Het planologisch attest Een brochure van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed en het Vlaams Agentschap Ondernemen (VLAO)
Stel: ▲ Uw bedrijf is deels of volledig zonevreemd en u wilt rechtszekerheid op de bestaande locatie; ▲ Uw bedrijf wil uitbreiden of herbouwen maar u kunt geen stedenbouwkundige vergunning verkrijgen omdat de bestemming van de locatie dat niet toelaat; ▲ U krijgt moeilijk een milieuvergunning, en dit is te wijten aan de bestemming van uw bedrijfslocatie. Herkent u één van deze situaties, dan kan het aanvragen van een planologisch attest misschien een uitkomst bieden. Veel hangt af van de concrete situatie van uw bedrijf en de plannen die u heeft. Deze brochure geeft u een uitvoerig overzicht op de aanvraagprocedure van het planologisch attest. Vooraleer een planologisch attest aan te vragen, informeert u zich best grondig bij een deskundige van VLAO, gemeente of Vlaams gewest. Zij kennen de wetgeving ruimtelijke ordening tot in detail en kunnen u adviseren over de juiste aanpak van uw situatie.
Wat is een planologisch attest? De vergunningverlenende overheid baseert zich voor het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning op de geldende bestemming en stedenbouwkundige voorschriften van het perceel. Hierdoor is het uitbreiden of herbouwen van een bedrijf niet altijd evident. Dit is zeker het geval voor zogenaamde zonevreemde bedrijven, maar ook bedrijven die niet zonevreemd zijn kunnen moeilijkheden ondervinden wanneer zij bijvoorbeeld een loods willen bouwen op een aanpalende grond die in een andere bestemming ligt. In sommige gevallen kan het ruimtelijk gewenst zijn de bestemming en de stedenbouwkundige voorschriften aan te passen zodat een bepaald bedrijf haar ruimtelijke ambities kan realiseren. Maar dit kan enkel na een grondige evaluatie van de te verwachten ruimtelijke impact. Door een planologisch attest aan te vragen kunt u, als bedrijf, een dergelijke evaluatie aanvragen. U dient hiervoor in een aanvraagdossier zeer concreet aan te geven welke ruimtelijke plannen u heeft op korte en op lange termijn. Als uw dossier ontvankelijk blijkt, krijgt u op een redelijke termijn een planologisch attest waarin de bevoegde overheid (dit kan de gemeente, de provincie of het Vlaams gewest zijn, afhankelijk van de concrete situatie) zich uitspreekt over de ruimtelijke wenselijkheid van het plan dat u heeft voorgesteld. INHOUD: Wat is een planologisch attest? p1 • Een planologisch attest aanvragen in 4 stappen p2 •
Dossier verstuurd... en nu? p4 • Attest ontvangen: wat nu? p5 • Hoe lang is een planologisch attest geldig? p6 • Rol van het Vlaams Agentschap Ondernemen (VLAO) p6 • Het planologisch attest in de praktijk p7 • Contact p8
Een planologisch attest aanvragen in
4 stappen
Stap 1: stel uw plannen scherp en win advies in. In uw aanvraag zult u uw ruimtelijke behoeften en plannen duidelijk en concreet moeten aangeven, zowel op korte als op lange termijn. U moet dus goed weten wat u wilt. Het is daarom nuttig om op voorhand de verschillende ruimtelijke mogelijkheden die u ziet te bespreken met een deskundige van VLAO, de gemeente of het Vlaams gewest. Zij kunnen u adviseren over de haalbaarheid van uw voorstellen. Misschien is het aanvragen van een planologisch attest niet zinvol voor de plannen die u heeft. De deskundige kan u hierover informeren. Zo voorkomt u een nodeloze inspanning. Desgewenst kan de deskundige van het VLAO u begeleiden bij de samenstelling van uw aanvraagdossier en bij de verdere procedure. Het VLAO kan u ook een lijst bezorgen van gespecialiseerde studiebureaus.
Stap 2: Ga na of u in aanmerking komt voor een
planologisch attest.
Niet alle bedrijven komen in aanmerking voor een planologisch attest. U moet aan elke van de volgende drie voorwaarden voldoen: • het moet gaan om een bestaand bedrijf dat zijn activiteiten reeds op die locatie uitvoert;
• uw plannen zijn niet realiseerbaar zonder een wijziging van de bestemming; • het bedrijf moet voldoen aan één van volgende voorwaarden: • • •
onderworpen zijn aan de milieuvergunningplicht (klasse I of II), krachtens het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning; een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf zijn; een omzet van minstens 250.000 euro hebben op basis van de BTW-aangiften over het volledige boekjaar dat aan de aanvraag vooraf gaat.
Let op: het aanvragen van een planologisch attest is niet mogelijk als: • uw bedrijf in een bestemming ligt waarvoor het plan of het voorontwerp van plan nog geen 2 jaar oud is; • de overheid reeds bezig is met de opmaak van een nieuw bestemmingsplan; • de aanvrager zelf een dienst is van de overheid die over het dossier moet oordelen.
Win advies in bij een deskundige van VLAO, gemeente of Vlaams gewest www.vlao.be
dit is het geval als uw aanvraag wordt ingediend minder dan twee jaar nadat een voorontwerp van een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan ter advies aan de adviserende instanties werd voorgelegd voor het gebied waarin het bedrijf in kwestie gelegen is. Deze voorwaarde is niet van toepassing indien de overheid die het plan opmaakt, heeft beslist dat het gebied in kwestie niet langer deel uitmaakt van het plan of de procedure heeft stilgelegd. Dit kan gebeurd zijn in de vorm van een officieel besluit, of kan expliciet vermeld worden in het verslag van de eventuele plenaire vergadering die gehouden werd naar aanleiding van het betreffende voorontwerp;
Stap 3: Stel uw aanvraagformulier samen. U vindt het aanvraagformulier op de website www.ruimtelijkeordening.be of bij de dienst ruimtelijke ordening van uw gemeente. Vul dit formulier zorgvuldig en duidelijk in en vergeet geen bijlagen. Zo kan uw aanvraagdossier vlot behandeld worden. Een onvolledige aanvraag kan uiteraard niet worden behandeld. Essentieel is dat de bevoegde overheid en de eigenaars van de aanpalende percelen op basis van uw aanvraagdossier in staat moeten zijn zich een goed beeld te vormen van de impact van uw aanvraag. De gedetailleerde opgave van bij te voegen documenten vindt u ook op www.ruimtelijkeordening.be of bij uw gemeente. Het gaat ondermeer om: •
een lijst met de eigenaars van de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft en van de aanpalende percelen;
•
een eensluidend verklaard uittreksel uit het kadastraal plan;
•
een plan waarop de bestaande toestand van uw perceel is weergegeven;
•
een plan waarop u de gewenste situatie aanduidt;
•
een aantal foto’s van het terrein en zijn omgeving;
•
een ruimtelijk-economisch verslag van uw bedrijf, waarin u kort beschrijft hoe uw bedrijf functioneert, wat de groeivooruitzichten zijn voor tewerkstelling en omzet en hoe het bedrijf zich positioneert binnen zijn economische sector;
•
documenten die de ruimtelijke behoeften van uw bedrijf weergeven en onderbouwen, zowel op korte termijn (twee jaar) als op lange termijn (tien jaar) met een investeringsnota;
•
als uw bedrijf veel verkeer genereert, kan een mobiliteitsstudie nodig zijn;
•
in bepaalde gevallen is het nodig tevens een passende beoordeling betreffende natuurbehoud en het natuurlijke milieu toe te voegen.
Stap 4: ondertekenen en opsturen. Vergeet het aanvraagformulier niet van datum te voorzien en te ondertekenen. U moet de aanvraag in viervoud indienen. Bij een complex dossier kan het gebeuren dat de bevoegde overheid nog bijkomende exemplaren opvraagt. U stuurt een aanvraag voor een planologisch attest naar
de gedelegeerd planologisch ambtenaar Departement RWO Koning Albert II laan 19, bus 11 1210 Brussel
Dossier verstuurd… en nu? Uiterlijk twintig dagen nadat de gedelegeerd planologisch ambtenaar uw aanvraag heeft ontvangen, krijgt u bericht of uw dossier volledig en ontvankelijk is. Op basis van de inhoudelijke elementen van uw aanvraag, zal de gedelegeerd planologisch ambtenaar bepalen welke overheid bevoegd is voor het behandelen van uw aanvraag: de gemeente, de provincie of het Vlaams Gewest. Hij stuurt de aanvraag onmiddellijk door naar de bevoegde overheid en brengt u hiervan op de hoogte. De bevoegde overheid start een openbaar onderzoek op, uiterlijk twintig dagen na ontvangst van uw dossier (uiterlijk na veertig dagen voor gewestelijke dossiers). Het openbaar onderzoek duurt dertig dagen. De geformuleerde adviezen, bezwaren en opmerkingen worden gebundeld door de bevoegde commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro, Procoro, Vlacoro). De commissie brengt zelf ook advies uit, uiterlijk zestig dagen na het einde van het openbaar onderzoek. Daarnaast brengt de gedelegeerd planologisch ambtenaar of de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar advies uit uiterlijk 120 dagen na indienen van het dossier. Op basis van de gegevens uit uw dossier en de gebundelde adviezen neemt de bevoegde overheid een beslissing. Ze is hierbij niet gebonden aan een vaste termijn. Als u vier maanden na het einde van het openbaar onderzoek nog geen bericht heeft gekregen, kan u het best contact opnemen met die overheid.
Openbaar onderzoek
20 dagen Aanvraag
30 dagen 20 dagen Ontvankelijk verklaring
60 dagen
Beroep? (Gedeeltelijk) positief attest:
Besluitvorming
Verwerking adviezen
Aanvraag stedenbouwkundige vergunning
30 dagen Opmaak voorontwerp plan door de bevoegde overheid 1 jaar
Er zijn drie soorten attesten. U krijgt een positief planologisch attest als de bevoegde overheid instemt met de uitbreidingen die u voorstelt. Zij engageert zich tot de opmaak van een nieuw bestemmingsplan, waardoor de bestemming en de stedenbouwkundige voorschriften wijzigen zodat uw voorstellen vergunbaar worden. Een gedeeltelijk positief planologisch attest wil zeggen dat de overheid slechts gedeeltelijk instemt met uw voorstel. Zij engageert zich tot de opmaak van een nieuw bestemmingsplan, waardoor die delen van uw voorstel mogelijk vergunbaar worden gemaakt. Een negatief planologisch attest geeft aan dat de plannen die u voorstelt op die locatie ruimtelijk niet verantwoord zijn. De overheid engageert zich niet tot de opmaak van een nieuw bestemmingsplan.
Attest ontvangen: wat nu? Een positief planologisch attest is geen vrijbrief om aan de werken te beginnen. U moet altijd eerst een stedenbouwkundige vergunning krijgen. In principe kan u pas een stedenbouwkundige vergunning krijgen als de bestemmingen en voorschriften werkelijk aangepast zijn door de goedkeuring van een nieuw bestemmingsplan. Met een positief planologisch attest op zak, kunt u de vergunning al gedeeltelijk aanvragen voor het nieuwe bestemmingsplan goedgekeurd is. Het positief planologisch attest zal door de vergunningverlenende overheid mee gebruikt worden als afwegingskader voor het al dan niet toekennen van de stedenbouwkundige vergunning. Als uw aanvraag strijdig is met de bestemming van een bijzonder plan van aanleg of een verkaveling of als uw bedrijf niet hoofdzakelijk vergund is, moet u de goedkeuring van het nieuwe bestemmingsplan afwachten. De gedelegeerd planologisch ambtenaar of de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar heeft na ontvangst van het attest dertig dagen de tijd om beroep aan te tekenen tegen het afgeleverde attest. U wacht dus best met het indienen van een vergunningsaanvraag tot deze periode verstreken is. Als een beroep wordt ingesteld, dan wordt het attest geschorst. De minister moet binnen zestig dagen oordelen over het beroep. Stemt hij in met het beroep, dan wordt het attest teniet gedaan en zal de bevoegde overheid op basis van het oorspronkelijk ingediende dossier een nieuwe beslissing nemen over uw aanvraag.
POSITIEF ATTEST Een positief planologisch attest wilt zeggen dat de bevoegde overheid niet alleen belangrijke delen van de bestaande toestand van uw bedrijf wenst te behouden maar bovendien instemt met de uitbreidingen op korte en op lange termijn die u voorstelde. Aan een positief planologisch attest kunnen wel voorwaarden of beperkingen verbonden zijn, waar u rekening mee moet houden. Met het afleveren van een positief attest engageert de bevoegde overheid zich ertoe dat ze binnen een periode van een jaar een voorontwerp van plan van aanleg of een voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan zal voorleggen aan de adviserende instanties.
GEDEELTELIJK POSITIEF ATTEST Een gedeeltelijk positief planologisch attest krijgt u als de bevoegde overheid niet met alle aspecten van uw aanvraag instemt. Het kan zijn dat ze maar ten dele instemt met de bestaande toestand, of dat ze slechts delen van de door u voorgestelde uitbreidingen op korte of op lange termijn wenselijk acht. De overheid zal binnen een jaar een voorontwerp van plan van aanleg of een voorontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken, voor de delen van uw aanvraag waar het attest mee instemt.
NEGATIEF ATTEST Een negatief planologisch attest krijgt u als uw bedrijf niet op zijn huidige locatie behouden kan blijven of als de opgelegde voorwaarden zo streng zijn dat uw bedrijf alleen binnen het huidige bestemmingsplan verder kan werken. In het laatste geval zal het attest voorwaarden bevatten waarmee u rekening moet houden als u nog verder op de bestaande locatie blijft werken. Als u een negatief planologisch attest heeft gekregen, zal er geen plan worden opgemaakt om het bedrijf zone-eigen te maken of om het zonevreemd te laten uitbreiden. De constructies en de bedrijfsactiviteiten waarvoor u in het verleden een stedenbouwkundige vergunning heeft gekregen worden niet in vraag gesteld. Een negatief planologisch attest vormt zo enkel een informatief document en heeft niet dezelfde juridische impact als bijvoorbeeld een afbraakvonnis van een rechtbank. Bij een negatief planologisch attest vraagt u zich best af of het nog aangewezen is om nog op huidige locatie te investeren.
Hoe lang is een planologisch attest geldig? Met het afleveren van een positief planologisch attest engageert de overheid zich tot het opmaken van een nieuw bestemmingsplan. Zij zal binnen het jaar aan deze procedure beginnen. Het planologisch attest is geldig tot het nieuwe plan is vastgesteld. Het planologisch attest vervalt echter:
•
als u binnen een jaar na afgifte geen aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning heeft ingediend;
•
als de stedenbouwkundige vergunning vervallen is;
•
als u uw bedrijfsactiviteiten stopzet;
•
bij overdracht van enig zakelijk recht;
•
vijf jaar na de afgifte van het planologisch attest.
Rol van het Vlaams Agentschap Ondernemen (VLAO) Het Vlaams Agentschap Ondernemen (VLAO) is het aanspreekpunt van de Vlaamse overheid voor ondernemers, ook voor vragen over ruimtelijke ordening. Heeft u vragen over het bouwen, verbouwen of uitbreiden van uw bedrijf? Het VLAO maakt u wegwijs in de wetgeving inzake stedenbouw en ruimtelijke ordening en begeleidt u bij het zoeken naar een oplossing op maat van uw bedrijf. Zonevreemde bedrijven kunnen met een expert van VLAO bespreken welke uitbreidingen of bijkomende activiteiten er op de site nog wenselijk en mogelijk zijn en wijst u de weg naar het juiste instrument. Blijkt dit inderdaad het planologisch attest te zijn, dan kan het VLAO u begeleiden bij de aanvraag ervan. De opmaak van het aanvraagdossier kan door het bedrijf zelf of door een gespecialiseerd studiebureau gebeuren. De accountmanager van het VLAO begeleidt u bij het invullen van het dossier en/of bezorgt u een lijst van gespecialiseerde studiebureaus. Het VLAO verstrekt u informatie over de procedure en volgt het dossier desgewenst verder voor u op. U kan bij het VLAO terecht met vragen zoals: •
Is mijn bedrijf zonevreemd?
•
Welke werken mag ik nog aan mijn zonevreemd bedrijf uitvoeren?
•
Bestaat er een planmatige oplossing om toch nog mijn plannen te kunnen verwezenlijken als deze plannen niet via de weg van een stedenbouwkundige vergunning kunnen gerealiseerd worden? Wat is een planologisch attest? Wat is een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven?
•
Als ontwikkeling ter plaatse onmogelijk blijkt, waaraan moet ik aandacht besteden wanneer ik op zoek ga naar een nieuwe locatie?
Zo heeft u als bedrijf één onafhankelijk aanspreekpunt. Het VLAO speelt op geen enkel moment een beoordelende rol binnen de procedure.
Het planologisch attest in de praktijk
[ Uw bedrijf, gelegen in woongebied met landelijk karakter, wil uitbreiden op de omliggende percelen. Deze percelen zijn uw eigendom maar hebben een andere bestemming. Ze liggen in agrarisch gebied. U kunt daarom geen stedenbouwkundige vergunning krijgen. Wat nu?
Zonder bestemmingswijziging van de omliggende percelen kunt u geen vergunning krijgen. Door een planologisch attest aan te vragen vraagt u de overheid of zij een plan wil opmaken dat de bestemming zal wijzigen. U zult in uw aanvraag zeer duidelijk moeten aangeven welke ruimtelijke impact u voorziet en waarom die uitbreiding noodzakelijk is voor het voortbestaan van uw bedrijf. De overheid zal bij de beoordeling de goede ruimtelijke ordening als uitgangspunt hanteren.
]
[ En wat als u een tuinbouwbedrijf hebt? Als uw tuinbouwbedrijf ook of vooral tuinartikelen verkoopt, heeft u een kleinhandelszaak. Ook dan kunt u een aanvraag indienen. De overheid heeft voor de handelsactiviteiten een toegespitst beleidskader waarmee zij rekening houdt bij de ruimtelijke afweging van uw aanvraag.
]
[ Of uw bedrijf was niet in het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven van uw gemeente opgenomen? Ook als u niet was opgenomen in het goedgekeurde sectoraal BPA kunt u een aanvraag indienen voor een bestendiging of een uitbreiding in een andere bestemming. Het is nuttig als u in uw aanvraag ingaat op de redenen waarom u destijds niet bent weerhouden in het goedgekeurde BPA.
]
[ Uw bedrijfsactiviteiten gebeuren op 2 locaties. U bezit op een derde locatie nog grond en wilt de activiteiten daar samenbrengen. De derde locatie ligt echter niet in de juiste bestemming. Wat nu?
U kunt geen planologisch attest aanvragen als de huidige bedrijfsactiviteiten niet grenzen aan de nieuwe locatie. U zult op zoek moeten gaan naar een terrein in de juiste bestemmingszone.
]
[ In het verleden heeft uw bedrijf uitgebreid zonder stedenbouwkundige vergunning. Er werd hiervoor een proces-verbaal opgemaakt. Kan u door het aanvragen van een planologisch attest uw bedrijf regulariseren?
U kunt een planologisch attest aanvragen, ook als de huidige situatie niet volledig vergund is. De bevoegde overheid zal een ruimtelijke afweging maken. Als u een positief of gedeeltelijk positief attest krijgt, engageert de overheid zich tot de opmaak van een nieuw bestemmingsplan. De stedenbouwkundig onvergunde situatie blijft echter bestaan. U zal een regularisatie moeten aanvragen. In vele gevallen zal de regularisatie pas mogelijk zijn na de goedkeuring van het nieuw bestemmingsplan.
]
Contact Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend erfgoed, Ruimtelijke planning Gedelegeerd planologisch ambtenaar Koning Albert II-laan 19 bus 11 1210 Brussel Tel. 02 553 83 79 Fax 02 553 83 85 Vlaams Agentschap Ondernemen VLAO Antwerpen Lange Lozanastraat 223 2018 Antwerpen Tel. 03 260 87 00 Fax 03 260 87 07
[email protected]
VLAO Limburg Kempische Steenweg 305 bus 201 3500 Hasselt Tel. 011 29 20 00 Fax 011 29 20 01
[email protected] VLAO West-Vlaanderen Jan Breydellaan 107 bus 1 8200 Sint-Andries/Brugge Tel. 050 32 50 00 Fax 050 32 50 01
[email protected] VLAO Oost-Vlaanderen Seminariestraat 2 9000 Gent Tel. 09 267 40 00 Fax 09 267 40 60
[email protected] VLAO Vlaams-Brabant Philipssite 5 - Ubicenter 3001 Leuven Tel. 016 31 10 50 Fax 016 31 10 51
[email protected]
