DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-08 Datum uitspraak: 3 juli 2014 Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: K. Groeneveld te Hellevoetsluis verder te noemen: K. Groeneveld, tegen: Familie Oosthoek te Hellevoetsluis verder te noemen Oosthoek, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van K. Groeneveld is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Oosthoek opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 31 maart 2014, welke is gehouden te Hellevoetsluis.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich met de in deze zaak benoemde deskundige, makelaar M. de Zeeuw, begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. De kadastrale erfgrens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter H. Bregma). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Als getuige is gehoord de heer Kwakkenbos, nadat die was aangezegd de waarheid en niets dan de waarheid te verklaren. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. K. Groeneveld woont sinds 1959 aan de Rijksstraatweg 137 te Hellevoetsluis en heeft sindsdien het gebruik gehad van (onder meer) een aldaar gelegen perceel grond, kadastraal bekend als gemeente Hellevoetsluis, sectie C, nummer 1608. Sinds 21 februari 1986 heeft hij de volle eigendom van dit perceel verkregen van de gemeente Hellevoetsluis. 2. Oosthoek is sinds 31 augustus 1993 samen met zijn echtgenote I.H. Mandemaker eigenaar van een aangrenzend perceel grond, gelegen aan de Verlengde Lagelandseweg 6 te Hellevoetsluis, toen kadastraal bekend als gemeente Hellevoetsluis, sectie C, nummer 3610 gedeeltelijk, thans als gemeente Hellevoetsluis, sectie C, nummer 3745. Dit perceel behoorde tot aan diens dood in 1992 toe aan de broer van K. Groeneveld, Leendert Groeneveld, waarna zijn beide kinderen dit erfden en in 1993 aan Oosthoek overdeden. Omdat het een deel van een bestaand kadastraal perceel betrof is dat deel na aanwijzing kadastraal opnieuw ingemeten en hernummerd. Daarbij is de kadastrale erfgrens met perceel 1608 ongewijzigd gebleven. Oosthoek kwam ook al lang daarvoor geregeld op dit perceel om voor L.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Groeneveld onderhoudswerkzaamheden te verrichten aan de tuin en de hierna te noemen coniferenhaag. De kadastrale erfgrens tussen de twee hiervoor bedoelde percelen liep oorspronkelijk door het midden van een tussen die percelen gelegen sloot. In 1981 heeft L. Groeneveld aan zijn kant van de sloot een coniferenhaag geplant. Tussen de sloot en de coniferenhaag werd over de volle breedte van het perceel een strook grond vrijgehouden op een afstand van (aan het begin) 50 centimeter tot (aan het eind) ongeveer 1.80 meter. Deze strook grond, verder te noemen ‘de betwiste strook grond’ was ook toegankelijk vanaf de kant van Oosthoek. De hiervoor onder 3. bedoelde sloot is begin 1986 gedempt, dit met vergunning van het waterschap, verkregen op verzoek van beide broers Groeneveld. Op 18 februari 1986 heeft de gemeente Hellevoetsluis aan K. Groeneveld vergunning verleend voor het bouwen van een loods op perceel 1608. Die loods is dat jaar gebouwd. In of omstreeks 1987 heeft K. Groeneveld een eenvoudige aanbouw aan die loods gemaakt. In of omstreeks 1995 heeft hij die aanbouw ingrijpend veranderd, waarbij onder meer een uit metaal bestaande wand, met daarin een raam en een deur met glazen ruit, is aangebracht. Ook is een kas gebouwd. De aanbouw is (in elk geval thans) deels over de kadastrale grens gebouwd. De grensoverschrijding beloopt 0,57 x 7,45 x 0,85 = ongeveer 5,28 m². In de periode 1987 tot en met heden heeft K. Groeneveld een aantal tegels gelegd tussen de hiervoor onder 6. bedoelde aanbouw en de toen nog bestaande coniferenhaag. Begin 2013 is Oosthoek door K. Groeneveld aangesproken op de slechte toestand waarin de hiervoor bedoelde coniferenhaag zich bevond. In het bijzijn van K. Groeneveld heeft Oosthoek telefonisch opdracht gegeven aan een derde om die haag te verwijderen, wat is gebeurd. K. Groeneveld heeft daaraan niet meebetaald, noch heeft hij dat aangeboden. Nadat de coniferenhaag was verwijderd heeft Oosthoek een schutting geplaatst. Bij het bepalen van de positie daarvan heeft hij zoveel mogelijk geprobeerd de kadastrale grens aan te houden. Vanwege de aanbouw van K. Groeneveld was dat echter niet goed mogelijk.
Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen twisten in de kern over de vraag, waar de eigendomsgrens loopt tussen de beide in deze procedure bedoelde percelen grond. Vorderingen. K. Groeneveld vordert kort samengevat, dat de rijdende rechter zal bepalen dat de juridische erfgrens tussen de percelen van partijen gelijk is aan de loop van de inmiddels gerooide coniferenhaag. Mocht dat niet kunnen, dan wil hij dat daarvoor de rode lijn wordt aangehouden, zoals weergegeven op het bij de bindend adviesovereenkomst gevoegde kaartje. In het verlengde daarvan wil K. Groeneveld dat Oosthoek wordt verplicht diens eigendommen te verwijderen vanaf het aldus begrensde perceel van K. Groeneveld. Oosthoek vordert kort samengevat, dat de rijdende rechter zal bepalen dat de juridische erfgrens tussen de percelen van partijen gelijk loopt aan de kadastrale erfgrens. In het verlengde daarvan wil Oosthoek, dat K. Groeneveld wordt verplicht het grensoverschrijdende deel van zijn aanbouw te verwijderen, dan wel het daardoor in beslag genomen stuk grond van Oosthoek te kopen voor € 1.000,-- per m². Daarnaast vordert Oosthoek dat K. Groeneveld alle ramen van zijn opstallen blindeert en vastzet voor zover deze uitkijken op het perceel van Oosthoek en dat K. Groeneveld meewerkt en meebetaalt aan een op de door de rijdende rechter te bepalen juridische erfgrens te plaatsen schutting. Tenslotte wil Oosthoek een vergoeding van alle kosten, die hij voorafgaande aan deze procedure heeft moeten maken, alsmede een veroordeling van K. Groeneveld tot betaling van alle kosten die samenhangen met het vastleggen en inschrijven van de juridische erfgrens, indien deze mocht afwijken van de kadastrale grens. Standpunten van partijen. Het standpunt van K. Groeneveld komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. K. Groeneveld stelt zich op het standpunt, dat hij na demping van de sloot met
zijn broer L. Groeneveld heeft afgesproken, dat de toen verplaatste, althans aanwezige coniferenhaag voortaan de grens zou vormen tussen hun beider percelen. Het is juist dat die grenscorrectie nooit notarieel is vastgelegd en ingeschreven, maar inmiddels heeft K. Groeneveld de aan zijn kant van de door Oosthoek gerooide coniferenhaag gelegen strook grond al wèl meer dan 10 jaar te goeder trouw in bezit gehad, althans meer dan 20 jaar in bezit, zodat hij de formele eigendom daarvan in elk geval door verjaring heeft verkregen. Kortom: de kadastrale erfgrens komt vanwege de verjaring niet meer overeen met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Oosthoek ontkent dat er sprake is van eigendomsverkrijging door verjaring. Volgens de door K. Groeneveld gestelde, maar door Oosthoek betwiste afspraak met broer L. Groeneveld, is K. Groeneveld hoogstens gebruiker geweest van die strook grond. Wat daar verder ook van zij, de betwiste strook grond is nooit in het juridische bezit geweest van laatstgenoemde, zodat er geen verjaring kon lopen. Oosthoek stelt de betwiste strook grond altijd via de opening in de coniferenhaag te hebben betreden, om onderhoud te (laten) plegen aan de haag en om onkruid uit die strook grond te verwijderen. De illegaal over de erfgrens gebouwde aanbouw van de loods is evenmin verjaard, al was het maar omdat de huidige aanbouw pas uit 1995 dateert. De daarvoor bestaande aanbouw was veel kleiner en kwam niet over de erfgrens heen. Oosthoek wilde blijkens de bindend advies overeenkomst evenmin genoegen nemen met de ramen in aanbouw en kassen, die op minder dan 2 meter van de erfgrens op zijn perceel uitkijken. Dat onderdeel van de tegenvordering heeft hij tijdens de hoorzitting echter laten varen, voor zover die inkijk door een schutting wordt weggenomen. Tenslotte meent Oosthoek dat K. Groeneveld alle kosten moet betalen die Oosthoek in deze zaak al heeft moeten maken en nog zal moeten maken. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang verklaard, dat de waarde van bouwgrond op deze locatie ongeveer € 300,-- per m² beloopt, maar dat er alle reden is voor een opslag wegens het feit, dat het hier gaat om grond van de buren waaraan (wellicht) dringend behoefte bestaat bij de koper.
Getuigenverklaring. Getuige Kwakkenbos heeft kort samengevat en voor zover thans van belang uit eigen wetenschap verklaard, dat de in deze procedure bedoelde coniferenhaag vele jaren lang door Oosthoek is onderhouden, zowel aan diens eigen zijde als aan de kant van K. Groeneveld. Beoordeling van het geschil. De erfgrens. In beginsel mag ervan worden uitgegaan, dat de kadastrale erfgrens overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Dit lijdt echter uitzondering, indien blijkt dat de kadastrale erfgrens door de juridische werkelijkheid is achterhaald. Dan zijn de werkelijke eigendomsverhoudingen beslissend. De stellingen van K. Groeneveld komen hierop neer, dat hij de betwiste strook grond meer dan 10, althans 20 jaar in bezit heeft gehad, nadat daarover afspraken waren gemaakt met zijn broer. Dat wordt door Oosthoek betwist en moest daarom door K. Groeneveld worden bewezen. K. Groeneveld is in dat bewijs niet geslaagd. Indien in 1985 al tussen beide broers is afgesproken, zoals K. Groeneveld stelt maar Oosthoek betwist, dat de coniferenhaag voortaan de grens zou vormen tussen hun beider percelen, dan blijkt uit niets dat zij daarmee ook hebben bedoeld de juridische eigendom van de aan de kant van L. Groeneveld gelegen strook grond aan K. Groeneveld over te dragen. Het ligt veel meer voor de hand dat beide broers in dat geval slechts een informele gebruiksafspraak hebben willen maken, wat tussen naast elkaar wonende familie niet ongebruikelijk is. Zo bezien zou K. Groeneveld de betwiste strook grond dus slechts in gebruik hebben gekregen, wat aan verjaring in de weg staat. Maar ook al zouden beide broers wel hebben bedoeld de formele eigendom over te dragen, dan nog is het voor het slagen van het beroep op verjaring nodig dat K. Groeneveld kon bewijzen dat hij de betwiste strook grond ook daadwerkelijk meer dan 20 jaar in bezit heeft gehad. Bezit te goeder trouw komt, onder de gegeven omstandigheden, immers niet aan de orde.
Ook dat bewijs is niet geleverd. Het enkele feit dat K. Groeneveld in de loop van de tijd daar enige tegels heeft gelegd, kennelijk met de bedoeling om zijn aanbouw achterom te kunnen betreden, is daartoe onder de gegeven omstandigheden onvoldoende te achten. Ook het deels overschrijden van de kadastrale erfgrens met de aanbouw kan niet aan dat bewijs bijdragen, al was het maar omdat onvoldoende is gebleken dat de aanbouw al in 1987, zoals K. Groeneveld beweert, althans vóór 1994 over de erfgrens heen kwam. Er is alle reden om daaraan te twijfelen, al was het maar omdat vaststaat dat die aanbouw in 1995 nog ingrijpend is gewijzigd. Bovendien is niet gebleken dat het gebruik, dat K. Groeneveld kennelijk van de betwiste strook grond maakte, exclusief was. Integendeel, uit de getuigenverklaring van Kwakkenbos, die wat dat betreft geheel overeenkomt met de eigen verklaring van Oosthoek, volgt dat Oosthoek die betwiste strook grond ook gebruikte om de coniferenhaag te onderhouden. In het licht van het voorgaande is ook begrijpelijk, dat Oosthoek opdracht gaf tot het rooien van de coniferenhaag en daarvoor ook als enige betaalde. Als de lezing van K. Groeneveld zou worden gevolgd, wat zou betekenen dat de coniferenhaag op de erfgrens stond en dus mandelig was, zou dat onbegrijpelijk zijn. Uit het voorgaande volgt, dat de kadastrale grens nog altijd overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Er bestaat geen enkele reden om die grens in het nadeel van Oosthoek te wijzigen, zoals K. Groeneveld subsidiair nog heeft gevorderd. De aanbouw. Nu de kadastrale grens in deze de juiste is gebleken, staat daarmee ook vast dat de aanbouw van de loods deels over de erfgrens is gebouwd. Het recht om verwijdering daarvan te vorderen kan evenmin verjaard zijn. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is immers niet bewezen dat die aanbouw al meer dan 20 jaar over de erfgrens is gebouwd. Dat betekent dat Oosthoek in beginsel afbraak kan eisen van de illegale overbouw. De rijdende rechter ziet onvoldoende grond om dit rechtsgevolg met toepassing van het bepaalde in artikel 5.54 van het Burgerlijk Wetboek te verzachten. Om te beginnen moet worden vastgesteld, dat K. Groeneveld in deze minst genomen
grove schuld verweten kan worden. Hij is zonder toestemming van Oosthoek over een grens gaan bouwen, waarvan hij heel wel wist, althans moest weten, dat deze niet volgens de regels van de wet was gewijzigd. Daarnaast is de rijdende rechter van oordeel, dat het wegnemen van die overbouw (met fundering) bouwtechnisch heel goed uitvoerbaar is en geen onevenredige kapitaal-vernietiging inhoudt. Afgezet tegen het belang van Oosthoek, om verlost te worden van deze illegale overbouw, moet het belang van K. Groeneveld bij handhaving daarvan wijken. Schutting, ramen en deuren. Oosthoek heeft het recht een schutting te plaatsen op of tegen de hiervoor als juist aangemerkte erfgrens. Strikt genomen moet K. Groeneveld daaraan de helft meebetalen. Bij gelegenheid van de hoorzitting heeft Oosthoek er echter in bewilligd, dat hij die kosten alleen zal betalen, maar dat hij dan zelf de schutting mag uitzoeken. Dat lijkt de rijdende rechter een redelijke oplossing. Met het plaatsen van de schutting is Oosthoek gelijk verlost van inkijk vanuit ramen en deuren, op het erf van K. Groeneveld aanwezig, voor zover binnen twee meter van de erfgrens gelegen. Oosthoek heeft dit onderdeel van de tegenvordering dan ook laten varen. De kosten. Artikel 19 van het reglement van de Rijdende Rechter bepaalt, dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen. Daarmee zijn kennelijk bedoeld de kosten die direct samenhangen met de onderhavige procedure. In beginsel kunnen daarnaast wel zogenaamde buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn, maar daarbij gaat het (voor zover hier van belang) alleen om redelijke kosten die zijn gemaakt ter vaststelling schade en aansprakelijkheid, dan wel ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Voorwaarde is echter, dat er een verplichting tot schadevergoeding bestaat. Het gaat hier dus niet om een zelfstandige grondslag voor vergoeding van dergelijke kosten. Welnu, het enkele feit dat partijen juridische hulp hebben ingewonnen en in dat verband ook bijkomende kosten hebben gemaakt om hun gelijk te halen in de erfgrenszaak, levert geen grond op voor schadevergoeding, dus ook niet voor vergoeding van de gemaakte kosten.
Voor wat betreft de kosten verbonden aan het mogelijk doen inschrijven van dit bindend advies kan kortheidshalve worden verwezen naar artikel 17 lid 4 van het reglement. De rijdende rechter ziet geen aanleiding om af te wijken van wat daar is bepaald over de kosten. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering van K. Groeneveld. De vordering wordt in al haar onderdelen afgewezen. Voor wat betreft de tegenvordering van Oosthoek. Voor recht wordt verklaard dat de eigendomsgrens tussen de in deze procedure bedoelde percelen, kadastraal bekend als gemeente Hellevoetsluis sectie C, nummers 1608 en 3745, gelijk is aan de kadastrale grens zoals gereconstrueerd door het kadaster bij gelegenheid van de bezichtiging door de rijdende rechter. K. Groeneveld wordt verplicht de in deze procedure bedoelde aanbouw, met inbegrip van fundering, voor zover deze de hiervoor voor recht verklaarde erfgrens overschrijdt, binnen vier maanden na heden te verwijderen en verwijderd te houden. Indien K. Groeneveld daaraan niet (tijdig) voldoet, verbeurt hij aan Oosthoek een boete van € 100,-- per dag dat hij daarmee in gebreke is, met een maximum van € 100.000,--. Dit alles van rechtswege (fatale termijn); daarvoor is geen aanmaning nodig. Voor recht wordt verklaard, dat Oosthoek gerechtigd is (met inachtneming van mogelijke publiekrechtelijke voorschriften) om op eigen kosten een schutting naar keuze op te trekken op of (aan zijn kant) tegen de hiervoor voor recht verklaarde erfgrens. Groeneveld is verplicht dit te gehengen en te gedogen. Het (mogelijk) meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en
uitgesproken te Zaandam op 3 juli 2014. Bindend Adviseur
Secretaris
mr F.M. Visser
mr C.M. Sharif
