DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S19-04 Datum uitspraak: 23 februari 2012 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: L. Kitselaar, h.o.d.n. Hydraulica-Brabant, te Waalwijk verder te noemen: Kitselaar, tegen: Vereniging van eigenaren Bedrijfsverzamelgebouw Spectrum te Waalwijk verder te noemen VvE Spectrum, vertegenwoordigd door haar voorzitter W. Kwaks, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Kitselaar is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van VvE Spectrum opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 10 februari 2012, welke is gehouden te Kaatsheuvel. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde bedrijfsverzamelgebouw en omliggend terrein en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig Cor Kraayenhagen als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Als informant is gehoord de heer P. Kruissen (namens de verhuurder Savan O.G. Waalwijk B.V.). Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Met ingang van 1 januari 2011 huurt Kitselaar van Savan O.G. Waalwijk B.V. -verder te noemen Savan OG- de bedrijfsruimte gelegen aan de Spuiweg 22a te Waalwijk, kadastraal bekend als gemeente Waalwijk, sectie I, nummer 485, en het daarbij behorende een/zestiende onverdeelde aandeel in het bedrijventerrein aan de Spuiweg te Waalwijk, kadastraal bekend als gemeente Waalwijk, sectie I, nummer 369. 2. Het hiervoor genoemde huurobject maakt deel uit van het in appartementsrechten verdeelde bedrijfsverzamelgebouw Spectrum, waarvan VvE Spectrum de vereniging van eigenaren is. 3. In artikel 4.11 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Indien het huurobject deel uitmaakt van een gebouw of complex dat gesplitst is of wordt in appartementsrechten, is huurder verplicht de uit de splitsingsakte of reglementen voortvloeiende gebruiksvoorschriften na te leven…Verhuurder draagt …. zorg voor verschaffing van deze gebruiksvoorschriften aan huurder. 4. Sinds april 2006 is voor het hiervoor bedoelde bedrijfsverzamelgebouw, op grond van de daartoe in de statuten gegeven bevoegdheid, een huishoudelijk reglement van kracht. In dat huishoudelijk reglement worden in artikel A onder 2. gebruikers (hier niet ter zake doende uitzonderingen daargelaten) met eigenaren gelijkgesteld. 5. In artikel D onder 1 van genoemd huishoudelijk reglement is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald: Het is niet toegestaan motorvoertuigen, aanhangwagens of andere zaken te plaatsen op het terrein voor een onafgebroken tijdsduur langer dan 24 uur. 6. In artikel D onder 4 van genoemd huishoudelijk reglement is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald: Het aanbrengen van reclame, belettering en naamsaanduidingen geschiedt gemeenschappelijk. Indien een eigenaar aan de buitenzijde naamborden, reclameaanduiding, uithang-borden…….wil aanbrengen –in welke vorm dan ook- is schriftelijk toestemming van het bestuur nodig. 7. VvE Spectrum heeft het in deze procedure bedoelde bedrijfsverzamelgebouw verzekerd bij Interpolis. In artikel 006 van de polisvoorwaarden is het volgende bepaald: Opslag van brandbare zaken zoals hout, pallets, kunststoffolie e.d., alsmede afvalcontainers, dient tenminste 10 meter buiten de gevels en/of afdaken (zowel aangebouwde als losstaande) plaats te vinden. 8. Kitselaar heeft voor zijn gehuurde bedrijfsruimte, op het gemeenschappelijk terrein, (vrijwel) tegen de voorpui een kunststof kist geplaatst. Het betreft een
zogenaamde ontvangst-/uitgiftekist, waar klanten goederen kunnen achterlaten of ophalen als Kitselaar niet ter plaatse is. 9. Kitselaar heeft voor zijn gehuurde bedrijfsruimte, op het gemeenschappelijk terrein, los van de voorpui eveneens een reclamebord geplaatst. Dat bord heeft een metalen frame en een kunststof lichaam. 10. Voordat Kitselaar de hiervoor onder 1. bedoelde bedrijfsruimte huurde, huurde hij enige jaren lang een elders op hetzelfde bedrijventerrein gelegen bedrijfsruimte. Ook toen had hij de hiervoor bedoelde ontvangst-/uitgiftekist en het hiervoor bedoelde reclamebord voor het gehuurde op het gemeenschappelijk terrein staan. Namens VvE Spectrum is hem wel verteld, dat dit niet de bedoeling was, maar een daadwerkelijk optreden daartegen is toen achterwege gebleven. De vorderingen. Kitselaar vordert een verklaring voor recht, dat de in deze procedure bedoelde ontvangst-/uitgiftekist en het in deze procedure bedoelde reclamebord buiten, op hun huidige plek, mogen blijven staan. VvE Spectrum vordert dat Kitselaar wordt verplicht om deze objecten op straffe van een boete te verwijderen. Standpunten van partijen. Partijen blijken goed en wel verdeeld over de vraag, of de in deze procedure bedoelde ontvangst-/uitgiftekist en het reclamebord, buiten op hun huidige plaats mogen blijven staan. VvE Spectrum meent van niet. Daarbij beroept zij zich op de hiervoor aangehaalde bepalingen uit haar huishoudelijk reglement en op de hiervoor eveneens aangehaalde polisvoorwaarde van haar verzekeraar. Objecten als deze mogen niet permanent op het terrein worden geplaatst. Er is geen bestuurstoestemming gegeven voor het aanbrengen van reclameborden. Als iedereen dit gaat doen, wordt het een rommeltje en dat wil VvE Spectrum niet. Daarnaast is de aanwezigheid van de ontvangst/uitgiftekist zo dicht bij de gevel brandgevaarlijk en daarom door de brandverzekeraar van dekking uitgesloten.
Kitselaar is een tegengestelde mening toegedaan. Eerder had VvE Spectrum kennelijk geen problemen met die kist en dat reclamebord. Een dergelijke ontvangst/uitgiftekist is in Nederland heel gebruikelijk bij bedrijven. Betwist wordt, dat deze kist brandgevaarlijk is. Het reclamebord ziet er netjes uit en maakt het terrein niet rommelig. Bovendien meent Kitselaar niet aan het huishoudelijk reglement te zijn gebonden, aangezien hij dit bij het aangaan van de huurovereenkomst niet uitgereikt heeft gekregen. Overigens betwist Kitselaar de bevoegdheid van VvE Spectrum om de plaatsing van reclameborden te reguleren, nu alleen de gemeente Waalwijk daartoe bevoegd zou zijn. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft voor zover thans van belang kort samengevat het volgende laten weten. De (bijna) tegen de voorpui geplaatste ontvangst-/uitgiftekist is wel degelijk eenvoudig in brand te steken. Als vandalen dat zouden doen, levert dat inderdaad gevaar op voor het gebouw. Er is echter niet sprake van een dusdanige brandgevaarlijke situatie, dat de brandweer ongevraagd zou adviseren daar wat aan te doen. Beoordeling van het geschil. Bevoegdheid VvE Spectrum om regels te stellen voor wat betreft gebruik gemeenschappelijk terrein. VvE Spectrum is op grond van haar statuten bevoegd om voorschriften vast te stellen voor wat betreft het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, waaronder het gemeenschappelijk terrein. Anders dan door Kitselaar aangevoerd kan de rijdende rechter niet inzien, waarom deze bevoegdheid niet zou bestaan waar het gaat om het plaatsen van reclameborden op het gemeenschappelijk terrein. Juist is dat volgens artikel 4:24 van de APV Waalwijk een publiekrechtelijk verbod geldt voor het aanbrengen van hinderlijke of gevaarlijke handelsreclame op het terrein, voor zover deze reclame zichtbaar is vanaf de openbare weg, maar een dergelijk publiekrechtelijk verbod doet niet af aan de bevoegdheid van een
private partij zoals VvE Spectrum om dienaangaande ook zelf regels te stellen. Overigens is gesteld noch gebleken dat het in deze procedure bedoelde reclamebord hinderlijke en/of gevaarlijke handelsreclame bevat. Gebondenheid aan huishoudelijk reglement. Voorop gesteld moet worden, dat het hiervoor meermalen aangehaalde huishoudelijk reglement in beginsel alleen bindend is voor de appartementseigenaren. Volgens artikel 5.128 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kon Kitselaar zich echter wel verplichten om de bepalingen van dat huishoudelijk reglement na te leven. Dat is gebeurd, nu Kitselaar zich daarmee blijkens artikel 4.11 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk akkoord heeft verklaard. VvE Spectrum mag zich daarop ten opzichte van Kitselaar rechtstreeks beroepen. Dat vloeit logischerwijze voort uit het laatste hiervoor aangehaalde wetsartikel, maar als dat niet mocht opgaan is in elk geval sprake van een, zoals de rijdende rechter begrijpt, (mede) ten gunste van VvE Spectrum overeengekomen derdenbeding, zoals bedoeld in artikel 6.253 van het Burgerlijk Wetboek. Dat Kitselaar, zoals hij aanvoert, bij het aangaan van de huur mogelijk geen exemplaar van het huishoudelijk reglement uitgereikt heeft gekregen, betekent niet dat hij daaraan niet is gebonden. Hoogstens kan hij Savan OG daarvan een verwijt maken. VvE Spectrum, die in deze de belangen van de vereniging van eigenaren en van de afzonderlijke appartementseigenaren heeft te behartigen, staat daar echter buiten. Overigens is nog komen vast te staan dat dit reglement, bij het aangaan van de hiervoor onder 10. bedoelde, eerdere huurovereenkomst, wel degelijk aan Kitselaar is uitgereikt. Strijd met huishoudelijk reglement. Aan VvE Spectrum moet worden toegegeven, dat het permanent plaatsen van een kist (dicht) tegen de gevel en een reclamebord op het gemeenschappelijk terrein naar letter en geest in strijd komt met het bepaalde in artikel D onder 1 van het huishoudelijk reglement. Kort samengevat komt het hierop neer, dat het permanent plaatsen van dergelijke objecten op het gemeenschappelijke terrein verboden is. In het huishoudelijk reglement is niet voorzien in een ontheffingsmogelijkheid, zodat artikel 5.121 van het Burgerlijk Wetboek (vervangende machtiging door de kantonrechter) in beginsel geen toepassing kan vinden.
Redelijkheid en billijkheid. Onverminderd wat hiervoor is overwogen, moet echter wel worden erkend, dat het recht van VvE Spectrum om zich op naleving van dit verbod te beroepen niet onbegrensd is. Zoals in artikel 6.2 van het Burgerlijk Wetboek uitgedrukt, moet dit verbod buiten toepassing blijven, indien de eis van onverkorte naleving in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Wat dat betreft heeft het volgende te gelden. Aan Kitselaar moet worden toegegeven, dat de aanwezigheid van de kunststof ontvangst-/uitgiftekist en het reclamebord nu niet direct afbreuk doet aan de in deze te stellen eisen van welstand. Het ziet er keurig netjes uit. Evenmin kan VvE Spectrum worden gevolgd in haar stelling, dat de aanwezigheid van de kunststof ontvangst/uitgiftekist vanwege het daaraan verbonden brandgevaar, in strijd zou komen met de door de brandverzekeraar gestelde eisen. Er is immers geen sprake van opslag van brandbare stoffen, noch van een afvalcontainer. Daar staat echter tegenover, dat het niet de bedoeling is dat gebruikers delen van het gemeenschappelijk terrein gaan gebruiken voor opslag en het plaatsen van objecten, die alleen de eigen bedrijfsvoering ten goede komen. Wordt dit aan de één toegestaan, dan kan het de ander moeilijk worden geweigerd. Dan bestaat inderdaad de kans dat het een rommeltje wordt. Het is begrijpelijk dat VvE Spectrum daartegen wil optreden, waaraan niet kan afdoen dat zij dat eerder heeft nagelaten. De rijdende rechter begrijpt dat het voor de bedrijfsvoering van Kitselaar belangrijk is, dat zijn klanten gebruik kunnen maken van de ontvangst-/uitgiftekist. In redelijkheid kan echter niet worden volgehouden, dat het ontbreken daarvan ernstige hinder toebrengt aan zijn bedrijfsvoering, laat staan dat deze daardoor onmogelijk zou worden. Voor wat betreft het reclamebord moet bovendien worden opgemerkt, dat Kitselaar binnen de door VvE Spectrum gestelde grenzen wel degelijk reclame mag aanbrengen op zijn voorpui. Samengevat komt het hierop neer, dat Kitselaar door het verplicht verwijderen van ontvangst-/afgiftekist en reclamebord weliswaar gehinderd wordt in zijn bedrijfsvoering en enige schade lijdt, maar dat geen sprake is van een rechtens onaanvaardbare situatie.
Dat betekent dat de vordering van Kitselaar moet worden afgewezen en dat de tegenvordering van VvE Spectrum moet worden toegewezen, zoals hierna te bepalen.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering van Kitselaar. De vordering wordt afgewezen. Voor wat betreft de tegenvordering van VvE Spectrum. Kitselaar wordt verplicht om binnen veertien dagen na vandaag de in deze procedure bedoelde ontvangst-/uitgiftekist en het in deze procedure bedoelde reclamebord te verwijderen en verwijderd te houden. Indien Kitselaar daaraan niet (tijdig) voldoet, verbeurt hij aan VvE Spectrum een boete van € 50,-- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,--. Deze boete wordt van rechtswege verbeurd, zonder dat daartoe nog een aanmaning nodig is. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 23 februari 2012. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
