DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S18-19 Datum uitspraak: 21 oktober 2011 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: E.G.H. Hermans en M.L. Hermans-Huntjes te Veldhoven verder te noemen: Hermans, tegen: Woningstichting Aert Swaens te Veldhoven, vertegenwoordigd door haar directeur ir. E.J.M. de Groot, verder te noemen Aert Swaens, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie november 2009 te laten beslechten. De vordering van Hermans is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 7 oktober 2011, welke is gehouden te Veldhoven. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartement met balkon en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. P. Borgers als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Als informanten zijn gehoord: J.A. Rijnbeek en J.J. Vaane, bestuursleden van de bewonerscommissie, ir. Corné van der Steen, bouwkundige van Aert Swaens, J. Voss namens Aert Swaens, belast met het feitelijke bestuur van de hierna te noemen ondervereniging van eigenaren, VVE Houtwal. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Op 23 december 2003 is tussen partijen een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. Aert Swaens heeft zich daarbij verplicht een in appartementsrechten te splitsen gebouw te stichten en daarvan één appartementsrecht te verkopen aan Hermans, te weten het appartementsrecht dat recht geeft tot het uitsluitend gebruik van het privé gedeelte, bestemd tot woonappartement en parkeerplaats, thans plaatselijk bekend als Houtwal 9 te Veldhoven (verder te noemen: het appartement). De bouw is uitbesteed aan W. van Santvoort B.V., verder te noemen de aannemer. Het appartement is opgeleverd op 8 april 2005.
2. Van het appartement maakt deel uit een balkon. Bovenop de bitumen afdeklaag van dat balkon is een zogenaamde WADO-vloer gelegd. Dat is een water doorlatende, korrelige vloer, die is opgebouwd uit toeslag-materiaal, welke gebonden wordt door een kunsthars. Hemelwater kan door deze WADO-vloer, via de daaronder gelegen bitumen afdeklaag, afvloeien richting een putje. 3. De aannemer heeft in opdracht en voor rekening van een meerderheid van de appartementseigenaren, waaronder Hermans, de balkons nog vóór de oplevering rondom voorzien van (naar wens te openen) beglazing. Daardoor wordt niet alleen wind, maar ook de meeste regen buitengehouden. Hermans heeft vervolgens vloerbedekking gelegd op zijn balkon en daar meubels geplaatst. 4. Al vrij snel na de oplevering zijn bij zes appartementen en in gemeenschappelijke gedeelten problemen gesignaleerd gemeld in verband met bedoelde WADO-vloeren. In de gemeenschappelijke gedeelten zijn de problemen opgelost. Bij zes appartementen is echter geen actie ondernomen, omdat het volgens Aert Swaens om buitenruimten ging, die vochtig mogen zijn. Enkele appartementseigenaren hebben vervolgens het probleem op eigen wijze opgelost, bijvoorbeeld door het leggen van een houten of plavuizen topvloer. 5. Hermans is klachten blijven ondervinden. De WADO-vloer vertoont geregeld grote vlekken, die pas na enige tijd verdwijnen. Van plasvorming op de WADO-vloer is echter geen sprake. Het op die balkonvloer gelegde tapijt is door vochtinwerking onherstelbaar beschadigd. 6. De juridische status van het appartement van Hermans, in de zin van boek 5 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, kan kort samengevat als volgt worden weergegeven. Het totale complex, waarvan dit appartement deel uitmaakt, kent een hoofdvereniging van eigenaren. In verband met een gerealiseerde ondersplitsing zijn er zeven afzonderlijke onderverenigingen van eigenaren opgericht, waarvan er één voor de 277 koopappartementen (verder te noemen ondervereniging VVE Houtwal). Het appartement van Hermans valt onder de ondervereniging VVE Houtwal. Aert Swaens heeft het in de overige zes onderverenigingen juridisch en feitelijk voor het zeggen, wat betekent dat zij het, gelet op de stemverhouding, ook in de algemene vergadering van de hoofdvereniging van eigenaren voor het zeggen heeft. Aert Swaens is door de ondervereniging VVE Houtwal in overeenstemming met het bepaalde in artikel 41 van het reglement van ondersplitsing bovendien tot bestuurder van
hun ondervereniging benoemd. 7. Volgens artikel 9 van het reglement van hoofdsplitsing, waarnaar in artikel 9 van het reglement van ondersplitsing met zoveel woorden wordt verwezen, behoren onder meer balkonconstructies tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken van het gehele complex en dus niet tot de aan de respectieve appartementseigenaren tot alleengebruik strekkende privé gedeelten. Dat betekent huiselijk gezegd, dat alleen de algemene vergadering van de hoofdvereniging van eigenaren daarvoor bevoegd is. 8. Op de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999, verleden voor notaris mr. A.J.A. van Orsouw te Utrecht (grotendeels) van toepassing verklaard. 9. In genoemde Algemene Voorwaarden is in artikel 11 lid 5 in samenhang gelezen met artikel 20 lid 3 kort samengevat geregeld, dat Hermans ook zonder medewerking van de andere appartementseigenaren tegen Aert Swaens kan optreden ingeval laatstgenoemde haar verplichtingen uit de koop/aannemingsovereenkomst niet zou nakomen. 10. In genoemde Algemene Voorwaarden is in artikel 16 voorts geregeld, dat Aert Swaens ook na verloop van de zogenaamde onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering aansprakelijk blijft voor verborgen gebreken, zij het dat daarbij een vervaltermijn geldt van vijf jaren na afloop van genoemde onderhoudstermijn. De vordering van Hermans. Hermans vordert kort gezegd dat Aert Swaens, kennelijk in haar hoedanigheid van partij bij de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt verplicht de vochtoverlast op zijn balkon te verhelpen. Verder vordert Hermans dat Aert Swaens wordt verplicht de waarde van het onherstelbaar beschadigde tapijt te vergoeden. Standpunten van partijen. Het standpunt van Hermans komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Hermans is sprake van een constructiefout. Hij vermoedt dat de ondervloer
niet, dan wel onvoldoende op afschot is gelegd, of dat er kuilen liggen in de onderliggende vloer, waardoor het binnenkomende water niet weg kan stromen richting afvoerputje. Tevens vermoedt hij dat zich ergens een lekkage bevindt in de hoek slaapkamer/balkon, omdat de aangrenzende glazen slaapkamerwand (aan de buitenzijde) altijd vochtig is. Behalve dat de vochtoverlast ongerief oplevert, vreest Hermans ook voor kapot vriezen, algenvorming en schimmels. Het argument dat het balkon als buitenruimte vochtig mag zijn gaat volgens Hermans niet op, omdat het balkon immers geen buitenruimte meer is. Het standpunt van Aert Swaens komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Aert Swaens stelt voorop dat de balkonconstructie deel uitmaakt van de gemeenschappelijke zaken van de hoofdvereniging. Verder voert Aert Swaens aan dat Hermans, die zijn balkon zelf heeft laten beglazen, ook zelf verantwoordelijk is voor de gevolgen daarvan. Hoewel het balkon na de beglazing feitelijk geen buitenruimte meer is, blijft overeind dat dit balkon in de relatie tussen partijen niet hoeft te voldoen aan de eisen die aan binnenruimte mogen worden gesteld. Aert Swaens heeft een open balkon verkocht en hoeft daarom slechts in te staan voor de deugdelijkheid van het balkon als buitenruimte. Welnu, balkons mogen vochtig zijn. Als er dus al sprake is van vocht, dan hoeft Aert Swaens dat niet te verhelpen, omdat er in zoverre geen sprake is van een technische onvolkomenheid. Overigens betwist Aert Swaens dat sprake is van een vochtprobleem. Een eerder door TechnoConsult uitgevoerd oriënterend onderzoek geeft reden om te veronderstellen dat van vocht geen sprake is. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft voor zover thans van belang en kort samengevat het volgende gemeld. De in opdracht van Hermans aangebrachte beglazing is niet volledig waterdicht. Bij
regen sijpelt hemelwater naar binnen. De ondervloer, waarop de WADO- vloer is gelegd, is niet geheel vlak. Daardoor is het heel goed mogelijk dat enig hemelwater blijft staan onder de WADO- vloer. Van plasvorming kan echter geen sprake zijn, want als er teveel water staat, vloeit het alsnog af richting afvoerputje. De WADO- vloer zelf is niet aantoonbaar vochtig. De vlekvorming wordt hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door een chemische reactie en niet door vocht. Alleen het bovenste deel van de vloer verkleurt. Een mogelijke oplossing van de vlekvorming is het aanbrengen van een 2 componenten coating, die door de fabrikant van de WADO-vloer wordt geleverd. Beoordeling van het geschil. Ontvankelijkheid. Voor zover Aert Swaens heeft willen betogen, dat Hermans niet ontvankelijk is in zijn vordering, omdat de in deze procedure bedoelde balkonconstructie behoort tot de gemeenschappelijke zaken waarin alleen de hoofdvereniging van eigenaren bevoegd is, kan zij daarin niet worden gevolgd. Het is ongetwijfeld juist dat bedoelde hoofdvereniging ter zake bevoegd is, maar dat neemt niet weg dat Hermans uit hoofde van de artikelen 11 lid 5 en 20 lid 2 van de tussen partijen gesloten koop/aannemingsovereenkomst een eigen recht en belang heeft om Aert Swaens aan te spreken op onvolkomenheden, die het gebruik van zijn privégedeelte betreffen. Welnu, de balkonconstructie zelf valt weliswaar niet onder zijn privé gedeelte, maar hij heeft wel het alleengebruik van dat balkon, dat direct wordt geraakt door de door hem ondervonden klachten. Door Aert Swaens is niet aangevoerd dat Hermans niet ontvankelijk is in zijn vordering, omdat de in artikel 16 van de hiervoor genoemde Algemene Voorwaarden opgenomen vervaltermijn inmiddels is verstreken. In het bouwrecht is algemeen aanvaard dat de rechter deze vervaltermijn niet ambtshalve mag toepassen1. Dat betekent dat het verstrijken van de vervaltermijn niet leidt tot niet-ontvankelijkheid. 1
Van Wijngaarden en Chao-Duivis, Hoofdstukken Bouwrecht 2, 2007, p. 114 e.v.
Het bouwtechnische probleem. Gelet op het bepaalde in artikel 7.47 van het Burgerlijk Wetboek zijn de bepalingen van de koop van zaken in beginsel ook van toepassing op de koop van vermogensrechten, zoals de koop van een appartementsrecht. Dat betekent dat Hermans, die een (recht tot uitsluitend gebruik van een) woonappartement heeft gekocht, recht had op levering van een woonappartement c.a. dat toen voldeed aan de daaraan in redelijkheid te stellen constructieve eisen. Op grond van de bevindingen van de deskundige, die de rijdende rechter in zoverre tot de zijne maakt, moet worden uitgegaan van het volgende. Hoewel er bij regenval water onder de WADO-vloer kan blijven staan, levert dit geen plasvorming op. De WADO-vloer zelf wordt daar niet vochtig van. De vlekvorming wordt hoogstwaarschijnlijk veroorzaakt door een chemische reactie in de toplaag. Aan Hermans moet worden toegegeven, dat dit voor een binnenruimte natuurlijk niet de bedoeling is, maar die is ook niet aan hem verkocht. Hij heeft een open balkon gekocht en het is aanvaardbaar dat daarop, onder de WADO-vloer, wat water blijft staan, mits de gebruiker van dat balkon droge voeten houdt. Welnu, dat laatste is hier het geval. Dat Hermans een geheel droge binnenruimte verwacht is ten opzichte van Aert Swaens niet redelijk. De vordering van Hermans, die neerkomt op het verhelpen van ‘het vochtprobleem’ moet daarom worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de kosten van het tapijt. Wel is de rijdende rechter het met Hermans eens, dat de geconstateerde vlekvorming ook voor een buitenruimte niet acceptabel is. Enige verkleuring moet men accepteren, maar vlekken zoals op de overgelegde foto’s getoond, niet. Daarom zal Aert Swaens worden verplicht om op haar kosten een 2 componenten coating aan te brengen, zoals door de deskundige bedoeld, in een door Hermans uit te kiezen kleur. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. BESLISSING
Aert Swaens wordt verplicht om op haar kosten een 2 componenten coating aan te brengen op de WADO-vloer op het in deze procedure bedoelde balkon. Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 21 oktober 2011. Bindend adviseur
Secretaris
Mr F.M. Visser
Mr C.M. Sharif
