DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-34 Datum uitspraak: 25 juni 2015 Plaats uitspraak: Zeist
Bindend Advies
in het geschil tussen: A. van de Graaf te Geesbrug, verder te noemen: Van de Graaf, tegen: Coöperatieve vereniging van eigenaren bungalowpark “Zuiderveld” U.A. te p/a Berkel en Rodenrijs, verder te noemen C.V. Zuiderveld, vertegenwoordigd door voorzitter A. Elzinga, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Van de Graaf is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van C.V. Zuiderveld opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 9 mei 2015, welke is gehouden te Gees. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde bungalowpark en heeft hij het perceel van Van de Graaf (in het bijzonder de in deze procedure bedoelde greppel) in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig H. Gels (Waterschap Vechtstromen) als deskundige. De relevante kadastrale grens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter S. Dijkstra). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De landmeter heeft mondeling verslag uitgebracht. De deskundige heeft schriftelijk verslag uitgebracht. Omdat dit verslag zo laat werd aangeboden, dat dit niet meer tijdig aan partijen kon worden verstrekt, heeft de rijdende rechter volstaan met het geven van een mondelinge samenvatting. Ook de deskundige heeft zijn verslag mondeling toegelicht. Als informanten zijn gehoord J.W. Klok (beheerder), K. de Boom, Dikken en de zoon van Van de Graaf. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van de Graaf is sinds 15 oktober 1997 eigenaar van een recreatiebungalow met tuin in bungalowpark Zuiderveld te Geesbrug, huisnummer 79, kadastraal bekend als gemeente Oosterhesselen, sectie B nummer 7685. Sindsdien is zij tevens lid van C.V. Zuiderveld. 2. Genoemd bungalowpark is in 1972 gesticht. Daarop staan 166 recreatiebungalows met tuin die in privébezit zijn. De voor gemeenschappelijk gebruik bestemde grond in het bungalowpark,
3.
4.
5.
6.
7.
8.
bestaande uit onder meer wegen/paden, groenstroken, sloten en parkeerterrein, is echter gemeenschappelijk eigendom van alle bungaloweigenaren, ieder voor 1/106e deel. Daarnaast ligt er aan de westkant van het bungalowpark nog een singel, die eigendom is van C.V. Zuiderveld. De ontwatering van het bungalowpark, dat van hoog naar laag afloopt, vindt vanaf de stichting van het bungalowpark in 1972 onder meer plaats via op het park aanwezige greppels. Een van die greppels (vanaf percelen huisnummers 80 en 81) liep over het perceel van Van de Graaf (huisnummer 79) en verder via de percelen huisnummers 78 en 89 richting de sloot langs de Witte Menweg. Begin tachtiger jaren van de vorige eeuw werd de nodige wateroverlast ondervonden op en rondom de weg tussen huisnummers 61 en 67/68. In 1984 is daarom tijdens de Algemene Ledenvergadering van C.V. Zuiderveld besloten om een nieuwe greppel te graven vanaf huisnummers 67/68. Dat is begin 1985 gebeurd, in elk geval met toestemming van de eigenaar van bungalow 68. Deze nieuwe greppel loopt door tot op het perceel van Van de Graaf (huisnummer 79), waar deze met een (vrijwel) haakse bocht is aangesloten op de daar van oudsher al aanwezige greppel. Van de Graaf ondervond inmiddels zulke grote wateroverlast op haar perceel, dat zij daartegen zelf de nodige maatregelen heeft genomen. Zij heeft de oorspronkelijke greppel, komend vanaf huisnummer 80, vervangen door een buis, die weer afwatert op de nieuwe greppel. Verder heeft zij haar tuin opgehoogd en heeft zij een vijver aangelegd, die dient als waterbuffer en die zij bij hoge waterstand met een dompelpomp kan laten afwateren op de nieuwe greppel. Van de Graaf heeft de nieuwe greppel, voor zover die over haar perceel loopt, zelf in onderhoud genomen en weigert (de beheerder van) C.V. Zuiderveld toegang tot haar perceel om dat onderhoud door C.V. Zuiderveld te laten verrichten. In 2011 heeft Van de Graaf twee buizenframes met hekwerk geplaatst op de erfgrens over de greppel, als grensafbakening. Ten behoeve en ten laste van de in het bungalowpark gelegen percelen zijn, blijkens verwijzing naar een ‘algemene akte’ van 26 april 1973 (verder te noemen: de algemene akte), over en weer de volgende erfdienstbaarheden gevestigd (artikel 4 algemene akte): uit- en overpad, licht, lucht en drop, inbouw, overbouw, inbalking en inankering, aanleggen en houden van buizen, kabels en dergelijke, als – gezien de ligging van [het betreffende
perceel RR] ten opzichte van naburige erven – voor riolering, water en afvoer, elektriciteit, aardgas, stadsgas, telefoon en dergelijke, alsmede in verband met de aanleg en onderhoud, reparatie en vervangen van de riolering, elektriciteit, telefoon, eventuele gasaansluiting, eventuele draadradio en televisie, alsmede gemeenschappelijk antennesysteem, wenselijk of noodzakelijk zijn. 9. Blijkens genoemde algemene akte (artikel 9) geldt verder het volgende. Alle lasten voor onderhoud, reparatie en herstel…..van gemeenschappe-lijke voorzieningen, zoals…..riolering, alsmede de kosten, welke uit dit gemeenschappelijk beheer voortvloeien….zullen - voor zover deze kosten niet komen ten laste van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark “Zuiderveld” en door deze vereniging worden omgeslagen over haar leden- , tussen de eigenaren van de bungalows worden verdeeld dusdanig dat per bungalow evenveel wordt bijgedragen in de kosten. 10. C.V. Zuiderveld heeft blijkens artikel 3 van haar haar statuten ten doel a. het onderhouden, beheren, repareren en aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, leidingen en rioleringen op Bungalowpark “Zuiderveld”te Geesbrug, gemeente Coevorden; b. de verzorging, beplanting en onderhoud van gronden op voormeld bungalowpark, die dan wel eigendom zijn van de vereniging dan wel gezamenlijk eigendom zijn van bij de vereniging aangesloten leden, alsmede het beheer en het onderhoud van de op genoemde gronden gelegen sloten; c. het vaststellen van een huishoudelijk reglement betreffende de instandhouding van de aard en het karakter van het bungalowpark als park van rust en ruimte. Volgens artikel 7 van die statuten zijn de leden van C.V. Zuiderveld gebonden aan de ‘krachtens de statuten vastgestelde reglementen en voorts aan de besluiten van de algemene ledenvergadering en het bestuur’. 11. In het huishoudelijk reglement van C.V. Zuiderveld van 1995 was in artikel 10 aanhef en onder e. bepaald, dat het onderhoud van de sloten langs het park alsmede de sloot lopende tussen bungalow nummer 67 en 68 via nummer 77 en nummer 88 naar de Witte Menweg tot de zorg van het bestuur van C.V. Zuiderveld behoorde. In het huishoudelijk reglement van 2003 werd in artikel 11 aanhef en onder d. echter bepaald, dat het bestuur van C.V. Zuiderveld zorg draagt voor het onderhoud van de sloten langs het park alsmede de sloot lopende tussen bungalow nummer 67-68-79-7877 en nummer 88 naar de Witte Menweg.´ Toegevoegd is dus het huisnummer van Van de Graaf. Deze bepaling is gehandhaafd in het huishoudelijk reglement van 2014.
12. In artikel 14 lid 6 van het huishoudelijk reglement van 2014 is kort gezegd nog bepaald, dat een lid van de vereniging die een gerechtelijke procedure tegen de vereniging voert en verliest, aansprakelijk is voor alle kosten, die de vereniging in en buiten rechte heeft moeten maken. De vordering van Van de Graaf. Van de Graaf vordert, zoals de rijdende rechter gelet op haar toelichting tijdens de hoorzitting begrijpt, in de kern een verklaring voor recht dat C.V. Zuiderveld niet gerechtigd is om haar perceel te (laten) betreden voor onderhoud aan het op haar perceel gelegen deel van de nieuwe greppel, in welk verband zij een uitspraak vraagt over de geldigheid van de in artikel 11 aanhef en onder d. van het huishoudelijk reglement opgenomen bepaling. In het vervolg daarvan wil Van de Graaf een verklaring voor recht, dat de hiervoor onder 7. bedoelde grensafbakening kan blijven staan en dat zij gerechtigd is tot het plaatsen van een rooster op de bodem van de nieuwe greppel, op de erfgrens van haar perceel. Inmiddels wil Van de Graaf ook een bijdrage van C.V. Zuiderveld in door haar gemaakte en nog te maken kosten ten behoeve van de waterafvoer van haar perceel. Verder wil Van de Graaf een schadeloosstelling wegens het onbevoegd graven van de nieuwe greppel op haar perceel en voor het daaraan verbonden gebruik van haar grond. Tenslotte wil Van de Graaf een uitspraak over de geldigheid van de in artikel 14 lid 6 van het huishoudelijk reglement opgenomen bepaling. De tegenvordering vordering van C.V. Zuiderveld. C.V. Zuiderveld vordert, zoals de rijdende rechter begrijpt, een verklaring voor recht, dat Van de Graaf verplicht is op haar perceel onderhoud door de vereniging te laten verrichten aan de in deze procedure bedoelde nieuwe greppel. Verder wil C.V. Zuiderveld dat Van de Graaf wordt verboden om belemmeringen in of bij de in deze procedure bedoelde nieuwe greppel op te werpen en/of te handhaven, waardoor het water niet vrijelijk kan doorstromen en/of degene die met het onderhoud van de nieuwe greppel is belast, daarin wordt gehinderd. Tenslotte wil C.V. Zuiderveld een vergoeding van Van de Graaf voor de door haar in deze zaak
gemaakte kosten, geschat op een bedrag tussen de € 1.000,-- en € 1.500,--. Standpunten van partijen. Het standpunt van Van de Graaf komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Van de Graaf benadrukt om te beginnen, dat haar laagst gelegen perceel helemaal niet geschikt is om te worden gebruikt als afwatering van een groot deel van het park. Daardoor ondervond zij dermate veel wateroverlast, dat zij zelf de nodige maatregelen heeft moeten nemen en bekostigen. Natuurlijke afwatering (zonder pomp) is niet meer mogelijk, wat waarde verminderend werkt voor haar perceel. Van de Graaf heeft haar perceel vrij van erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen gekocht te hebben. Daarom kan zij niet worden verplicht om C.V. Zuiderveld op haar perceel toe te laten voor onderhoud aan greppels. Volgens Van de Graaf voorzien ook de statuten van C.V. Zuiderveld niet in een bevoegdheid om greppels op privégrond te onderhouden, laat staan in een verplichting van eigenaren van deze privégronden om dit te dulden. Van de Graaf wil daarom dat het huishoudelijk reglement op dit punt wordt gewijzigd. Gelet op het voorgaande wil Van de Graaf een verbod voor C.V. Zuiderveld om haar perceel nog te (laten) betreden voor onderhoud aan deze greppel. Dat onderhoud deed en doet Van de Graaf zelf. Wel acht Van de Graaf het juist, dat C.V. Zuiderveld daaraan meebetaalt. De door haar aangebrachte grensafbakening, die de afwatering overigens niet hindert, mag blijven. Tenslotte stoort Van de Graaf zich aan de in artikel 14 lid 6 van het huishoudelijk reglement opgenomen bepaling. Ook die bepaling wil zij geschrapt zien. Het standpunt van C.V. Zuiderveld komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. C.V. Zuiderveld stelt voorop, dat de door Van de Graaf ondervonden wateroverlast niet uniek is. Het hele bungalowpark ondervindt overlast, nadat het waterschap het grondwaterpeil heeft verhoogd, eigenaren de verplichting kregen opgelegd om hemelwaterafvoeren los te koppelen van het riool en heftige regenval de laatste jaren is toegenomen. Het is zaak dat alle bungaloweigenaren samenwerken om te zorgen voor een goede waterafvoer in het park. Schone
greppels zijn daarvoor een eerste vereiste! Dat Van de Graaf zoveel overlast ondervindt is primair een gevolg van de lage ligging van haar perceel. Bovendien heeft Van de Graaf zelf een bestaande greppel op haar perceel vervangen door een buis, die onvoldoende afloopt en/of onvoldoende afvoercapaciteit heeft. Betwist wordt, dat de door Van de Graaf ondervonden wateroverlast wordt veroorzaakt door de nieuwe greppel. Overigens watert het perceel van Van de Graaf thans ook af op die nieuwe greppel, waar zij dus bepaald voordeel van ondervindt! De betreffende nieuwe greppel is een uitvoering van het daartoe strekkende besluit van de algemene ledenvergadering van C.V. Zuiderveld van 29 september 1984. Van de Graaf is blijkens artikel 7 van de statuten daaraan gebonden. Het onderhoud van die greppel is taak van het bestuur. C.V. Zuiderveld verlaat zich in deze op artikel 11 van het geldende huishoudelijk reglement, waarin de taak/opdracht voor het bestuur is opgenomen om de in deze procedure bedoelde greppel te onderhouden. Van Van de Graaf mag worden gevergd, dat zij daaraan haar medewerking verleent. Toen het nieuwe huishoudelijk reglement, met daarin de bepaling waartegen Van de Graaf thans ageert, aan de algemene ledenvergadering ter goedkeuring werd aangeboden, zat Van de Graaf nota bene zelf in het bestuur! Daarnaast beroept C.V. Zuiderveld zich op de hiervoor onder 8. bedoelde erfdienstbaarheid van uit- en overpad en het aanleggen van buizen, kabels en dergelijke als dat gezien de ligging van het erf ten opzichte van naburige erven wenselijk of noodzakelijk is voor onder meer water en afvoer. Aanleiding voor het graven van de nieuwe greppel was nu juist om een door de vereniging beheerde weg wat dat betreft te ontlasten. Gelet op het belang van de afwatering mag dit onderhoud niet aan afzonderlijke eigenaren, zoals Van de Graaf, worden overgelaten. In dat verband maakt C.V. Zuiderveld ook bezwaar tegen de hiervoor onder 6. bedoelde grensafbakening in/boven de greppel. Voor wat betreft de gevorderde kostenvergoeding verwijst C.V. Zuiderveld naar artikel 14 van het geldende huishoudelijk reglement. Verslag van de deskundige en de landmeter. Uit de reconstructie van de relevante kadastrale erfgrens, waarvan gesteld noch
gebleken is dat deze niet overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen, blijkt dat een klein deel van de nieuwe greppel inderdaad over het perceel van Van de Graaf loopt. Deskundige Gels heeft voor zover thans van belang en kort samengevat het volgende gemeld. Het terrein van het bungalowpark loopt af. Omdat op ongeveer anderhalve meter onder het maaiveld een harde en dikke kleileemlaag is gelegen, kan het in het daar boven gelegen zandpakket geïnfiltreerde hemelwater niet verder in de bodem zakken. Daardoor zal bij hevige regenval makkelijk water boven het maaiveld blijven staan. Een optimale waterafvoer, met name via aanwezige greppels, is daarvoor essentieel. De ondervonden wateroverlast heeft niets met een gestegen grondwaterpeil te maken, omdat de kleileemlaag ook dit grondwater tegenhoudt. Beoordeling van het geschil. Rechtmatigheid van de aanleg van de nieuwe greppel. Van de Graaf is sinds 1997 eigenaar van haar perceel. De in deze procedure bedoelde nieuwe greppel is al in 1985 aangelegd. Gesteld noch gebleken is dat de vroegere eigenaar van perceel huisnummer 79 zich daar ooit tegen heeft verzet. Nu de buurman van nummer 68 wel expliciet om toestemming is gevraagd, en deze ook is gegeven, komt het de rijdende rechter aannemelijk voor, dat ook de rechtsvoorganger van Van de Graaf al dan niet stilzwijgend toestemming heeft verleend voor de aanleg van de nieuwe greppel over perceel huisnummer 79. Daarop kan Van de Graaf thans niet meer terugkomen. De greppel ligt er rechtmatig en Van de Graaf watert daar zelf ook al sinds jaren zelf af. Er kan geen sprake zijn van het betalen van enige vergoeding door C.V. Zuiderveld voor de aanwezigheid van die greppel. Onderhoud van de greppel. Aan Van de Graaf moet wel worden toegegeven, dat artikel 3 van de statuten van C.V. Zuiderveld, dat het doel van de vereniging omschrijft en daarmee ook beperkt, niet voorziet in een bevoegdheid van de vereniging om sloten of greppels te onderhouden, voor zover deze gelegen zijn op de privé percelen van de leden. In artikel 3 onder b. is die bevoegdheid in niet voor enig misverstand vatbare bewoordingen immers beperkt tot sloten en greppels (een greppel is een
normaliter droge sloot) die gelegen zijn op gronden in eigendom van de vereniging zelf, dan wel op gronden in gezamenlijk eigendom van de leden. Ook artikel 3 onder a. van die statuten biedt daartoe geen rechtsgrond, nu de rijdende rechter niet kan inzien dat het beheer/onderhoud van de gemeenschappelijke wegen zo ver gaat, dat dit ook het onderhoud van greppels op niet direct aan die wegen grenzende private percelen zou rechtvaardigen. C.V. Zuiderveld kan die bevoegdheid evenmin ontlenen aan enige hiervoor onder 8. beschreven erfdienstbaarheid, nu geen van deze erfdienstbaarheden voorziet in de verplichting tot het dulden van door C.V. Zuiderveld te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan op private percelen gelegen greppels. Dat dit voor rioolbuizen anders ligt mag waar zijn, maar daarvan is hier geen sprake. Het voorgaande doet niet af aan de verplichting van Van de Graaf, om van hogere percelen van nature (via rechtmatig aanwezige greppels) afstromend hemelwater te ontvangen (artikel 5.36 van het Burgerlijk Wetboek). Deze verplichting vloeit in dit geval overigens ook voort uit de redelijkheid en billijkheid die Van de Graaf volgens artikel 2.8 van het Burgerlijk Wetboek ten opzichte van C.V. Zuiderveld en haar leden in acht heeft te nemen. De lotsverbondenheid die tussen hen bestaat voor wat betreft een behoorlijke afwatering van het bungalowpark verdraagt zich evenmin met het belemmeren daarvan door individuele leden. Dat betekent dat Van de Graaf deze afwatering op geen enkele manier mag dwarsbomen of frustreren, bijvoorbeeld door het aanbrengen van (blad)roosters of andere werken. Verder is zij in dat verband ten opzichte van C.V. Zuiderveld en de andere bungaloweigenaren verplicht haar deel van die greppel voldoende schoon te houden. Het is erg praktisch dat C.V. Zuiderveld dit voor haar wil doen, maar zij is niet verplicht dat te dulden, als zij het zelf maar goed doet. Welnu, de greppel zag er bij het bezoek van de rijdende rechter goed onderhouden uit. De thans aanwezige grensafbakening doet evenmin af aan een goed doorstroming, zodat deze kan blijven staan. In het licht van het voorgaande moet worden vastgesteld, dat het hiervoor onder 11 weergegeven artikel 11 aanhef en onder d van het geldende huishoudelijk reglement nietig is wegens strijd met de statuten van C.V. Zuiderveld (artikel 2.14 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). De rijdende rechter acht zich in verband met de aard en strekking van het verenigingsrecht echter niet bevoegd om C.V. Zuiderveld te verplichten om dat artikel te wijzigen of te schrappen, maar dat doet niet af aan het gegeven, dat deze nietige bepaling niet aan Van de Graaf mag
worden tegengeworpen. Kosten van afwatering. Een andere zaak betreft de aan de afwatering in zijn algemeenheid en de aan het onderhoud van de greppels in het bijzonder verbonden kosten. Niet valt in te zien waarom deze kosten geheel of ten dele ten laste van C.V. Zuiderveld zouden moeten worden gebracht. Zoals reeds opgemerkt moet Van de Graaf het van hogere percelen van nature afstromend water volgens de wet nu eenmaal ontvangen en is het in beginsel aan haar om ervoor te zorgen dat dit verder afloopt. Het was en is bovendien de eigen keuze van Van de Graaf om een bestaande greppel door een buis te vervangen het onderhoud van de nieuwe greppel zelf te doen. De door C.V. Zuiderveld gemaakte kosten. De door C.V. Zuiderveld gevorderde, door haar gemaakte kosten, blijven voor haar eigen rekening. Weliswaar heeft C.V. Zuiderveld bij het ondertekenen van de definitieve bindend advies overeenkomst de toepasselijkheid van artikel 19 lid 2 van het Reglement van de rijdende rechter uitgesloten, maar dat betekent nog niet dat zij daarom wel recht heeft op vergoeding van die kosten. In deze zaak worden beide partijen op punten in het ongelijk gesteld. Het is dan gebruikelijk om de kosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt; zo ook in dit geval. Het bepaalde in artikel 14 van het huishoudelijk reglement van C.V. Zuiderveld kan daaraan niet afdoen. De onderhavige procedure betreft immers geen gerechtelijke procedure, zoals in die laatstgenoemde bepaling bedoeld, maar betreft een procedure in het kader van een vaststellingsovereenkomst (bindend advies). Bovendien voorziet die bepaling niet in een geval als het onderhavige, waarin beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld. In het midden kan daarom blijven of de laatstgenoemde bepaling in het huishoudelijk reglement artikel wel geldig is. Het enkele feit dat Van de Graaf dat in deze procedure wil laten toetsen, levert immers nog geen geschil op, waarover moet worden beslist. Geheel ten overvloede wordt echter opgemerkt, dat het in private verhoudingen in
de regel is toegestaan om afspraken te maken over kosten die rijzen voor en tijdens een rechtsgeding. Het is aan de rechter om dergelijke afspraken in concrete gevallen te toetsen aan de wet en/of de redelijkheid (zie bijvoorbeeld artikel 6.96 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat: a. artikel 11 aanhef en onder d. van het huishoudelijk reglement van C.V. Zuiderveld nietig is wegens strijd met de statuten; b. C.V. Zuiderveld niet bevoegd is om het perceel van Van de Graaf tegen de wil van laatstgenoemde te (laten) betreden voor onderhoud aan de in deze procedure bedoelde nieuwe greppel; c. Van de Graaf de natuurlijke waterafloop in deze nieuwe greppel op geen enkele wijze mag hinderen of frustreren, noch door het aanbrengen van werken, zoals bijvoorbeeld roosters, noch anderszins; d. Van de Graaf verplicht is het op haar perceel liggende deel van die nieuwe greppel behoorlijk te onderhouden, zij mag dit overlaten aan C.V. Zuiderveld maar is daartoe niet verplicht; e. Van de Graaf gerechtigd is de thans bestaande erfafscheidingen te laten staan. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M. Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 25 juni 2015.
Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
