Dossier 272/FDC
ADVIES VLAAMSE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORDENING
Aanvraag Planologisch Attest Garage West-Trucks nv Zonnebeke
Inleiding
Het planologisch attest is een document waarin de bevoegde overheid aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is (DRO art. 145ter). Het planologisch attest kan enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg moet overwogen worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. Op basis van de ligging, de aard van de activiteiten en de geplande uitbreidingen besliste de planologisch ambtenaar dat de aanvraag van Garage West-Trucks nv moet beoordeeld worden op Vlaams niveau. Het bedrijf Garage West-Trucks nv heeft op 6 december 2006 een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gedelegeerde planologisch ambtenaar. De planologisch ambtenaar heeft de aanvraag volledig en ontvankelijk bevonden op 25 januari 2007. De Vlaamse regering kan, als bevoegde overheid, dit attest pas verlenen na adviezen ter zake vanwege VLACORO en vanwege de planologisch ambtenaar.
A. Samenvatting van het dossier
A.1. Ruimtelijke situering van het bedrijf
Het bedrijf is gelegen op een site, die in het verleden (1994) via een BPA werd herbestemd naar ambachtelijke zone. De zone is quasi volledig ingevuld met bedrijven. Na vernietiging van het BPA door de Raad van State in 2004 kwamen de verschillende bedrijven in een juridisch onzekere situatie terecht. Gezien de ligging van het bedrijf West-Trucks op een bedrijvenzone die, na vernietiging van het BPA zonevreemd kwam te liggen, kan het bedrijf niet als individueel bedrijf bekeken worden. De verschillende bedrijven in de zone Polderhoek zullen in totaliteit moeten bekeken worden. De site ligt op ongeveer 1 kilometer afstand van een op- en afrittencomplex langs van A19 KortrijkIeper.
A.2. Kenmerken van het bedrijf De garage West-Trucks is in 1996 opgericht en actief op de site te Zonnebeke. Het bedrijf is een erkende verdeler van vrachtwagens en bedrijfsvoertuigen van het merk MAN. Naast de verkoop van nieuwe voertuigen, wisselstukken en onderdelen, herstelt en onderhoudt de garage ook andere merken van voertuigen. Het bedrijf levert service aan bedrijven uit de regio Ieper-Menen-Diksluiden-Staden binnen een straal van 20 km. Het bedrijf stelt momenteel 6 werknemers tewerk.
Dossier 272/FDC
In het verleden werden aan het bedrijf 2 stedenbouwkundige vergunningen verleend: vergunning voor het bouwen van een industriehal voor het herstellen en onderhouden van vrachtwagens en een vergunning voor het bouwen van een nieuwe loods voor het hestellen en onderhouden van vrachtwagens. Het terrein van West-Trucks bedraagt ongeveer 1,12 ha. Er zijn op dit terrein 2 loodsen gebouwd (2006 m²). Het terrein is verhard vooraan en tussen de loodsen en er is een voorlopige verharding (grind) op het niet bebouwde gedeelte. Het bedrijf beschikt over een geldige milieuvergunning.
A.3. Korte- en langetermijnbehoefte
In de eerste plaats is het de bedoeling van het bedrijf om de volledige bedrijfssite planologisch te regulariseren. Op korte termijn wordt een uitbreiding voorzien van de loods vooraan op het terrein (loods, burelen en bedrijfswoning). Er wordt eveneens een uitbreiding voorzien van de betonverharding (circa 2900 m²). De bestaande buffering blijft behouden en waar mogelijk verbreed. Op lange termijn wordt de bestaande loods achteraan uitgebreid met een oppervlakte van ongeveer 792 m².
A.4. Planologische context
Het bedrijf is volgens het gewestplan Ieper-Poperinge (K.B. 14 augustus 1979) gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Bij M.B. van 22 december 1994 werd het BPA Ambachtelijke zone Polderhoek – uitbreiding goedgekeurd. De bedrijfssite was gelegen binnen dit BPA. Het BPA werd echter bij arrest van de Raad van State (nr. 129.037) van 10 maart 2004 vernietigd. Het bedrijf is gelegen in Zonnebeke, dat volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen deel uitmaakt van het buitengebied. Het planningsproces voor landbouw, natuur en bos voor de regio KustPolders-Westhoek, waarbinnen de bedrijfsite gelegen is, is afgerond. De bedrijfsite maakt deel uit van een herbevestigd agrarisch gebied (gebied 26 – Gemengd landbouwgebied van Wijtschate Geluveld). Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente Zonnebeke werd goedgekeurd op 24 november 2004.
A.5. Openbaar onderzoek
De aanvraag voor planologisch attest werd onderworpen aan een openbaar onderzoek gedurende 30 dagen van 7 februari 2007 tot 9 maart 2007. Vlacoro dient hierover te adviseren binnen de 60 dagen na het afsluiten van het openbaar onderzoek, i. c. voor 8 mei 2007. Naar aanleiding van dit openbaar onderzoek ontving Vlacoro geen bezwaarschriften.
Dossier 272/FDC
A.6. Adviezen De bevoegde overheid, de gewestelijke planologisch ambtenaar, heeft op 25 januari 2007 het advies ingewonnen van de instanties bedoeld in artikel 6, §1 van het besluit van Vlaamse regering van 4 juni 2004, houdende nadere regels voor het planologisch attest en heeft deze verzocht binnen 30 dagen na ontvangst van het dossier hun advies te laten geworden aan de bevoegde commissie voor ruimtelijke ordening. Er werden 4 tijdige adviezen bezorgd aan Vlacoro. Er werd 1 advies laattijdig toegezonden.
B. Advies van Vlacoro De nummers tussen [ ] verwijzen naar de bezwaarschriften en adviezen zoals zij opgenomen zijn in de databank.
B.1. Bespreking van de bezwaren en opmerkingen Er werden geen bezwaren ingediend.
B.2. Bespreking van de adviezen
1. AQUAFIN [A1] (GUNSTIG)
Er wordt gesteld dat er geen bezwaren zijn.
VLACORO neemt akte van dit gunstig advies.
2. Departement Landbouw en Visserij - Afd. Duurzame Landbouwontwikkeling [A2] (GUNSTIG) Het bedrijf werd in 2000 opgericht in een uitbreidingsgedeelte van de ambachtelijke zone ‘Polderhoek’ te Geluveld. Deze ambachtelijke zone is, tezamen met de uitbreiding in 1994, circa 16.8 ha groot. De ambachtelijke zone is gelegen op 1 km van een afrit van de A19 (Kortrijk-Ieper). Het bedrijf heeft een oppervlakte van circa 1.12 ha en omvat 2 bedrijfsloodsen en 2 bedrijfswoningen. Op basis van het BPA van 1994 werden de 2 loodsen-werkateliers gebouwd met de bouwvergunningen van 01/08/1996 en 27/08/2001. Door het arrest van State van 10/03/2004 werd het BPA uitbreiding Polderhoek - 10 jaar na de goedkeuring ervan - vernietigd. Concreet betekent dit voor dit bedrijf dat het in een juridisch onzekere situatie is terechtgekomen, ondanks het feit dat de bouwvergunningen wel rechtmatig verkregen waren. Het planologisch attest moet het huidige gebruik van het terrein terug planologisch regulariseren, tezamen met de resterende terreinruimte, ter uitbreiding van het bedrijf.
Dossier 272/FDC
De voormalige Administratie Milieu, Natuur en landinrichting heeft 3 maal een ongunstig advies verstrekt (op 24/04/1991, op 16/05/1991 en op 24/02/1992) voor de uitbreiding van de ambachtelijke zone Polderhoek, omdat de gevraagde uitbreiding de bestaande landbouwstructuren teveel schade zou toebrengen. Ondanks deze negatieve adviezen werd er toch een BPA in 1994 goedgekeurd ter uitbreiding van de ambachtelijke zone. Op basis van dit BPA werden er gebouwen vergund opgericht op het bedrijfsperceel. Het arrest van State van 10/03/2004 heeft het BPA uitbreiding Polderhoek vernietigd, omdat er onvoldoende werd aangetoond dat de bestemming van het gewestplan van landschappelijk waardevol agrarisch gebied en het landbouwgebruik achterhaald was, wat ook duidelijk aangegeven werd in de eerder gestelde adviezen van de voormalige administratie Milieu, Natuur en landinrichting. Door de goedkeuring van het BPA uitbreiding Polderhoek in 1994, zijn de lokale landbouwstructuren grondig aangetast en bijgevolg verdwenen. Het vernietigen van het BPA uitbreiding Polderhoek, met als gevolg het indienen van een planologisch attest om een ‘rechtmatig-tot stand-gekomen bedrijf te regulariseren’, heeft nog weinig zin voor de landbouwstructuren. Deze locatie is immers niet geschikt meer voor de beroepslandbouw, daar er geen landbouwstructuren meer aanwezig zijn op het bedrijfsperceel. Gelet op het feit dat de gebouwen van het bedrijf destijds vergund werden opgericht en gelet op het feit dat er momenteel geen landbouwstructuren meer aanwezig zijn op het bedrijfsterrein, betreft het eerder een zaak van juridisch-administratieve aangelegenheden en behoorlijk bestuur en rechtspraak, dan van landbouwstructuren.
VLACORO neemt akte van dit gunstig advies. Vlacoro kan dit advies bijtreden aangezien wordt gesteld dat deze locatie niet meer geschikt is voor de beroepslandbouw, daar er geen landbouwstructuren meer aanwezig zijn op het bedrijfsperceel. Het planologisch attest moet het huidige gebruik van het terrein terug planologisch regulariseren, tezamen met de resterende terreinruimte dienstig voor de uitbreiding van het bedrijf.
3. Bestendige Deputatie West-Vlaanderen [A3] (GUNSTIG)
De aanvraag planologisch attest wordt in hoofdzaak getoetst aan het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV), goedgekeurd bij ministerieel besluit van 6.03.2002 en aan het streven naar ruimtelijke kwaliteit.
Gezien de gunstige ligging (sluit aan bij een bedrijvenzone en heeft een ontsluiting naar de A19) kan de deputatie hier akkoord gaan met een bestendiging en uitbreiding van bedrijvigheid op deze locatie. Er wordt wel benadrukt dat een regularisatie dient te worden bekeken voor de bedrijven in de zone Polderhoek in hun totaliteit. De bestaande bedrijven zijn immers vergund op basis van het achteraf vernietigde BPA. Het is dan ook wenselijk om een RUP op te maken voor de hele bedrijvenzone. Inzake de uitbreiding op korte en lange termijn van het bedrijf West-Trucks kunnen nog volgende opmerkingen gegeven worden: Er dient voldoende aandacht te worden besteed aan de groenbuffer langs de woningen en straatzijde. Het is daarnaast wenselijk om de buffering ook in relatie met de buffering van de volledige bedrijvenzone te bekijken.
Dossier 272/FDC
De interne waterhuishouding op het bedrijfsperceel dient in overeenstemming te zijn met de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. De geplande uitbreidingen en verhardingen dienen hieraan te voldoen; Er dient voldoende aandacht uit te gaan naar de kwaliteit van de gebruikte materialen bij de geplande uitbreidingen;
VLACORO neemt akte van dit advies. Vlacoro treedt dit advies bij mits voldaan wordt aan de opmerkingen inzake interne waterhuishouding op het bedrijfsperceel en inzake groenbuffer langs de woningen en straatzijde. Vlacoro kan, in lijn met de bestendige deputatie, akkoord gaan met een bestendiging en uitbreiding van bedrijvigheid op deze locatie. Er wordt wel benadrukt dat een regularisatie dient te worden bekeken voor de bedrijven in de zone Polderhoek in hun totaliteit. De bestaande bedrijven zijn immers vergund op basis van het achteraf vernietigde BPA. Vlacoro adviseert dan ook om het RUP dat op een dusdanig planologisch attest volgt, veel ruimer te nemen dan voorzien in het voorstel en ineens op te maken voor de hele bedrijvenzone.
4. Agentschap Economie – Entiteit ruimtelijke economie [A4] (GUNSTIG – 28 februari 2007)
Het betreft een volledig vergund bedrijf gelegen in de ambachtelijke zone Polderhoek. Momenteel wenst het bedrijf uit te breiden binnen de contouren van zijn bedrijfsperceel en binnen de grenzen van de bedrijvenzone zoals destijds voorzien door het BPA. Zonder vernietiging van het BPA zou voor de gevraagde uitbreiding een aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning volstaan. De Garage West-Trucks is een winstgevend bedrijf waarvan de bedrijfseconomische cijfers een sterke stijgende lijn vertonen. De groeiende TDL- sector in Vlaanderen biedt aan het bedrijf een interessant toekomstperspectief. De voorgestelde uitbreidingen zijn op basis van de aangereikte gegevens financieel haalbaar voor de onderneming. Omwille van de vernietiging van het BPA bereiden ook nog de volgende bedrijven een aanvraag tot het bekomen van een planologisch attest voor: • • •
NV Deslee Textiles, weverij matrasstoffen (250 werknemers) NV Gabecon, aannemer van betonwerken (zuiveringsstations, speciale bouwwerken) (50 werknemers). NV Poppies (koekjesfabriek) (200 werknemers)
Vanuit economisch standpunt is de opstart van een nieuw bestemmingsproces voor de volledige bedrijvenzone Polderhoek dan ook een prioritaire aangelegenheid. Door zijn gunstige ligging aan de afrit nr. 3 van de A 19 Kortrijk-Ieper en de nabijheid van de grensoverschrijdende metropool Kortrijk-Rijsel heeft de ambachtelijke zone de potenties van een gemengd regionaal bedrijventerrein.
Dossier 272/FDC
Zoals hiervoor aangetoond, komt dit ook tot uiting door de gevestigde bedrijven. Bij de opmaak van een RUP dient het “regionaal” karakter van de bestaande bedrijven dan ook behouden te kunnen blijven in de bestemmingsvoorschriften.
Vlacoro neemt akte van dit gunstig advies. Vlacoro onderschrijft de stelling dat vanuit economisch standpunt de opstart van een nieuw bestemmingsproces voor de volledige bedrijvenzone Polderhoek een prioritaire aangelegenheid is. Verder dient bij de opmaak van een RUP het regionaal karakter van de bestaande bedrijven behouden te blijven in de bestemmingsvoorschriften.
B.3. Eigen opmerkingen VLACORO Geen
B.4. Besluit VLACORO geeft gunstig advies voor de aanvraag planologisch attest van Garage West-Trucks nv uit Zonnebeke -
zowel voor de korte termijnbehoefte als voor de lange termijnbehoefte
en mits -
het RUP dat op het planologisch attest volgt, veel ruimer genomen wordt dan voorzien in het voorstel en dus wordt opgemaakt voor alle bedrijven gelegen in de bedrijvenzone Polderhoek (inbegrepen de relatie met de omgeving).
Verleend te Brussel op 24 april 2007,
De vaste secretaris,
De voorzitter
Lieve Reenaers
Filiep Loosveldt
Bijlage: lijst adviserende instanties
