DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-14 Datum uitspraak: 2 juli 2014 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen: M. van der Knaap te Maassluis, verder te noemen: Van der Knaap, tegen: Vereniging van Eigenaars Flatgebouw Merellaan 617 tot en met 723 (oneven nummers) te Maassluis, te Maassluis, verder te noemen VvE Merellaan, vertegenwoordigd door L. Timmermans (voorzitter) en Th. Brik Ternbach (secretaris), gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Van der Knaap is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde
stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 23 mei 2014, welke is gehouden te Maassluis. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde flatgebouw en heeft hij de situatie ter plaatse in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. Peter Borgers (De HuizenArts) als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van der Knaap is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de vijfkamerwoning, gelegen op de tweede verdieping, met toebehoren, plaatselijk bekend Merellaan 657 te Maassluis, evenals een daarbij behorende, afzonderlijke berging. Dit appartement maakt deel uit van het daar gelegen flatgebouw. 2. In de notariële akte van 30 november 2000 is als (nieuw) reglement van splitsing aangewezen het model-reglement, zoals bedoeld in artikel 5.111 sub d. BW, van 2 januari 1992 van de KNB. 3. In dat model-reglement is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende bepaald: Artikel 3: Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5.112 eerste lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend…. b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en
vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement…niet ten laste komen van bepaalde eigenaars…; Artikel 9: Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig: a. ….de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten….; b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name ….de….vuilafvoer….en riolering….., alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. Artikel 18: 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name…het onderhoud van afwerklagen van vloeren…het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 9 lid 1 onder b…. 4. In de hiervoor onder 2. bedoelde notariële akte zijn echter een aantal wijzigingen en aanvullingen opgenomen van/op het model-reglement, die voor zover thans van belang neerkomen op het volgende. Aanvulling/wijziging artikel 3: Tot de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen worden niet gerekend: A. de kosten van normaal onderhoud of normaal gebruik, alsmede herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de privégedeelten zoals het… onderhouden van de zich aan de binnenzijde van de privégedeelten bevindende ….vloeren, welke kosten komen voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht waartoe deze zaken behoren. Wijziging artikel 18. Lid 1 wordt gewijzigd als volgt: Tot het onderhoud dat iedere eigenaar of gebruiker van het privégedeelte moet verrichten wordt mede gerekend het onderhoud van die gemeenschappelijke gedeelten en van die gemeenschappelijke zaken waarvan de schulden en kosten ingevolge de hiervoor vermelde aanvulling op artikel 3 niet ten laste van de gezamenlijke appartementseigenaars zijn gebracht. 5. In het flatgebouw loopt de waterafvoer van de keukens en het sanitair van de afzonderlijke appartementen, via in de betonnen verdiepingsvloeren ingegoten buizen, naar het gemeenschappelijke riool. Deze buizen zijn van
metaal en zowel aan de binnen- als aan de buitenkant voorzien van een kunststof laag (coating). 6. In februari 2014 is deze afvoerbuis in de keuken van het appartement van Van der Knaap verstopt geraakt, doordat de daarin aanwezige coating losliet/rimpelde en vuil vasthield. Er is toen gekozen voor vervanging van die verstopte buis door een PVC-buis. Inclusief het demonteren en weer monteren van het keukenblok kostte herstel in totaal € 722,44. Van der Knaap heeft die kosten voldaan. De vordering. Van der Knaap vordert kort gezegd dat VvE Merellaan wordt verplicht de hiervoor onder 6. bedoelde kosten te betalen. Standpunten van partijen. Partijen twisten in de kern over de vraag, of de hiervoor bedoelde afvoerbuis al dan tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, zoals bedoeld in de artikelen 3 en 9 van het model-reglement. Van der Knaap meent van wel, terwijl VvE Merellaan een tegengestelde mening is toegedaan. Verslag van de deskundige. De in het flatgebouw gebruikte afvoerbuizen hebben de eigenschap dat bij beschadiging van de kunststof coating roestvorming kan optreden, waardoor de coating aan de binnenzijde los gaat zitten en/of ribbelen. Daardoor blijft vuil aan de binnenzijde van de buis ‘hangen’, met verstoppingen als gevolg. Het is raadzaam om te inventariseren in hoeverre dat probleem zich ook elders in het flatgebouw voordoet, waarna wellicht collectief tot reparatie kan worden overgegaan. Beoordeling van het geschil. Naar het oordeel van de rijdende rechter moet het bepaalde in artikel 9 lid 1 aanhef en onder b. van het model-reglement aldus worden uitgelegd, dat de in deze procedure bedoelde afvoerleiding, die uitsluitend ten dienste van het appartement van Van der Knaap strekt, niet tot de gemeenschappelijke zaken wordt gerekend. De kosten van ontstopping, onderhoud en/of herstel daarvan zijn
daarom voor rekening van de individuele appartementseigenaar. Het argument, dat deze leiding in de als gemeenschappelijk aangemerkte verdiepingsvloer was ingegoten, kan niet tot een ander oordeel leiden. Ook onderhoudswerkzaamheden aan de verdiepingsvloeren komen volgens de hiervoor onder 4. weergegeven aanvullingen/wijzigingen op/van het modelreglement immers voor rekening van de individuele appartementseigenaar. Daarmee is de uitslag van deze procedure gegeven. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING De vordering wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 2 juli 2014. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
