Aanvraag planologisch attest Kasteelhof Dendermonde Onderzoek naar milieueffectrapportage (plan-merscreening)

STAN architecten Aanvraag planologisch attest Kasteelhof – Dendermonde Onderzoek naar milieueffectrapportage (plan-MERscreening) Opdrachtgever : Senior Living Group Datum : 6 juli 2015

Opgemaakt door: Anja Schepers architect STAN architecten bvba Scheldestraat 32 B- 9040 Sint-Amandsberg

STAN architecten bvba - Scheldestraat 32 – 9040 Sint-Amandsberg - [email protected]

Inhoudstabel

I. INLICHTINGEN EN COÖRDINATEN VAN DE INITIATIEFNEMER ....................................................................... 5 II. AANLEIDING TOT OPMAAK PLAN-MER-SCREENING: AANVRAAG PLANOLOGISCH ATTEST (bijlage 1) ......... 6 III. TOETS AAN DE REGELGEVING MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ........................................................................ 6 III.1. Valt het voorgenomen plan onder het toepassingsgebied van de milieueffectrapportage? JA ........... 6 III.2. Is het plan van rechtswege plan-MER plichtig? NEE ............................................................................. 6 IV. BESCHRIJVING VAN HET VOORGENOMEN PLAN ......................................................................................... 7 IV.1. Ruimtelijke situering van het plangebied.............................................................................................. 7 IV.2. Beknopte beschrijving van het voorgenomen plan / ruimtelijke problematiek ................................. 11 IV.2.1. Dringende noodzaak: behoefte aan serviceflats in de vorm van gegroepeerde assistentiewoningen ................................................................................................................................ 12 IV.2.2. Planologische onverenigbaarheid ................................................................................................ 12 IV.3. Korte historische achtergrond en vergunningstoestand .................................................................... 12 IV.4. De activiteiten en werking van het Kasteelhof: bestaande en geplande toestand ............................ 13 IV.4.1. De specifieke werking van het woon-en zorgcentrum ‘Kasteelhof’ ............................................ 13 IV.4.2. Het functioneren van de gegroepeerde assistentiewoningen ..................................................... 13 IV.4.3. Het bestaande en het te verwachten tewerkstellingsprofiel....................................................... 14 Aantal personeelsleden ........................................................................................................................................ 14 Werkverdeling ...................................................................................................................................................... 14 Verwachte wijzigingen ten gevolge van het voorgenomen plan .......................................................................... 15

IV.4.4. Het bestaande en het te verwachten mobiliteitsprofiel .............................................................. 15 Algemene bereikbaarheid - toegankelijkheid – specifieke voorzieningen ........................................................... 15 Mobiliteitsprofiel van het personeel .................................................................................................................... 15 Mobiliteitsprofiel van de bewoners en bezoekers - parkeerbehoeften ............................................................... 15 Mobiliteitsprofiel van de belevering ..................................................................................................................... 16 Conclusies uit het mobiliteitsprofiel van de belevering........................................................................................ 17 Verwachte wijzigingen ten gevolge van het voorgenomen plan .......................................................................... 17

V. ALTERNATIEVENONDERZOEK ...................................................................................................................... 18 V. BELEIDS- EN JURIDISCHE PLANNINGSCONTEXT .......................................................................................... 18 V.1. BELEIDSDOELSTELLINGEN RSV-PRS-GRS .............................................................................................. 18 V.1.1. Beleidsdoelstellingen RSV – aangepast zorg- en woonaanbod voor ouderen – op maat van de woonkern Appels ..................................................................................................................................... 18 V.1.2. Beleidsdoelstellingen PRS OOST-VLAANDEREN ............................................................................ 20 V.1.3. Beleidsdoelstellingen GRS DENDERMONDE.................................................................................. 20 V.2. JURIDISCH-PLANOLOGISCHE CONTEXT: RUIMTELIJKE ORDENING / MILIEU ....................................... 21 V.2.1. Het gewestplan / herbevestiging agrarische gebieden ................................................................. 21 V.2.2. Ontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan: afbakening kleinstedelijk gebied Dendermonde ................ 22 2

V.2.3. Andere ruimtelijke ordeningsplannen .......................................................................................... 22 Algemeen Plan van Aanleg / Bijzonder Plan van Aanleg / Verkavelingsplan ........................................................ 22 Landgebruik / buurtwegen ................................................................................................................................... 22

V.2.4. Plannen met betrekking tot het natuurlijke milieu ....................................................................... 23 Kaarten m.b.t. de bodem / grondwaterkwetsbaarheid ........................................................................................ 23 Kaarten m.b.t. oppervlaktewater: waterlopen-waterkwaliteit ............................................................................ 25 Kaarten mbt het oppervlaktewater: riolering en zoneringsplannen riolering ...................................................... 25 De watertoetskaarten – input gegevens ter uitvoering van de watertoets ......................................................... 26 De biologische waarderingskaart.......................................................................................................................... 26 Gebieden van het VEN (GEN/GENO) en NATURA 2000 elementen / Ramsar ...................................................... 27 Kaarten m.b.t. luchtkwaliteit ................................................................................................................................ 27

V.3. LANDSCHAP – BESCHERMINGEN ONROEREND ERFGOED ................................................................... 28 V.3.1. LANDSCHAP ................................................................................................................................... 28 Algemeen .............................................................................................................................................................. 28 Bouwkundig waardevolle relicten en beschermingen .......................................................................................... 28

VI. BEOORDELING MILIEU-EFFECTEN .............................................................................................................. 30 VI.1. Methodiek en nul-alternatief .............................................................................................................. 30 VI.2. Bespreking van de discipline BODEM EN WATER / WATERTOETS ...................................................... 33 VI.2.1. Studiegebied................................................................................................................................. 33 VI.2.2. Referentiesituatie ......................................................................................................................... 33 VI.2.3. Geplande situatie ......................................................................................................................... 34 VI.2.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen ........... 34 VI.2.5. Conclusies beoordeling discipline bodem en water, preventieve/remediërende maatregelen . 34 VI.3. Bespreking van de discipline FAUNA en FLORA .................................................................................. 35 VI.3.1. Studiegebied................................................................................................................................. 35 VI.3.2. Referentiesituatie ......................................................................................................................... 35 VI.3.3. Geplande situatie ......................................................................................................................... 36 VI.3.4. Beoordeling van de effecten ........................................................................................................ 36 VI.3.5. Conclusies beoordeling discipline fauna en flora, preventieve/remediërende maatregelen ..... 36 VI.4. Bespreking van de discipline LANDSCHAP .......................................................................................... 37 VI.4.1. Studiegebied................................................................................................................................. 37 VI.4.2. Referentiesituatie ......................................................................................................................... 37 VI.4.3. Geplande situatie ......................................................................................................................... 37 VI.4.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen ........... 37 VI.4.5. Conclusies beoordeling discipline LANDSCHAP, preventieve/remediërende maatregelen ........ 38 VI.5. Bespreking van de discipline MENS / MOBILITEIT / LUCHT ................................................................ 38

3

VI.5.1. Studiegebied................................................................................................................................. 38 VI.5.2. Referentiesituatie ......................................................................................................................... 38 VI.5.3. Geplande situatie ......................................................................................................................... 39 VI.5.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen ........... 39 VI.5.5. Conclusies beoordeling discipline MENS / MOBILITEIT / LUCHT, preventieve/remediërende maatregelen ............................................................................................................................................ 39 VII. EINDBESLUIT .............................................................................................................................................. 42 Lijst van figuren fig. 1: situering van het plan-gebied op de wegenkaart (Geopunt Vlaanderen) ................................................................ 5 fig. 2: situering plangebied op het kadasterplan ................................................................................................................ 5 fig. 3: situering van de bestaande toestand en het plangebied op de luchtfoto (Googlemaps) ........................................ 8 fig. 4: beeld van de toekomstige inrichting van het terrein (zie ook plan 2/2 bijlage 1) .................................................. 11 fig. 5: Situering plangebied op het gewestplan (Geopunt) ............................................................................................... 21 fig. 6: situering plangebied tov woonuitbreidingsgebied Appels – ‘Hogenakkerberg’ fig. 7: kaart GRS Dendermonde: gewenste ruimtelijke structuur deelkern Appels: uitbouw groen en sport; spel-en recreatieve voorzieningen ................................................................................................................................................ 21 fig. 8: uittreksel uit de topografische kaart: http://www.ngi.be/topomapviewer/ ......................................................... 23 fig. 9: uittreksel uit de kaart: landbouwgebruikspercelen 2014 (Geopunt Vlaanderen) d ............................................... 23 fig. 10: uittreksel uit de kaart: Altas der Buurtwegen (Geopunt Vlaanderen) .................................................................. 23 fig. 11: uittreksel uit de bodemtypekaart (bodemverkenner Databank Ondergrond Vlaanderen) ................................. 24 fig. 12: kaart: grondwaterkwestbaarheid (Geopunt Vlaanderen) .................................................................................... 24 fig. 13: kaart: erosiegevoeligheid (Geopunt Vlaanderen – watertoetskaarten) ............................................................... 24 fig. 14: uittreksel uit de kaart: VHA waterloopsegmenten – categorisering (Geopunt Vlaanderen) ............................... 25 fig. 15: uittreksel uit het zoneringsplan VMM / Aquafin .................................................................................................. 25 fig. 16: uittreksel uit de watertoetskaarten: overstromingsgevoeligheid en infiltratiegevoeligheid (Geopunt Vlaanderen) ...................................................................................................................................................................... 26 fig. 17: Uittreksel uit de BWK (Biologische waarderingskaart) met de orthofoto als achtergrond (Agiv) ........................ 27 fig. 18: uittreksel uit de kaart: gebieden van het VEN en IVON (Geopunt Vlaanderen) ................................................... 27 fig. 19: uittreksel uit het Geoportaal VMM: luchtkwaliteit .............................................................................................. 28 fig. 20: uittreksel uit de landschapskaart: traditionele landschappen: (Geopunt Vlaanderen)........................................ 29 fig. 21: uittreksel uit de landschapsatlas (Geoportaal Erfgoed) ....................................................................................... 29 Lijst van tabellen Tabel 1: Overzicht vergunningstoestand van het bedrijf .................................................................................................. 13 Tabel 2: samenvattende tabel belevering: aantal voertuigbewegingen (in-en uitgaand) per tijdseenheid..................... 16 Tabel 3: mogelijke ingrepen en effecten .......................................................................................................................... 30 Tabel 4: selectie relevante milieu-disciplines ................................................................................................................... 31 Tabel 5: ingreep-effectenschema ..................................................................................................................................... 31 Tabel 6: overzicht bronnen en beoordelingsaspecten per discipline ............................................................................... 33 Lijst van de bijlagen 1.

Plannen zoals opgenomen in de aanvraag van het planologisch attest

2.

Parkeertelling periode: 10 februari – 14 maart 2014

3.

Hemelwatertoetsingsformulieren

4.

Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen (GAW) in Appels/Dendermonde

4

I. INLICHTINGEN EN COÖRDINATEN VAN DE INITIATIEFNEMER Initiatiefnemer: Senior Living Group, met maatschappelijke zetel te 2550 Kontich, Satenrozen, 1B, en ondernemingsnummer BE 0869.769.702, Te contacteren persoon Senior Living Group: Mevr. Sigrid Knops Real Estate Manager Tel +32 3 443 76 50 [email protected] Opsteller van onderhavige plan-MER-screening: STANarchitecten bvba Te contacteren persoon: Anja Schepers – architect / stedenbouwkundige Tel +32 473 61 04 55 [email protected] Ligging van de aanvraag / plancontouren: Steenweg van Aalst 110 te 9200 Dendermonde, kadastraal gekend als: Dendermonde, 2de afdeling / Appels, sectie B nr. 390 a2.

fig. 1: situering van het plangebied op de wegenkaart (Geopunt Vlaanderen)

fig. 2: situering plangebied op het kadasterplan

5

II. AANLEIDING TOT OPMAAK PLAN-MER-SCREENING: AANVRAAG PLANOLOGISCH ATTEST (bijlage 1) Voorliggende plan-MER-screening werd opgemaakt naar aanleiding van de aanvraag van een planologisch attest teneinde duidelijkheid te verschaffen over de bestendiging en de ruimtelijke toekomstperspectieven van het bestaande woon-en zorgcentrum ‘Kasteelhof’. De eigenaar, Senior Living Group, wenst middels het planologisch attest en het later op te maken RUP het bestaande woon-en zorgcentrum op de huidige locatie te bestendigen en uit te breiden met 21 erkende gegroepeerde assistentiewoningen (hierna GAW). Omdat het huidige planologisch kader (woongebied en agrarisch gebied) niet strookt met de geplande inrichting is een aanpassing van het planologisch kader noodzakelijk. (bijlage 1: plannen aanvraag PA)  De opmaak van een nieuw bestemmingsplan is dus noodzakelijk voor de gevraagde werken en vormt aanleiding tot de onderhavige plan-MER-screening.

III. TOETS AAN DE REGELGEVING MILIEUEFFECTRAPPORTAGE III.1. Valt het voorgenomen plan onder het toepassingsgebied van de milieueffectrapportage? JA De regelgeving milieueffectrapportage (en veiligheidsrapportage) wordt geregeld in Titel IV van het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid, afgekort DABM, van 5 april 1995 en latere wijzigingen. Artikelen 4.2.1 en 4.2.2 beschrijven het toepassingsgebied voor milieueffectrapportage over plannen en programma’s. Volgens artikel 4.2.1 valt ieder plan of programma dat het kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor een project onder het toepassingsgebied. 

Het aangevraagde planologisch attest voor Kasteelhof heeft tot doel om het woon-en zorgcentrum op de huidige locatie te bestendigen en uit noodzaak uit te breiden met 21 gegroepeerde assistentiewoningen (GAW) en zal de basis vormen voor toekomstige vergunningsaanvragen. Het zal aanleiding geven tot de opmaak van een gemeentelijk RUP dat de gewestplanbestemming zal wijzigen. Het valt niet onder de in het DABM opgesomde uitzonderingen en valt dus onder het toepassingsgebied.

III.2. Is het plan van rechtswege plan-MER plichtig? NEE Volgens de regelgeving is een plan of programma van rechtswege plan-MER plichtig indien het beantwoordt aan volgende criteria: 1.

Het vormt een kader voor de toekenning van een vergunning voor een project uit bijlage I of II van het projectMER besluit (besluit van de Vlaamse regering van 10 december 2004) of voor een project van bijlage III van dat besluit (wijziging DABM van 1 maart 2013); en/of

2.

Voor het plan is de opmaak van een passende beoordeling vereist; en

3.

Het betreft GEEN kleine wijziging noch heeft het betrekking op een klein gebied op lokaal niveau; en

4.

Het plan heeft betrekking op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, (openbaar) vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme, ruimtelijke ordening of grondgebruik.

6

Bespreking: 1.

Het voorgenomen plan vormt geen kader voor een project dat opgenomen is in de bijlage I of II van het projectm.e.r.-besluit1. In dit verband kan worden aangegeven dat de omvang van het beoogde project waarvoor een korte-termijnvergunning gevraagd wordt, namelijk het bouwen van 21 assistentiewoningen met bijgaande parkeerfaciliteiten, de drempelwaarden met betrekking tot een stadsontwikkelingsproject vervat in bijlage II van het project-m.e.r.-besluit van de Vlaamse Regering2, niet overstijgt. Mogelijks kan het project beschouwd worden als een stadsontwikkelingsproject (rubriek 10b van bijlage III van het project-m.e.r. besluit), vandaar onderhavige MER-screenings-nota die de basis kan vormen van een eventuele project-m.e.r.-toetsing bij de vergunningsaanvraag.

2.

Een passende beoordeling is niet vereist: de reikwijdte van de effecten ten gevolge van het plan (of de impact van het plangebied op de omgeving) is van die aard dat er geen betekenisvolle impact wordt gegenereerd op een speciale beschermingszone (vogelrichtlijngebieden en habitatgebieden - zie verder), zodat een passende beoordeling volgens het ‘natuurdecreet’ van 21 oktober 1997 niet vereist is.

3.

Het voorgenomen plan bepaalt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau: het totale plangebied beslaat slechts ca 64 are waar slechts 1 functionele eenheid, namelijk Kasteelhof, op is gevestigd.

4.

Het planologisch attest heeft betrekking op de ruimtelijke ordening van een grondgebruik.

 Besluit: het voorgenomen plan is niet van rechtswege plan-MER plichtig omdat het het gebruik bepaalt van een klein gebied op lokaal niveau en er geen passende beoordeling vereist is. Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de plan-MER-plicht, maar wel screeningsgerechtigd is (zie hoger), wordt voor betreffende aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest, op basis van een screening, geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

IV. BESCHRIJVING VAN HET VOORGENOMEN PLAN IV.1. Ruimtelijke situering van het plangebied Het plangebied dat op de locatie van de residentie Kasteelhof, een bestaand woonzorgcentrum met 81 bedden en afgestemde zorg-en dienstverlening omvat, bevindt zich langs de Steenweg van Aalst 110, een gewestweg (N406) aan de rand van de stad Dendermonde (figuren 1,2 en 3). Aan de oostzijde paalt het terrein aan de Kerkhofweg, een gemeenteweg. De site is vlot bereikbaar zowel met gemotoriseerd verkeer als met het openbaar vervoer als per fiets of te voet. De centrale toegang voor gemotoriseerd verkeer is langs de Steenweg van Aalst. Er kan ook te voet of met de fiets uitweg genomen worden langs de Kerkhofweg. Er is een bushalte op 50 meter van het rusthuis op de lijn 57 (lijn Aalst-Dendermonde). De grond waar in de jaren ’90 van de vorige eeuw de bestaande residentie Kasteelhof werd opgericht behoorde voorheen tot de boomgaard van het naastgelegen 19de eeuws kasteeldomein genaamd het Denderhof, een bij M.B. van 05.01.2004 Beschermd monument. De functie van het Kasteeldomein wijzigde in de loop der jaren naar een toeristisch/recreatieve functie. Het bestaande woonzorgcentrum beschikt over voldoende parkeerplaatsen (35) op het eigen terrein, aan de voor-en achterzijde van het bestaande gebouw, om de huidige en een deel van de toekomstige parkeerbehoefte op te vangen (zie verder onder IV.4.4. mobiliteitsprofiel). Zoals ook uit de bijgevoegde parkeertelling blijkt, is er doorgaans een onderbezetting van de parking (bijlage 2: parkeertelling). De parking wordt afgesloten om 21u. Op het plan van de 1

besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (zoals gewijzigd op 1 maart 2013) 7

bestaande toestand is de huidige inrichting van de gronden gedetailleerd weergegeven samen met de hoogtepunten en de bestaande hoogstambomen en hun soortnaam, gebaseerd op het landmetersplan (plan1/2, bijlage 1). De fotoreportage hieronder, die verwijst naar de opname-punten op het plan 1/2 toont een goed beeld van de bestaande context. Bestaand woonzorgcentrum

fig. 3: situering van de bestaande toestand en het plangebied op de luchtfoto (Googlemaps)

Fotoreportage: FOTO REPORTAGE KASTEELHOF DENDERMONDE

F1

F2

8

F3

F4

F5

F6

F7

F8

F9

F10

9

F11

F12

F13

F14

F15

F16

F17

F18

10

IV.2. Beknopte beschrijving van het voorgenomen plan / ruimtelijke problematiek Zoals hoger aangegeven wenst de aanvrager, middels een planologisch attest, op de site van het bestaande woon-en zorgcentrum Kasteelhof, in annex van de bestaande bebouwing, 21 GAW, op korte termijn op te richten (bijlage 1: plannen aanvraag PA).

fig. 4: beeld van de toekomstige inrichting van het terrein (zie ook plan 2/2 bijlage 1)

11

IV.2.1. Dringende noodzaak: behoefte aan serviceflats in de vorm van gegroepeerde assistentiewoningen Net als andere woon-en zorgcentra in Vlaanderen heeft ook Kasteelhof te maken met wachtlijsten. Op de geactualiseerde wachtlijst van WZC Kasteelhof staan er momenteel 35 kandidaat-bewoners met een O of A-profiel: 11 zijn afkomstig van Dendermonde stad, 24 uit deel- en randgemeenten van Dendermonde. De O of A-zorgprofielen zijn de lichte zorgprofielen die nog op zelfstandige basis (eventueel met aangepaste zorg) kunnen wonen. (bijlage 4 : Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen (GAW) in Appels/Dendermonde) Met het bijkomend aanbod van 21 assistentiewoningen kan de Residentie Kasteelhof op korte termijn een antwoord bieden op de dringende woon-en zorgbehoeften die er in de omgeving bestaan. Het voorgestelde bouwvolume en parkeeraanbod wordt als maximale uitbreiding beschouwd, ook in de verdere toekomst, op lange termijn.  Zoals uit de plannen en de simulatie van de gewenste toestand mag blijken worden deze GAW op duurzame en kwaliteitsvolle wijze geïntegreerd in de bestaande omgeving, met respect voor de privacy van de bewoners in de omgeving en met inachtneming van de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. De bestaande en geplande inrichting is – gelet op het zachte karakter waarbij het welzijn van de mens centraal staat - niet milieubelastend van aard.

IV.2.2. Planologische onverenigbaarheid Overwegende dat de uitbreidingsgronden gesitueerd zijn in een volgens het gewestplan agrarisch gebied en dat ook de verkavelingsvoorschriften geen uitbreiding meer toelaten (zie verder) is er geen grondoppervlakte binnen het woongebied meer voorhanden en is er dus op vandaag geen uitbreiding mogelijk. Een verdere uitbreiding van de bestaande residentie in de hoogte, over meerdere bouwlagen is zowel vanuit organisatorisch oogpunt als op basis van ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen niet aangewezen. Daar komt bij dat de laatste tijd de vraag naar bijkomende assistentiewoningen in het algemeen en ook in Dendermonde en omgeving fors is toegenomen. De residentie Kasteelhof, die nog over voldoende grond ter plaatse beschikt op de huidige locatie beschouwt het dan ook in de eerste plaats als een maatschappelijke taak om aan deze vraag tegemoet te komen. Gelet op het zorg verstrekkend karakter en de directe link van de GAW, zowel organisatorisch als ruimtelijk, met het bestaande woon-en zorgcentrum wordt middels het op te maken RUP een bestemmingswijziging naar “een zone voor gemeenschapsvoorzieningen en zorgwonen” voorgesteld. Behoudens de planologische bestemmingswijziging zijn er geen werken op de lange termijn voorzien: alle voorziene werken zoals hierboven omschreven worden voorzien op de korte termijn.

IV.3. Korte historische achtergrond en vergunningstoestand De residentie Kasteelhof is, in navolging van de stedenbouwkundige vergunning, binnen de contouren van een goedgekeurde verkaveling, gebouwd in 1994 door Mr. en Mw. De Wit, op de gronden die daarvoor toebehoorden aan het 19de eeuws kasteeldomein het Denderhof. Op 1/1/2004 is het vervolgens overgenomen door Mr. Smet en Mr. Vergauwen. Sinds juli 2011 behoort de residentie tot de Senior Living Group, de aanvraagster van het planologisch attest.

12

De activiteiten zijn al die jaren, van bij de oorsprong in 1994 tot op heden dezelfde gebleven, namelijk het bieden van een geïndividualiseerd verblijf met aangepaste zorgverlening voor bejaarden. Tabel 1: Overzicht vergunningstoestand van het bedrijf

Stedenbouwkundige en milieuvergunningen Datum

Omschrijving

aktename/vergunning SV d.d. 17/02/1993

Op naam van Ter Zwijveke BVBA, het bouwen van een rusthuis (ref 1992/456)

SV d.d. 10/11/1993

Op naam van Ter Zwijveke BVBA, het bouwen van een berging (ref 1993/330)

VK d.d. 23 december 1987

afgeleverd aan dhr. Van Assche Michel en co (ref 1987/32V)

VK

afgeleverd aan dhr. Van Assche (ref 1991/24Vw)

wijziging

d.d.

25

september 1991 Afwijking in toep art 51, CBS

Op naam van Ter Zwijveke BVBA, bouwlijn op 12 m achter de

9/12/1992

rooilijn ipv 8m

Aktename klasse 3 inrichting

op naam van Ter Zwijveke BVBA – het lozen van huisafvalwater in

CBS 21/04/1993

de openbare riolen

Aktename klasse 3 inrichting

Op naam van residentie Kasteelhof cv, huidige exploitant

CBS 26/01/2015

IV.4. De activiteiten en werking van het Kasteelhof: bestaande en geplande toestand

IV.4.1. De specifieke werking van het woon-en zorgcentrum ‘Kasteelhof’ De hoofdopdracht van Residentie Kasteelhof is de residenten de meest kwaliteitsvolle verzorging te bieden op zowel fysisch als psychisch vlak. Kasteelhof wil de gebruikers een maximaal geïndividualiseerd verblijf aanbieden, met aandacht en respect voor ieder persoon. Daartoe beschikt Kasteelhof over 81 bedden waarvan 48 een RVT-erkenning hebben. Ook voor de 21 GAW zal een officiële erkenning worden aangevraagd.  Ten gevolgen van de werken en de beperkte toename van het bewonersaantal zijn er geen grote wijzigingen inzake het personeelsbestand en het mobiliteitsprofiel te verwachten (zie verder). Zowel valide als invalide bejaarden kunnen bij Kasteelhof terecht. Er is geen speciale afdeling voor dementerende bewoners, omdat de visie van Kasteelhof is dat dementerenden en valide bewoners voor elkaar een meerwaarde kunnen zijn. Een multidisciplinair team van hulpverleners staat klaar om aan iedere bejaarde de nodige aandacht en de juiste zorgop-maat te geven. Elke bewoner wordt gestimuleerd om hun eigenwaarde en zelfredzaamheid te ontplooien, zowel op lichamelijk, geestelijk als sociaal vlak. Er wordt naar gestreefd de bewoners een zo aangenaam mogelijke leefsfeer te bieden, aangepast aan hun behoeften en mogelijkheden. Ieder persoon afzonderlijk moet zich volkomen kunnen thuis voelen in een beschermde omgeving, waar maximale vrijheid, ruimte en vooral menselijke warmte kan ervaren worden.

IV.4.2. Het functioneren van de gegroepeerde assistentiewoningen In het woonzorgdecreet wordt de zorgvorm "assistentiewoningen" in artikel 33 als volgt gedefinieerd: "Een groep van assistentiewoningen is een voorziening die bestaat uit een of meerdere gebouwen die functioneel een geheel vormen en waar, onder welke benaming ook, aan gebruikers van 65 jaar of ouder die er zelfstandig verblijven in individuele

13

aangepaste wooneenheden, huisvesting wordt gegeven en ouderenzorg waarop zij facultatief een beroep kunnen doen." Assistentiewoningen zijn dus de zogenaamde ‘opvolgers’ van de serviceflatgebouwen en woningcomplexen met dienstverlening. Ze zorgen ervoor dat mensen niet hoeven te verhuizen naar een woonzorgcentrum zolang ze nog zelfstandig kunnen wonen. Ze bieden koppels de mogelijkheid om samen naar een aangepaste woning met zorg te verhuizen. Dat is in een woonzorgcentrum vaak niet mogelijk.  Aanvullend en rekening houdende met de nauwe relatie van de nieuwe zorgflats met het bestaande woon-en zorgcentrum zal ook aan de bewoners van Kasteelhof de mogelijkheid worden gelaten om intrek te nemen in de gegroepeerde assistentiewoningen. Mensen die meer zorgbehoevend zijn kunnen dan beter terecht in het woonzorgcentrum en mensen die nog meer zelfstandig kunnen wonen kunnen dan terecht in de GAW. Zo kan beter en met de gepaste zorg worden ingespeeld op de concrete vraag.  Op de geactualiseerde wachtlijst van WZC Kasteelhof staan er momenteel 35 kandidaat-bewoners met een O of Aprofiel: 11 zijn afkomstig van Dendermonde stad, 24 uit deel-en randgemeenten van Dendermonde. Momenteel verblijven er in totaal reeds 14 bewoners met een O- en/of A-zorgprofiel in WZC Kasteelhof: 4 bewoners zijn afkomstig van Dendermonde stad, 10 van de deelgemeentes (Mespelare, Gijzegem, Hofstade, …). Samenvattend kunnen we dus stellen dat WZC Kasteelhof zelf beschikt over bijna 50 mogelijke gebruikers van een GAW. Die bewoners zijn allen afkomstig uit de omgeving van rond het WZC. (bijlage 4 : Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen (GAW) in Appels/Dendermonde)  De aanvraag m.i.v. de plannen en de foto-simulaties toont duidelijk dat de GAW, zowel ruimtelijk als ruimtelijkorganisatorisch, direct aansluiten bij het bestaande woon-en zorgcentrum. De inrichting en de voorzieningen zijn gericht op de oudere (65+) die, desgewenst, beroep kan doen op de bestaande en ter plaatse aanwezige hulp-en dienstverlening (een team van verzorgenden, dokters, kinesisten, …) staat voor hen dag- en nacht klaar (zie hieronder).

IV.4.3. Het bestaande en het te verwachten tewerkstellingsprofiel Aantal personeelsleden In totaal telt de residentie 39,93 FTE personeelsleden onder leiding van de directeur, dhr. Marc Lippens. Het team bestaat uit bekwame en ervaren verpleegkundigen en verzorgenden, onder leiding van de hoofdverpleegkundigen. Dit team staat 24 op 24u klaar om een goede verzorging te bieden. Een equipe van kinesitherapeuten en ergotherapeuten staan klaar om de zelfredzaamheid te behouden, te verbeteren of te herstellen. Daarnaast zorgt het animatieteam voor de nodige activiteiten. De huiskeuken zorgt voor een aangepaste en verantwoorde voeding. Het onderhoudspersoneel zorgt ervoor dat de kamers en alle gemeenschappelijke ruimten degelijk worden onderhouden. Werkverdeling De werkverdeling van het personeel is als volgt: Van maandag tot vrijdag: 

van 6u ’s morgens tot 14u: 28 personeelsleden waaronder 3 kinesisten en 6 leden van het onderhoudsteam.



van 14u tot 17u: 14 personeelsleden



van 17u tot 21u en ’s nachts valt de bezetting van het verzorgend personeel terug op 5 en ’s nachts naar 2.

14

Tijdens het weekend is er in normale omstandigheden geen animatieteam en geen kiné voorzien en valt de personeelsbezetting terug op een 15 tal personeelsleden: 10 personeelsleden overdag en 5 personeelsleden in de avond en nacht.

Verwachte wijzigingen ten gevolge van het voorgenomen plan Voor de bewoners van de assistentiewoningen staat het zorg-team dag en nacht in voor de permanentie in geval van nood. Een uitbreiding van het aantal bewoners zal – om de nodige zorg en kwaliteit aan zorg – te garanderen derhalve mogelijks met een uitbreiding van het (zorg)team gepaard gaan. Dit zal echter niet met grote aantallen toenemen, er worden ten gevolge van de onderhavige aanvraag 2 extra FTE verwacht.

IV.4.4. Het bestaande en het te verwachten mobiliteitsprofiel Algemene bereikbaarheid - toegankelijkheid – specifieke voorzieningen De WZC Residentie Kasteelhof is vlot bereikbaar gelegen langs de expresweg tussen Aalst en Dendermonde net buiten het centrum van Dendermonde. Het WZC is ook gemakkelijk met het openbaar vervoer en met de fiets of te voet te bereiken. Er is een bushalte op 50 meter van het rusthuis op de lijn nr. 57. De vlotte bereikbaarheid van de serviceresidentie is uiteraard ook positief voor de werknemers, stagiairs, bezoekers, vrijwilligers, huisartsen, thuisverpleegkundigen, gezinshelpsters, poetsdames, … Bovendien hoeven zij, anders dan dit in een stadscentrum vaak het geval is, niet te zoeken achter een parkeerplaats. Gelet op het brede doelpubliek dat bestaat uit zowel valide, zorgbehoevende en dementerende gebruikers is grote aandacht besteed aan de integrale toegankelijkheid, de veiligheid en de ontsluiting van de voor het publiek toegankelijke delen van de site en van het gebouw en uiteraard ook van de privé kamers. Alle kamers zijn zowel met de trap als met de lift bereikbaar. Het buitenterras en de tuin zijn ook op een vlotte manier, zelfstandig of met hulp van familie of personeel toegankelijk. Er dient opgemerkt dat uit onderzoek naar de betekenis van mobiliteit voor bewoners van woonzorgcentra, de fysieke mindermobiliteit van de bewoners hen weinig tot geen beperkingen oplegt op het vlak van mobiliteit in het algemeen (3). Vanuit de residentie wordt gezorgd dat voldoende hulpmiddelen ter beschikking zijn zodat bewoners van de residentie zich kunnen verplaatsen als zij dat wensen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt immers dat het ontbreken van voldoende persoonlijke hulpmiddelen ervoor zorgt dat bewoners zich geremd voelen om de voorziening te verlaten. De wegen en het terras van de residentie die toegankelijk zijn voor de bewoners en bezoekers zijn ook goed betreedbaar voor zij die zich noodgedwongen verplaatsen met een looprek of rolwagen. Ook binnenshuis is het volledige gebouw makkelijk toegankelijk en aangepast voor alle bewoners. In de winter wordt ervoor gezorgd dat de toegangen tot het gebouw zo snel mogelijk ’s morgens ijs- en sneeuwvrij gemaakt worden. Mobiliteitsprofiel van het personeel Ongeveer 30% van het personeel dat tegelijkertijd aanwezig is komt met de wagen, een deel maakt gebruik van carpoolen, het openbaar vervoer en de fiets. Dit betekent dat in de huidige omstandigheden er maximaal 10 parkeerplaatsen worden ingenomen door het personeel. De overige parkeerplaatsen staan vrij ter beschikking voor de bezoekers. De parkeertelling in bijlage 2 toont aan dat het huidige parkeeraanbod ruim volstaat om de huidige en de toekomstige parkeerbehoeften voor het personeel op te vangen (bijlage 2, parkeertelling). Mobiliteitsprofiel van de bewoners en bezoekers - parkeerbehoeften

3

Mobiliteit en woonzorgcentra, onderzoek naar de verplaatsingsproblemen van bewoners, bezoekers en medewerkers in-en rond woonzorgcentra in Oost-Vlaanderen, Emily Verté, 2012 15

De bewoners van de residentie maken naast het regulier openbaar vervoer ook gebruik van de belbus, het eigen individueel vervoer, de minder-mobiele centrale en vervoer via het ziekenfonds. De residentie organiseert ook op regelmatige tijdstippen uitstappen voor de bewoners. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van aangepast busvervoer. De autocars zijn uitgerust met een lift zodat ook minder mobiele bewoners steeds aangeboden krijgen om mee te kunnen op uitstap. In dat kader kan het woonzorgcentrum rekenen op heel wat vrijwilligers die de bewoners begeleiden. De bezoekers komen meestal met de auto. Slechts een klein deel van de bezoekers komt met het openbaar vervoer, per fiets of te voet. Zoals eerder aangegeven, situeren de parkeerplaatsen voor de bezoekers zich zowel vooraan als achteraan de residentie, allen bereikbaar via één gezamenlijke centrale op- en afrit vanuit de gewestweg. Het gebruik van de parking is kosteloos. Bezoekers die met de fiets komen kunnen gebruik maken van de fietsenstalling die zich achteraan aan de parking bevindt. Fietsers en voetgangers kunnen de site ook via de Kerkhofweg bereiken. Uit de parkeertelling die door de residentie zelf werd uitgevoerd in de periode 10 februari 2014 t/m 14 maart 2014, tijdens weekdagen, blijkt dat de huidige parkeerbehoeften waarbij de maximale bezetting tijdens de spitsuren, op een uitzondering na, onder het huidige aanbod (35) blijven. Uitgezonderd op 14 maart tijdens een dienst stonden er 6 extra wagens zijdelings langs het gebouw, ook op het eigen terrein geparkeerd (bijlage 2 , parkeertelling). Mobiliteitsprofiel van de belevering Het mobiliteitsprofiel van de belevering ziet er als volgt uit:          

JAVA – foodservice komt elke maandag en donderdag – levering via de zijdeur keuken Wasserij Sint-Joris – komt elke dinsdag en donderdag – levering achteraan HLS – levering dranken – op afroep – komt op dinsdag – levering achteraan Coca-cola – op afroep – komt op vrijdag – levering achteraan Nutricia – levering bijvoedingen – 1x per maand – op afroep – levering achteraan WM supplies – medisch materiaal – 1 x per maand – op afroep – levering via de hoofdingang Tena incontinentiemateriaal – 1 x per maand – op afroep – levering via achteraan garage BOMA – 1 x per maand – op afroep – levering via hoofdingang VERKO afvalverwerking – komt elke maandag en/of donderdag – achteraan Bakkerij– dagelijks – levering via de zijdeur keuken

Tabel 2: samenvattende tabel belevering: aantal voertuigbewegingen (in-en uitgaand) per tijdseenheid

Naam bedrijf

Dag

Week

JAVA – foodservice

ma, do

Wasserij Sint-Joris

Maand

Uur

Toelichting / type voertuig

4

Rond 10u

vrachtwagen

Di, do

4

Rond 11u

vrachtwagen

HLS dranken

Di

2

Rond 9u

op afroep vrachtwagen

Coca Cola dranken

Vrij

2

niet vast

op afroep vrachtwagen

Nutricia voeding

NB

2

niet vast

op afroep bestelwagen

WM supplies medisch materiaal

NB

2

Rond 7u

op afroep bestelwagen

16

Tena medisch materiaal

NB

2

Niet vast

op afroep –vrachtwagen

BOMA

NB

2

Niet vast

op afroep –vrachtwagen

VERKO afvalverwerking

Ma Do

4

Rond 11u30

vrachtwagen

14

Rond 4u30

bestelwagen

10

Rond 10u

bestelwagen

bakker De Post TOTAAL

dagelijks

38

10

Conclusies uit het mobiliteitsprofiel van de belevering

  

Op weekbasis brengen maximaal 6 leveranciers een bezoek aan de site. Daar komen maximaal 5 leveranciers bij die op maandbasis de site bezoeken. Op weekbasis vertaalt dit zich in maximaal 48 voertuigbewegingen (20 vrachtwagenbewegingen en 28 lichte voertuigbewegingen). Ongeveer 40% van alle toelevering gebeurt per vrachtwagen en ongeveer 60% per bestelwagen. De frequentie en het aantal voertuigbewegingen ligt echter beduidend lager wat de levering per vrachtwagen betreft dan wat de levering per bestelwagen of auto betreft.

Concluderend kan gesteld worden dat het aantal voertuigbewegingen eerder beperkt is, zeker in het licht van de huidige verkeersafwikkeling op de N 406 en mede door vlotte interne verkeersafwikkeling, vlotte laad en los mogelijkheden op eigen terrein en de beleveringsuren die verspreid over de week / maand zijn, heeft deze mobiliteit geen nadelige invloed op de algemene (verkeers-)leefbaarheid van de omgeving.

Verwachte wijzigingen ten gevolge van het voorgenomen plan De verwachte wijzigingen inzake het mobiliteitsprofiel zijn niet groot. Wat betreft het personeel betreft worden op de 39,93, 2 extra FTE, ingeschat. Dit heeft tot gevolg dat nog altijd slechts maximaal 10 parkeerplaatsen tegelijkertijd zullen worden ingenomen door het personeel. De overige parkeerplaatsen staan vrij ter beschikking voor de bezoekers. Het personeel en de bezoekers die met de fiets komen kunnen hun fiets stallen in de nieuwe fietsenberging die wordt voorzien aan de linkergevel van de bestaande residentie. Ook wat betreft de belevering worden geen noemenswaardige wijzigingen verwacht: het aantal leveringen en de frequentie blijven gelijk. De impact van het toekomstig personeels-en beleveringsprofiel op het mobiliteitsprofiel is bijgevolg verwaarloosbaar klein. Wel zullen de 21 nieuwe assistentiewoningen evident meer bezoekers genereren, al moeten de bezoekersaantallen, zoals ook uit de recente parkeertelling blijkt, heel sterk gerelativeerd worden. Zoals eerder reeds werd aangegeven toont de parkeertelling in bijlage 2 aan dat het huidige (35 PP) en het toekomstige parkeeraanbod (39 PP) volstaat om de huidige en de toekomstige parkeerbehoeften voor het personeel en van de bezoekers op te vangen.  Voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen in de toekomst werd uitgegaan van min. 1 parkeerplaats per 3 assistentie-woningen / kamers. Omgerekend voor de residentie betekent dit dat in de gewenste situatie de

17

residentie over een totaal van 102 wooneenheden beschikt en dus over minimaal 34 parkeerplaatsen zou dienen te beschikken.  In de aanvraag van het planologisch attest worden 28 nieuwe parkeerplaatsen voorzien; samen met de 11 bestaande parkeerplaatsen = totaal 39 parkeerplaatsen vooraan volstaat dit om de toekomstige normale parkeerbehoeften op te vangen.

ALTERNATIEF  Het alternatief (zie hoger) zou er in kunnen bestaan om, aansluitend op de nieuwe bovengrondse parking, onder de voorziene nieuwbouw, een ondergrondse parkeergarage te voorzien en de parkeerplaatsen die zich voor het bestaande gebouw bevinden op te heffen. Gelet op de beschikbare oppervlakte, volgens de contouren van de nieuwbouw, zou het aantal parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage hoogstens 25 bedragen wat betekent dat het aantal parkeerplaatsen ondergronds op 1 laag niet kan volstaan. De bovengrondse parkeerplaatsen zouden, rekening houdende met dit alternatief, dus niet helemaal kunnen gesupprimeerd worden. In dit alternatief wordt het totaal aantal parkeerplaatsen ook opgetrokken naar 50 dit om een eventueel parkeertekort, tijdens ‘uitzonderlijke’ evenementen, op te vangen.

V. ALTERNATIEVENONDERZOEK Gelet op de doelstelling van het planologisch attest, namelijk het vragen naar de ontwikkelingsperspectieven van het bestaande woon-en zorgcentrum, op de bestaande locatie m.i.v. de uitbreiding met 21 zorgflats en de afwezigheid van eigendommen in de onmiddellijke omgeving van het bestaande woon-en zorgcentrum (noch vanuit de particuliere aanvrager, noch vanuit de lokale overheid) worden geen locatie-alternatieven in overweging genomen. Een verder onderzoek naar alternatieven inzake locatie-keuze is bijgevolg niet relevant. Wel wordt in onderhavige MER-screening een alternatief verder onderzocht dat zich op project-niveau situeert, namelijk het ondergronds brengen en beperkt uitbreiden van de voorziene parking (zie hoger uiteengezet)  In de verdere beoordeling van de MER-disciplines zal bijgevolg enkel het alternatief op project-niveau mee in overweging worden genomen.

V. BELEIDS- EN JURIDISCHE PLANNINGSCONTEXT V.1. BELEIDSDOELSTELLINGEN RSV-PRS-GRS

V.1.1. Beleidsdoelstellingen RSV – aangepast zorg- en woonaanbod voor ouderen – op maat van de woonkern Appels Uitgangspunt is dat het inrichten van de voorgestelde assistentiewoningen bij het bestaande woonzorgcentrum op de voorliggende plaats een opportuniteit vormt vanuit maatschappelijk oogpunt en een beleidskeuze om tegemoet te komen aan de demografische evolutie, namelijk de vergrijzing en de daarmee gepaard gaande dienst- en hulpverlening. De vergrijzing vormt immers één van de grootste uitdagingen van de 20ste en 21ste eeuw. Vlaanderen erkent deze problematiek: de inrichting van een woonzorgcentrum en zorgflats voor levensbestendig wonen beantwoordt aan de doelstellingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (hierna: RSV) dat werd herzien in

18

2011. Het RSV erkent namelijk dat de groep van ouderen relatief sterk zal toenemen in de komende jaren. Bijgevolg stelt zij dat bijzondere aandacht voor de woonsituatie en -wensen van de ouderen noodzakelijk is om tijdig in te spelen op bijzondere ruimtebehoeften (vb. rusthuizen, zorgvoorzieningen enz.). Een onderzoek van het Kenniscentrum Duurzaam Woonbeleid wijst uit dat ouderen nu reeds anticiperen op hun toekomstige woonbehoefte. In die zin blijken slechts weinig woningen aangepast te zijn aan hun noden, bijvoorbeeld inzake verzorging en toegankelijkheid. Bijkomend wordt vastgesteld dat zoveel mogelijk de wens bestaat om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Een toenemende professionalisering en specialisering van woonzorgfuncties is merkbaar. Naast de 'klassieke' rust- en verzorgingstehuizen en naast de eigen woning ontstaat een alternatieve vraag naar aangepaste woningen (vb. serviceflat, zorgflat, groepswonen, kangoeroewoning, aanleunwoning, enz.) en naar complexen of woonomgevingen waar men verzorgd kan worden (RSV informatief gedeelte, p. 50). Bijgevolg zet het RSV in op een specifiek en aangepast zorgaanbod voor ouderen. Het RSV stelt dan ook een vermenging van zorg en aangepast wonen enerzijds met traditionele woonvormen anderzijds voorop.  Onderhavige aanvraag en plangebied omvat de bouw van 21 gegroepeerde assistentiewoningen in directe aansluiting, zowel ruimtelijk als ruimtelijk-organisatorisch, bij een bestaand woon-en zorgcentrum. De inrichting en de voorzieningen zijn gericht op de oudere (65+) en zijn onlosmakelijk verbonden met het bestaande woon-en zorgcentrum: het nieuwe complex is afzonderlijk bereikbaar maar is ook middels een brede gelijkvloerse passage rechtstreeks verbonden met het bestaande woon-en zorgcomplex, hieraan gekoppeld bevinden zich ook de gemeenschappelijke ruimtes zoals daar zijn: de gemeenschappelijke rust-en verpozingsplaats als de binnentuin die op beide entiteiten gericht is. Vanuit de GAW kan probleemloos gebruik worden gemaakt van de dienst-en zorgverlening die gekoppeld is aan het bestaande woon-en zorgcentrum.  Gelet op het specifiek zorgaanbod van Kasteelhof zal aan de huidige bewoners van Kasteelhof de mogelijkheid gelaten worden om intrek te nemen in de gegroepeerde assistentiewoningen. Zo kan er ingespeeld worden op dringende zorgbehoefte die er in de directe omgeving van het bestaande woon-en zorgcentrum bestaat: mensen die meer zorgbehoevend zijn/worden vanuit de directe omgeving kunnen dan beter terecht in het woonzorgcentrum en mensen die nog meer zelfstandig kunnen wonen kunnen dan terecht in de GAW. Zo kan beter en met de gepaste zorg worden ingespeeld op de concrete vraag (zie verder).  Net als vele woon-zorgcentra in Vlaanderen heeft ook Kasteelhof te maken met wachtlijsten. Momenteel verblijven er in totaal reeds 14 bewoners met een O- en/of A-zorgprofiel in WZC Kasteelhof: 4 bewoners zijn afkomstig van Dendermonde stad, 10 van de deelgemeentes (Mespelare, Gijzegem, Hofstade, …). Op de geactualiseerde wachtlijst van WZC Kasteelhof staan er momenteel 35 kandidaat-bewoners met een O of A-profiel: 11 zijn afkomstig van Dendermonde stad, 24 uit deel-en randgemeenten van Dendermonde. Er zal ook een interne ‘verhuisbeweging’ kunnen plaats vinden (voor bewoners die dit wensen) vanuit het WZC naar de nieuwe GAW, omwille van hoger omschreven doelstelling. Dit maakt ook meteen de directe link met het bestaande woon-en zorgcentrum duidelijk (bijlage 4 : Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen (GAW) in Appels/Dendermonde)  Rekening houdende met bovenstaande wordt dan ook voorgesteld om de zone van het bestaande WZC en de zone van de GAW planologisch te herbestemmen naar een zone die ressorteert onder de categorie van ‘gemeenschaps- en nutsvoorzieningen / zorgwonen’. In het RSV wordt Dendermonde als een structuurondersteunend kleinstedelijk gebied geselecteerd. Het plangebied behoort hier niet toe; het is gesitueerd in het buitengebied. In de hoofddorpen en in de woonkernen van het buitengebied wil volgens het RSV, verdere verlinting in de vorm van ‘lintbebouwing’ worden tegengegaan. Ruimte voor bijkomende woningen en zorg-wonen, handel en diensten moeten gecreëerd worden binnen de bestaande woonkernen, waaronder ook Appels behoort, zodat versnippering van het buitengebied wordt tegengegaan.  Concreet, voor onderhavig dossier, betekent dit dat het bijkomend aanbod aan zorgwoningen en de daarmee gepaard gaande dienst-en zorgverlening moet worden afgestemd op de schaal en het functioneren van de woonkern Appels.

19

V.1.2. Beleidsdoelstellingen PRS OOST-VLAANDEREN De provincie Oost-Vlaanderen zorgt voor de afbakening van het kleinstedelijk gebied Dendermonde dat uitvoering geeft aan een bindende bepaling van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. De afbakening van het kleinstedelijk gebied Dendermonde biedt een duidelijke scheiding stedelijk gebiedbuitengebied. Gekoppeld aan de selectie van de hoofddorpen en woonkernen in het PRS Oost-Vlaanderen werd volgende conceptuele opbouw van de nederzettingsstructuur voorgesteld: 

Dendermonde-centrum, Sint-Gillis en Baasrode behoren tot het stedelijk gebied, waarbinnen de eigen en stedelijke groei inzake wonen, de stedelijke voorzieningen, bedrijvigheid en andere dienstverlening worden gebundeld. Deze moeten evolueren naar gebieden met een hoge woonkwaliteit, een veelheid aan verweven functies en een hoge dynamiek.



De kernen van Appels en Schoonaarde worden geselecteerd als woonkernen waarbinnen de lokale groei inzake wonen opgevangen wordt en de beperkte lokale voorzieningen worden gebundeld. Ook hier wordt er gestreefd naar een hoge woonkwaliteit, waarbij er woonomgevingen worden gerealiseerd die inspelen op de geëigende woonkwaliteiten van het buitengebied.

In de kernen van het buitengebied, zoals Appels, wordt, in toepassing van het principe 'gedeconcentreerde bundeling', de ruimtelijke ontwikkeling met betrekking tot het wonen en de verzorgende activiteiten geconcentreerd. Deze dynamiek moet op de schaal en op het tempo van het buitengebied worden gehouden. De specifieke eigenheid van het wonen en werken in het buitengebied moet erkend en in relatie gebracht worden met het duurzaam functioneren van de agrarische en de natuurlijke structuur. V.1.3. Beleidsdoelstellingen GRS DENDERMONDE Zoals eerder aangestipt werd de deelgemeente Appels, waartoe het plangebied beleidsmatig behoort, in het PRS geselecteerd als een woonkern in het buitengebied. Met betrekking tot deze woonkern en in relatie tot de aanvraag kunnen volgende bepalingen uit het GRS, ter ondersteuning van de aanvraag, worden aangestipt: 

De visie om de buitengebiedkernen, op maat van deze kernen, te versterken (GRS p. 155, richtinggevend) Inzake diensten en voorzieningen kunnen de bestaande activiteiten behouden worden en kunnen ze –



rekening houdende met de draagkracht van de omgeving verder uitgebouwd worden. Specifiek met betrekking tot de uitbouw van de woon-en zorgcentra zegt het GRS dat “Uit de bestaande toestand en de behoeften blijken er voldoende plaatsen voor zorgbehoevende bejaarden te zijn. De verdere vergrijzing van de bevolking zal de komende jaren deze noden echter doen toenemen. Hierbij is het in eerste instantie aangewezen om de zorgbehoevende bejaarden zo lang mogelijk te verzorgen in hun eigen woonst en te laten leven in hun vertrouwde omgeving. De bijkomende ruimtebehoeften voor bijkomende specifieke infrastructuur voor zorgbehoevende bejaarden die zeker zullen ontstaan, worden voorzien in het stedelijk gebied of de geselecteerde kernen in het buitengebied (Grembergen, Oudegem, Appels, Schoonaarde). Waar mogelijk worden deze voorzien aansluitend bij de bestaande voorzieningen. Hierbij wordt ernaar gestreefd om deze bestaande voorzieningen – vaak nog klassieke rust- en verzorgingstehuizen – uit te bouwen tot zogenaamde zorgcampussen: Op de zorgcampus kunnen zorgbehoevende bejaarden terecht. De zorgcampus vormt ook een uitvalsbasis voor thuisverzorging en andere dienstverlening aan zorgbehoevende bejaarden in de omgeving. Op de zorgcampus kunnen ook niet- of weinig zorgbehoevende bejaarden zelfstandig verblijven i.f.v. bepaalde beperkte zorgnoden die ze hebben of die hun partner nodig heeft. Deze zorgcampussen worden maximaal geïntegreerd in hun leefomgeving; Daarom wordt ernaar gestreefd om ook andere wijkondersteunende gemeenschapsvoorzieningen op deze zorgcampus in te planten: kinderopvang, groen-, speel- en andere recreatieve voorzieningen, buurtcentrum, enz....” (GRS, richtinggevend deel p.272 :8.4.2 Woon- en zorgcentra).

20

 Hieruit kan geconcludeerd worden dat de voorziene uitbreiding van het woonzorgcentrum van Appels met 21 gegroepeerde assistentiewoningen, past binnen de visie geformuleerd in het ruimtelijk structuurplan Dendermonde.

V.2. JURIDISCH-PLANOLOGISCHE CONTEXT: RUIMTELIJKE ORDENING / MILIEU V.2.1. Het gewestplan / herbevestiging agrarische gebieden Volgens de bepalingen van het bij KB van 7 november 1978 vastgestelde gewestplan Dendermonde is het plangebied deels in een woongebied (woonlint langs de Steenweg van Aalst) en deels in agrarisch gebied gelegen. Ook werd het plangebied, net zoals het kerkhof ten oosten, niettegenstaande de reeds decennia lange afwezigheid van enig landbouwgebruik, ingetekend als herbevestigd agrarisch gebied. Ten oosten van het plangebied, langs de Kerkhofwegel, waar de gemeentelijke begraafplaats gesitueerd is, is een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut voorzien. In de nabijheid bevinden zich ook: een gebied voor sport-en recreatie ‘het Zand’ en een woonuitbreidingsgebied. volgens de atlas der woonuitbreidingsgebieden (figuur 6) en het GRS van Dendermonde wordt geen uitspraak over de ontwikkeling van dit woonuitbreidingsgebied gedaan, behoudens de visie om het gebied (deels woonuitbreidingsgebied) aansluitend bij de reeds bestaande sporten recreatiezone te versterken als groene sport-en recreatiezone.

fig. 5: Situering plangebied op het gewestplan (Geopunt), zwarte cirkel = situering plangebied

fig. 6: situering plangebied tov woonuitbreidingsgebied Appels – ‘Hogenakkerberg’, rode cirkel = situering plangebied

fig. 7: kaart GRS Dendermonde: gewenste ruimtelijke structuur deelkern Appels: uitbouw groen en sport; spel-en recreatieve voorzieningen, rode cirkel = situering van het plangebied

21

V.2.2. Ontwerp ruimtelijk uitvoeringsplan: afbakening kleinstedelijk gebied Dendermonde Het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan 'Afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Dendermonde III' is in opmaak. Volgens de ontwerp-afbakeningslijn van het stedelijk gebied valt het plangebied buiten de grenslijn. Het plangebied wordt bijgevolg bevestigd in het ‘buitengebied’ gesitueerd en behoort ruimtelijk-beleidsmatig tot het deelgebied ‘Appels’;  Het plangebied is niet gelegen binnen de contouren van een ruimtelijk uitvoeringsplan. De opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan is nodig om de gevraagde en noodzakelijke bestemmingswijziging naar een geëigende bestemming (“zone voor gemeenschapsvoorzieningen en zorg-wonen”) mogelijk te maken.

V.2.3. Andere ruimtelijke ordeningsplannen Algemeen Plan van Aanleg / Bijzonder Plan van Aanleg / Verkavelingsplan Het plangebied is niet gelegen binnen de contouren van een bijzonder plan van aanleg (BPA) noch een algemeen plan van aanleg (APA). Het plangebied is wel gedeeltelijk gelegen binnen de grenzen van de volgende goedgekeurde niet vervallen verkavelingsvergunningen: 

VK d.d. 23 december 1987, afgeleverd aan dhr. Van Assche Michel en co (ref 1987/32V)



VK wijziging d.d. 25 september 1991 afgeleverd aan dhr. Van Assche (ref 1991/24Vw)



Een afwijking in toep. Van art. 51

 Het bestaande woon-en zorgcentrum werd vergund en opgericht binnen de grenzen van deze verkavelingen.  Onderhavige aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest strookt niet met de verkavelingsvoorschriften gelet op de maximale bouwdiepte (32m) die wordt overschreden. Er wordt gevraagd middels de opmaak van een RUP deze verkavelingsvoorschriften aan te passen dan wel op te heffen.

Landgebruik / buurtwegen Zoals figuren hieronder tonen (landbouwgebruik en topografisch) bestaat het landgebruik in de ruimere omgeving voornamelijk uit residentieel gebruik en aan de oostzijde naast het kerkhof: maïsland.  Het plangebied zelf wordt bepaald door het gebruik door het bestaande woon-en zorgcentrum en een restant van het vroegere kasteelpark. Verder moet bij de milieu-effectenbeoordeling rekening gehouden worden met de aanwezigheid van de residentiële bebouwing (links en rechts van het plangebied), de gewestweg N406 en de in de omgeving waardevolle landschapselementen (beschermd erfgoed – zie verder en biologisch waardevolle elementen – zie verder).  In de onmiddellijke omgeving van het plangebied komen twee in de atlas der buurtwegen opgenomen officiële buurtwegen voor, namelijk de buurtweg nr 27 die over het aanpalende terrein van het Kasteelpark loopt en de huidige Kerkwegel, die zich ten oosten van het plangebied, langs het kerkhof, bevindt. Zoals uit de plannen ook mag blijken heeft de aanvraag geen invloed op de huidige ligging en het huidige gebruik van de beide buurtwegen. De ontsluiting van het plangebied voor gemotoriseerd verkeer gebeurt uitsluitend langs één centrale toegang via de N406.

22

Haag en bomenrij op de perceelsgrens Enkele solitaire bomen op het perceel

onbebouwd tuin

fig. 8: uittreksel uit de topografische kaart: http://www.ngi.be/topomapviewer/ rode contour=plangebied

fig. 9: uittreksel uit de kaart: landbouwgebruikspercelen 2014 (Geopunt Vlaanderen), rode contour = plangebied

fig. 10: uittreksel uit de kaart: Altas der Buurtwegen (Geopunt Vlaanderen), rode contour = plangebied

V.2.4. Plannen met betrekking tot het natuurlijke milieu Kaarten m.b.t. de bodem / grondwaterkwetsbaarheid Volgens de bodemverkennerkaart van de Databank Ondergrond Vlaanderen, figuur 10, is het bodemtype van het plangebied ‘droge zandbodem zonder profiel’ (Zbp) . Uit de watertoetskaarten (figuur 12 en figuur 15) blijkt bovendien dat de grond infiltratiegevoelig is en dat het perceel niet is aangeduid als potentieel erosiegevoelig.

23

Het plangebied ligt niet in een grondwaterwingebied noch in een beschermingszone van grondwater. de grondwaterlaag wordt beschouwd, door het zandige karakter, als zeer kwetsbaar voor verontreinigingen. Het plangebied ligt in een zone die matig gevoelig is voor grondwaterstromingen (type 2) (figuur 11).  Deze gevoeligheden zijn relevant wanneer het plan b.v. grote ondergrondse constructies mogelijk maakt of het plan potentiele bodemverontreinigingen inhoudt. Dit is in onderhavige aanvraag niet in het geval. Er zijn binnen het plangebied geen gekende bodemverontreinigingen bekend.

fig. 11: uittreksel uit de bodemtypekaart (bodemverkenner Databank Ondergrond Vlaanderen), rode contour = situering plangebied

fig. 12: kaart: grondwaterkwestbaarheid (Geopunt Vlaanderen), rode contour = situering plangebied

fig. 13: kaart: erosiegevoeligheid (Geopunt Vlaanderen – watertoetskaarten)

24

Kaarten m.b.t. oppervlaktewater: waterlopen-waterkwaliteit Het plangebied is gelegen tussen het stroomgebied van de Schelde (in het noorden) en van de Dender (oosten). Noch in het plangebied, noch in de onmiddellijke omgeving zijn waterlopen van eerste of tweede categorie gesitueerd; De eerste gecategoriseerde waterloop, van 3de cat. is gelegen op ongeveer 170 meter in vogelvlucht vanuit het bestaand WZC. De waterkwaliteit van de waterlopen de Schelde en de Dender wordt plaatselijk als zwaar verontreinigd (Schelde) tot dood (Dender) gekarteerd (bron: Geopunt Vlaanderen – ecologische typologie waterlopen).  Een verdere analyse van deze gegevens is echter niet nodig gelet op het feit dat enige impact van de aanvraag op de kwaliteit van het oppervlaktewater uit te sluiten is. De nodige maatregelen worden genomen om verdere vervuiling van de oppervlaktewateren tegen te gaan (zie hieronder: aansluiting op het rioleringsstelsel + watertoets).

fig. 14: uittreksel uit de kaart: VHA waterloopsegmenten – categorisering (Geopunt Vlaanderen)

Kaarten mbt het oppervlaktewater: riolering en zoneringsplannen riolering Het plangebied ligt volgens de zoneringskaart van VMM-Aquafin in een centraal gebied. Dit betekent dat er een gecontroleerd afvalwaterrioleringsnet aanwezig is waarop kan worden aangesloten voor de lozing van afvalwater (huishoudelijk in dit geval) dat verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. Er geldt dus een aansluitingsplicht op de openbare riolering volgens de voorgeschreven modaliteiten. Aansluitend bij de Kerkhofweg wordt het perceel bezwaarde door een erfdienstbaarheid van openbaar nut vanwege Aquafin. Hier loopt over het terrein een collector.

fig. 15: uittreksel uit het zoneringsplan VMM / Aquafin

25

De watertoetskaarten – input gegevens ter uitvoering van de watertoets Volgens de watertoetskaart beschikbaar op Geopunt Vlaanderen, is het perceel van de aanvraag niet in een overstromingsgevoelig gebied gelegen, noch in een risicozone voor overstromingen. De bodem is volgens de kaart infiltratiegevoelig, wat betekent dat het hemelwater op natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem. De beheerder van de waterloop die gemachtigd is om advies uit te brengen over de watertoets is ‘POLDER SCHELDE DURME OOST’.  Bij de uitwerking van de stedenbouwkundige aanvraag volgend op de uitspraak van het planologisch attest zal verder onderzocht worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van de bedaking en de van de omgevingsverharding maximaal mogelijk op natuurlijke wijze rechtstreeks kan infiltreren in de bodem.  Preventief werd, in kader van deze aanvraag, reeds nagegaan of dat de voorliggende aanvraag de hemelwatertoets kan doorstaan. Dit is het geval. Er zal maximaal gebruik worden gemaakt van grasdallen voor de aanleg van de parking en de dienstweg. Dit bevordert uiteraard de rechtstreekse natuurlijke infiltratie van het hemelwater en geeft de nieuwe parking ook een natuurlijk karakter. (zie ook bijlage 3, hemelwaterformulieren).

Effectief overstromingsgevoelig gebied (versie 2014) Niet-overstromingsgevoelig en infiltratiegevoelig

fig. 16: uittreksel uit de watertoetskaarten: overstromingsgevoeligheid en infiltratiegevoeligheid (Geopunt Vlaanderen)

De biologische waarderingskaart Volgens het uittreksel uit de biologische waarderingskaart – versie 2 en de bevindingen van de karteerder in mei 2002 komen er achteraan in het plangebied, langs de Kerkfhofweg een aantal biologisch waardevolle elementen voor gerelateerd aan het vroegere Kasteelpark. Zoals op het inplantingsplan van de gewenste toestand te zien is, blijft deze biologisch waardevolle strook integraal behouden. De nieuwe bebouwing en omgevingsaanleg heeft hier geen nadelige invloed op. Het inplantingsplan van de gewenste toestand laat, steunend op het landmetersplan, op gedetailleerde wijze zien welke hoogstambomen behouden worden en welke gekapt (zie ook plan van de bestaande toestand met aanduiding van de bestaande hoogstammen en plan van de gewenste toestand, plan 1/2, bijlage 1).De waardevolle bomen worden behouden (eik, es, beuk) en staan op voldoende afstand tot de nieuwe bebouwing. Ter compensatie van de bomen die gekapt worden zullen nieuwe bomen aangeplant worden.

26

Biologisch waardevol, groenstrook blijft behouden

fig. 17: Uittreksel uit de BWK (Biologische waarderingskaart) met de orthofoto als achtergrond (Agiv)

Gebieden van het VEN (GEN/GENO) en NATURA 2000 elementen / Ramsar De aanvraag bevindt zich niet in of in de nabijheid van een VEN-gebied, noch in een speciale natuurbeschermingszone: er bevinden zich geen VEN-gebieden, noch habitatrichtlijn-en/of vogelrichtlijngebieden, noch Ramsargebieden in de nabije omgeving. Het dichtstbijzijnde VEN- gebied, gerelateerd aan de Schelde, bevindt zich op ca 1,2 km ten noorden van het plangebied.  de aanvraag is niet van die aard om enig effect te hebben op de kwaliteiten van dit VEN-gebied

fig. 18: uittreksel uit de kaart: gebieden van het VEN en IVON (Geopunt Vlaanderen), rode cirkel = situering plangebied

Kaarten m.b.t. luchtkwaliteit Volgens het geoloket Luchtkwaliteit van de VMM was in de periode 2010-2012 de luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied vrij goed (Figuur 14). Uitgesplitst over de verschillende polluenten betekent dit: „ de jaargemiddelde concentratie voor PM10 (fijn stof) bedraagt 25 ug/m3 (norm = 40 £gg/m3); „ het aantal overschrijdingen van de dagnorm voor fijn stof, deze bedraagt 50 ug/m3, lag tussen 10 en 18 (norm is 35); „ de jaargemiddelde concentratie NO2 bedraagt 19 ug/m3 (norm 40 £gg/m3).

27

fig. 19: uittreksel uit het Geoportaal VMM: luchtkwaliteit

 Op basis van het voorhanden zijnde bronmateriaal kan dus besloten worden dat de omgeving van het plangebied, inzake luchtkwaliteit, een gezonde omgeving is om in te verblijven / wonen.

V.3. LANDSCHAP – BESCHERMINGEN ONROEREND ERFGOED

V.3.1. LANDSCHAP Algemeen Het plangebied behoort tot het traditioneel landschap genaamd “Land van Wetteren-Lede” en behoort tot de Zandleem-en leemstreek. Bouwkundig waardevolle relicten en beschermingen In de onmiddellijke omgeving van het plangebied bevinden zich volgens de lanschapsatlas onroerend erfgoed: 1 bouwkundig relict: Stedelijke begraafplaats langs de Kerkhofwegel, 2 beschermde monumenten: Kerkhofweg : begraafplaats (centrale grafkapel met calvariebeeldengroep) » en het vml Kasteel Denderhof met bijhorende OnzeLieve-Vrouwekapel, omringend beboomd park met vml stallingen en rest van tuinpaviljoen (Steenweg van Aalst 114) en 1 beschermd stads-en dorpsgezicht nl.de Kerkhofweg : deel ommuurde burgelijke begraafplaats (bepaald door omlopend pad, kruisvormige aanleg, hoekperken met graftekens en beplanting)

 Omdat de geplande uitbreiding onmiddellijk aansluit bij de bestaande bebouwing aan de achterzijde en deze zich niet opdringt naar de omgeving toe en er een voldoende ruim groenscherm aanwezig is op de site, zal de geplande uitbreiding op geen enkele manier de (beschermde) erfgoedwaarden in de omgeving in het gedrang brengen. De groenstrook langs de Kerkhofweg, restant van het vroeger Kasteelpark, blijft integraal behouden zodat ook geen verstorend effect optreedt t.a.v. de begraafplaats.

28

fig. 20: uittreksel uit de landschapskaart: traditionele landschappen: (Geopunt Vlaanderen), rode contour = plangebied

vml Kasteel Denderhof

Kerkhofweg : begraafplaats (centrale grafkapel met calvariebeeldengroep)

fig. 21: uittreksel uit de landschapsatlas (Geoportaal Erfgoed), rode contour = plangebied

29

VI. BEOORDELING MILIEU-EFFECTEN

VI.1. Methodiek en nul-alternatief

Onder de bespreking van de relevante MER-disciplines wordt een beschrijving gemaakt van de referentiesituatie = bestaande toestand. In alle gevallen is de bestaande toestand vergelijkbaar met het nul-alternatief, zijnde de ontwikkeling indien voorliggend plan niet zou worden uitgevoerd. Dit is in deze situatie relevant gezien het plan enkel tot doel heeft de bestaande toestand (het voorkomen van een bestaand woonzorgcentrum) samen met een uitbreiding van dit bestaande woon-en zorgcentrum met 21 GAW, namelijk onder te brengen in een geëigende bestemmingszone. Zowel de huidige als de toekomstige activiteiten die gericht zijn op ‘het bieden van een aangepaste zorg –en dienstverlening aan ouderen’ zal hierdoor niet veranderen. Een screening naar de mogelijke relevante factoren die in milieueffecten zouden kunnen resulteren, werden uitgevoerd. In wat volgt wordt een beschrijving gegeven van het studiegebied (er wordt aangegeven waar dit afwijkt van het plangebied), de referentiesituatie, de geplande situatie en de milieueffecten per MER-discipline met eventuele remediërende maatregelen. In het milieu-effecten-beoordelingsschema wordt een beoordeling gemaakt aan de hand van de volgende criteria: ++ = sterk positief effect, + = matig positief effect, 0 = geen significante effecten, - = matig negatief effect, - - = sterk negatief effect. VI.1.1. Analyse van mogelijk voorkomende effecten Tabel 3: mogelijke ingrepen en effecten

Ingrepen en mogelijke effecten Ingreep Verdwijnen van gebouwen/verhardingen Verdwijnen van natuurrijke elementen Aanleg gebouwen / infrastructuur/groenaanleg

duur permanent permanent permanent

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

permanent

Alternatief : aanleg van een ondergrondse parking onder de nieuwbouw

permanent

Omschrijving - 2 bergingen worden afgebroken en een deel van de omgevingsverharding wordt verwijderd - een aantal hoogstambomen worden gekapt - er worden 21 gegroepeerde assistentiewoningen aan het bestaande woon-en zorgcentrum gebouwd. - bijkomende omgevingsverharding + parking + groenaanleg - de bestaande bebouwing en de parking + omgevingsverharding rondom en vooraan het woon-en zorgcentrum blijft behouden - als alternatief en ter vervanging van de parkeerplaatsen vooraan tegenaan de gewestweg en om een eventueel parkeertekort, tijdens een uitzonderlijk evenement, op te vangen.

VI.1.2. Selectie van de relevante milieudisciplines In de plan-MER-screening worden de effecten van het plan op de verschillende disciplines onderzocht. Voor de evaluatie van de effecten die het project teweeg zal brengen worden bepaalde disciplines als relevant beschouwd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen sleuteldisciplines, optiedisciplines en niet relevante disciplines. Het feit dat bepaalde ingrepen binnen bepaalde milieudisciplines onomkeerbare en dus permanente effecten veroorzaken, klasseert hen onder de noemer sleuteldisciplines. De discipline ‘klimaat’ wordt niet weerhouden als relevante discipline aangezien de omvang van de ingrepen niet van die aard is dat een significant effect op klimaat verwacht kan worden. Deze discipline wordt dus niet verder

30

onderzocht. Ook onderzoek naar “licht”, “warmte en straling” en “aanspraak op energie- en grondstofvoorraden” alsmede “geluid” worden in het kader van deze screening niet verder onderzocht. Tabel 4: selectie relevante milieu-disciplines

Discipline

sleuteldiscipline

Bodem

x

Water: grondwater en oppervlaktewater

x

Fauna, flora en biodiversiteit

x

Landschap, onroerend erfgoed en archeologie

x

Mens – ruimtelijke aspecten en hinder

x

Mens - mobiliteit

x

optiediscipline

Lucht – gezondheid

Niet-relevante discipline

x

Licht

x

Geluid

x

Warmte en stralingen

x

klimaat

x

Aanspraak op energie-en grondstofvoorraden

x

VI.1.3. Mogelijke effecten Onderstaand ingreep-effectschema geeft een overzicht van mogelijke significante effecten per ingreep weer voor de verschillende sleuteldisciplines. Tabel 5: ingreep-effectenschema

MILIEU-DISCIPLINES Geplande ingrepen

BODEM

WATER

FAUNA EN FLORA

LANDSCHAP

MENS (INCL MOBILITEIT, LUCHT)

Verdwijnen van gebouwen/verhardingen

N

MS

MS

MS

N

Verdwijnen van natuurlijke elementen

MS

MS

MS

MS

MS

Realisatie nieuwe gebouwen / infrastructuur

MS

MS

MS

MS

MS

groenaanleg

MS

MS

MS

MS

MS

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

N

N

N

N

MS

Alternatief ondergrondse parking

MS

MS

MS

MS

MS

Legende: N: waarschijnlijk niet significant of event effect beperkt in tijd, MS: mogelijk significant effect

31

VI.1.4. Cumulatie met andere projecten Niet van toepassing: het plan behandelt enkel de bestaande vestiging van het WZC Kasteelhof en de uitbreiding ervan. VI.1.5. Leemten in de kennis / kennisoverdracht – samengaan van disciplines Er worden geen leemten in de kennis aangegeven. Alle kennis is voorhanden (volgens bronvermelding in tabel 7) om een afdoende beoordeling van de milieueffecten ten gevolge van de ingrepen mogelijk te maken. De disciplines “bodem” en “water” worden doorgaans samen besproken gezien de nauwe samenhang binnen het fysisch systeem. Binnen de discipline mens worden, naast de effecten van het wijzigend ruimtegebruik en de ruimtebeleving, gebruikskwaliteit en woonkwaliteiten, ook de effecten inzake mobiliteit en lucht besproken. De discipline lucht is in onderhavig plan enkel relevant in verband te brengen met de effecten in relatie tot de mobiliteit / luchtkwaliteit. VI.1.6. Grensoverschrijdende effecten Niet van toepassing: gelet op de beperkte omvang van het project en van het plangebied en de afwezigheid van ruimtelijk kwetsbare gebieden in de onmiddellijke omgeving van het plangebied, zijn geen grensoverschrijdende effecten te verwachten. VI.1.7. Bronnenvermelding op basis waarvan de screening is gebeurd

32

Tabel 6: overzicht bronnen en beoordelingsaspecten per discipline

VI.2. Bespreking van de discipline BODEM EN WATER / WATERTOETS

VI.2.1. Studiegebied Het studiegebied valt samen met het plangebied. Er zijn geen gecategoriseerde waterlopen in de directe nabijheid.

VI.2.2. Referentiesituatie Volgende kenmerken zijn relevant voor de effecten-analyse: 

de infiltratiegevoeligheid van de bodem: de bodem is infiltratiegevoelig



de aanwezigheid van waterlopen in het studiegebied: nihil



de kwetsbaarheid van de grondwatertafel: zeer kwetsbaar



de bodem is matig gevoelig voor grondwaterstroming

33



erosiegevoeligheid: het perceel is niet als potentieel erosiegevoelig aangeduid



Het plangebied ligt volgens de zoneringskaart van VMM-Aquafin in een centraal gebied. Dit betekent dat er een gecontroleerd afvalwaterrioleringsnet aanwezig is waarop kan worden aangesloten voor de lozing van afvalwater (huishoudelijk in dit geval) dat verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. Er geldt dus een aansluitingsplicht op de openbare riolering volgens de voorgeschreven modaliteiten. Aansluitend bij de Kerkhofweg wordt het perceel bezwaarde door een erfdienstbaarheid van openbaar nut vanwege Aquafin. Hier loopt over het terrein een collector.

VI.2.3. Geplande situatie Relevante ingrepen met mogelijk significante effecten: 

afbraak van 2 bergingen en omgevingsverharding



kappen van enkele hoogstambomen



nieuwbouw van de assistentiewoningen



aanleg van omgevingsverharding en groenstructuren (aanplant hoogstambomen ter compensatie kap)



alternatief: ondergrondse parking onder de nieuwbouw, supprimeren van de parking vooraan langs de steenweg

VI.2.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen Milieu-disciplines

Legende:

Geplande ingrepen

BODEM

WATER

N: niet significant effect

Verdwijnen van gebouwen/verhardingen

0

+

Verdwijnen van natuurlijke elementen

-

-

Realisatie nieuwe gebouwen / infrastructuur - bovengronds

0

-

++ = sterk positief effect + = matig positief effect 0 = geen significante effecten - = matig negatief effect - - = sterk negatief effect.

Groenaanleg

++

++

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

0

0

Alternatief ondergrondse parking

- (-)

- (-)

VI.2.5. Conclusies beoordeling discipline bodem en water, preventieve/remediërende maatregelen Het plangebied is niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied en er komen ook geen erkende, gecategoriseerde waterlopen in voor, zodat in alle redelijkheid dient te worden geoordeeld dat de schadelijke effecten bij de voorziene ruimtelijke ontwikkeling (realisatie nieuwbouw en omgevingsverharding) beperkt zijn. De toename van de bebouwde en/of verharde oppervlakte en bijgevolg de afname van de natuurlijke infiltratiemogelijkheid van

34

hemelwater zal moeten worden gecompenseerd overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, zoals omschreven in het decreet Integraal Waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, en het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Elke aanvraag ingediend voor het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning moet beantwoorden aan deze vereisten. Hierbij staat een maximaal hergebruik van hemelwater voorop, gevolgd door een infiltratie. Door de infiltratiegevoeligheid van de bodem zal een infiltratievoorziening vooropgesteld worden.  Het plan zoals in bijlage opgenomen en dat onderwerp vormt van de aanvraag van het planologisch attest kan, zoals blijkt uit de plannen en uit de toegevoegde hemelwaterformulieren deze watertoets doorstaan (plannen PA bijlage 1 en hemelwaterformulieren, bijlage 3) . Uiteraard dient het afvalwater en hemelwater strikt gescheiden te worden en apart afgevoerd naar het in het plangebied voorziene openbare rioleringsstelsel.  Aansluitend bij de Kerkhofweg wordt het perceel bezwaarde door een erfdienstbaarheid van openbaar nut vanwege Aquafin. Hier loopt over het terrein een collector. De aanvraag tot planologisch attest beoogt in deze strook geen werken.  Inzake het alternatief projectvoorstel waarbij de parkeerplaatsen ondergronds gebracht worden gelden dezelfde aanbevelingen / maatregelen m.b.t. de compensatie van de afname van de natuurlijke infiltratiemogelijkheid door de bijkomende bebouwingsgraad, met de realisatie van de ondergrondse verdieping zal echter grondverzet gepaard gaan dat een (tijdelijk) negatief effect op de bodemstructuur en de waterkwantiteit kan teweegbrengen.  Rekening houdende met de mogelijke verstoring van de bodem en een verstoring (tijdelijke) grondwaterkwantiteit verdient het beperken van het aantal parkeerplaatsen tot de in de aanvraag opgenomen aantal van 39 en het beperken van de ondergrondse constructies door alle parkeerplaatsen bovengronds en in waterdoorlaatbare materialen (grastegels) de voorkeur boven het ondergronds brengen van de parkeerplaatsen.

 De watertoetskaarten – bijkomende input gegevens ter uitvoering van de watertoets. Volgens de watertoetskaart beschikbaar op Geopunt Vlaanderen, is het perceel van de aanvraag niet in een overstromingsgevoelig gebied gelegen, noch in een risicozone voor overstromingen. De bodem is volgens de kaart infiltratiegevoelig, wat betekent dat het hemelwater op natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem. De beheerder van de waterloop die gemachtigd is om advies uit te brengen over de watertoets is ‘POLDER SCHELDE DURME OOST’. Mits rekening te houden met bovenstaande maatregelen ter preventie en compensatie van mogelijke schadelijke effecten op de waterhuishouding kan redelijkerwijs besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve milieueffecten, wat de discipline water en bodem betreft, te verwachten zijn bij uitvoering van het voorgenomen plan

VI.3. Bespreking van de discipline FAUNA en FLORA VI.3.1. Studiegebied Het studiegebied valt samen met het plangebied. Er zijn geen VEN-gebieden, noch speciale natuurbeschermingsgebieden in de nabijheid of in de radius waarbinnen het plan / programma effecten kan veroorzaken. VI.3.2. Referentiesituatie Volgende kenmerken zijn relevant voor de effecten-analyse: 

de afwezigheid van een VEN-gebied en van speciale natuurbeschermingszones (SBZ) 35



de biologische waarderingskaart: volgens het uittreksel uit de biologische waarderingskaart – versie 2 en de bevindingen van de karteerder in mei 2002 komen er achteraan in het plangebied, langs de Kerkfhofweg een aantal biologisch waardevolle elementen voor gerelateerd aan het vroegere Kasteelpark.



de op het terrein aanwezige groenbuffer langs de Kerkhofweg en langs de perceelsgrenzen (ter vrijwaring van de privacy van de belendende percelen)

VI.3.3. Geplande situatie Relevante ingrepen met mogelijk significante effecten: 

afbraak van 2 bergingen en omgevingsverharding



kappen van enkele hoogstambomen



nieuwbouw van de assistentiewoningen



aanleg van omgevingsverharding en groenstructuren (aanplant hoogstambomen ter compensatie van het kappen van enkele hoogstambomen)



alternatief: ondergrondse parking onder de nieuwbouw, supprimeren van de parking vooraan langs de steenweg

VI.3.4. Beoordeling van de effecten Milieu-disciplines

Legende:

Geplande ingrepen

FAUNA EN FLORA

N: niet significant effect

Verdwijnen van gebouwen/verhardingen

+

Verdwijnen van natuurlijke elementen

-

Realisatie gebouwen / infrastructuur - bovengronds

-

++ = sterk positief effect + = matig positief effect 0 = geen significante effecten - = matig negatief effect - - = sterk negatief effect.

Groenaanleg

+

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

0

Alternatief ondergrondse parking

- (-)

VI.3.5. Conclusies beoordeling discipline fauna en flora, preventieve/remediërende maatregelen  De geplande nieuwbouw en de omgevingsaanleg respecteren de op het terrein en in de omgeving voorkomende natuurlijke waardevolle elementen: volgens het uittreksel uit de biologische waarderingskaart - versie 2 en de bevindingen van de karteerder in mei 2002 komen er achteraan op het perceel, langs de Kerkfhofweg een aantal biologisch waardevolle elementen voor. Zoals op het inplantingsplan van de gewenste toestand te zien is, blijft deze biologisch waardevolle strook met de bestaande waardevolle hoogstambomen (eik, es, beuk) integraal behouden. De nieuwe bebouwing en omgevingsaanleg heeft hier geen nadelige invloed op. Het inplantingsplan van de gewenste toestand laat, steunend op het landmetersplan, op gedetailleerde wijze zien welke hoogstambomen behouden worden en welke gekapt (zie ook plan van de bestaande toestand met aanduiding van de bestaande hoogstammen en plan van de gewenste toestand, plan 1/2, bijlage 1). Ter compensatie van de bomen die gekapt worden zullen nieuwe 36

bomen ter hoogte van de voorziene parking aangeplant worden. Zo krijgt de parking ook een uitgesproken groen karakter.  Gelet op de afwezigheid van een VEN-gebied en van speciale natuurbeschermingszones (SBZ) in de nabijheid dient geen passende beoordeling of natuurtoets te worden opgemaakt  Ter compensatie van de bomen die gekapt worden dienen nieuwe bomen aangeplant te worden.  De op het terrein aanwezige groenelementen langs de perceelsgrenzen dienen behouden te worden Rekening houdende met de reeds in het plan opgenomen maatregelen ter compensatie van het verdwijnen van enkele waardevolle groenelementen (aanplant nieuwe bomen ter vervanging van de te kappen bomen) en het behoud van de waardevolle groenelementen kan redelijkerwijs besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve milieueffecten, wat de discipline fauna en flora betreft, te verwachten zijn bij uitvoering van het voorgenomen plan.

VI.4. Bespreking van de discipline LANDSCHAP VI.4.1. Studiegebied Het studiegebied valt samen met het plangebied. VI.4.2. Referentiesituatie Volgende kenmerken zijn relevant voor de effecten-analyse: 

Het plangebied behoort tot het traditioneel landschap genaamd “Land van Wetteren-Lede” en behoort tot de Zandleem-en leemstreek



In de onmiddellijke omgeving van het plangebied bevinden zich volgens de landschapsatlasonroerend erfgoed: i. 1 bouwkundig relict: de stedelijke begraafplaats langs de Kerkhofweg ii. 2 beschermde monumenten: de begraafplaats (centrale grafkapel met calvariebeeldengroep) langs de Kerkhofweg en het voormalig Kasteel Denderhof met bijhorende Onze-Lieve-Vrouwekapel, omringend beboomd park met voormalige stallingen en rest van tuinpaviljoen (Steenweg van Aalst 114) iii. 1 beschermd stads-en dorpsgezicht nl. langs de Kerkhofweg : deel ommuurde burgelijke begraafplaats (bepaald door omlopend pad, kruisvormige aanleg, hoekperken met graftekens en beplanting)

VI.4.3. Geplande situatie Relevante ingrepen met mogelijk significante effecten: 

afbraak van 2 bergingen en omgevingsverharding



kappen van enkele hoogstambomen



nieuwbouw van de assistentiewoningen



aanleg van omgevingsverharding en groenstructuren



alternatief: ondergrondse parking onder de nieuwbouw, supprimeren van de parking vooraan langs de steenweg

VI.4.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen Milieu-disciplines

Legende:

Geplande ingrepen

LANDSCHAP

N: niet significant effect

Verdwijnen van gebouwen/verhardingen

+

++ = sterk positief effect + = matig positief effect

37

Verdwijnen van natuurlijke elementen

-

Aanleg gebouwen / infrastructuur bovengronds

0

Groenaanleg

+

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

0

Alternatief ondergrondse parking

-

0 = geen significante effecten - = matig negatief effect - - = sterk negatief effect.

VI.4.5. Conclusies beoordeling discipline LANDSCHAP, preventieve/remediërende maatregelen  Gelet op de belangrijke erfgoedwaarden gerelateerd aan de in de omgeving van het plangebied voorkomende beschermde monumenten en bouwkundige relicten dient over gewaakt dat de bijkomende bebouwing en het toekomstig gebruik van het voorgenomen plan geen afbreuk doet aan deze erfgoedwaarden.  Omdat de geplande uitbreiding onmiddellijk aansluit bij de bestaande bebouwing aan de achterzijde en deze zich niet opdringt naar de omgeving toe en er een voldoende ruim groenscherm aanwezig is op de site, zal de geplande uitbreiding op geen enkele manier de (beschermde) erfgoedwaarden in de omgeving in het gedrang brengen. De groenstrook langs de Kerkhofweg, restant van het vroeger Kasteelpark en de groenafscheiding ter hoogte van de perceelsgrenzen blijft integraal behouden zodat ook geen verstorend effect optreedt t.a.v. de begraafplaats en het aanpalend Kasteeldomein.  de waardevolle hoogstambomen blijven behouden en ter compensatie van de te kappen bomen zullen nieuwe bomen in de groenaanleg worden geïntegreerd. Uit de inrichting van het voorgenomen plan kan redelijkerwijs besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve milieueffecten, wat de discipline landschap betreft, te verwachten zijn bij uitvoering van het voorgenomen plan

VI.5. Bespreking van de discipline MENS / MOBILITEIT / LUCHT

VI.5.1. Studiegebied Het studiegebied valt samen met het plangebied.

VI.5.2. Referentiesituatie Volgende kenmerken zijn relevant voor de effecten-analyse: 

het huidige en toekomstige landgebruik: hoewel het plangebied volgens het gewestplan aangeduid is als een agrarisch gebied en ook zo werd herbevestigd, is het gebruik al decennia lang residentieel;



de in het plangebied en in de omgeving voorkomende woonkwaliteiten;



de goede bereikbaarheid van het plangebied voor alle vervoersmodi;

38



de situering van het plangebied in de woonkern Appels waar de gemeente een versterkend ruimtelijk beleid vooropstelt inzake voorzieningen voor ouderen, weliswaar op maat van deze woonkern;



het beperkt verkeers-genererend karakter van het voorgenomen plan;



de ruimtelijke en ruimtelijk-organisatorische nauwe samenhang van de nieuwbouw met de bestaande bebouwing

VI.5.3. Geplande situatie Relevante ingrepen met mogelijk significante effecten: 

afbraak van 2 bergingen en omgevingsverharding



kappen van enkele hoogstambomen



bestendiging van bestaande gebouwen



nieuwbouw van de assistentiewoningen



aanleg van omgevingsverharding en groenstructuren (aanplant hoogstambomen ter compensatie kap)



alternatief: ondergrondse parking onder de nieuwbouw

VI.5.4. Beoordeling van de effecten met eventuele preventieve / remediërende maatregelen Milieu-discipline MENS

Legende:

Geplande ingrepen

MENS / MOBILITEIT / LUCHT

N: niet significant effect

Verdwijnen van gebouwen/verhardingen

0

Verdwijnen van natuurlijke elementen

-

++ = sterk positief effect + = matig positief effect 0 = geen significante effecten - = matig negatief effect - - = sterk negatief effect.

Aanleg gebouwen / infrastructuur bovengronds

++

Groenaanleg

+

Bestendigen van gebouwen / infrastructuur

++

Alternatief ondergrondse parking

- (-)

VI.5.5. Conclusies beoordeling discipline MENS / MOBILITEIT / LUCHT, preventieve/remediërende maatregelen  Het bestendigen en het versterken van het woon-en zorgaanbod komt tegemoet aan een dringende vraag naar deze voorziening vanuit de directe omgeving: vanuit het bestaand woon-en zorgcentrum zelf, maar ook vanuit de woonkern Appels.

39

 Het voorgenomen plan past binnen het vooropgestelde ruimtelijk beleid van de stad Dendermonde ter versterking van het woon-en zorgaanbod voor ouderen in de toekomst in Appels.  Het huidig landgebruik (overwegend residentieel en de woonkwaliteiten in het plangebied en in de onmiddellijke omgeving daarvan komen met het voorgenomen plan niet in het gedrang.  Het voorgenomen plan dient, rekening houdende met de aanwezige woon-en leefkwaliteiten in de omgeving, ook getuigen van een kwalitatief en zuinig ruimtegebruik:



Zoals uit het opmetingsplan en de plannen blijkt, respecteren de geplande nieuwbouw en de omgevingsaanleg de bestaande biologisch en visueel waardevolle groenelementen en het bestaande reliëf van het terrein; er worden geen ophogingen noch aanzienlijke afgravingen doorgevoerd.



De geplande nieuwbouw en de omgevingsaanleg respecteren de in de omgeving voorkomende erfgoedwaarden: de geplande uitbreiding sluit onmiddellijk aan bij de bestaande bebouwing en dringt zich, mede door de afbouw van de bouwlagen en de vormgeving niet op aan de omgeving. Dit gegeven, samen met de aanwezigheid van een voldoende ruim groenscherm zorgt ervoor dat de geplande uitbreiding op geen enkele manier de (beschermde ) erfgoedwaarden in de omgeving in het gedrang zal brengen.



De geplande nieuwbouw en de omgevingsaanleg respecteren de waterhuishouding: Volgens de watertoetskaart beschikbaar op Geopunt Vlaanderen, is het perceel van de aanvraag niet in een overstromingsgevoelig gebied gelegen, noch in een risicozone voor overstromingen. De bodem is volgens de kaart infiltratiegevoelig, wat betekent dat het hemelwater op natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem. Uiteraard zal bij de stedenbouwkundige aanvraag onderzocht worden op welke wijze het hemelwater afkomstig van de bedaking en de van de omgevingsverharding maximaal mogelijk op natuurlijke wijze rechtstreeks kan infiltreren in de bodem. Er zal maximaal gebruik worden gemaakt van grasdallen voor de aanleg van de parking en de dienstweg. Dit bevordert uiteraard de rechtstreekse natuurlijke infiltratie van het hemelwater en geeft de nieuwe parking ook een natuurlijk karakter. Zie ook bijlage 3: watertoets- en hemelwaterformulieren.



Geringe ruimtelijke impact van de activiteiten - geen bijkomende verkeersbelasting: Op weekbasis brengen maximaal 6 leveranciers een bezoek aan de site. Daar komen maximaal 5 leveranciers bij die op maandbasis de site bezoeken. Op weekbasis vertaalt dit zich in maximaal 48 voertuigbewegingen (20 vrachtwagenbewegingen en 28 lichte voertuigbewegingen). Ongeveer 40% van alle toelevering gebeurt per vrachtwagen en ongeveer 60% per bestelwagen. De frequentie en het aantal voertuigbewegingen ligt echter beduidend lager wat de levering per vrachtwagen betreft dan wat de levering per bestelwagen of auto betreft. Het aantal voertuigbewegingen is eerder beperkt, zeker in het licht van de huidige verkeersafwikkeling op de N 406 en mede door vlotte interne verkeersafwikkeling, vlotte laad en los mogelijkheden en de beleveringsuren die verspreid over de week / maand zijn, heeft deze mobiliteit geen nadelige invloed op de algemene (verkeers-)leefbaarheid van de omgeving. Het mobiliteitsprofiel blijft ook in de toekomst onveranderd.



Geen verstoring van de privacy op het belendend perceel – geen overschrijding van de ruimtelijke draagkracht: - Ten gevolgen van de werken en de beperkte toename van het bewonersaantal zijn er geen grote wijzigingen inzake het personeelsbestand en het mobiliteitsprofiel te verwachten(zie hoger). - Het ontwerp houdt rekening met de privacy van de buren door de woonunits niet te laten uitkijken op de belendende percelen: alle woonunits zijn oost-west georiënteerd.

40

- Het nieuwbouwvolume sluit op compacte wijze aan bij het bestaande gebouw waarbij het nieuwe volume parallel aan en achter het bestaande gebouw gepositioneerd wordt. De nieuwe assistentiewoningen worden door middel van een glazen partij op het gelijkvloers verbonden met de bestaande residentie. In deze passage is ook een deel van de ontmoetingsruimte gesitueerd die rechtstreeks uitgeeft op de nieuwe binnentuin. - De nieuwe parking die plaats biedt voor 28 wagens is achter de assistentiewoningen gesitueerd en kent een uitgesproken groen karakter; de parkeerplaatsen worden in grasdallen voorzien en naast de integratie van een aantal bestaande bomen zullen ook een aantal nieuwe bomen worden aangeplant. De uitgetekende parking voldoet aan de huidige parkeerbelasting vermeerderd met de bijkomende parkeerplaatsen voor de assistentiewoningen, waarbij rekening werd gehouden met minimum 1 parkeerplaats per 3 assistentiewoningen. - Het geheel komt niet massief over doordat het bouwvolume wordt afgebouwd vanaf het bestaande gebouw naar de tuin toe : de zone dichtst bij het bestaande gebouw telt 3 bouwlagen evenveel als het bestaande gebouw, de zone aan de tuinkant heeft 2 bouwlagen en plaatselijk worden de uitbouwen enkel op het gelijkvloers voorzien. Bovendien wordt de 3° bouwlaag behandeld als een ‘dakverdieping’ door de materiaalkeuze van de gevels (vb. zink of pannen) en sluit op die manier ook aan op de bestaande bebouwing. - De architectuur krijgt een uitgesproken hedendaags en sober karakter. - Er is ook grote aandacht besteed aan de kwaliteiten van de buitenruimte en de individuele woonkwaliteiten, zowel van de nieuwe assistentiewoningen als van de bestaande residentie: zo genieten de assistentiewoningen en de gemeenschappelijke ruimte gericht naar het bestaande gebouw optimaal van de binnentuin met goede bezonning. Op het gelijkvloers zijn terrasjes voorzien en op de verdieping uitkragende balkons. De woningen gericht naar de tuinzone achteraan beschikken op het gelijkvloers over een private groenstrook eveneens voorzien van terrasjes. De assistentiewoningen op de 1° en 2° verdieping kunnen genieten van een dakterras dat op de daken van de terugspringende volumes is voorzien.

Betreft het project-alternatief van de ondergrondse parking / remediërende maatregelen  Gelet op de goede bereikbaarheid van de site voor alle vervoersmodi en het zeldzame karakter van evenementen die aanleiding zouden kunnen geven tot een tijdelijk gebrek aan parkeerplaatsen geniet het inzetten van stimuli ter bevordering van alternatieve vervoerswijzen (tegenover het individueel autogebruik) de voorkeur boven de bouw van een ondergrondse parking, die mogelijk een stimulans kan zijn tot nog meer individueel autogebruik en mogelijk aanleiding geeft tot verspilling van ruimtegebruik. Uit de inrichting van het voorgenomen plan kan redelijkerwijs besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve milieueffecten, wat de discipline MENS, inclusief MOBILITEIT/LUCHT betreft, te verwachten zijn bij uitvoering van het voorgenomen plan. Wat betreft de beoordeling van de effecten van het project-alternatief, namelijk om alle parkeerplaatsen ondergronds, onder de geplande nieuwbouw te brengen, wordt omwille van het aanmoedigend effect op het individueel autogebruik een matig negatief tot negatief beoordeling gegeven. Om toch het eventueel optredend gebrek aan parkeerplaatsen bij uitzonderlijke evenementen op te vangen kan als remediërende maatregel worden aangegeven dat op die momenten duidelijke afspraken met de organiserende instantie en met de stad in functie van het inzetten van stimuli ter bevordering van alternatieve vervoerswijzen en parking dienen te worden gemaakt. Het pad dat van aan de parking naar de Kerkhofweg loopt dient rechtstreeks op de interne ontsluiting te worden gerealiseerd in plaats van op een parkeerplaats zoals dat nu voorzien is. In antwoord op het alternatief kunnen bijkomende fietsen-en bromfietsenstallingen voorzien worden om alternatieve vervoerswijzen te stimuleren.

41

VII. EINDBESLUIT Voor het voorliggende plan/programma wordt, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten verwacht; bijgevolg wordt voorgesteld ontheffing te verlenen tot opmaak van een Plan-MER. Wat betreft de beoordeling van de effecten van het project-alternatief, namelijk om een aantal parkeerplaatsen (25) ondergronds, onder de geplande nieuwbouw te brengen, wordt omwille van het aanmoedigend effect op het individueel autogebruik een matig negatieve tot negatieve beoordeling van de effecten gegeven. Om toch het eventueel optredend gebrek aan parkeerplaatsen bij uitzonderlijke evenementen op te vangen kan als remediërende maatregel worden aangegeven dat op die momenten duidelijke afspraken met de organiserende instantie en met de stad in functie van het inzetten van stimuli ter bevordering van alternatieve vervoerswijzen en - parking dienen te worden gemaakt. Deze evenementen die een ruimer publiek dan de gewoonlijke bezoekers van het woonzorgcentrum en de assistentiewoningen aantrekken dienen, gelet op de lokaal karakter en de ruimtelijke draagkracht van de woonkern, in directe relatie te staan tot de activiteiten van het woon-en zorgcentrum. Ook dient het pad dat van aan de parking naar de Kerkhofweg loopt rechtstreeks op de interne ontsluiting te worden gerealiseerd in plaats van op een parkeerplaats, zoals dat nu in de plannen voorzien is. Mits rekening te houden met deze bijkomende remediërende maatregelen is o.i. het voorzien van een ondergrondse parkeergarage niet opportuun.

Bijlagen 1.

Plannen zoals opgenomen in de aanvraag van het planologisch attest

2.

Parkeertelling periode: 10 februari – 14 maart 2014

3.

hemelwatertoetsingsformulieren

4.

Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen in Appels/Dendermonde

42

STAN architecten Aanvraag planologisch attest Kasteelhof – Dendermonde Onderzoek naar milieueffectrapportage (plan-MER-screening) aanvullende nota

Opdrachtgever : Senior Living Group Datum : 6 oktober 2015

Opgemaakt door: Anja Schepers architect STAN architecten bvba Scheldestraat 32 B- 9040 Sint-Amandsberg

STAN architecten bvba - Scheldestraat 32 – 9040 Sint-Amandsberg - [email protected]

STAN architecten Vooraf Naar aanleiding van de adviesvraagronde wordt geopteerd om de oorspronkelijke nota van 6 juli 2015 integraal te behouden, doch aan te vullen middels onderhavige nota die beschrijft op welke wijze het plan zal worden aangepast en vervolledigd om te beantwoorden aan de opmerkingen van de aangegeven adviesinstanties. De adviezen worden integraal als bijlage gevoegd (1-10)

STAN architecten bvba - Scheldestraat 32 – 9040 Sint-Amandsberg - [email protected]

STAN architecten Tabel: Lijst adviesinstanties voor SCRPL15159 voor de aanvraag tot PA voor Kasteelhof in Dendermonde, resultaten Voorgestelde adviezen door dienst MER-beheer

Datum aanvraag Datum herinnering

Datum ontvangst

1. Provinciebestuur OostVlaanderen

04/08/2015

04/09/2015 (besluit Gunstig advies, geen plan-MER noodzakelijk, opmerkingen bij de deputatie 28/08/2015) disciplines bodem-water: zie bespreking hieronder

2. Stadsbestuur Dendermonde- CBS

04/08/2015

3. Departement Landbouw en 06/08/2015 Visserij 4. Ruimte Vlaanderen –APL Oost-Vlaanderen

/

Opmerkingen

19/08/2015 (beslissing Gunstig advies – geen plan MER noodzakelijk, opmerkingen bij de CBS 10/08/2015) disciplines bodem-water, mens-ruimtelijke aspecten en hinder en mobiliteit: zie bespreking hieronder /

04/08/2015

14/08/2015

Achten geen plan-MER noodzakelijk, akkoord werken op korte termijn + bestemmingswijziging: geen planologische compensatie landbouwgebied noodzakelijk

18/08/2015

Voldoende inschatting van de milieueffecten

5. Onroerend Erfgoed – Oost- 04/08/2015 Vlaanderen

/

24/08/2015

Geen bezwaren, noch landschappelijk, noch archeologisch. Voorwaarde: voldoende buffering te behouden / te voorzien naar de aanpalende beschermingen zie bespreking hieronder

6. Departement MOW

10/09/2015

11/09/2015

Achten geen plan-MER noodzakelijk, bijkomende behoeften kunnen, zoals de aanvraag aangeeft, op eigen terrein opgevangen worden

7. Polder Schelde-Durme Oost 11/09/2015

/

24/09/2015 (mail)

Gunstig advies, aanvraag heeft geen nadelige invloed op waterlopen of de waterhuishouding.

8. departement MOW

/

5/10/2015

Positief advies bij het aangepast inplantingsplan, 3 extra parkeerplaatsen

06/08/2015

Optioneel opgevraagd

2/10/2015

STAN architecten bvba - Scheldestraat 32 – 9040 Sint-Amandsberg - [email protected]

9. OCMW Dendermonde 10. Architecten Sileghem&pa

1/10/2015

/

1/10/2015

Advies mbt nood aan assistentiewoningen Dendermonde / Appels

/

2/10/2015

Aangepast inplantingsplan en bijkomende nota + formulier betreft hemelwaterbuffering

4

STAN architecten Bespreking adviezen en voorgestelde maatregelen 1. Provinciebestuur Oost-Vlaanderen – discipline bodem-water 1.1. Bijkomende adviesvraag aan de polder Schelde-Durme Oost Gelet op het feit dat het plangebied binnen het stroomgebied van de waterloop S.075a, een waterloop van 3de cat. gesitueerd is en deze waterloop binnen het ambtsgebied van de polder Schelde Oost valt, wordt aangeraden om ook de Polder om advies te vragen. 1.2. Aanleg verharde grondoppervlakten en waterdoorlatende materialen: 1) Waterdoorlatende materialen dienen niet in rekening te worden gebracht indien cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: 

De waterdoorlatende materialen worden geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag (opbouw te specifiëren op het plan);  Er worden geen afvoerkolken voorzien (expliciet te vermelden op het bouwplan);  De verharding wordt niet in helling aangelegd (minder dan 0,5%) en er worden opstaande randen voorzien die het water op de waterdoorlatende verharding houden tenzij de waterdoorlatende verharding kan afwateren naar een gras-of groenstrook met een oppervlakte die minstens 15% van de verharde oppervlakte bedraagt en op het bouwplan staat aangeduid. 2) Verharde oppervlakten dienen niet in rekening te worden gebracht indien cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: 

De oppervlakken stromen af naar een gras-of groenstrook met een oppervlakte die minstens 25% van de verharde oppervlakte bedraagt, uitgewerkt met een maaiveldverlaging van 30cm (wadi) en aangeduid op het bouwplan;  Er worden geen boordstenen en geen afvoerkolken voorzien (expliciet te vermelden op het bouwplan). 1.3. Aanleg verharde dakoppervlakten / bepaling van de dimensies van een infiltratievoorziening:  

Infiltratie is technisch mogelijk volgens de dimensies van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater; Met betrekking tot het hergebruik van het hemelwater mag, bij de berekening van de in mindering te brengen dakoppervlakte door het plaatsen van een grotere regenwaterput het begieten van de tuin niet in rekening worden gebracht, het hergebruik ifv de toiletten en de schoonmaak wel.

Preventieve en remediërende maatregelen: 1.1. Het advies van de polder werd bijkomend ingewonnen (7) en is gunstig: volgens de polder heeft de aanvraag geen nadelige invloed op de waterlopen of waterhuishouding. 1.2. en 1.3. Het plan werd wat betreft de aanleg van verharde grondoppervlakten en waterdoorlatende materialen opnieuw gescreend en aangevuld aan de hand van de in het advies van de provincie(1) en van de Stad Dendermonde (2) gestelde eisen. De opmerkingen met betrekking tot het bouwplan worden meegenomen bij de verdere detaillering van het bouwplan ifv de stedenbouwkundige aanvraag. Op het aanvullend inplantingsplan en de bijkomende nota van architecten Sileghem en partners werden mbt de hemelwaterproblematiek de nieuwe verharde oppervlakten die afwateren naar de groenzones op het eigen terrein (onmiddellijk naast de toegangsweg rechts van het bestaande gebouw en de waterdoorlatende

STAN architecten bvba - Scheldestraat 32 – 9040 Sint-Amandsberg - [email protected]

zones in grasdallen aangeduid. Het infiltratiebekken werd uitgebreid omdat ook de zone achteraan tussen de parkeerplaatsen zal aangesloten worden op het infiltratiebekken + ook de hemelwaterput wordt beperkt tot 20 000l inhoud. De afwezigheid en de aanwezigheid van de boordstenen en afvoerkolken ed. zullen expliciet op het bouwplan van de stedenbouwkundige aanvraag worden aangeduid. De hemelwaterput wordt ifv. Het hergebruik en volgens het advies van het CBS beperkt tot 20 000 liter inhoud. Een uitgebreide berekening en motivering betreft de conformiteit aan de gewestelijke verordening betreft het hemelwaterbuffering is eveneens bijgevoegd als bijlage.(10)

2. Stadsbestuur Dendermonde – disciplines bodem-water / mens-ruimtelijk-hinder en mens-mobiliteit 2.1. Discipline water 

Er wordt aangegeven dat de inhoud van de hemelwaterput (40 000 liter) te ruim is i.f.v. het hergebruik dat aangegeven wordt op de plannen. Derhalve wordt aangewezen om de inhoud van de hemelwaterput te beperken tot 20 000 liter en de rest van de buffercapaciteit te voorzien d.m.v. een infiltratievoorziening. 2.2. Discipline mens – ruimtelijke aspecten en hinder 

Er wordt aangewezen om het document bijkomend aan te vullen waarbij de noodzaak tot bijkomend aanbod aan assistentiewoningen getoetst wordt aan een effectief aantoonbare nood aan assistentiewoningen (GAW) in de woonkern Appels zelf, gekoppeld aan de bestaande noden bij de huidige bewoners van het woonzorgcentrum. 2.3. Discipline mens – mobiliteit Er worden in het advies van het college een aantal opmerkingen meegegeven met betrekking tot de mobiliteit (verkeersafwikkeling en parkeren), samengevat: 

Het college is van mening dat de parkeervoorzieningen ontoereikend zijn op basis van: - het ontbreken van een telling van het aantal parkeerplaatsen op zondagen en maandagen: de aanvraag is vergezeld van een parkeertelling over een periode van iets meer dan een maand, telkens van dinsdag tot zaterdag. De stad stelt dat ook de zondag in rekening moet worden gebracht, doch zij verwachten dan juist een piek aan bezoekers. Op maandag is het marktdag in Dendermonde: de stad vermoed dat er dan ook een verhoging van de parkeerdruk is op het terrein. - de nood aan parkeerplaatsen voor personeel, maximaal 10, wordt niet onderbouwd aan de hand van concrete cijfers wagengebruik / (brom-)fietsgebruikers, openbaar vervoer, .. - het ingeschatte aantal parkeerplaatsen bedoeld voor de GAW bewoners is volgens het college te laag ingeschat omdat zij ervan uitgaan dat de GAW bewoners mobieler zullen zijn dan de huidige bewoners en een frequenter bezoekersprofiel zullen hebben (dat deels ook met de wagen komt). - het tekort aan overloopparkings buiten de site zelf: langsheen de gewestweg mag niet geparkeerd worden en langs de zijde van het kerkhof is slecht beperkte parkeergelegenheid voorhanden. - er worden slechts 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden voorzien Het college stelt – ter remediëring van het tekort aan parkeerplaatsen – voor om te werken met een norm ter berekening van het aantal parkeerplaatsen en valt hiervoor terug op de CROW-norm en de feitelijk beschikbare parkeerplaatsen op de site al aanwezig (35). Concluderend dienen er minimaal 42 en maximaal 48 autoparkeerplaatsen voorzien te worden, waarbij minimaal 4 voor mindervaliden. Het bijkomend aantal parkeerplaatsen mag principieel vooraan het bestaande gebouw voorzien worden op voorwaarde dat de site en de gebouwen vlot toegankelijk blijven voor de hulpdiensten en er een gunstig advies van de wegbeheerder (AWV) bekomen wordt. Het

6

landschappelijk groene karakter van de site moet ook behouden blijven. Het college is principieel ook akkoord met een ondergrondse parkeerlaag. Het college geeft ook een aantal opmerkingen mee met betrekking tot de fietsvoorzieningen: - op basis van de CROW-normering en de gegevens uit het dossier is het college van mening dat er 31 fietsstalplaatsen moeten worden voorzien, overdekt en ter hoogte van de toegang met een aantal oplaadpunten voor elektrische fietsen. Het college geeft ook mee dat er ten gevolge van de eisen van de brandweer en hulpdiensten geen onverharde of niet-bebouwde ruimte bijkomend mag worden ingenomen. Remediërende maatregelen: 2.1. Zie uitwerking hierboven (1.2. en 1.3.) en de aangepaste plannen + nota’s van architecten Sileghem en partners (10). 2.2. Wat betreft de bijkomende toetsing van de nood aan assistentiewoningen in de deelgemeente Appels kan worden verwezen naar het bijkomend advies van het OCMW Dendermonde dat werd opgevraagd en dat aantoont dat er 1. Algemeen, uit de bestaande wachtlijsten die beschikbaar zijn bij het OCMW) een ruime behoefte bestaat in Dendermonde aan bijkomende assistentiewoningen en 2. Er op de wachtlijsten voor assistentiewoningen er 23 inschrijvingen uit de deelgemeente Appels komen. De residentie Zilverpand in Dendermonde beschikt over 70 serviceflats, waarvan momenteel 20 aanvragen op de wachtlijst uit Appels, de residentie Klein Kwartier in Dendermonde beschikt over 50 serviceflats waarvan momenteel 3 aanvragen uit Appels. Er bestaat dus wel degelijk een bijkomende behoefte voor assistentiewoningen, in Appels, temeer er momenteel geen aanbod voor GAW in Appels voorhanden is . (zie aanvullend advies OCMW (9) en de originele bijlage 4: ‘Marktbehoefteanalyse assistentiewoningen in Appels – Dendermonde’). 2.3. wat betreft de opmerkingen van het CBS inzake de ontoereikendheid van de parkeervoorzieningen voor wagens en fietsen en de bereikbaarheid van de hulpdiensten kan opnieuw worden verwezen naar het aangepast inplantingsplan en de nota van architecten Sileghem en pa. (10) waar het aantal parkeerplaatsen verruimd is naar 42 (3 extra pp) en het aantal parkeerplaatsen voor mindervaliden naar 4 (nabij de hoofdinkom) Het aantal fietsplaatsen werd opgetrokken naar 31, overdekte plaatsen en deels met oplaadpunten voor elektrische fietsen. Er werd een opdeling van fietsstalling gemaakt, omwille van de bereikbaarheid en de logische inplanting van fietsstalling voor personeel met elektrische oplaadpunten die zich dicht bij het bestaande gebouw van het WZC bevindt. Er wordt voorgesteld om zowel de bestaande verharding (parkeerzone vooraan het bestaande gebouw) als de nieuwe ontsluiting beperkt aan te passen in functie van de bereikbaarheid van de hulpdiensten. De nodige draaicirkels hiervoor werden eveneens aangebracht op het nieuw inplantingsplan (zie ook 10). Op 5/10/2015 werd een positief advies van het departement Mobiliteit en Openbare Werken ontvangen betreft het aangepast inplantingsplan i.h.b. de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen (8)

5. Onroerend Erfgoed – Oost-Vlaanderen Het agentschap Onroerend Erfgoed heeft geen bezwaren, noch landschappelijk, noch archeologisch op voorwaarde dat er voldoende buffering behouden wordt naar de aanpalende beschermingen. Preventieve en remediërende maatregelen: De bestaande groenzones en aanplantingen dienen maximaal mogelijk beschermd te worden tijdens de werken (in het bijzonder de planten en bomen ter hoogte van de erfafsluitingen en de waardevolle bomen

7

en groenbuffer zoals aangeduid op het inplantingsplan) zodat hun groei niet gehinderd wordt door de werken. Voldoende buffering, volgens de groenzones zoals aangeduid op het inplantingsplan, moeten getailleerd worden uitgewerkt, naar plantsoort en plant-hoogte, plantseizoen, op een groen-en omgevingsplan dat gevoegd wordt bij de stedenbouwkundige aanvraag. Wat betreft de nieuwe beplanting is het aangewezen dat deze streekeigen is en afgestemd wordt op de reeds bestaande waardevolle beplanting (met verwijzing naar het vroegere Kasteeldomein); De aanplanting dient te worden voltooid het eerstvolgende plantseizoen volgend op de voltooiing van de aangrenzende bouwwerken.

--O-Lijst van de bijlagen - adviezen: 1. advies Provinciebestuur Oost-Vlaanderen 2. advies Stadsbestuur Dendermonde- CBS 3. advies Departement Landbouw en Visserij 4. advies Ruimte Vlaanderen –APL - Oost-Vlaanderen 5. advies Onroerend Erfgoed – Oost-Vlaanderen 6. advies Departement MOW Bijkomende adviezen 7. advies Polder Schelde-Durme Oost 8. advies departement MOW 9. advies OCMW Dendermonde 10. advies Architecten Sileghem&pa, aangepast plan

8