DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S18-21 Datum uitspraak: 9 november 2011 Plaats uitspraak: Medemblik
Bindend Advies in het geschil tussen: 1. De heer J. Tonkes en mevrouw T. Tonkes te IJmuiden verder te noemen: Tonkes, 2. De heer J. Wieten en mevrouw I. Wieten- van de Woude te Alicante, Spanje verder te noemen Wieten, tegen: Gemeente Wieringermeer te: Wieringerwerf, verder te noemen Gemeente Wieringermeer, vertegenwoordigd door haar wethouder de heer P.J.F. Ruijter, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Wieten en Tonkes is opgenomen in de bindend advies overeenkomst.
De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 9 november 2011, welke is gehouden te Medemblik. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde camping en daarop aanwezige chalets te Wieringerwerf en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig makelaar-taxateur A.J. van den Berg als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Als informanten zijn gehoord: a. Mevrouw Swier, voormalig exploitante van de in deze procedure bedoelde camping; b. De heer en mevrouw Edens, huidig exploitant van de in deze procedure bedoelde camping; c. De heer de Goede, ambtenaar bij de gemeente Wieringermeer. Hierna is op verzoek van alle partijen nog dezelfde dag mondeling uitspraak gedaan, welke uitspraak nadien op schrift is gesteld en aan partijen nagezonden. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Sinds 1958 bevindt zich een camping op een aan de Oom Keesweg te Wieringerwerf gelegen terrein, dat in eigendom toebehoort aan Gemeente
Wieringermeer. Aanvankelijk was dit terrein verhuurd aan de toenmalige exploitanten. Met ingang van 1 januari 2002 heeft Gemeente Wieringermeer dit terrein echter in opstal uitgegeven aan de toenmalige exploitante mevrouw Swier. Tegelijkertijd heeft Gemeente Wieringermeer toen afgedwongen dat door Swier een nieuw riool werd aangelegd op de camping, waarbij namens Gemeente Wieringermeer is gezegd dat dit riool naar verwachting ongeveer 60 jaar zou meegaan. 2. In de notariële akte van opstal is voor zover thans van belang het volgende vastgelegd. a. Het recht van opstal geldt voor een periode van 5 jaar, met verlenging, behoudens tijdige opzegging (termijn een jaar). b. Het perceel grond mag alleen worden gebruikt als campingterrein. Dit geldt ook bij overdracht van het opstalrecht aan een derde. c. De opstalhouder mag maximaal 25 vaste standplaatsen (laten) bebouwen. d. De opstalhouder moet de grond onderhouden. e. De opstalhouder moet als tegenprestatie een jaarlijkse vergoeding betalen, welke wordt aangemerkt als canon. f. Bij beëindiging van de opstal is de opstalhouder verplicht alle opstallen te verwijderen en het terrein in de oorspronkelijke staat op te leveren. 3. Het hiervoor bedoelde recht van opstal is in 2004 overgedragen aan de nieuwe exploitant van de camping, mevrouw Edens-Lub, verder te noemen Edens. Op 22 september 2009 heeft zij de camping (dat wil zeggen: de onderneming) inclusief opstalrecht verkocht aan Vrieshorst Project B.V. Rechtsgeldige overdracht van het opstalrecht heeft tot op heden echter niet plaatsgevonden. Wel is aan de huurders van de standplaatsen verteld dat de camping per 1 oktober 2009 was overgedaan aan ‘Vrieshorst Project en B.J. Bos beheer.’ 4. Wieten heeft in 1999 een huisje gekocht, gebouwd op de camping voor fl. 16.000,--. Tegelijkertijd is Wieten de bijbehorende standplaats gaan huren. Voor dat huisje is nooit een bouwvergunning afgegeven. Omdat Gemeente Wieringermeer daartegen nooit was opgetreden is deze illegale bouw in 2001 uiteindelijk gelegaliseerd. Wieten heeft vervolgens de nodige investeringen in en rondom dat huisje gedaan. Te denken valt
daarbij aan een nieuw dak, nieuwe kozijnen, dubbel glas, een douche/toilet e.d. 5. Tonkes heeft op 14 februari 2006 desgevraagd een bouwvergunning gekregen voor het plaatsen van een huisje op de door haar op de camping gehuurde standplaats. Dat huisje (een Finse blokhut) is inderdaad geplaatst. De stichtingskosten bedroegen in totaal ongeveer € 33.000. 6. Medio/eind 2006 is Gemeente Wieringermeer gaan nadenken over de toekomst van de camping. Nadat daartoe een externe opdracht was verstrekt is in juni 2007 ‘de dorpsvisie Wieringerwerf’ aan de gemeenteraad voorgelegd, waarna deze door de gemeenteraad is vastgesteld. Met betrekking tot de camping zijn daarin twee ‘toekomstbeelden’ geschetst; te weten, behoud van de camping en het maken van een kwaliteitsslag, dan wel wonen in het groen (woningbouw). Uiteindelijk is door Gemeente Wieringermeer besloten dat de camping zou worden gesloten om de handen vrij te hebben voor de toekomst. Concrete plannen over het gebruik van de vrijkomende grond zijn tot op heden echter niet gemaakt. 7. Bij brief van 6 oktober 2010, dat bij deurwaardersexploot aan Edens is betekend, heeft Gemeente Wieringermeer het recht van opstal opgezegd tegen 31 december 2011. Edens is toen tevens aangezegd dat alle opstallen en bijbehorende werken tijdig moeten zijn verwijderd, dat zij haar recreanten van de opzegging op de hoogte moet brengen en dat zij de met deze afgesloten huurcontracten dient te beëindigen. 8. Bij brief van 8 november 2010, mede namens Edens geschreven door Vrieshorst Project B.V., is aan de huurders van standplaatsen medegedeeld dat 2011 het laatste jaar was, dat zij van de camping gebruik mochten maken. 9. Inmiddels hebben veel huurders van standplaatsen hun daarop aanwezige stacaravans, huisjes en andere opstallen verwijderd. 10. Gemeente Wieringermeer heeft desgevraagd geweigerd Wieten en Tonkes tegemoet te komen wegens de door hen als gevolg van een gedwongen afbraak van hun huisjes te lijden schade. De vordering van Wieten. Wieten en Tonkes vorderen kort gezegd ieder een door Gemeente Wieringermeer te betalen schadevergoeding van € 30.000,-- . Standpunten van partijen.
Het standpunt van Wieten en Tonkes komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Wieten en Tonkes, die stellen dat zij geen kampeerders zijn en niet gebruikmaken van de voorzieningen van de camping, merken zichzelf aan als huurders van de grond waarop hun huisjes staan. Zij menen dat die huur niet op rechtsgeldige wijze is opgezegd. Zij verwijten Gemeente Wieringermeer dat die valse verwachtingen heeft gewekt ten aanzien van het voortbestaan van de camping. Dit, doordat een bouwvergunning is verleend voor het huisje van Tonkes en omdat het illegaal gebouwde chalet van Wieten werd gelegaliseerd. Verder omdat een gemeenteambtenaar in 2001, toen de aanleg van een nieuw riool werd besproken, zou hebben gezegd dat de camping nog wel 60 jaar zou blijven bestaan. Zij houden Gemeente Wieringermeer aansprakelijk voor de door hen te lijden schade, doordat zij verplicht worden om hun huisjes van de camping te verwijderen. Het standpunt van Gemeente Wieringermeer komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Gemeente Wieringermeer voert om te beginnen aan dat Wieten en Tonkes een contractuele relatie hebben met de campinghouder en niet met de gemeente. Zij huren de grond onder hun huisje immers van de campinghouder! Die huur is door Vrieshorst Project B.V. mede namens Edens tijdig opgezegd. Bovendien wisten Wieten en Tonkes al lang dat Vrieshorst Project B.V. de camping had overgenomen. Van een onbekende derde is dus geen sprake. Hoe dan ook: Gemeente Wieringermeer staat hier geheel buiten. Gemeente Wieringermeer betwist dat namens haar valse verwachtingen zijn gewekt voor wat betreft het voortbestaan van de camping. Zij was publiekrechtelijk verplicht de door Tonkes aangevraagde bouwvergunning te verlenen, al moest daarvoor eerst een vrijstellingsbesluit worden genomen vanwege strijd met het bestaande bestemmingsplan. Voor wat betreft het illegaal gebouwde huisje van Wieten gold iets dergelijks. Vanwege de lange duur dat daartegen niet was opgetreden, kon Gemeente Wieringermeer publiekrechtelijk uiteindelijk niets anders dan legaliseren. Juist is dat een gemeenteambtenaar in 2001, toen een nieuw riool moest worden
gelegd, heeft aangegeven dat de levensduur daarvan 60 jaar was, maar daarmee bedoelde hij niet te zeggen dat het voortbestaan van de camping voor die periode werd gegarandeerd. Niemand, ook Gemeente Wieringermeer niet, kon toen vermoeden dat pas veel later zou worden besloten de camping te sluiten. Beoordeling van het geschil. Voorop gesteld moet worden dat Wieten en Tonkes een huisje hebben dat is gebouwd op andermans grond, te weten de door hen van Edens gehuurde standplaats. Aan Gemeente Wieringermeer moet onmiddellijk worden toegegeven, dat er geen contractuele relatie bestaat tussen haar aan de ene kant en Wieten en Tonkes aan de andere kant. Laatstgenoemden huren de standplaats waarop hun chalet is gebouwd immers niet van Gemeente Wieringermeer. Voor de huur van percelen onbebouwde grond geldt geen huurbescherming. Een dergelijke huurovereenkomst kan in beginsel steeds worden beëindigd, zij het dat in de rechtspraak is erkend dat daarbij, vooral bij langlopende huurcontracten, een redelijke opzegtermijn in acht moet worden genomen. In de regel wordt een opzegtermijn van een jaar als redelijk aangemerkt. Gemeente Wieringermeer heeft, het zij hier nog eens herhaald, met die huur echter niets te maken. Gemeente Wieringermeer heeft slechts een - door het gevestigde opstalrecht beheerste- relatie met Edens, die dat recht tot op heden niet rechtsgeldig heeft overgedragen aan Vrieshorst Project B.V. Aan dat opstalrecht komt eind 2011 een einde. Volgens de aan het opstalrecht verbonden voorwaarden, is Edens verplicht de lopende huurcontracten met (onder meer) Wieten en Tonkes tijdig te beëindigen en de camping leeg en ontruimd op te leveren. Hoewel Edens niet formeel in deze procedure is betrokken en haar huurrelatie met Wieten en Tonkes in zoverre dus niet door mij kan worden beoordeeld, laat het zich aanzien dat die huur inmiddels inderdaad rechtsgeldig is opgezegd, door tussenkomst van Vrieshorst Project B.V. Uit niets blijkt vooralsnog dat laatstgenoemde daartoe niet gemachtigd was. Dat de opzegbrief niet door Edens zelf is ondertekend doet daar niet aan af. In het kader van de onderhavige procedure moet er dus van worden uitgegaan, dat er einde 2011 inderdaad een einde komt aan de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaatsen van Wieten en Tonkes. Voor het geval deze huurovereenkomsten toch zouden voortduren, moet overigens
worden vastgesteld, dat Gemeente Wieringermeer deze niet hoeft te eerbiedigen. Volgens het bepaalde in artikel 5.104 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, in samenhang gelezen met artikel 5.94 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, is gemeente Wieringermeer als grondeigenaar weliswaar verplicht een bevoegd aangegane huurovereenkomst te eerbiedigen, maar alleen voor zover deze betrekking heeft op de zaak waarop het opstalrecht rust, en dat is bij opstal niet de grond maar slechts de daarop gebouwde opstallen. Welnu, de op de standplaatsen gebouwde huisjes zijn zelf niet verhuurd! Kortom: ook dan moeten Wieten en Tonkes vertrekken. Mocht de camping bij het einde van het opstalrecht niet in zijn geheel zijn ontruimd, bijvoorbeeld omdat de huisjes van Wieten en Tonkes niet zijn verwijderd, dan ontstaat een nieuwe situatie. Gemeente Wieringermeer wordt dan immers volgens artikel 5.14 van het Burgerlijk Wetboek door natrekking eigenaar van deze huisjes en kan deze dan verwijderen, zonder dat zij verplicht is daarvoor een vergoeding te betalen. De vraag doet zich nu voor, of er feiten en omstandigheden zijn aan te wijzen, die Gemeente Wieringermeer toch zouden kunnen verplichten tot het betalen van enige vergoeding voor de door Wieten en Tonkes te lijden schade. Wieten en Tonkes bedoelen in dat verband kennelijk aan te voeren, dat Gemeente Wieringermeer ten opzichte van hen onrechtmatig handelt, door eerder door haar gewekte verwachtingen over het voortbestaan van de camping niet te honoreren. Daarover wordt als volgt geoordeeld. Voldoende is komen vast te staan dat in 2001, toen van de kant van Gemeente Wieringermeer werd aangedrongen op de aanleg van een nieuw riool, kennelijk nog geen plannen bestonden om de camping op korte termijn te sluiten. Ook aan de kant van Gemeente Wieringermeer ging men er toen nog vanuit, dat de camping nog heel lang zou blijven bestaan. Was het anders, dan valt niet goed in te zien waarom zij de toenmalige exploitant van de camping toen dwong om een zeer kostbaar riool aan te leggen, met een afschrijving van 60 jaar. Dat van de kant van Gemeente Wieringermeer toen willens en wetens, althans verwijtbaar, valse en/of onvolledige informatie dienaangaande is verstrekt kan de rijdende rechter dan ook niet beamen. Die conclusie kan evenmin worden verbonden aan het feit, dat het illegaal opgerichte huisje van Wieten in 2001 werd gelegaliseerd en dat in begin 2006 zonder op- of
aanmerkingen een bouwvergunning aan Tonkes werd afgegeven, voor het bouwen van een nieuw huisje, waartoe Gemeente Wieringermeer immers publiekrechtelijk gehouden was. Niet bewezen is dat Gemeente Wieringermeer reeds begin 2006 concrete plannen koesterde met betrekking tot de camping, zoals later verwoord in de dorpsvisie Wieringerwerf. In het midden kan dus blijven of zij Tonkes toen niet had moeten waarschuwen, toen hij de bouwvergunning voor zijn huisje aanvroeg. Dat is echter niet het hele verhaal. Naar het oordeel van de rijdende rechter is naar aanleiding van de door de gemeenteraad in 2007 aangenomen dorpsvisie Wieringerwerf wèl sprake geweest van een veranderd beleid betreffende de camping. Gemeente Wieringermeer heeft ter uitvoering daarvan uiteindelijk gekozen voor het sluiten van de camping. Dat stond Gemeente Wieringermeer juridisch vrij. De vraag is nu, of het uit een oogpunt van behoorlijk bestuur onder de gegeven omstandigheden nog wel aanvaardbaar is om de door Wieten en/of Tonkes ondervonden lasten van die beleidswijziging, geheel voor hun rekening te laten. Volgens het bepaalde in artikel 3.14 van het Burgerlijk Wetboek werken de bestuursrechtelijke beginselen van behoorlijk bestuur ook door in civielrechtelijke verhoudingen. De rijdende rechter beantwoordt deze laatste vraag ontkennend. Het door Gemeente Wieringerwerf aangevoerde belang bij het (op relatief korte termijn) sluiten van de camping is slechts de wens, om de handen vrij te hebben voor wat betreft de latere bestemming van het vrijkomende terrein. Enig concreet plan koestert Gemeente Wieringermeer niet. Bij monde van wethouder Ruijter heeft zij zelfs laten weten niet uit te sluiten, dat het vrijkomende terrein nog jaren braak zal liggen. Afgezet tegen de belangen van Tonkes en Wieten, die hun huisjes moeten afbreken, moet worden vastgesteld dat laatstgenoemden door deze voor hen onverwachte beleidswijziging dusdanig onevenredig worden benadeeld, dat Gemeente Wieringermeer hun in redelijkheid tegemoet moet komen in de door hen te lijden schade.
Het gaat daarbij echter slechts om een tegemoetkoming in de schade, niet om een volledige schadevergoeding. Door te investeren in op huurgrond gebouwd huisje hebben Tonkes en Wieten immers het risico genomen dat die investering eens verloren zou gaan, als een einde zou komen aan de onderliggende huurovereenkomst. Dat dit risico zich uiteindelijk heeft verwezenlijkt, moet daarom in overwegende mate voor hun eigen rekening blijven. In het onderhavige geval komt de rijdende rechter tot het volgende eindoordeel. Rekening houdend met de waardebepaling door de deskundige, zoals op de hoorzitting gegeven, zal de aan Tonkes door Gemeente Wieringermeer te betalen vergoeding naar redelijkheid en billijkheid worden begroot op € 8.000,-- en de aan Wieten te betalen vergoeding op € 3.000,--. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Gemeente Wieringermeer wordt verplicht om aan Tonkes te betalen een bedrag groot € 8.000,-- en wordt verplicht om aan Wieten te betalen een bedrag groot € 3.000,--. Dit bedrag moet worden betaald uiterlijk op 1 december 2011. Indien niet op tijd wordt betaald is daarover de wettelijke rente verschuldigd vanaf laatstgenoemde datum, zonder dat daartoe nog een aanmaning nodig is. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Medemblik op 9 november 2011. Getekend namens mr F.M. Visser
Mr C.M. Sharif, secretaris Rijdende Rechter
