DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-26 Datum uitspraak: 29 juanuari 2015 Plaats uitspraak: Zeist Bindend Advies in het geschil tussen: G. Scheffers te Lemmer, verder te noemen: Scheffers, tegen: Vereniging Bungalowpark Iselmar te Lemmer, verder te noemen Bungalowpark Iselmar, vertegenwoordigd door voorzitter H.D. de Vries en secretaris/penningmeester R.H. Heuving, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Scheffers is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Bungalowpark Iselmar opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde
stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 19 december 2014, welke is gehouden te Sloten. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde bungalowpark, met speeltuin en bungalow van Scheffers, en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig ing. D. Vermeulen, H. Boer en ing. E. Roelofsen als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. In Lemmer is aan de Plattedijk 39 een bungalowpark gelegen met de naam Bungalowpark Iselmar. Dit park is verkaveld in een aantal percelen, waarop thans in totaal 109 bungalows en enige appartementen zijn gebouwd. Het park heeft planologisch een recreatieve bestemming. 2. Scheffers is (onder meer) eigenaar van één van die bungalows met tuin en wel van bungalow nummer 7, kadastraal bekend als gemeente Lemmer sectie A, nummer 9529 (voorheen 6680). Hij gebruikt deze bungalow voor vaste bewoning, welke afwijking van de planologische bestemming door de gemeente ten behoeve van Scheffers persoonlijk wordt gedoogd (persoonlijke gedoogvergunning). 3. Het perceel van Scheffers grenst aan de parkeerplaats, kadastraal bekend als gemeente Lemmer sectie A nummers 6566 en 10173 (voorheen nummers 5963 en 5519). Laatstgenoemde twee percelen behoren in eigendom toe aan Vabeog Amersfoort B.V. (verder te noemen Vabeog),
4.
5.
6.
7.
8.
welke vennootschap een groot aantal bungalows op het park in eigendom heeft en exploiteert, evenals een nabijgelegen hotel. Op perceel nummer 10173 was voorheen een café-restaurant/supermarkt gebouwd, maar die is door Vabeog enige tijd geleden afgebroken. In het verleden heeft Scheffers een of meer procedures gevoerd tegen Vabeog, die op genoemd perceel 10173 in het recente verleden nog een kleinschalig appartementencomplex heeft gerealiseerd. Tot op heden ondervindt Scheffers grote wateroverlast, die hij toeschrijft aan (de bouw van) genoemd appartementencomplex. Niet alleen zijn tuin staat (bijna) onder water, ook de houten vloeren en constructiebalken in zijn bungalow zijn verrot. Alle bungaloweigenaren en dus ook Scheffers en Vabeog, zijn lid van de Vereniging Bungalowpark Iselmar. Blijkens de statuten van die vereniging, heeft deze tot doel het behartigen en bevorderen van de gemeenschappelijke belangen van de bungaloweigenaren, voor zover dit het park zelf betreft. Daartoe voert de vereniging het beheer, waaronder begrepen het onderhoud, over die gedeelten van het bungalowpark, die voor gezamenlijk gebruik bestemd zijn, zoals de wegen en paden, evenals de parkeerplaats. Daarnaast neemt de vereniging die maatregelen, die een zo groot mogelijk genot ten aanzien van het gebruik van het park waarborgen. Volgens het huishoudelijk reglement van de vereniging beslist de algemene vergadering over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten. Volgens de statuten worden besluiten daarover bij volstrekte meerderheid van stemmen genomen. De algemene ledenvergadering heeft in haar vergadering van 30 maart 2013 besloten tot de aanleg van een speeltuin, dit in samenwerking met Vabeog. De notulen van deze vergadering zijn goedgekeurd door de algemene ledenvergadering gehouden op 19 april 2014. Tijdens deze vergadering is door het bestuur verder medegedeeld, dat de speeltuin op de hiervoor genoemde parkeerplaats zou worden gerealiseerd, op de plek waar vroeger het café’-restaurant/supermarkt stond. Scheffers, die beide vergaderingen aanwezig was, heeft daartegen staande de vergaderingen nooit bezwaar gemaakt. Scheffers heeft evenmin, binnen de termijn bepaald in artikel 2.15 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek, de vernietigbaarheid van deze besluiten, dan wel van één van deze besluiten ingeroepen. De hiervoor bedoelde speeltuin is in juli 2014 conform het bestuursbesluit
gerealiseerd, met goedkeuring van de grondeigenaar, te weten Vabeog. Het gaat om een kleine, vrij toegankelijke speelplaats, met een aantal eenvoudige speeltoestellen, die kennelijk slechts bedoeld zijn voor gebruik door kleine kinderen. De speeltuin is afgezet door een lage taxushaag. De afstand van de speelplaats tot de gevel van de bungalow van Scheffers bedraagt ongeveer 15 meter. 9. Scheffers heeft bezwaar gemaakt bij de gemeente De Friese Meren, waartoe Lemmer behoort, tegen de door die gemeente vastgestelde WOZ waarde van zijn bungalow ad € 69.000,--. Dat bezwaar is gehonoreerd, waarna de WOZ waarde op € 27.000,-- is vastgesteld. De herziening van de WOZ waardering is hierop gegrond, dat alleen nog de grondwaarde in aanmerking wordt genomen, nu de houten vloeren en houten constructiebalken van die bungalow geheel en al verrot zijn. 10. Scheffers heeft de contributie en/of nutsbijdragen aan Bungalowpark Iselmar over de jaren 2012, 2013 en 2014 (gedeeltelijk) niet voldaan. Er staat momenteel een bedrag groot € 2.654,40 open. 11. Scheffers is herhaaldelijk door Bungalowpark Iselmar aangesproken op de staat van onderhoud van zijn bungalow en tuin. Onlangs heeft Bungalowpark Iselmar op eigen kosten een coniferenhaagje rondom het perceel van Scheffers geplant, om dit enigszins aan het oog te onttrekken. De vordering van Scheffers. Scheffers vordert kort gezegd, dat Bungalowpark Iselmar de speelplaats afsluit met een hek, zorgdraagt voor toezicht en een bordje met openingstijden plaatst. Daarnaast wil Scheffers een vergoeding wegens gederfd woongenot en geleden onrechtmatige hinder, veroorzaakt door de speelplaats. Daarnaast wenst Scheffers een vergoeding voor de door die speelplaats veroorzaakte waardevermindering van zijn bungalow. De tegenvordering vordering van Bungalowpark Iselmar. Bungalowpark Iselmar vordert kort gezegd, dat Scheffers het aanzicht van zijn bungalow en zijn tuin voor het begin van het seizoen 2015, maar in elk geval voor 1 april 2015, opknapt, de half gemetselde muurtjes en geplaatste kozijnen afbreekt en vervangt door een goede afscheiding en de rotzooi rondom zijn bungalow opruimt. Daarnaast wordt gevorderd dat Scheffers voor 31 december 2014 aan zijn geldelijke verplichtingen ten opzichte van Bungalowpark Iselmar voldoet, te
weten een bedrag groot € 2.654,40. Tenslotte wil Bungalowpark Iselmar bereiken, dat Scheffers voortaan op een normale manier met haar gaat communiceren, in plaats van direct de gerechtelijke weg te zoeken. Standpunten van partijen. Het standpunt van Scheffers komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Scheffers is er nooit overleg geweest over de concrete situering van de speelplaats. Hij vindt de huidige plek onacceptabel vanwege inbreuk op zijn privacy en de daardoor veroorzaakte hinder. Omdat de speelplaats niet is afgesloten en geen toezicht kent, leidt dat tot verstoring van zijn rust, soms wel tot in de nachtelijke uren. Het gaat hem daarbij niet zozeer om de kleine kinderen, maar om oudere jeugd en volwassenen die daar tot in de late uurtjes rondhangen. Scheffers wil daarom afsluiting van de speelplaats met een hek en toezicht, evenals een bordje met openingstijden. Daarnaast stelt hij financiële schade te lijden, zoals in zijn hiervoor weergegeven vordering verwoord. Het standpunt van Bungalowpark Iselmar komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Bungalowpark Iselmar benadrukt, dat het besluit tot plaatsing van deze speeltuin rechtsgeldig is genomen door de algemene ledenvergadering. De notulen, waarin dat besluit is opgenomen, zijn het jaar daarop door dezelfde vergadering goedgekeurd. Scheffers was beide vergaderingen aanwezig en wist dus van de hoed en de rand. De huidige afzetting van de speelplaats door middel van een taxushaag is voldoende. Het gaat om een kleine speelplaats, bedoeld voor kleine kinderen, waarvan weinig hinder valt te verwachten. Bungalowpark Iselmar wil geen hek plaatsen: de speelplaats is geen gevangenis. Het kan zijn dat daar in de zomermaanden ’s avonds wel eens wat oudere jeugd rondhangt. Dat was voordat de speeltuin werd gerealiseerd ook het geval. Daar kan Bungalowpark Iselmar niets aan doen. Het is nu eenmaal een recreatiepark en geen seniorencomplex. De waardevermindering van de bungalow van Scheffers wordt veroorzaakt door slecht onderhoud van huis en tuin. Bungalowpark Iselmar wil dat Scheffers dat onderhoud ter hand neemt.
De deskundigen. Deskundige Vermeulen heeft niets bijzonders aan de speeltuin kunnen ontdekken. Het is een kleinschalige speeltuin, bestemd voor kleine kinderen. Deskundige Roelofsen heeft na geluidsmetingen aangegeven, dat spelende kinderen inderdaad enige geluidshinder kunnen veroorzaken voor Scheffers. Deskundige Boer heeft aangegeven, dat de aanwezigheid van deze speeltuin geen drukkend effect heeft op de waarde in het vrije economische verkeer van het perceel met bungalow van Scheffers. Beoordeling van het geschil. Voor wat betreft de vordering van Scheffers. Voorop gesteld moet worden, dat het besluit van de algemene ledenvergadering van 30 maart 2013 tot het plaatsen van de speeltuin als rechtsgeldig moet worden aangemerkt. Dat geldt ook voor het door de algemene ledenvergadering op 19 april 2014 stilzwijgend goedgekeurde uitvoeringsbesluit van het bestuur, tot realiseren van die speelplaats op de parkeerplaats. Niet gebleken is, dat deze besluitvorming strijdig is met de wet of de statuten. Of sprake is van strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in artikel 2.15 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek, staat thans niet meer ter beoordeling, nu de in lid 5 van dat wetartikel gestelde vervaltermijn, om dat besluit op die grond aan te vechten, is verlopen. Een en ander sluit echter niet uit, dat de aanwezigheid van die speeltuin op zeer korte afstand van de bungalow van Scheffers, onder bijzondere, bijkomende omstandigheden kan worden aangemerkt als onrechtmatige hinder, zoals bedoeld in artikel 5.37 en/of artikel 6.162 van het Burgerlijk Wetboek. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Aan Scheffers moet weliswaar worden toegegeven, dat de aanwezigheid van deze speelplaats enige geluidshinder met zich meebrengt, maar dat levert geen maatschappelijk onaanvaardbare hinder op. Het gaat hier om een recreatiepark, waar met name in de zomermaanden (ook in de avond) nu eenmaal meer geluid wordt geproduceerd dan in rustige woonwijken. Scheffers, die ervoor heeft
gekozen te gaan wonen op een recreatiepark, zal deze hinder hebben te dulden. De waarde in het economische verkeer van zijn bungalow wordt daardoor niet getroffen. Er is geen enkele reden waarom Bungalowpark Iselmar een hek om die speeltuin zou moeten zetten of toezicht zou moeten houden. Voorstelbaar is echter wel, dat ongewenste personen zich gedurende de late avond in die speeltuin gaan ophouden en misdragen. In dat geval zou de politie in staat moeten zijn de onruststokers te verwijderen, maar dat kan alleen als Bungalowpark Iselmar (in samenwerking met Vabeog) de toegang tot de speeltuin na zonsondergang verbiedt, door middel van plaatsing van een daartoe strekkend verbodsbord. Van Bungalowpark Iselmar mag worden gevergd, dat zij dat bord plaatst. Uit het voorgaande vloeit voort, dat Bungalowpark Iselmar geen juridisch verwijt treft, dat aanleiding kan geven tot schadeplichtigheid. Wel moet Bungalowpark Iselmar een verbodsbord moet plaatsen, zoals hierna nader te bepalen. De rijdende rechter gaat ervan uit, dat Vabeog daar geen bezwaar tegen heeft. Voor wat betreft de tegenvordering van Bungalowpark Iselmar. Aan Bungalowpark Iselmar moet worden toegegeven, dat de bungalow van Scheffers ernstig te lijden heeft van houtrot. Zoals door hem bij gelegenheid van de herwaardering WOZ zelf is aangevoerd, zijn de houten vloer en houten constructiebalken verrot en moeten deze eigenlijk worden vervangen. Zoals de rijdende rechter echter zelf heeft kunnen zien, voldoet het uiterlijk van de bungalow nog altijd aan de in deze te hanteren minimale eisen van welstand. Indien de houtrot gevaar voor instorting met zich meebrengt is het aan de gemeente om daar tegenop te treden, niet Bungalowpark Iselmar. Voor wat betreft de tuin heeft het volgende te gelden. Noch in de statuten noch in het huishoudelijk reglement is een bepaling aangetroffen, die verplicht tot behoorlijk tuinonderhoud. Extreme vervuiling en/of verwildering van bij de bungalows behorende tuinen kan echter in strijd komen met de in artikel 2.8 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek verwoorde plicht van het betreffende verenigingslid om zich jegens de vereniging en andere leden te gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Aan Bungalowpark Iselmar moet worden toegegeven, dat de tuin er niet florissant
uitziet, maar dat is kennelijk een gevolg van wateroverlast, waaraan Scheffers weinig of niets kan doen. Nu Bungalowpark Iselmar zich op het standpunt stelt, dat het slepende conflict daarover tussen Bungalowpark Iselmar en Vabeog haar niet aangaat, past het haar niet om Scheffers dan wel aan te spreken op de kern van dat conflict, te weten de door de wateroverlast veroorzaakte slechte onderhoudstoestand. Het is van tweeën één: óf Bungalowpark Iselmar spreekt beide partijen daarop aan, of ze laat het erbij zitten. Bungalowpark Iselmar heeft wel het gelijk aan haar kant, waar zij betaling vordert van de achterstallige contributie/nutsbijdragen van Scheffers over de jaren 2012, 2013 en 2014. Scheffers moet die achterstand aanzuiveren. Waar hij in de bindend adviesovereenkomst nog aangaf, dat hij deze toen onbetwiste bedragen had ingehouden in verband met een andere, niet nader aangeduide zaak, is hij tijdens de hoorzitting opeens de verschuldigdheid van die achterstand in twijfel gaan trekken. Deze verweren worden als te laat en/of te vaag gepasseerd. Waar Bungalowpark Iselmar zich tenslotte beklaagt over de door Scheffers gekozen wijze van communiceren moet de rijdende rechter constateren, dat weliswaar begrijpelijk is dat dit Bungalowpark Iselmar stoort, maar dat daarmee geen rechtsregel wordt overtreden. Wel staat het Bungalowpark Iselmar vrij om niet meer te reageren op niet onmiddellijk spoedeisende klachten, die buiten de ledenvergadering om door Scheffers tot haar worden gericht. Scheffers moet begrijpen, dat de algemene ledenvergadering de plaats is waar het bestuur op zijn functioneren kan worden aangesproken. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING Voor wat betreft de vordering van Scheffers. Bungalowpark Iselmar wordt verplicht om binnen zes weken na vandaag een bord te plaatsen bij de ingang van de in deze procedure bedoelde speeltuin met de tekst: `Alleen toegankelijk voor kinderen tot twaalf jaar en de hun begeleidende ouders/verzorgers van 09.00 tot 21.00 uur. Overigens verboden toegang. Artikel 461 Wetboek van Strafrecht.`
Voor wat betreft de tegenvordering van Bungalowpark Iselmar. Scheffers wordt verplicht om binnen veertien dagen na heden aan Bungalowpark Iselmar te betalen de somma van € 2.654,40. Bij niet tijdige betaling is daarover van rechtswege de wettelijke rente verschuldigd vanaf vandaag. Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 29 januari 2015. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
