DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S20-36 Datum uitspraak: datum uitspraak Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: S. Boujemaoui te Amsterdam, verder te noemen: Boujemaoui, tegen: Vereniging van Eigenaars gebouw Rozemarijnhof in het project Hof van Osdorp te Amsterdam te Amsterdam, verder te noemen VvE Rozemarijnhof, vertegenwoordigd door haar voorzitter R. van der Schaaf, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie december 2012 te laten beslechten. De vordering van Boujemaoui is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van VvE Rozemarijnhof opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 7 oktober 2013, welke is gehouden te Amsterdam. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementengebouw en heeft hij de daarin aangebrachte luchtroosters, in een drietal appartementen, in het bijzijn van partijen, bezichtigd en onderzocht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Boujemaoui is sinds 2009 eigenaar van een appartement staande en gelegen te Amsterdam aan de Johan Hofmanstraat 301. Bedoeld appartement maakt deel uit van een complex van 22 eengezinswoningen, een woontoren met 36 woningen en bergingen en een stallinggarage met 53 stallingplaatsen. Het appartement van Boujemaoui is in de woontoren gelegen. 2. Van toepassing is een reglement van splitsing dat, voor zover thans van belang, het volgende bepaalt: Artikel 17. 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend…. b. al die gemeenschappelijke gedeelten en zaken gelegen in de woontoren…. zoals: het geraamte van de woontoren, het ruwe metselwerk, het dak…, de buitengevels waaronder begrepen de raamkozijnen … die zich bevinden in de ….gevels….alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hangen sluitwerk….; 2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker vanof dienstbaar zijn aan- één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld…. 3. In artikel 9 lid 1 van het hiervoor bedoelde reglement is verder geregeld, dat de kosten van onderhoud en reparatie van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. 4. Volgens artikel 52 lid 2 van het reglement berust de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken bij het bestuur
van de vereniging van eigenaars, zij het dat de vergadering van eigenaars het technisch en bouwkundig beheer kan opdragen aan een technisch beheerder, die dezelfde kan zijn als een door haar aan te wijzen administratief beheerder. Als zodanig is de Woningstichting Eigen Haard aangewezen. Deze beheerder is bovendien gemachtigd tot een bedrag groot € 500,-- per geval zelf opdrachten te verstrekken aan derden. 5. De appartementen in de woontoren zijn opgeleverd met luchtroosters in de aan de galerijzijde in de buitengevel aangebrachte kozijnen, welke roosters met de hand bediend moeten worden. Dat was ook bij Boujemaoui het geval. Van meet af aan heeft Boujemaoui echter problemen ondervonden met de roosters in beide slaapkamers. Deze zaten zo los, dat ze er bij bediening uitvielen. 6. Op 11 december 2012 heeft Boujemaoui zich uiteindelijk met zijn klacht gewend tot de beheerder, Woningstichting Eigen Haard (verder te noemen: Eigen Haard). Op 11 december 2012 heeft Eigen Haard een reparatieopdracht verstrekt aan SKK Kozijnwacht. De reparatie mocht maximaal € 500,-- kosten en de factuur moest naar VvE Rozemarijnhof worden gestuurd. 7. Hierop heeft SKK Kozijnwacht een ander type rooster gemonteerd (twee stuks) waarvoor op 6 maart 2013 een factuur is gestuurd aan VvE Rozemarijnhof van € 470,77. Deze factuur is door VvE Rozemarijnhof betaald. 8. Het bestuur van VvE Rozemarijnhof heeft nadien echter besloten geen akkoord te geven voor de hiervoor bedoelde reparatie en heeft Boujemaoui laten weten terugbetaling te verlangen van het door haar betaalde factuurbedrag. 9. De door SKK Kozijnwacht geplaatste nieuwe roosters voldoen niet. Zelfs in gesloten toestand laten zij tocht en wind door. 10. SKK Kozijnwacht heeft op 15 maart 2013 aan Eigen Haard laten weten dat VvE Rozemarijnhof niet akkoord is met de nieuwe roosters. Om alsnog een voldoende resultaat te bereiken moeten andere roosters worden gemonteerd, waarmee een bedrag groot € 360,-- exclusief BTW is gemoeid. Daardoor heeft Eigen Haard (tot op heden) geen toestemming gegeven.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen wensen van de rijdende rechter te vernemen voor wiens rekening de hiervoor onder 7. bedoelde werkzaamheden komen. Boujemaoui vordert een verklaring voor recht, dat deze werkzaamheden voor rekening van VvE Rozemarijnhof komen. VvE Rozemarijnhof vordert een verklaring voor recht van het tegendeel. Standpunten van partijen. Het standpunt van Boujemaoui komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Boujemaoui gaat er blijkens zijn toelichting op de hoorzitting primair vanuit, dat de in deze procedure bedoelde roosters behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, die op voor rekening en risico zijn van de gezamenlijke eigenaren. Maar, ook als dat niet zo is, dan nog is Boujemaoui het er niet mee eens, dat hij moet betalen voor de door Eigen Haard gegeven opdracht aan SKK Kozijnwacht. Hem is nooit vooruit gezegd dat deze reparatie voor zijn rekening zou komen. Integendeel, door de uitgebrachte offerte zonder meer goed te keuren en zelf opdracht aan SKK Kozijnwacht te verstrekken, heeft de Eigen Haard namens VvE Rozemarijnhof op zijn minst de indruk gewekt dat dit voor rekening van VvE Rozemarijnhof kwam. Dat het bestuur van VvE Rozemarijnhof later tot een andere beoordeling kwam, mag het niet op Boujemaoui afwentelen. Als Boujemaoui had geweten dat hij die kosten moest betalen, was hij daar nooit akkoord mee gegaan. Boujemaoui betwist dat hij nooit eerder heeft geklaagd. Volgens hem is jarenlang niet naar hem geluisterd. Het standpunt van VvE Rozemarijnhof komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Volgens artikel 17 lid 2 van het splitsingsreglement vallen de in deze procedure bedoelde roosters niet onder de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zodat niet valt in te zien waarom VvE Rozemarijnhof zou moeten betalen voor het repareren/vervangen daarvan. Nu dat toch is gebeurd heeft VvE Rozemarijnhof het recht om die kosten op Boujemaoui te verhalen. Eigen Haard heeft daartoe weliswaar opdracht gegeven, maar verkeerde kennelijk in de onjuiste veronderstelling dat het hier wèl om een
gemeenschappelijke zaak ging. Daar wil VvE Rozemarijnhof niet op worden afgerekend. Overigens vindt VvE Rozemarijnhof, dat Boujemaoui veel te laat bij haar heeft geklaagd. De garantie van de bouwer van het gebouw is inmiddels verlopen. Het is niet juist dat de andere appartementseigenaar mee moeten betalen voor de laksheid van Boujemaoui. Beoordeling van het geschil. Naar het oordeel van de rijdende rechter zijn de in deze procedure bedoelde roosters wel degelijk zijn aan te merken als gemeenschappelijk in de zin van artikel 17 van het splitsingsreglement. Het mag waar zijn, dat deze roosters bestemd zijn om uitsluitend gebruikt te worden door de eigenaar of gebruiker van het appartement, zoals bedoeld in lid 2 van laatstgenoemd artikel, maar dat doet er niet aan af, dat deze roosters moeten worden geacht een integraal onderdeel uit te maken van de raamkozijnen, die volgens het eerste lid nu eenmaal altijd als gemeenschappelijk worden aangemerkt. Dat betekent dat het aan VvE Rozemarijnhof was en is om problemen met deze roosters op kosten van de gezamenlijke eigenaars te verhelpen. In het midden kan blijven of Boujemaoui nu wel of niet tijdig heeft geklaagd over die roosters. Het was immers aan VvE Rozemarijnhof om tijdig voor het verlopen van de garantietermijn te onderzoeken of voor haar rekening komende gemeenschappelijke zaken, zoals de buitenkozijnen met luchtroosters, voldeden. Dat had eenvoudig gekund via een rondschrijven aan de appartementseigenaren en/of via een vraag op de ledenvergadering. Maar ook al zou Boujemaoui wat dat betreft toch een verwijt zijn te maken, dan nóg blijft overeind staan dat Eigen Haard, daartoe gevolmachtigd door VvE Rozemarijnhof, zelf opdracht heeft gegeven tot het vervangen van de ondeugdelijke roosters in het appartement van Boujemaoui. Niet valt in te zien op welke rechtsgrond VvE Rozemarijnhof die kosten dan achteraf weer op Boujemaoui zou mogen verhalen. Boujemaoui heeft de opdracht niet gegeven. Van onverschuldigde betaling in de zin van artikel 6.203 van het Burgerlijk Wetboek is geen sprake, nu de factuur niet zonder rechtsgrond door VvE Rozemarijnhof aan SKK Kozijnwacht is betaald. Tenslotte is ook geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6.122 van het Burgerlijk Wetboek, al was het maar omdat het rooster waarmee Boujemaoui is opgezadeld helemaal niet voldoet, zodat Boujemaoui daar weinig aan heeft. Als Eigen Haard een fout heeft gemaakt, zoals VvE Rozemarijnhof stelt, dan is dat een kwestie tussen Eigen Haard en VvE Rozemarijnhof. Samenvattend is de rijdende rechter van oordeel, dat de in deze procedure bedoelde luchtroosters gemeenschappelijk zijn in de zin van het
splitsingsreglement, dat VvE Rozemarijnhof de in opdracht van Eigen Haard betaalde vervanging daarvan dus terecht heeft betaald en dat zij, ook al zou dat anders zijn, in elk geval achteraf geen terugbetaling van Boujemaoui mag verlangen. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor recht wordt verklaard, dat Boujemaoui niet verplicht is om de door VvE Rozemarijnhof aan SKK Kozijnwacht betaalde factuur van 6 maart 2013 ad € 470,77 aan VvE Rozemarijnhof terug te betalen. Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op datum beslissing .
