DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S20-32 Datum uitspraak: datum uitspraak Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies in het geschil tussen: Y.D.J. van Sonsbeek en M. Beijer te Vught verder te noemen: Van Sonsbeek en Beijer, tegen: L.J.M. van Kessel te Vught verder te noemen Van Kessel, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie december 2012 te laten beslechten. De vordering van Van Sonsbeek en Beijer is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Van Kessel opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 3 juli 2013, welke is gehouden te Vught. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde pand en heeft hij dit in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig J. van Leeuwen (De Huizenarts) en A. de Wit (Wijksteunpunt Wonen, Centrum Amsterdam) als deskundigen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van Sonsbeek huurt sinds 13 augustus 2010 een gestoffeerde kamer van Van Kessel, met medegebruik van gemeenschappelijke keuken, badkamer en toilet, in het pand staande en gelegen te Vught aan de Michiel de Ruyterweg 46. De kamerhuur bedraagt sinds 1 juli 2012 € 245,50 per maand, exclusief voorschot servicekosten. Vanwege de hierna te noemen overlast, veroorzaakt door een andere kamerhuurder, heeft Van Kessel besloten de huur per 1 juli 2013 niet te verhogen. 2. Behalve Van Sonsbeek zijn er nóg 3 kamerbewoners, allemaal met medegebruik van keuken, badkamer en toilet. Tevens bevinden zich nog twee verhuurde studio’s in het pand, met eigen keuken en sanitaire voorzieningen. De zolderverdieping, eveneens met eigen keuken en sanitair, is aan Beijer verhuurd. 3. In artikel 13 van de toepasselijke algemene huurbepalingen worden regels gegeven ter bevordering van een goed woonklimaat tussen de gebruikers van het pand. In dat verband is onder meer voorgeschreven, dat de huurders ervoor zorgdragen, dat de gemeenschappelijke ruimtes niet worden verontreinigd, dat zij geen overlast veroorzakende huisdieren mogen houden, dat zij geen verdovende middelen in het gehuurde mogen hebben en, meer in zijn algemeenheid, dat zij en hun bezoekers geen hinder of last aan andere huurders mogen bezorgen. 4. In artikel 10 van de huurovereenkomst is aanvullend nog overeengekomen dat huisdieren zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan zijn. Van Sonsbeek houdt zonder deze toestemming een konijn in haar kamer. 5. Van Sonsbeek en Beijer hebben in het verleden geregeld bij Van Kessel geklaagd over achterstallig onderhoud (doorlekkende ramen, daklekkage,
slechte afvoer douche en toilet op zolder, slecht sluitende deur(en)). In 2009 heeft Van Kessel een daklekkage laten verhelpen, nieuwe Velux dakramen laten aanbrengen, een keuken en badkamer laten verbouwen en diverse ruimtes laten stucadoren. 6. Sinds 1 december 2012 is er een nieuwe huurster ingetrokken. Deze huurt een kamer op de eerste verdieping. Van Sonsbeek en Beijer hebben zich sindsdien geregeld bij Van Kessel beklaagd over het huurdersgedrag van deze nieuwe huurster. Het gaat daarbij om het geregeld laten slapen van een dakloze bezoeker, geluids- en stankoverlast (wietlucht), het niet schoon achterlaten van badkamer, keuken en toilet, alsmede het niet volgens de regels afvoeren van huisvuil. Van Kessel heeft vervolgens informatie ingewonnen bij een advocaat, maar heeft verdere stappen tegen bedoelde huurster achterwege gelaten, wegens de daaraan verbonden advocatenkosten en omdat de huur met bedoelde huurster volgens het huurcontract per 1 november a.s. zal eindigen. 7. Bij brief van 28 mei 2013 heeft de gemeente Vught aan Van Kessel laten weten, dat het in deze procedure bedoelde pand niet voldoet aan de brandveiligheidseisen. Zo waren er geen, althans onvoldoende rookmelders en waren de verplichte brandblusmiddelen niet allen direct zichtbaar en gebruiksklaar. Voorts was er geen gebruiksmelding voor kamerbewoning gedaan bij de gemeente. De vordering van Van Sonsbeek en Beijer. Van Sonsbeek en Beijer vorderen kort gezegd dat Van Kessel wordt verplicht aan haar onderhoudsverplichtingen te (blijven) voldoen. Tevens dient Van Kessel die maatregelen te nemen, die uit een oogpunt van brandveiligheid noodzakelijk zijn. Tenslotte willen Van Sonsbeek en Beijer dat Van Kessel wordt verplicht om de hiervoor onder 6. bedoelde huurster de huur op te zeggen. De tegenvordering van Van Kessel. Van Kessel vordert kort gezegd primair, dat de huurovereenkomst tussen haar en Van Sonsbeek wordt ontbonden en subsidiair dat Van Sonsbeek wordt verplicht haar konijn uit het gehuurde te verwijderen. Verder vordert Van Kessel een verklaring voor recht, dat zij gerechtigd is de door Van Sonsbeek te betalen huurprijs te verhogen tot de wettelijke maximale huurprijsgrens. Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven.
Partijen blijken ten eerste verdeeld over de vraag, of Van Kessel voldoet aan de op haar rustende onderhoudsverplichtingen, meer in het bijzonder ook waar dit de brandveiligheid raakt. Volgens Van Sonsbeek en Beijer is er het nodige mis, maar Van Kessel benadrukt dat zij altijd haar klussenman ter plaatse stuurt als er klachten zijn. Het is juist Van Sonsbeek die volgens Van Kessel haar woonruimte slecht onderhoudt. Zij moet deze zelf schilderen. Partijen blijken ten tweede verdeeld over de vraag, of de hiervoor onder 6. bedoelde andere huurster onaanvaardbare overlast veroorzaakt en zo ja, of van Van Kessel mag worden gevergd dat zij op die grond juridische maatregelen treft tegen deze huurster, met het doel om de huur met haar te beëindigen. Van Sonsbeek en Beijer menen van wel. Volgens Van Kessel is er wel sprake van overlast, maar valt het wel mee. Bovendien vertrekt die huurster toch al per 1 november a.s. uit het gehuurde. Ten derde blijken partijen verdeeld over de vraag, of Van Sonsbeek zich op haar beurt zo onaangenaam gedraagt, dat de huur met haar moet worden beëindigd. Van Kessel meent van wel, in welk verband zij het heeft over voortdurend klagen en het opstoken van andere huurders, zoals Beijer. Bovendien houdt Van Sonsbeek in strijd met de regels een konijn in het gehuurde. Van Sonsbeek werpt deze aantijgingen verre van zich. Haar klachten zijn terecht, maar Van Kessel doet daar te weinig mee. Ten vierde wil Van Kessel bewerkstelligen dat de door Van Sonsbeek te betalen huurprijs wordt opgetrokken tot het wettelijk toegelaten maximum. Van Sonsbeek vindt dat zij voldoende betaalt. Bevindingen van de deskundigen. Deskundige A. de Wit heeft het puntenaantal voor de aan Van Sonsbeek verhuurde kamer berekend, overeenkomstig de maatstaven gegeven in bijlage 1 onder B. bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De kamer van Van Sonsbeek heeft een puntenaantal van 164. Deskundige Van Leeuwen heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het volgende gemeld. In het pand zijn geen gebreken aangetroffen die nopen tot onmiddellijk herstel of anderszins als ernstig zijn aan te merken. Van een brandonveilige bedrading is geen sprake. Lekkagesporen zijn kennelijk gedateerd. Er zijn geen verse lekkagesporen aangetroffen. In de verhuurde ruimtes zijn thans wel brandmelders geïnstalleerd. Teven zijn de voorgeschreven brandblusapparaten aanwezig, maar hadden bewoners die verplaatst. Deze zijn teruggeplaatst. Alleen op de
zolderverdieping is een bouwkundig probleem aangetroffen, te weten een toiletafvoer die te nauw is, waardoor rioolwater in de doucheput omhoog borrelt bij gebruik van het toilet (met een motor aangedreven). Herstel is niet mogelijk zonder ingrijpende breekwerkzaamheden via aan andere huurders verhuurde kamers. Beoordeling van het geschil. Onderhoudsverplichting. Op grond van het bepaalde in artikel 7.206 van het Burgerlijk Wetboek, dat dwingend rechtelijk van aard is, moet Van Kessel, hier niet ter zaken doende uitzonderingen daargelaten, gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Gelet op de bevindingen van de deskundige Van Leeuwen, die de rijdende rechter tot de zijne maakt, wordt als volgt geoordeeld over de door Van Sonsbeek en Beijer geuite onderhoudsklachten. De klachten zijn ongegrond. Hoewel het pand van binnen gedateerd oogt, is alles heel en werkend. Van lekkage is geen sprake (meer), noch van een onveilige elektrische installatie. Dat is alleen anders waar het de toiletafvoer van Beijer betreft. Die is niet in orde. Van Van Kessel mag echter, gelet op het bepaalde in artikel 7.lid 1 laatste bijzin van het Burgerlijk Wetboek, niet worden gevergd dat zij dat euvel, dat voor aanvang van de huur aan Beijer is medegedeeld, verhelpt. Daarvoor zou dwars door aan andere huurders verhuurde kamers een geheel nieuw riool moeten worden aangelegd. De kosten daarvan wegen niet op tegen het daarmee te behalen voordeel. Het gaat om een bijzondere toiletvoorziening, die ter plaatse eigenlijk niet mogelijk was, maar ter verhoging van het comfort toch is aangebracht. Beijer wist van meet af aan, dat dit geen optimale oplossing was, welke hij desalniettemin heeft geaccepteerd. Overlast andere huurder. Het is vaste rechtspraak, dat de verhuurder maatregelen moet nemen tegen een huurder, die onaanvaardbare en structurele overlast veroorzaakt aan een andere huurder. Onder omstandigheden kan dit zelfs leiden tot de verplichting om ontbinding van de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder te vorderen bij de kantonrechter. Geldgebrek, vanwege de advocatenkosten, is geen gegronde reden om die verplichting niet na te komen. Voorwaarde is echter wel, dat voldoende komt vast te staan dat bedoelde huurder inderdaad onaanvaardbare overlast veroorzaakt en daarmee, ondanks behoorlijke waarschuwing, doorgaat. Het woonrecht is immers van zo grote waarde, dat dit
niet voor elk wissewasje aan een huurder kan worden ontnomen. Wat dat betreft is naar het oordeel van de rijdende rechter vooralsnog niet voldoende komen vast te staan, dat inderdaad sprake is van onaanvaardbare en structurele overlast. De aan het adres van bedoelde huurster gerichte verwijten zijn daarvoor veel te vaag gebleven.Dat de betrokken huurster af en toe overlast veroorzaakt wil de rijdende rechter wel aannemen, maar niet dat daardoor het woongenot van Van Sonsbeek en Beijer dusdanig wordt aangetast dat dit zou moeten uitmonden in een gedwongen ontruiming. Tekortkoming Van Sonsbeek in het nakomen van de huurdersverplichtingen? Op zichzelf staat vast dat Van Sonsbeek, die een konijn in haar kamer houdt, in strijd handelt met het voor haar geldende beding in de huurovereenkomst, dat zij zonder toestemming van de verhuurder geen huisdieren mag houden. Daarmee is echter niet gezegd, dat dit grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst, althans een verplichting om dat konijn te verwijderen. Naar het oordeel van de rijdende rechter mag Van Kessel immers in redelijkheid haar toestemming voor het houden van dit diertje niet onthouden, nu gesteld noch gebleken is dat daardoor overlast wordt veroorzaakt (zie artikel 13 van de toepasselijke algemene bepalingen) of overigens gevreesd moet worden voor schade of ongemak aan de kant van Van Kessel. Ook overigens is niet gebleken van gedragingen of nalaten aan de zijde van Van Sonsbeek, die aanleiding zouden kunnen geven tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat Van Sonsbeek een voor Van Kessel lastige huurder is, is daarvoor in elk geval niet voldoende. Huurprijs. De deskundige De Wit heeft het puntenaantal voor de kamer van Van Sonsbeek berekend op 164 punten. De rijdende rechter neemt deze berekening over. Daarbij behoort per 1 juli 2012 een wettelijke maximale (kale) huurprijs van € 314,28 en per 1 juli 2013 van € 322,14. Aan Van Kessel moet dan ook onmiddellijk worden toegegeven, dat de thans door haar aan Van Sonsbeek in rekening gebrachte kale huurprijs aanmerkelijk lager is dan de maximaal toelaatbare huurprijs. Het is Van Kessel echter wettelijk niet toegestaan om de daadwerkelijk betaalde huurprijs eenzijdig te verhogen tot aan het wettelijke maximum. Jaarlijks mag de huur immers slechts met het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage worden verhoogd. Dat percentage is per 1 juli 2013 op 4% is vastgesteld. Het ‘inhalen’ van eerder mogelijk niet doorgevoerde huurverhogingen is niet toegestaan. Dat betekent dat de huurprijs voor de door Van Sonsbeek gehuurde kamer, exclusief voorschot servicekosten,
per 1 juli 2013 slechts zou mogen worden verhoogd met 4% tot € 255,32. Omdat Van Kessel echter aan alle huurders heeft laten weten de huur dit jaar niet te zullen verhogen, vanwege de overlast van de hiervoor bedoelde andere huurder, mag Van Kessel daarop ten aanzien van Van Sonsbeek niet zomaar terugkomen. Dat betekent dat de door Van Sonsbeek te betalen kale huurprijs per 1 juli 2013 € 245,50 per maand blijft. Pas per 1 juli 2014 mag Van Kessel de huur weer verhogen met het alsdan toegestane wettelijke percentage. Samenvatting en besluit. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. Alle vorderingen over en weer moeten worden afgewezen.
BESLISSING Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Alle vorderingen worden afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op datum beslissing .
