DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-02 Datum uitspraak: datum uitspraak Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen: M. Ravani Azar te Teulada (Spanje), verder te noemen: Ravani Azar, vertegenwoordigd door zijn zoon D.A. Ravani Azar verder te noemen Ravani Azar jr, tegen: 1. C.J. Keller en D.C. Keller-van de Ham 2. J.A. van de Brug en C.M. van de Brug-Pothmann, te Hilversum verder te noemen Keller en Van de Brug, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie december 2012 te laten beslechten. De vordering van Ravani Azar is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Keller en Van de Brug opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 10 januari 2014, welke is gehouden te Hilversum.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig J.F. Tamsma (makelaar/taxateur) als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Ravani Azar is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Hilversum aan de Oosterengweg 47, kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sectie C, nummer 5612. Deze woning c.a. is in gebruik bij zijn zoon Ravani Azar jr. 2. Keller is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Hilversum aan de Oosterengweg 45, kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sectie C, nummer 5638. 3. Van de Brug is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Hilversum aan de Oosterengweg 43, kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sectie C, nummer 5637. 4. Ten laste van het perceel van Ravani Azar en ten behoeve van de percelen van Keller en Van de Brug is de erfdienstbaarheid van voet- en kruipad gevestigd, om te komen en te gaan naar en van de Oosterengweg, zulks op de bestaande wijze, derhalve over de strook grond gelegen langs de onmiddellijke nabijheid van de zuidelijke bouwmuur van het perceel van Ravani Azar. 5. Ten tijde van het vestigen van de hiervoor bedoelde erfdienstbaarheid hadden de bewoners van de nummers 45 en 43 geen ander, officieel achterom. 6. In de zestiger jaren van de vorige eeuw zijn woningen gebouwd aan de achterzijde van de hiervoor bedoelde percelen (project Liebergerweg). Daarbij is een brandgang gerealiseerd tussen (onder meer) de hiervoor bedoelde percelen en de daarachter gebouwde woningen. Deze brandgang,
die altijd voor iedereen vrij toegankelijk is geweest, komt uit op een eveneens voor iedereen toegankelijk parkeerterrein, dat weer uitkomt op de Oosterengweg. 7. Deze brandgang en dit parkeerterrein maken deel uit van een groter kadastraal perceel, kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sector C, nummer 8686 met als omschrijving ‘wegen’. Volgens informatie van de gemeente Hilversum betreft het hier ‘openbare ruimte’. Voorheen was dit perceel eigendom van het gemeentelijk grondbedrijf, maar na privatisering is dit perceel in eigendom overgegaan naar de Woningstichting Dudok Wonen. Het is echter de bedoeling dit perceel op korte termijn weer (terug) in eigendom over te dragen aan de gemeente. Het beheer en onderhoud van dit perceel is in elk geval altijd bij de gemeente geweest. 8. Van de Brug heeft een achteruitgang gerealiseerd naar de hiervoor bedoelde brandgang, waarvan hij sindsdien ook gebruik maakt. Via deze achteruitgang is het vanaf zijn achterdeur ongeveer 81 meter naar de openbare weg. Gaat Van de Brug via de erven van Keller en Ravani Azar naar de Oosterengweg, dan is dat ongeveer 26 meter lopen. 9. Keller heeft een oude, ongebruikte achteruitgang, die nog dateert uit de tijd dat er geen brandgang was en hij het achter zijn perceel gelegen terrein van de toenmalige rechthebbende mocht betreden. De daarvoor bestemde deur in zijn schuurtje is echter al lang niet meer bruikbaar. De inmiddels daarachter aangelegde brandgang is momenteel niet begaanbaar. Keller is het overpad via het perceel van Ravani Azar altijd als zodanig blijven gebruiken. Via deze weg is het vanaf zijn achterdeur naar de Oosterengweg ongeveer 21 meter lopen. Zou hij via de brandgang gaan dan is dat ongeveer 86 meter. 10. Ravani Azar jr., die al jaren aan het verbouwen is, heeft de vrije doorgang via zijn erf naar de Oosterengweg herhaaldelijk belemmerd en/of bemoeilijkt, door de ongeorganiseerde opslag van bouwmaterialen, andere rommel en een boot. Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen zijn primair verdeeld over de vraag, of de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid moet worden opgeheven en zo ja, onder welke voorwaarden. Zo nee, dan verschillen zij van mening over de wijze waarop thans van die erfdienstbaarheid gebruik wordt gemaakt en over het al dan niet frustreren van dat recht door Ravani Azar jr.
De vordering van Ravani Azar. Ravani Azar vordert kort gezegd dat de erfdienstbaarheid voor zowel Keller als Van de Brug wordt opgeheven. De tegenvordering vordering van Keller en Van de Brug. Keller en Van de Brug vorderen kort gezegd, dat Ravani Azar (in de persoon van Ravani Azar jr.) ophoudt met het feitelijk belemmeren en/of bemoeilijken van een vrije doorgang via het bestaande overpad en afziet van werkzaamheden die schade kunnen toebrengen aan het onder het pad gelegen gemeenschappelijk riool. Mocht de vordering van Ravani Azar echter worden toegewezen, dan willen Keller en Van de Brug een vergoeding voor al gemaakte en/of nog te maken kosten om een behoorlijk achterom naar de hiervoor onder 6. bedoelde brandgang te realiseren en tevens dat hij op zijn kosten zorg draagt voor het vestigen van een erfdienstbaarheid door die brandgang ten gunste van Keller en Van de Brug. Tenslotte willen Keller en Van de Brug in dat geval schadeloos worden gesteld voor het waardeverlies van hun woningen, veroorzaakt door het opheffen van de erfdienstbaarheid via het perceel van Ravani Azar, gerelateerd aan de daardoor voor laatstgenoemde opkomende waardevermeerdering van diens woning. Standpunten van partijen. Het standpunt van Ravani Azar komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. De hiervoor onder 4. bedoelde erfdienstbaarheid heeft zijn belang verloren, doordat Keller en Van de Brug inmiddels via de brandgang achterom kunnen. Dat dit iets verder is dan via zijn grond vindt Ravani Azar niet opwegen tegen de overlast die Keller en Van de Brug veroorzaken. Het standpunt van Keller en Van de Brug komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Keller en Van de Brug zien niet in waarom zij afstand moeten doen van de erfdienstbaarheid waarop ze recht hebben. De inmiddels achter hun woningen aangelegde brandgang is volgens hen immers geen openbaar pad. Bovendien is die brandgang slecht begaanbaar en is de route via die brandgang naar de openbare weg veel langer. Volgens Keller en Van de Brug belemmert Ravani Azar (in de persoon van Ravani Azar jr.) het vrije en ongehinderde gebruik van de bestaande
erfdienstbaarheid, door het plaatsen van obstakels en gevaarlijk afval, waarmee hij moet ophouden. Beoordeling van het geschil. Brandgang is openbaar. Voldoende is komen vast te staan, dat de in deze procedure bedoelde brandgang juridisch moet worden aangemerkt als openbaar pad in de zin van artikel 4 lid 1 van de Wegenwet. Om te beginnen is die brandgang immers meer dan dertig achtereenvolgende jaren voor eenieder toegankelijk geweest, wat geheel en al strookt met het door de gemeente altijd al beoogde openbare karakter. Maar ook al zou dat niet opgaan, dan heeft in elk geval te gelden dat deze brandgang meer dan tien achtereenvolgende jaren voor eenieder toegankelijk is geweest en dat deze bovendien gedurende die tijd in onderhoud was bij de gemeente Hilversum. Wanneer mag een erfdienstbaarheid worden opgeheven? Van een opheffing van de hiervoor onder 4. bedoelde erfdienstbaarheid kan in een geval als het onderhavige op grond van het bepaalde in artikel 5.79 van het Brugerlijk Wetboek pas sprake zijn, indien Keller en Van de Brug als eigenaren van de heersende erven daar geen enkel redelijk belang meer bij hebben en bovendien niet aannemelijk is, dat dit redelijk belang ooit zal terugkeren. Hoe zit dat bij Van de Brug? Aan Ravani Azar moet worden toegegeven dat dit redelijk belang bij Van de Brug inmiddels feitelijk is komen te vervallen. Hij maakt al geruime tijd en blijkbaar zonder aantoonbaar ongemak gebruik van de brandgang. De enige reden dat hij wil vasthouden aan het overpad via Keller en Ravani Azar is hierin gelegen, dat hij denkt dat hij eigenlijk geen recht heeft om van de brandgang gebruik te maken. Hij wil zogezegd zijn achterom via Keller en Ravani Azar behouden, voor het geval hem de doorgang door de brandgang wordt ontzegd. Welnu, hiervoor is al vastgesteld dat de brandgang een openbaar pad is, zodat Van de Brug wel degelijk het recht heeft om daarvan gebruik te maken. Daaraan kan niet afdoen, dat dit pad thans nog formeel eigendom is van Dudok Wonen. Niet aannemelijk is daarom ook, dat het belang van het overpad via de percelen van Keller en Ravani Azar ooit zal terugkeren. Dit temeer niet nu, zoals de deskundige heeft laten weten, de waarde van het perceel van Van de Brug nu juist hoger is met een achterom via de brandgang, dan met een achterom via de grond van Keller en Ravani Azar.
Samengevat moet de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid ten gunste van het perceel van Van de Brug inderdaad worden opgeheven. De rijdende rechter kan dat niet zelf doen, maar kan en zal Van de Brug wel verplichten om daaraan zijn medewerking te verlenen via de notaris. In afwachting daarvan hoeven Ravani Azar en Ravani Azar jr. echter geen doorgang meer te verlenen aan Van de Brug en de zijnen. Uiteraard verliest hiermee ook de erfdienstbaarheid van weg van Van de Brug over het perceel van Keller zijn belang. Nu geen opheffing daarvan is gevraagd zal de rijdende rechter daarover geen bindende uitspraak doen. Het staat partijen natuurlijk wel vrij om die erfdienstbaarheid via de notaris te laten opheffen. Door opheffing van de erfdienstbaarheid ten gunste van het perceel van Van de Brug wordt het perceel van Ravani Azar meer waard. Er bestaat echter geen rechtsgrond om Ravani Azar te verplichten om die meerwaarde geheel of gedeeltelijk aan Van de Brug uit te keren. Zeker niet, nu het perceel van laatstgenoemde door het achterom via de brandgang volgens de deskundige ook al meer waard is geworden! Wel is het redelijk dat Ravani Azar bijdraagt in de kosten die Van de Brug heeft gemaakt om zijn achterom via de brandgang te realiseren, nu hij daarvan tenslotte ook voordeel heeft. De rijdende rechter zal deze bijdrage naar redelijkheid en billijkheid bepalen op € 750,--. Hoe zit dat bij Keller? Was er geen erfdienstbaarheid van overpad, dan zou ook van Keller in redelijkheid mogen worden gevergd, dat hij voortaan voor zijn achterom gebruik gaat maken van de brandgang, die ook voor hem blijvend vrij toegankelijk is. Maar dat is nu eenmaal niet de geldende wettelijke maatstaf. Voor het gedwongen opheffen van een dergelijke erfdienstbaarheid geldt, zoals hiervoor overwogen, immers als eerste de veel zwaardere eis, dat Keller bij handhaving geen enkel redelijk belang meer heeft. Dat nu, kan in dit geval niet worden volgehouden. Het gaat hier tenslotte om een ouder echtpaar met een (voor de man) teruglopende gezondheid, dat veel gemak ondervindt van de korte route via het perceel van Ravani Azar. Dat de meeste mensen, net zoals Van de Brug, liever een eigen achterom hebben, geldt kennelijk niet voor Keller. Dat Keller die korte route ondanks de aanwezigheid van de brandgang wil blijven gebruiken is in elk geval niet onredelijk en in zo’n geval moet de rechter van zijn recht op overpad afblijven. Dat Ravani Azar (althans diens zoon ) daarvan overlast ondervindt is duidelijk, maar dat wist hij toen hij dit perceel kocht. Dat Ravani Azar (althans diens zoon)
graag verlost zou zijn van die erfdienstbaarheid is eveneens volstrekt begrijpelijk, maar ook dat is onvoldoende reden om Keller het hun toekomende recht op overpad te ontnemen. Nogmaals: het gaat hier niet om een afweging van belangen, maar om de vraag of het door Keller aangevoerde belang de redelijkheidstoets kan doorstaan, welke vraag bevestigend moet worden beantwoord. Vrije doorgang moet behouden blijven. Dat betekent dat Ravani Azar en Ravani Azar Jr. vrije doorgang moeten blijven verlenen aan Keller en diens bezoek. Het belemmeren daarvan is niet toegestaan. Mocht dat toch gebeuren, dan is Ravani Azar als eigenaar van het lijdende erf een boete verschuldigd aan Keller, zoals hierna te bepalen. Het riool. Bij gelegenheid van de hoorzitting is Ravani Azar al te verstaan gegeven, dat het niet is toegestaan om schade toe te brengen aan het gemeenschappelijk riool dat via zijn erf loopt. De rijdende rechter wil het bij die constatering laten. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING Voor wat betreft het geschil tussen Ravani Azar en Van de Brug. Voor recht wordt verklaard dat Ravani Azar en Ravani Azar jr. met onmiddellijke ingang gerechtigd zijn om de doorgang via het erf van Ravani Azar aan Van de Brug en zijn bezoekers te ontzeggen. Voor recht wordt verklaard, dat Van de Brug gehouden is mee te werken aan de opheffing van de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid van overpad ten gunste van zijn perceel en ten laste van het perceel van Ravani Azar, met toepassing van het bepaalde in artikel 14 lid 4 van het Reglement. Ravani Azar wordt verplicht om binnen veertien dagen na heden aan Van de Brug te betalen een bedrag groot € 750,--. Indien niet op tijd wordt betaald, moet Ravani Azar daarover de wettelijke rente vergoeden, te berekenen vanaf heden totdat betaald is.
Voor wat betreft het geschil tussen Ravani Azar en Keller. Voor recht wordt verklaard dat de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid van overpad ten gunste van het perceel van Keller en ten laste van het perceel van Ravani Azar niet behoeft te worden opgeheven. Ravani Azar moet ervoor zorgen dat er te allen tijde een behoorlijke doorgang wordt vrijgehouden op zijn erf ten behoeve van de in deze procedure bedoelde erfdienstbaarheid. Indien dat niet gebeurt, dan verbeurt Ravani Azar € 50,-- boete aan Keller per dag , of gedeelte daarvan, dat de vrije doorgang wordt belemmerd, met een maximum van € 20.000,--. Overtredingen door Ravani Azar jr. begaan, worden aan Ravani Azar toegerekend. Voor wat betreft het geschil tussen Ravani Azar aan de ene zijde en Keller en Van de Brug aan de andere zijde. Ravani Azar mag geen werkzaamheden (laten) verrichten boven het bestaande pad, die schade zouden kunnen opleveren aan het daaronder gelegen gemeenschappelijk riool. Indien dat toch gebeurt is Ravani Azar aansprakelijk voor alle daardoor aan de kant van Keller en/of Van de Brug te lijden schade. Het over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op datum beslissing .
