ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3364 – 54/2013
o ceně pozemku p.č. 376/6 v katastrálním území Luže, obec Luže, Pardubický kraj, včetně příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
6.května 2013
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován v 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran.
V Praze, dne 10.května 2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na severovýchodním okraji obce Luže, v blízkosti obecního hřbitova a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 376/6 (orná půda o výměře 376/6) a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Luže, obec Luže, list vlastnictví č. 444, vyhotovený pomocí dálkového přístupu k datům Katastrálního úřadu dne 10.1.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 6.6.2007 za přítomnosti paní Prusákové, vlastníka nemovitosti.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 444 pro k.ú. Luže, obec Luže zapsán Prusáková Alena Dukelská 167 538 54 Luže
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek 2) Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků 3) Pozemek p.č. 376/6 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od 1.1.2013. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví.
-2-
3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti, se v dané lokalitě téměř nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé lze pouze stěží objektivně zjistit. Oceňovanou nemovitost nelze proto výnosově ohodnotit prostřednictvím nájemného v místě obvyklého. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod administrativní a srovnávací.
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
2.1.1 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.1. 2.1.1.1 Opotřebení stavby Při stáří 21 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60%. 2.1.1.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 76.50 m2 CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 240,- Kč/m = Kč
18.360,-
x 1.0000 x 2.1460 x 1.1280 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 60% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
44.443,83 44.443,83 26.666,30 17.777,53
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek
17.778,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.5. 2.1.2.1 Opotřebení stavby Při stáří 21 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60%. 2.1.2.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za CZCC: 2420
x 3.420,- Kč/kus = Kč
1.00 kus -4-
3.420,-
SKP: 46.21.64.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 1.0000 x 2.1460 x 1.1280 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 60% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
8.278,75 8.278,75 4.967,25 3.311,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků
Cena celkem Kč
3.312,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Pozemek p.č. 376/6 Oceněno podle § 31, 28 vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Okres : Chrudim Obec : Luže Katastrální území : Luže Pozemek parcelní číslo : 376/6 Druh pozemku dle výpisu z KN : orná půda List vlastnictví číslo : 444 BPEJ : 31904 celá výměra Možné využití dle ÚP : ZS – plochy zeleně soukromé a vyhrazené 2.1.3.2 Výměra stavebního pozemku 376/6 3422
=
3422.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.3.3 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až 10%)
3422.00 m
10%
2.1.3.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 31, 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (2525 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.30 Cena za celou výměru 3422.00 m2
= Kč
46,31
= Kč = Kč
46,31 50,94
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 1.1280 123,31 36,99 126.592,37
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 376/6
Cena celkem Kč
126.592,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2.1.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 38a vyhlášky. 2.1.4.1 Výpočet ceny pokryvné plochy – části pozemku p.č. 376/6 Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (2525 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.30 Cena za celou výměru 1500.00 m2
= Kč
46,31
= Kč = Kč
46,31 50,94
= Kč = Kč = Kč
x 2.1460 x 1.1280 123,31 36,99 55.490,52
_______________________________________________________________________________________________________________
Pokryvná plocha
Cena celkem Kč
55.491,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.4.2 Výpočet ceny porostu (§ 38a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku 5,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
55.491,3.052,01
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
3.052,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.5 Rekapitulace administrativní ceny 1) Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek 2) Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků 3) Pozemek p.č. 376/6 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč
17.778,3.312,126.592,3.052,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
150.734,150.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.
-6-
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, pozemek (dle ÚP – ZS plochy zeleně) v sousedství hřbitova, na okraji obce Luže, uvedené velikosti, vybavení, resp. ve zjištěnému technickému stavu je dané lokalitě obchodovatelná, poptávka je s nabídkou přibližně v rovnováze. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat. Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí 400 – 440 Kč/m2. 2.2.1 Výpočet ceny pozemku _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Obvyklá cena za m stavebního pozemku Cena za celou výměru 3422.00 m2
= Kč = Kč
420,1.437.240,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 376/6
Cena celkem Kč
1.437.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota celkem
Kč
1.437.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti
150 730 Kč
3.3 Výnosová hodnota nemovitosti
nestanovena
3.4 Srovnávací hodnota nemovitosti
1 437 000 Kč
Při oceňování pozemků není možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti. Proto lze za cenu v místě a čase obvyklou považovat cenu blížící se srovnávací hodnotě pozemku. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti:
1.400.000 Kč -7-
4. ZÁVĚR a.
cena oceňovaných nemovitostí : Pozemek p.č. 376/6 s venkovními úpravami a porosty v kú Luže, obec Luže, okres Chrudim, činí celkem
1.400.000 Kč. b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí : Pozemek p.č. 376/6 s venkovními úpravami a porosty v kú Luže, obec Luže, okres Chrudim, činí celkem
1.400.000 Kč. Slovy : Jedenmiliončtyřistatisíc korun
V Praze, dne 10.května 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
.................... vypracoval
-8-
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3364-54/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
-9-
