij de ontwikkelingen in buurten wijkcentra.

8.1

Acties Voordat het overzicht met actiepunten wordt weergegeven zijn eerst de te ondernemen acties met de hoogste prioriteit daaruit (met vermelding van nummering) bondig samengevat. Prioriteiten Organiseren goed gestructureerd overleg ter verbetering van samenwerking, creëren van draagvlak en om effectief te kunnen handelen (zie E), waarbij deze detailhandelsnota de leidraad vormt. Instellen Branche-Overleg (BO) ter begeleiding van nieuwe ontwikkelingen (Westflank, Achter de Lange Stallen) en als toetsingsorgaan toelaatbare branches in subcentra/ perifeer (zie A.4, A.5, B.1, B.8). Organiseren overleg in regionaal verband ten behoeve van afstemming detailhandelsontwikkelingen met gemeentegrens-overschrijdende effecten (zie A.6). Bundelen promotie-activiteiten (zie D). Ontwikkeling binnenstadslocatie Achter de Lange Stallen, als kwaliteitsimpuls voor de binnenstad (zie B.1). Aanpak entrees van de binnenstad, de visitekaartjes van het centrum (zie B.6). Aanpassen bestemmingsplan Steenakker in verband met de verruiming van toegestane branches en gelet op de beperkte fysieke ruimte voor de korte termijn op dit moment (zie C.1). Het snel mogelijk maken van het gewenste optimaliseringsproces in de wijken buurtcentra, zoals in De Burcht en bij Bisschopshoeve (zie C.6, C.9). Tijdig organiseren en budgettering van monitoring om zicht te houden op de effecten van projecten en investeringen in de stad, bijvoorbeeld koopstromen, passantentellingen, dpo (zie F). Bij de hierna weergegeven actiepunten op hoofdlijnen is in de kolom ‘wie’ de eerste initiatiefnemer vetgedrukt aangegeven. Wanneer meerdere partijen zijn vermeld, zijn de niet-vetgedrukte volgend of ondersteunend.

87

Detailhandelsnota

Overzicht ontwikkelingen horeca, cultuur, vermaak (hcv) Wat

Wie

Toelichting

A

Algemeen

1

Vaststelling status detailhandelsnota

Gemeente/betrokkenen

Overleg, inspraak

2

Bestuurlijke besluitvorming

Gemeente

Vaststelling

3

Afstemming andere beleidsterreinen

Gemeente

4

Instellen BO (= Branche-Overleg)

Gemeente/diverse partijen, brede vertegenwoordiging (zie 7.6)

5

Definitieve bepaling toelaatbare branches subcentra/ perifeer

BO/Ambtelijk (regelgeving)

6

Regionale/provinciale afstemming grensoverschrijdende initiatieven

Gemeente

7

Bundeling zelfstandige winkeliers in investeringsmaatschappij

Ondernemers/gemeente

Partij bij kopen onroerend goed t.b.v. kleine ondernemers

8

Bewaking architectuur, duurzame gebruiksmogelijkheden

Gemeente/architecten/ontwikkelaars

Continue aandacht

9

Definitieve afstemming koopzondagen

Gemeente/ondernemers

Beheer en handhaving

Gemeente

Programma’s diverse terreinen, continue aandacht

10

Structureel en permanent karakter; tijdelijke aanvulling bij speciale projecten

B

Binnenstad

1

Achter de Lange Stallen - inhoudelijke kaders - programma van eisen - ontwikkelings-, realisatieplan

Gemeente/ontwikkelaar/BO/ ondernemers

Snelle ter handneming

2

Concretisering plannen Westflank

Gemeente/ontwikkelaars

Snel: is nu aan de orde

3

Functieverkleuring Oostwand (van Westflankontwikkeling)

Gemeente/eigenaren/makelaardij/horeca-ondernemers/ gemeente

Wensbeeld en verkenning mogelijkheden, bestemmingsplan

4

Realisatie Torenpassage

Initiatiefnemer/gemeente

Thema inbrengen

5

Processtimulatie dwaalmilieu

Gemeente/eigenaren/makelaardij

In gang brengen kettingeffect

6

Aanpak entrees binnenstad

Gemeente/eigenaren

7

Aanpak achtergebieden inlopers

Gemeente

88

Actieplan

Wat

Wie

Toelichting Voorkomen ongewenste ontwikkelingen

8

Bewaking en afstemming detailhandelsontwikkelingen

BO

9

Toekomstvisie warenmarkt

Gemeente/ambulante handel Betekenis en optimalisering

10

Bewaken parkeercapaciteit

Gemeente/ondernemers/ ontwikkelaars

Compensatie + nieuwe behoeften

11

Duurzaam herstel Boschstraat


Plan van aanpak

12

Regelgeving reclames


Evaluatie/handhaving

13

Regelgeving terrassen

Gemeente/horeca


14

Regelgeving uitstallingen

Gemeente/bedrijfsleven


15

Regelgeving rolluiken

Gemeente/bedrijfsleven


C

Overige winkelgebieden

1

Ruimte bieden nieuw beleid subcentra, perifeer

Gemeente

Aanpassen bestemmingsplan Steenakker Aanpassen bestemmingsplannen waar PDV reeds is toegestaan

2

Bepaling nieuwe locatie volgend subcentrum

Gemeente

Tijdig meenemen in plannen

3

Definitieve positie en omvang nieuw buurtcentrum Belcrum / Spoorzone

Gemeente/ondernemers/ formules

Plannen/bestemmingsplan

4

Completeren Willem Alexanderplein Teteringen

Gemeente/ondernemers/ formules

5

Herstructurering Scheperij Teteringen

Gemeente/eigenaar/ondernemers

6

Herstructurering en uitbreiding De Burcht

Eigenaren/ondernemers/ gemeente (voorwaarden)

7

Accentverschuiving functies Mgr. Nolensplein


8

Herstructurering en invulling Dr. Struyckenplein

Gemeente, stedelijke vernieuwing/marktpartijen/ondernemers

9

Uitbreiding Bisschopshoeve


Opknappen + invulling Brabantplein


10

89

Detailhandelsnota

Wat 11

Wie Complementeren Baliëndijk

Toelichting

Eigenaren/ondernemers

D

Marketing/promotie

1

Bundelen promotie-activiteiten

Gemeente/VVV/bedrijfsleven Bevoegdheden + budget

2

Info-periodiek centrumontwikkelingen (per kwartaal) en overige ontwikkelingen in de stad

Ondernemers/gemeente/ marktpartijen

3

Integraal marketingplan binnenstad

VVV/gemeente

4

Promotiekaarten winkelroutes, circuits, specifieke delen, parkeren

VVV/ondernemers/gemeente

5

Jaarrond programma evenementen en activiteiten + vergunningen

VVV/ondernemers/gemeente

6

Afstemming promotie binnenstad-, Woonboulevard, Steenakker

Betrokken ondernemers/ gemeente

7

Nationale promotie topevenementen + financiën

Organisatoren/VVV/ gemeente

E

Overleg

1

Structurering overleg + programma + bepaling aanspreekpunten

F

Monitoring

1

Gemeente/alle partijen over volle breedte

Noodzaak, hoge prioriteit

IJking van het beleid aan de hand van de actiepunten en beknopte voortgangsnotitie

Gemeente/betrokken partijen

Minimaal 1x per jaar

2

Koopstromen

Gemeente/marktpartijen

5 jaarlijks

3

Passantengegevens


Om de 1 à 2 jaar

4

Opiniepeilingen

Gemeente/belangenorganisaties/ondernemers

Frequent

G

Overig

1

Aanpassen bestemmingsplannen bij onttrekking detailhandel

Gemeente

Voorkoming ongewenste ontwikkelingen

2

Huurprijzen en leegstand

(Ver. van) eigenaren/makelaardij/gemeente (flankerend)

90

Actieplan

8.2

Meten van effecten, monitoring Deze nota bevat beleidsstandpunten en op uitvoering gerichte acties. Sommige elementen of onderdelen kunnen in principe op vrij korte termijn worden gerealiseerd, bij andere gaat het om een proces van jaren. Het zal duidelijk zijn -zoals ook al een aantal malen genoemd- dat het op gezette tijden noodzakelijk is te controleren of de inspanningen, van wie dan ook, tot de beoogde en gewenste resultaten leiden. Detailhandel en wat daar mee samenhangt is voortdurend onderhevig aan veranderingen, mede ook door de nieuwe informatie- en communicatietechniek (ICT). De effecten van alle beleids- en marketinginspanningen zullen continue, en waar nodig en wenselijk ook tussentijds, moeten worden gemeten. Bij monitoring van de totale ontwikkeling en/of van ontwikkelingen per (deel)project moet vooraf duidelijkheid bestaan over wat, door wie en op welke wijze wordt gemonitord. De doelstelling van de monitor dient daarbij voor alle betrokken partijen (ondernemers, eigenaren, gemeente, enz.) ook vooraf duidelijk vastgesteld te zijn. Dit voorkomt discussie achteraf bij eventuele afwijkende resultaten ten opzichte van de verwachting en bij de interpretatie van gesignaleerde ontwikkelingen. In de praktijk kan men met monitoring signaleren, bewaken en sturen. signaleren als het gaat om het verkrijgen -en aan partijen bieden- van inzicht in de stand van zaken op een bepaald moment, en in ontwikkelingen en trends; bewaken als het gaat om evalueren van de resultaten van het beleid, met inbegrip van en het oog houden op gaande ontwikkelingen; sturen als de resultaten van de monitor aanleiding geven om in weerwil van die waarnemingen vooraf gestelde doelen toch onverkort te handhaven of deze in onderling overleg bij te stellen of te wijzigen. Monitoring van ontwikkelingen dient uiteraard plaats te vinden door middel van dezelfde continue onderzoeksmethodes, ook op onderdelen van een project. Met betrekking tot de detailhandel dient de monitoring zich te richten op de aanbod- en vraagstructuur en dan op die indicatoren die de meest relevante en betrouwbare feitelijke informatie opleveren. Aanbodstructuur De monitor richt zich primair op (de ontwikkeling van) de detailhandel in het algemeen, in Breda als geheel en per onderzoeksgebied in het bijzonder. Het omvat dan actualisatie van het aanwezige bestand, maar ook de overige functies als horeca, zakelijke dienstverlening, enz. In de monitor gaat het niet alleen om de omvang van de detailhandel (aantal en metrage) maar vooral ook om de kwaliteit (branchering en marktsegmentatie). De overige functies worden onderscheiden naar type. Vraagstructuur Monitoring van de vraagzijde is vooral bedoeld om de ontwikkelingen op het gebied van gebonden lokale koopkracht en de regiofunctie te volgen. Door onderzoek onder consumenten in Breda en in de regio, en onder de bezoekers van de binnenstad, ontstaat inzicht in hoeverre wijzigingen in het aanbod en de aantrekkingskracht van de binnenstad leiden tot veranderingen in koopstromen en in achtergronden van koopgedrag. Meting van de waardering van de winkelgebieden is ook een onderdeel van deze monitor.

91

Detailhandelsnota

De elementen die in de monitoring van (ontwikkelingen in) de vraag centraal staan zijn: inwonertal; inkomens- en bestedingsniveau; koopkrachtbinding (aan betrokken centrum en aan andere aankoopplaatsen); koopkrachttoevloeiing (herkomst bezoek en bestedingen); bezoekersaantallen (passanten); beoordelingsaspecten. Voor een consumentenonderzoek is een 5 jaarlijkse frequentie aan te bevelen. Een bezoekersonderzoek en tellingen op strategische punten in de binnenstad en bij andere winkelcentra kunnen frequenter worden uitgevoerd, bijvoorbeeld met tussenpozen van 1 à 2 jaar, of bij een ingrijpende wijziging. Beoordelingsaspecten en specifieke vragen over onderdelen kunnen worden meegenomen in bijvoorbeeld stadsenquêtes. Huurprijs- en leegstandontwikkelingen kunnen op basis van een vast overleg met de makelaardij worden gevolgd.

92

Bijlage 1: Samenvatting gedeelte vijfde nota (januari 2001)

BIJLAGE 1

SAMENVATTING GEDEELTE VIJFDE NOTA (JANUARI 2001) Het voormalige ABC-locatiebeleid (4e nota, terugdringing groeiende autogebruik) en het PDV/GDV-beleid boden te beperkte mogelijkheden voor regionale differentiatie en lokaal maatwerk. De rijksnormen met betrekking tot ABC/PDV/GDV komen te vervallen. Door veranderde inzichten is de aandacht nu gericht op: versterking stedelijke vitaliteit in brede samenhang; actief ontwikkelingsbeleid ter aanvulling op planologische regelingen. Evaluatie en veranderde inzichten zijn aanleiding geweest voor een herziening van het locatiebeleid. Het ruimtelijk beleid ten aanzien van detailhandel wordt daarin voortaan geïntegreerd zodat één duidelijk kader ontstaat voor alle vormen van bedrijvigheid en voorzieningen. Het nieuwe locatiebeleid heeft een brede doelstelling namelijk zodanige vestiging dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de vitaliteit van de stedelijke netwerken en de steden en dorpen. De vitaliteit heeft verschillende dimensies waarvan het onderling gewicht kan variëren, afhankelijk van ruimtelijke overwegingen en niet (zoals voorheen) alleen bereikbaarheidskenmerken. De vitaliteitsdimensies zijn: economische ontwikkelingsmogelijkheden, ruimte voor werkgelegenheid; bereikbaarheid: optimaal gebruik van alle vervoersmogelijkheden; de ruimtelijke kwaliteit: efficiënt gebruik, kwaliteit en variatie, functiemenging; kwaliteit leefomgeving: veiligheid, emissies, geluid. Locatiebeleid heeft betrekking op gebied binnen (nog vast te stellen) rode contouren. Buiten deze rode contouren is geen vestiging van bedrijven en voorzieningen toegestaan.

3

Detailhandelsnota

Overzicht: 3 typen vestigingsmilieus Milieu

Omschrijving

Kenmerken/knelpunten/inzet/middelen

Centrummilieu

Concentraties op en rond ‘knopen’ in het stedelijk netwerk zoals Stationsomgevingen, binnensteden en stadsdeelcentra.

Functioneel gemengd Goed ontsloten Veelzijdig bereikbaar Knelpunten: Tijdig uitgeefbare ruimte; Kwaliteitsgebreken. Inzetten op: Kwaliteit openbare ruimte; Bereikbaarheid over de weg; Parkeermogelijkheden. Middelen: Intensivering ruimtegebruik; Ondergrondse (parkeer) voorzieningen; Hoge bebouwing; Combinatie van functies. Bereikbaarheid verbeteren door: Investeringen openbaar vervoer; Parkeergarages; Ruimte + tijd voor laden/lossen.

Specifiek werkmilieu

Bedrijfsterreinen aan of dichtbij autowegen en de randen van verstedelijkte gebieden.

Geschikt voor ruimte- en bezoekersextensieve bedrijven en voorzieningen die niet inpasbaar zijn in centra of wijken. Afhankelijk van bereikbaarheid via de weg voor de afwikkeling van omvangrijke goederen- en personenstromen. Typen bedrijvigheid: Industrie; Gevaarlijke of hinderlijke bedrijven; vormen van grootschalige recreatie voorzieningen of winkels; transport- of logistieke bedrijven. Hier bij voorkeur nieuwe benzinestations. Tegengaan ruimteintensieve functies die goed inpasbaar zijn in gemengde omgevingen. Specifieke regels voor bedrijfsvestigingen.

Gemengd milieu

Woon/werkmilieus

Ten behoeve van stedelijke vitaliteit tegengaan toenemende discrepantie tussen wonen en werken. Voorrang voor functiemenging, zover schaal, gevaar of hinder dat toestaan. Regels milieugebied of voor gebruik woningen mogen menging niet nodeloos belemmeren. Gemengde milieus: bevorderen verplaatsing te voet/per fiets; passen bij meer stedelijkheid; aandacht voor menselijke maat.

4

Bijlage 1: Samenvatting gedeelte vijfde nota (januari 2001)

Het totale aanbod aan woon/werkmilieus dient aan te sluiten op de vraag naar vestigingsplaatsen zodat optimaal wordt voldaan aan de doelen van: economische dynamiek; bereikbaarheid; kwaliteit; leefbaarheid. Locaties moeten elkaar aanvullen, niet beconcurreren, met de volgende eisen: capaciteit en aantrekkelijkheid centrummilieus vergroten door actieve inzet op hoogwaardige intensivering van ruimtegebruik en bereikbaarheid; ontwikkeling van specifieke milieus beheersen om te voorkomen dat activiteiten weglekken vanuit beide andere milieus; in gemengde milieus onnodige belemmeringen voor functiemenging wegnemen; samenwerking tussen gemeenten is essentieel; lokale ontwikkelingen moeten passen binnen een regionaal afgestemd geheel. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het ontwikkelen en gebruiken van locaties. Provincies en kaderwetgebieden zien vooral toe op aspecten van het locatiebeleid die het gemeenteniveau overstijgen.

5

Bijlage 2: Ontwikkeling bevolking en 65+ (inclusief tehuizen) tot 2010 per buurt

BIJLAGE 2

ONTWIKKELING BEVOLKING EN 65+ (INCLUSIEF TEHUIZEN) TOT 2010 PER BUURT

1) buurtprognose wijkt af van Bredase prognose omdat de woningbouwplannen per buurt maar tot 2005 bekend zijn. Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda, mei 2001

7

Bijlage 3: Type winkelcentra en perspectieven

BIJLAGE 3

TYPE WINKELCENTRA EN PERSPECTIEVEN De spreiding of verdeling van winkelaanbod is niet altijd afgestemd op de bevolkingsspreiding of -dichtheid, door de invloed van consumenten (en hun gedrag), het bedrijfsleven en de overheid op de bewinkelingsstructuur. Door het grote verschil tussen boodschappen doen en winkelen en door ondergrenzen voor bepaalde winkels (om rendabel te kunnen functioneren) kunnen winkelcentra en -concentraties worden onderscheiden. Het hoofdwinkelcentrum In de hoofdwinkelcentra is de niet-dagelijkse artikelensector bepalend. Met name de warenhuizen en de modesector (ook met grote winkels) zijn belangrijk voor de trekkracht en de situering of spreiding daarvan is van wezenlijke betekenis voor een goede verdeling van de bezoekersaantallen. De kritische consument gaat niet naar een hoofdwinkelcentrum voor de eerste levensbehoeften maar verwacht daar variatie, gespecialiseerde winkels, combinatiemogelijkheden, een gezellige sfeer en goede presentatie. De hoofdwinkelcentra (de gewestelijke, de regionaal- en streekverzorgende) ontlenen hun onderscheidend vermogen aan de ambiance (het karakter en de identiteit van een binnenstad) en de vermenging met andere dan winkelelementen. De invulling met winkels is immers voor een groot deel identiek aan die in andere hoofdcentra. Zeker voor bovenlokaal verzorgende centra is de autobereikbaarheid van groot belang. De bezoekers per auto besteden meer dan andere bezoekers. Deze bezoekers per auto zijn essentieel voor de omzet van sterk gespecialiseerde winkels. Deze zijn weer nodig om het imago (ook in aanbod) van dergelijke centra op peil te houden. Is dit niet het geval dan zal de consument minder geneigd zijn de afstand tot de grotere verzorgende centra af te leggen en kiezen voor aanbod dichterbij. De grotere centra zullen de positieve effecten van een groeiende bevolking in een groter gebied ondervinden, wanneer de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid voldoende zijn en zij inspelen op de ervaren en verwende consument. De problemen met de bereikbaarheid in de meeste binnensteden geven impulsen aan de ontwikkeling van perifere detailhandelsvestigingen. In veel plaatsen vindt of vond daarom een zorgvuldige afweging van GDV plaats. Ter versterking hebben tal van steden hun kernwinkelgebied uitgebreid en gemoderniseerd of is men daar mee bezig (ook bijvoorbeeld door gebouwde parkeervoorzieningen) om de koopkracht vast te houden. In dit opzicht heeft de discussie over GDV geleid tot een reactie in de binnensteden, met positieve effecten. De gewestelijke centra hebben (volgens Bolt 1996) circa 100.000 m2 bvo winkelareaal (circa 70.000 m2 vvo) in een gevarieerde samenstelling. Het inwonertal bij deze centra varieert tussen de 90.000 en 180.000 inwoners. Breda - met 163.262 inwoners - beschikt in de binnenstad over ruim 91.000 m2 vvo (dpo 1999). Stadsdeelcentrum Hoewel Breda niet beschikt over stadsdeelcentra zijn deze voor de volledigheid wel in dit ‘typeoverzicht’ weergegeven. Grote stadsdeelcentra variëren tussen de 20.000 en 35.000 m2 vvo, de kleinere tussen de 7.000 en 20.000 m2 vvo. Nieuwere grote stadsdeelcentra zijn evenwichtiger van opbouw dan oudere die wel vaak een groot warenhuis in het aanbod hebben. De grote stadsdeelcentra hebben veel mode en veel filiaalbedrijven, en ook veel dagelijkse

9

Detailhandelsnota

artikelen in het aanbod, die veel koopkracht binden. Samen met kleinere centra in de directe omgeving binden zij circa 95% in de dagelijkse artikelensector en 40 à 50% in de niet-dagelijkse artikelensector uit het directe verzorgingsgebied (met 80.000 à 110.000 inwoners). In de kleinere stadscentra (verzorgingsgebied circa 40.000 inwoners) is het aanbod minder gevarieerd dan in de grotere. Naast een sterk dagelijks artikelenaanbod (met grotere supermarkten) is vooral het areaal frequent benodigde artikelen aanwezig. Meestal zijn er minder winkels in de hoogwaardige marktsegmenten aanwezig maar wel een landelijk bekend (klein) warenhuis (meestal Hema). Een klein stadsdeelcentrum kan samen met centra van lagere orde in de directe omgeving circa 90% of meer binden in de dagelijkse en circa 25 à 40% in de niet-dagelijkse artikelensector. De toevloeiing van buiten het eigen stadsdeel kan in deze laatste sector variëren tussen de 25 en 40%. Evenals bij de hoofdcentra geldt dat de perspectieven van stadsdeelcentra bij een groeiende bevolking gunstig zijn wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden van bereikbaarheid en parkeren. Wijkwinkelcentrum Accent op dagelijkse artikelen met aanvullend niet-dagelijkse artikelenaanbod, zeker voor wat betreft frequent benodigde artikelen (runshopping). De dagelijkse artikelensector is compleet aanwezig. Trekkersrol wordt vervuld door minimaal twee elkaar (naar prijs/kwaliteit) aanvullende supermarkten. Afhankelijk van de situatie (nieuw of bestaand) gaat het om supermarkten met alle versgroepen en drogisterij onder één dak of om supermarkten aangevuld met specialisten. De supermarktmaat (behalve van sommige discounttypen) is tegenwoordig al gauw minimaal 1.000 m2 verkoopvloer. In totaliteit is een wijkcentrum ca. 5.000 tot 7.500 m2 vvo groot. Het draagvlak ligt op een niveau van minimaal 12.500 inwoners en uit het directe verzorgingsgebied wordt circa 65% à 75% gebonden van de koopkracht in de dagelijkse en circa 10% à 15% van de koopkracht in de niet-dagelijkse artikelensector. Indien in het verzorgingsgebied van wijkcentra kleinere buurtcentra voorkomen dan zullen die in minder goede tijden een toenemende concurrentie ondervinden van het wijkcentrum vanwege een gunstiger prijs-kwaliteitsverhouding die de consument dan wenst. Het geringere en zwakkere aanbod (breedte en diepte) in de buurtcentra is dan niet opgewassen tegen het wijkcentrumaanbod. Indien de wijk tamelijk geïsoleerd ligt of de afstand tot een centrum van hoger niveau relatief groot is, neemt de functioneringskans van een wijkcentrum toe (ook het omgekeerde speelt een rol). Belangrijk is verder dat nieuw opgezette centra ruimtelijk enige armslag hebben om -indien nodig- een sterkere bovenwijkse verzorgingspositie te realiseren (bij stabilisatie of inkrimping van het inwonertal). Buurtwinkelcentrum Een buurtcentrum moet in ieder geval beschikken over een supermarkt. Deze heeft afhankelijk van het verzorgingsgebied en in een bestaande situatie een maat van minimaal 500 tot ca. 1.000 m2 vvo; in nieuw te realiseren buurtcentra bedraagt de maat circa 750 à 1.250 m2 vvo. Er is ondersteuning mogelijk van speciaalzaken met dagelijkse artikelen (afhankelijk van de formule en maat van de supermarkten) en enkele niet-dagelijkse artikelen winkels.

10

Bijlage 3: Type winkelcentra en perspectieven

De binding uit het directe verzorgingsgebied ligt in de dagelijkse artikelensector op een niveau van circa 40 tot 60% (in samenhang met formule en winkelgrootte super). Het draagvlak ligt minimaal op een niveau van 5.000 à 6.000 inwoners. De kwetsbaarheid van buurtcentra ligt in het feit dat vaak slechts een supermarkt als trekker functioneert (of twee kleinere). Het verzorgingsgebied ligt meestal vast: de buurt. 10 à 15 jaar (na realisatie) neemt het inwonertal vaak weer af. Dit leidt tot problemen omdat ‘toevloeiing’ uit een andere buurt (met ook een supermarkt) vaak niet bewerkstelligd kan worden. De verschuivende oriëntatie van kleinere naar grotere centra vormt een extra bedreiging. Vaak wordt onder invloed van deze factoren en specifieke bedrijfseconomische aspecten (kosten, schaal) de plaats van de traditionele supermarkt dan overgenomen door (harde) discountformules. Een metamorfose van buurtwinkelcentrum tot buurtzakencentrum is al vaak voorgekomen. Verdringing en sanering - vooral van kleinere zaken - zijn al gewoon geworden. Solitaire supermarkten Afhankelijk van de aanbodstructuur en de onderlinge verhoudingen is de exploitatie van een solitaire supermarkt soms mogelijk of vanuit het oogpunt van verzorging aan te bevelen. Deze moeten volledig zijn met alle versgroepen en met een ondergrens van globaal 700 m2 vvo. Zij functioneren als de primaire voorziening voor de directe omgeving waarbij de centrumsupermarkten, bijvoorbeeld in een wijkcentrum, ook een gedeelte van de koopkracht naar zich toetrekken. Grootschalige winkels Bouwmarkten en grote tuincentra liggen in toenemende mate centraal in een ‘eigen’ verzorgingsgebied of maken deel uit van een (voormalige) PDV-concentratie. Het draagvlak voor een grote bouwmarkt ligt op circa 20.000 à 25.000 inwoners en voor een echt groot tuincentrum op circa 200.000. In tegenstelling tot eerdere ‘wilde’ solitaire ontwikkelingen tot concentraties zonder enige afstemming in branches of collecties, liggen geplande concentraties vrijwel altijd aan belangrijke verkeerswegen, op goed per auto bereikbare en goed zichtbare locaties. Waren het voorheen vooral meubelzaken en bouwmarkten, nu zijn het vaak themacentra ‘wonen’ of ‘in en om de woning’. De omvang van een thema- of PDV-centrum is bepalend voor de verzorgingsfunctie (lokaal/ regionaal/ landelijk). Anderzijds is juist de verzorgingsfunctie van invloed op de (haalbare) omvang. Gemiddelde genomen bedraagt de maat van zo’n concentratie circa 20.000 à 25.000 m2 bvo (circa 15.000 à 20.000 m2 vvo, Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf). Landelijk of bovenregionaal verzorgende centra kunnen een omvang bereiken van 70.000 tot meer dan 100.000 m2 bvo. Bij thema-centra kleiner dan 15.000 m2 bvo wordt de consument, volgens de huidige inzichten, onvoldoende variatie geboden. Indicatief wordt uitgegaan van 80 à 85% omzet uit een straal binnen de 20 km, met daarin minimaal circa 400.000 inwoners. Het perspectief van meubelen woonboulevards is redelijk gunstig maar wel onder voorwaarden. De klant wil kijken en vergelijken en daarvoor zijn concurrerende en aanvullende winkels nodig. De combinatie bouwmarkten en woninginrichting is maar beperkt positief. De woninginrichters trekken klanten en dat is goed voor de bouwmarkten en de bezoekfrequentie aan bouwmarkten ligt hoger en dat is goed voor de woninginrichtingszaken. Evenals bij GDV geldt ook voor PDV dat deze concentraties door branchevervaging en vermenging van assortimenten negatief van invloed kunnen zijn op bestaande winkelconcentraties.

11

Bijlage 4: Begrippenlijst

BIJLAGE 4

BEGRIPPENLIJST Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken. Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dwaalmilieu De route die in de Bredase binnenstad kan worden afgelegd, overwegend buiten het winkelcircuit maar wel met raakvlakken daaraan. In het dwaalmilieu bevindt zich een variatie aan elementen zoals winkels, horeca en op het gebied van cultuur en vermaak die elk een eigen specifieke waarde hebben. GDV-Grootschalige Detailhandels Vestigingen Winkels met een ondergrens van 1.500 m2 bedrijfsvloeroppervlak, zoals tot voor kort in het Rijksbeleid toegelaten op daarvoor aangewezen GDV-locaties (13 stedelijke knooppunten). Met het in de Vijfde Nota gepresenteerde beleid is GDV komen te vervallen. Grootschalige detailhandel had oppervlakte als criterium, niet de branchering (zie ook PDV). HCV Afkorting voor de combinatie van elementen op het gebied van horeca, cultuur en vermaak. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.

13

Detailhandelsnota

Koopstromenonderzoek Telefonische enquête onder de huishoudens van een bepaald gebied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar (in welke winkels, concentratie) hun detailhandelsbestedingen terecht komen. Het koopgedrag wordt uitgedrukt in ‘koopkrachtbinding’ en ‘koopkrachtafvloeiing’ voor een bepaalde aankoopplaats. Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Niet-winkelaankopen Detailhandelsbestedingen buiten de gevestigde winkels (onder andere warenmarkt, postorder, Internet, etcetera). PDV-Perifere Detailhandels Vestigingen Detailhandel op locaties buiten reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld bedrijventerreinen, langs grote wegen, etcetera. Toegelaten branches in het tot voor kort geldende beleid: auto’s, boten, caravans, brand- en milieugevaarlijke stoffen, tuincentra, bouwmarkten, de gehele woninginrichtingsbranche, keukens en sanitair. Perifere detailhandel had de branchering als criterium. Met het in de Vijfde Nota gepresenteerde beleid is PDV komen te vervallen. Subcentrum Concentratie van winkels op een perifere locatie met branches die conform het gemeentelijk beleid daar zijn toegelaten. Door omvang en invulling hebben de subcentra meestal een boven lokale functie. Verkoopvloeroppervlak (vvo) Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etcetera). Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m2 verkoopvloeroppervlak (vvo). Winkelgebied Concentratie van winkels die voor de consument waarneembaar als eenheid te onderscheiden is. Naast winkels gaat het veelal ook om horeca-aanbod en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijven en dienstverlening.

14

Detailhandelsnota Gemeente Breda

Recommend Documents