DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S20-37 Datum uitspraak: 22 oktober 2013 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: M.A. Van Dalen en S.F. Beijleveld-van Dalen te Dordrecht verder te noemen: Van Dalen, tegen: J. Kreukniet en C.G.H. Kreukniet-Gerards te Dordrecht verder te noemen Kreukniet, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie december 2012 te laten beslechten. De vordering van Van Dalen is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Kreukniet opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 16 oktober 2013, welke is gehouden te Dordrecht. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze
procedure bedoelde woningen en heeft hij deze met inbegrip van de daken in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig ing. P. Borgers (De Huizenarts) als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft schriftelijk en mondeling verslag uitgebracht. Omdat het schriftelijk verslag van de deskundige pas kort voor de hoorzitting is uitgebracht, heeft de rijdende rechter de inhoud daarvan, conform het bepaalde in artikel 14 lid 2 van het reglement, kort samengevat op de hoorzitting aan partijen medegedeeld. Zij hebben het volledige schriftelijke verslag na afloop wel ontvangen. Als informant is gehoord M. van der Wal, hierna aan te duiden als de aannemer. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Partijen zijn elkaars buren. Van Dalen woont aan het Damsterdiep 22 te Dordrecht en Kreukniet aan het Damsterdiep 20. Beide woningen maken deel uit van een blok van drie, die allen zijn voorzien van een plat dak. Deze woningen zijn opgeleverd in de jaren zeventig van de vorige eeuw. 2. Oorspronkelijk bestond het hiervoor bedoelde huizenblok uit twee bouwlagen. In oktober 2009 heeft Van Dalen een opbouw laten plaatsen op zijn woning. Deze werkzaamheden zijn door de aannemer uitgevoerd, waarbij werklieden zonder voorafgaande toestemming het platte dak boven de woning van Kreukniet hebben betreden en als tijdelijke opslagplaats voor bouwmaterialen hebben gebruikt. 3. Een aantal weken na voltooiing van de opbouw is het gaan lekken in de woningen van Van Dalen en Kreukniet. In de slaapkamers op de eerste etage aan de voorkant, ter hoogte van de aansluiting van de opbouw op het bestaande platte dak, komt via het plafond water binnen. 4. De aannemer heeft in 2010 reparatiewerkzaamheden aan het dak van Van Dalen uitgevoerd. Een door Van Dalen geraadpleegde bouwkundige heeft in januari 2011 gerapporteerd, dat de door de aannemer verrichte werkzaamheden afdoende zijn geweest, dat geen open naden, scheuren, waterdoorlatende kieren en dergelijke zijn aangetroffen en dat de lekkage afdoende was verholpen.
5. In voormeld rapport wordt verder opgemerkt, dat de algemene conditie van de toplaag van de bestaande dakbedekking van de drie woningen matig is, als gevolg van veroudering. Het dakpakket van de bestaande daken vertoont bollingen. Met name op het dak van de woning van Kreukniet is sprake van ernstige bollingen, die door de bouwkundige worden toegeschreven aan het zogenaamde schotelen van het onder de afdeklaag aangebrachte isolatiepakket. Dat schotelen wordt dan weer in verband gebracht met het onvoldoende aanhechten van de isolatie op de dakondergrond. 6. In 2013 is ook de buurwoning van Van Dalen aan het Damsterdiep 24 voorzien van een opbouw. Bij die gelegenheid is de bestaande dakbedekking van beide woningen (Damsterdiep 22 en 24) voorzien van nieuwe dakbedekking. 7. Ondanks de bevindingen van de bouwkundige, zoals hiervoor onder 4. weergegeven en ondanks de hiervoor onder 6. bedoelde vernieuwing van de bestaande dakbedekking van de woning van Van Dalen, lekt het nog steeds in de slaapkamers van beide partijen op de eerste verdieping, ter hoogte van de aanhechting van de opbouw aan het bestaande dak. 8. De rechtsbijstandsverzekeraar van Kreukniet heeft de aannemer van Van Dalen bij brief van 2 augustus 2012 aansprakelijk gesteld voor het veroorzaken van deze lekkage en de daaruit voortvloeiende schade. Dat heeft niet geleid tot een oplossing. De vordering van Van Dalen. Van Dalen vordert kort gezegd, dat Kreukniet wordt verplicht het bestaande dak boven zijn woning te vernieuwen, althans te repareren, om de lekkage te verhelpen. De tegenvordering vordering van Kreukniet. Kreukniet vordert kort gezegd, dat Van Dalen wordt verplicht de bestaande lekkage op eigen kosten te verhelpen. Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen blijken verdeeld over de oorzaak van de in deze procedure bedoelde lekkage en wijzen elkaar als verantwoordelijke aan.
Standpunten van partijen. Het standpunt van Van Dalen komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Van Dalen wordt de lekkage veroorzaakt door de slechte staat waarin het dak van Kreukniet zich bevindt. Dat dak is erg oud en nooit onderhouden. Niet voor niets hadden de drie buren al jaren geleden afgesproken om te gaan sparen voor een nieuw dak. Kreukniet moet de lekkage daarop eigen kosten verhelpen, door zijn dak te vernieuwen danwel behoorlijk te repareren. Betwist wordt dat een aanhangwagen op het dak van Kreukniet is geplaatst, die heeft er slechts boven gehangen om te lossen. Erkend wordt wel dat de aannemer en zijn mensen daarop hebben gelopen en materialen hebben opgeslagen, maar daardoor is het dak niet beschadigd. Het standpunt van Kreukniet komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens Kreukniet is zijn dak beschadigd door de aannemer en diens mensen, door op dat dak te gaan lopen en zelfs te gaan zitten schaften, daarop tegels op te slaan en daarop een aanhangwagen neer te zetten. Voordat de aannemer zonder toestemming dat dak heeft betreden, was er niets aan de hand met dat dak. Het was misschien oud, maar voldeed nog uitstekend. Betwist wordt dat de in deze procedure bedoelde lekkage is veroorzaakt door achterstallig onderhoud aan het dak van Kreukniet. Er is kennelijk sprake van een constructiefout in de opbouw van Van Dalen. Niet voor niets komt het water juist daar naar beneden. Kreukniet moet die lekkage dan ook op eigen kosten verhelpen. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende gemeld (verslag met mondelinge toelichting). a. In beide woningen is ernstige lekkage geconstateerd. Deze wordt met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geheel, dan wel grotendeels veroorzaakt door openingen in de dakbedekking van de opbouw van Van Dalen en via inwatering langs de rabatdelen ter plaatse van de gevelopeningen in die opbouw. Door het ontbreken van een dampopenwaterkerende folie kan hemelwater tenslotte de woningen binnendringen, waarna het ter plaatse van de geconstateerde lekkage naar binnen stroomt. b. Niet volledig valt uit te sluiten dat er ook enig hemelwater in kan stromen vanwege de sterk verouderde dakbedekking van de woning van Kreukniet,
maar daarvan zijn geen sporen aangetroffen. Vanwege de constructie van het betonnen dak boven de eerste etage (kanaalplaten met daar tussenin enige ruimte) zou via het dak van Kreukniet instromend water direct bij Kreukniet zelf naar beneden komen en niet helemaal naar de scheidingsmuur met Van Dalen afstromen. Hoe dan ook is het bestaande dak boven de woning van Kreukniet toe aan een algehele vernieuwing van de dakbedekking. Beoordeling van het geschil. Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. De rijdende rechter maakt de hiervoor weergegeven bevindingen van de deskundige tot de zijne. Op grond daarvan moet worden vastgesteld, dat voldoende aannemelijk is geworden dat de in deze procedure bedoelde lekkage te wijten is aan een bouwfout in, althans gebrekkige constructie van de opbouw van Van Dalen. Dat betekent dat het aan Van Dalen is om een en ander te verhelpen. In elk geval is Van Dalen verantwoordelijk voor het verhelpen van de lekkage in de woning van Kreukniet. De rijdende rechter gaat ervan uit dat de aannemer van Van Dalen, hoewel deze geen partij is bij de bindend adviesovereenkomst en daarom niet aan deze uitspraak is gebonden, voor het nodige herstel zorgt. Zo niet, dan staat het Van Dalen vrij om een procedure te beginnen tegen de aannemer. Kreukniet staat daar echter formeel buiten. De rijdende rechter stelt vast dat bij de uitvoering van de dakopbouw van Van Dalen gebruik is gemaakt van het dak van Kreukniet. Indien daardoor schade is veroorzaakt aan het dak van Kreukniet, moet deze op de voet van het bepaalde in artikel 5.56 van het Burgerlijk Wetboek door Van Dalen worden vergoed. Van schade is echter niet, dan wel onvoldoende gebleken. Om te beginnen zijn geen beschadigingen in de dakbedekking vastgesteld, die te maken kunnen hebben met de werkzaamheden. Het schotelen van de dakbedekking heeft een andere oorzaak. Verder is het dak van Kreukniet inmiddels al lang afgeschreven (waarde nihil). Hoewel de waterdichtheid van het verouderde dak boven de woning van Kreukniet niet kan worden gegarandeerd, is onvoldoende aannemelijk dat dit serieus heeft bijgedragen aan de lekkage. Zo bezien bestaat er voor Kreukniet dus geen verplichting om dat dak reeds nu te vernieuwen of te herstellen. Dat is echter wel aan te bevelen. Praktisch gezien is het misschien het beste, als de aannemer bij het repareren van de opbouw van Van Dalen ook gelijk het dak van Kreukniet vernieuwt. De aannemer heeft het dan immers helemaal in eigen hand, waar het gaat om het verhelpen van de lekkage. Kreukniet moet daarvoor dan wel betalen, maar is dan ook verzekerd van een langdurig waterdicht dak. Als
Kreukniet zijn dak door een derde laat vernieuwen, wat op enigerlei tijdstip toch moet gebeuren, dan loopt hij het risico dat de aannemer weer naar hem gaat wijzen, als het toch weer mocht gaan lekken! De rijdende rechter kan dit alles slechts adviseren. Verplichten kan hij Kreukniet niet. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Van Dalen wordt verplicht om binnen drie maanden na heden de in deze procedure bedoelde lekkage in de woning van Kreukniet te verhelpen. Indien dat niet gebeurt verbeurt Van Dalen een boete van € 25,-- per dag dat het daarna nog bij Kreukniet blijft lekken, met een maximum van € 10.000,--. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Kreukniet wordt dringend geadviseerd om met Van Dalen en/of diens aannemer in onderhandeling te treden over een mogelijk gelijktijdige vervanging van de bestaande dakbedekking boven de woning van Kreukniet. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op 22 oktober 2013.
