Znalecký posudek číslo 1047-33/2011 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD NOMINÁLNÍ HODNOTY ZAJIŠŤOVACÍHO PROSTŘEDKU (NHZP)
NEMOVITOST:
Roudnice - RD (ideální polovina)
Adresa nemovitosti:
Krokova 1056, 413 01 Roudnice nad Labem
Katastrální údaje:
Kraj Ústecký, okres Litoměřice, kú Roudnice nad Labem, kód kú 741647, LV 2057 Stavba s pozemkem, č.p. 1056, p.č. 2254
VLASTNÍCI:
Šárka Velechovská, Revoluční 1832/1, 412 01 Litoměřice 1, IČO/RČ: 816101/0990 Radek Zahálka, Krokova 1056, 413 01 Roudnice nad Labem, IČO/RČ: 820127/2684
ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:
Stanovení trţní hodnoty ideální 1/2 rodinného domu
koupě
výstavba
změna stavby rekonstrukce
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Mgr. Monika Cihelková
Adresa objednatele:
Školská 3, 110 00 Praha 1
IČ
DIČ
telefon
Fax
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Pavel Hořejší
Adresa zhotovitele:
Pod Náspem 1030, 393 01 Pelhřimov
IČ
DIČ
15303349
Fax
565324696
Datum místního šetření: Počet stran: 16
Telefon
25.5.2011 Počet příloh: 2
leasing
jiné
e-mail
e-mail
[email protected]
Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
26.5.2011 Vyhotovení číslo:
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. 1980 rekonstrukce v r. 2006 Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem:
3
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
2
Počet bytů:
1
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití:
bydlení volný objekt
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
částečně obsazen
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
Požadavky objednatele
dřevěné
jiné
jiné
Stanovení trţní hodnoty ideální 1/2 rodinného domu
Rizika nemovitosti: Zástavní právo smluvní na základě úvěrové smlouvy pro IT Credit, s.r.o., Praha 8 ve výši 1 615 000,- Kč na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 19.6.2007 a souhlasného prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 14.12.2009. Nařízení exekuce pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labem, usnesením soudu o nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-5484/2010-7 ze dne 3.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji na podíl 1/2 pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labemna základě exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcína základě Exekutorského úřadu Plzeňměsto094 Ex-00561/2010 007 ze dne 19.4.2010. Rozhodnutí o úpadku pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labem, na základě rozhodnutí insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 46-In 5857/2010-A-19 ze dne 25.8.2010. Ostatní nejsou známy, sesuvy ani záplavy se v místě nevyskytují. Věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy služebnost postavit a udržovat zeď na základě usnesení soudu číslo deníku 1348/1925 Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v obecné ceně nemovitosti) Očekávaný vklad investic v období okamžité min na dokončení 1-2 roků - rozpočet, odhad investic v Kč PRODEJNOST NEMOVITOSTI: Kupní cena
0,-
0,-
velmi dobrá
průměrná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) nebyla stanovena
5 roků 0, obtížná (nad 1 rok)
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
987 500,- Kč
Věcná hodnota / nákladová
793 500,- Kč 949 480,- Kč
Administrativní cena podle cenového předpisu Porovnávací cena podle cenového předpisu
894 670,- Kč
Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP)
987 500,- Kč
- z toho hodnota pozemku
32 660 ,- Kč
Budoucí stav
Minimální při rek.
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Byla užita porovnávací metoda, stanovená hodnota nemovitosti je ideální ½. rodinného domu. Seznam příloh: LV, snímek KN, fotodokumenatce V Pelhřimově, dne 26.5.2011
znalec, podpis, razítko
0,-
1. Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Předmětem a účelem ocenění je odhad nominální hodnoty zajišťovacího prostředku objektu ideální pozemků 1/2 rodinného domu - objektu čp. 1056 a st. pozemku č.p.2254 a zahrady č.p. 2255 v obci Roudnice nad Labem, katastrální území Roudnice nad Labem, kraj Ústecký. Vstup na pozemek je z přilehlé ulice. Trvalé porosty a drobné vedlejší úpravy se do posudku nezapočítávají 1 čp. 1056 2 Pozemky Přehled všech vlastníků Šárka Velechovská, Revoluční 1832/1, 412 01 Litoměřice 1...............................................podíl 1/2 Radek Zahálka, Krokova 1056, 413 01 Roudnice nad Labem............................................podíl 1/2 Přehled podkladů snímek z KN M 1:1000 ze dne 25.5.2011 výpis z KN , LV č.7617 ze dne 17.5..2011 fotodokumentace PD -Rekonstrukce objektu výnosy za rok 2010 Charakteristika obce
Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Roudnice nad Labem má 13 229 obyvatel, nachází se zde správní úřady a je regionálním centrem oblasti. Leží v severozápadních Čechách v Ústeckém kraji. Rozprostírá se na levém břehu řeky Labe, v úrodné Polabské nížině. Počátky města jsou spojeny s existencí brodu přes Labe. Nacházela se zde obchodní cesta do Lužice, nejdůležitější komunikace protínající ve starých dobách Podřipsko. Nejstarší písemné zmínky z druhé poloviny 12. století dokládají vlastnictví Roudnice pražskými biskupy. Město je hospodářským, společenským a kulturním centrem Podřipska, střediskem zemědělské a ovocnářské oblasti. Rozvíjí se zde průmysl chemický, strojírenský, dřevozpracující a potravinářský. Město je díky mostu přes Labem významnou dopravní křižovatkou, je napojeno na dálnici D8 (E55) v trase Praha – Ústí nad Labem – Drážďany – Berlín s souběžnou mezinárodní železniční trať a vodní cestu po Labi, na kterém je zajišťována pravidelná osobní doprava a doprava nákladní. Dominantu okolní krajiny tvoří osamělá a zdaleka viditelná čedičová hora Říp (459 m. n. m.) s románskou rotundou sv. Jiří a sv. Vojtěcha. Objekt je situován v klidné ulici v příměstské zástavbě města. Není pronajata Zástavní právo smluvní na základě úvěrové smlouvy pro IT Credit, s.r.o., Praha 8 ve výši 1 615 000,- Kč na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 19.6.2007 a souhlasného prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 14.12.2009. Nařízení exekuce pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labem, usnesením soudu o nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-5484/2010-7 ze dne 3.3.2010. Exekuiční příkaz k prodeji na podíl 1/2 pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labemna základě exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcína základě Exekutorského úřadu Plzeň-město094 Ex-00561/2010 007 ze dne 19.4.2010. Rozhodnutí o úpadku pro Radka Zahálku, Roudnice nad Labem, na základě rozhodnutí insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 46-In 5857/2010-A-19 ze dne 25.8.2010. Ostatní nejsou známy, sesuvy ani záplavy se v místě nevyskytují.
Popis jednotlivých staveb Základní popis Objekt rodinného domu byl postaven po r. 1930. Celková rekonstrukce proběhla v posledních letech. Je to poměřně moderně zařízený objekt postavený pro bydlení, je zděný, krytý sedlovou střechou s plechovou krytinou. Vnitřní zařízení odpovídá standardu současného bydlení. V 1.NP je garáž, chodba, kuchyně, 2*pokoj, koupelna s vanou a WC, ve 2.NP je hala, 3*pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC. Druh stavby - účel využití Bydlení Dokumentace PD - nebyla předložena, stav nemovitosti neodpovídá zákresu v KN. Způsob užívání Standardní Popis tech. stavu stavby V 1.PP je pouze kotel na plyn, ohřev vody je karmou, vodovod, kanalizace, plyn, el. světelná i motorová. Údaje o stáří a provedených Objekt se nachází v historické zástavbě městské památkové rezevace. Stávající hmota objektu rekonstrukcích pochází z přestavby z r. 1882. Před 20 roky byl objekt opraven (střešní krytina, fasáda). V r. 2010 byla dokončena kompletní vnitřní rekonstrukce objektu a jeho přestvba na lékařský dům.
Pozemky Základní popis každého pozemku
Pozemek č.p.2254 je zast. plocha, pozemek č.p.2255 je zahrada.
Trvalé porosty
Nejsou
Věcná břemena
Věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy - služebnost postavit a udržovat zeď na základě usnesení soudu číslo deníku 1348/1925.
2. Posudek Vstupní údaje Výpočet věcné hodnoty Věcná hodnota nemovitosti je jeho reprodukční cena sníţená o opotřebení. Reprodukční cena je cena, za kterou by se oceňovaný rodinný dům dal postavit ve stejném rozsahu a stejných technických parametrech ke dni ocenění. Chybí koeficient prodejnosti. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací způsob zjištění ceny nemovitosti vychází z porovnání ohodnocované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými nemovitostmi a jejich cenou při prodeji. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, koncepce a technických parametrů, pouţitých materiálů, kvality provedení, velikosti, vyuţitelnosti, údrţby a umístění v dané lokalitě s vlivy okolí. Výpočet ceny výnosovým způsobem Výnosová hodnota je součtem všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti. Je zkreslená málo naplněným trhem s nájemními objekty vůbec, dále také rodinnými domky a špatně naplněným trhem s nájemními byty, který byl donedávna ovlivňován regulovaným nájemným. Administrativní cena Cena dle platného cenového předpisu (vyhl MF ČR 364/2010 Sb.). Není podstatná pro výpočet trţní ceny, regulována koeficientem prodejnosti a slouţí jako cena informativní. Slouţí hlavně jako podklad pro ocenění pozemků v obcích jako je tato. Analýza trhu, kladné a záporné faktory V současné době jsou rodinné domy v obcích často nabízeny. Takovéto obce nabízejí také pozemky na výstavbu nových rodinných domů. Průmyslové závody, které v daných lokalitách byly realizovány, postrádají potenciál odborníků, event. pracovníků, kteří by se mohli ubytovat. Region je trochu zkreslený málo naplněným trhem s obdobnými realitami pro místní obyvatele
Kladné faktory : -
RD je v klidné ulici, má uţitkovou zahradu s prostorem na zahradní nářadí. Město Roudnice nad Labem je menší město Ústeckého kraje. Ve městě, které má městskou památkovou zónu okolo zámku a má 13 229 obyvatel, se nachází plná obchodní siť, základní i střední školy, kino i divadlo. Město leţí 4 km vedle dálnice D 8 Praha – Ústí n/L a vede dále do Dráţďan. Ve městě se nachází plná obchodní siť, základní i střední školy, kino i divadlo a správní úřady.
Záporné faktory : -
Omezení vlastnického práva : Věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy - sluţebnost postavit a udrţovat zeď na základě usnesení soudu číslo deníku 1348/1925.
Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Čp.1056 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Čp.1056 c) Pozemky c1) Pozemky
Popis objektů a pozemků a) Hlavní stavby a1) Čp.1056 Objekt je zděný se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Jedná se o řadový rodinný dům, s 2.NP, částečné podsklepení do 1/3 zast.plochy. V 1.NP je garáţ, chodba, kuchyně, 2*pokoj, koupelna s vanou a WC, ve 2.NP je hala, 3*pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC. V 1.PP je pouze kotel na plyn, ohřev vody je karmou, vodovod, kanalizace, plyn, el. světelná i motorová. RD byl zřejmě postaven ve 30-tých letech, Postupně byl přestavován, do patra byl zvednut asi v 70-tých letech a poslední změny byly provedeny nedávno (vnitřní vybavení a okna). b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Čp.1056 Objekt je zděný s plechovou střechou. Jedná se o řadový rodinný dům, se dvěmi nadzermními podlaţími částečné podsklepení do 1/3 zast.plochy. V 1.NP je garáţ, chodba, kuchyně, 2*pokoj, koupelna s vanou a WC, ve 2.NP je hala, 3*pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC. V 1.PP je pouze kotel na plyn, ohřev vody je karmou, vodovod, kanalizace, plyn, el. světelná i motorová. RD byl zřejmě postaven ve 30-tých letech, Postupně byl přestavován, do patra byl zvednut asi v 70-tých letech a poslední změny byly provedeny nedávno (vnitřní vybavení a okna). c) Pozemky c1) Pozemky Menší chráněné území.
3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení
3.1. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Čp.1056 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ M Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: se dvěma nadzemními podlaţími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaţí suterén: 1.NP: 2,NP: půda:
Zastavěná plocha 30,00 m2 90,32 m2 76,10 m2 65,00 m2
Obestavěný prostor: suterén: (30)*(2,70) 1.NP: (90,32)*(3,00) 2,NP: (76,1)*(2,70) půda: (65)*(0,65) Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,70 m 3,00 m 2,70 m 0,65 m
= = = = =
81,00 m3 270,96 m3 205,47 m3 42,25 m3 599,68 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: P S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: N 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 0,46 0,71 1,00 1,55 1,00 0,40 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,54 8,01 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 0,00 0,00 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 0,00 0,00 1,00 0,40 0,00 0,00 89,17
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8917
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce:
S S S
OP Část [%] [%] 7,10 100,0 22,30 50,0 22,30 50,0
UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 1,00 7,10 7,97 80 175 45,71 3,6431 1,00 11,15 12,51 80 140 57,14 7,1482 1,00 11,15 12,50 30 140 21,43 2,6788 K
3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:
S 8,40 S 5,20 S 3,20 S 0,80 S 6,20 P 3,10 S 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,40 10. Schody: S 2,30 11. Dveře: S 2,40 12. Vrata: S 3,30 13. Okna: N 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,20 15. Vytápění: S 1,10 16. Elektroinstalace: S 4,40 17. Bleskosvod: C 4,10 18. Vnitřní vodovod: S 0,60 19. Vnitřní kanalizace: S 3,00 20. Vnitřní plynovod: S 1,80 21. Ohřev vody: S 0,50 22. Vybavení kuchyní: S 2,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 0,50 24. Výtahy: C 5,10 25. Ostatní: S 0,40 26. Instalační pref. jádra: C 3,60 Součet upravených objemových podílů:
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 50,0 50,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00
8,40 9,42 30 5,20 5,83 30 3,20 3,59 30 0,80 0,90 30 6,20 6,95 5 0,71 0,80 30 1,55 1,74 5 0,40 0,45 5 2,30 2,58 30 2,40 2,69 5 3,30 3,70 5 8,01 8,98 5 2,20 2,47 5 1,10 1,23 5 4,40 4,93 5 0,00 0,00 0,60 0,67 5 3,00 3,36 5 1,80 2,02 5 0,50 0,56 5 2,80 3,14 5 0,50 0,56 5 0,00 0,00 0,40 0,45 5 0,00 0,00 89,17Opotřebení:
140 110 60 55 65 45 45 40 40 140 65 65 47 47 35 40 35 30 35 45 22 45
21,43 27,27 50,00 54,55 7,69 66,67 11,11 12,50 75,00 3,57 7,69 7,69 10,64 10,64 14,29 0,00 12,50 14,29 16,67 14,29 11,11 22,73 0,00 11,11 0,00
2,0187 1,5898 1,7950 0,4910 0,5345 0,5334 0,1933 0,0563 1,9350 0,0960 0,2845 0,6906 0,2628 0,1309 0,7045 0,0000 0,0838 0,4801 0,3367 0,0800 0,3489 0,1273 0,0000 0,0500 0,0000 26,2932
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * * *
1 780,- Kč/m3 0,8917 1,0000 2,1690 1,2050
Základní cena upravená
=
4 148,45 Kč/m3
=
2 487 742,50 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 26,2932 % Úprava ceny za opotřebení
-
654 107,11 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 833 635,39 Kč 1/2
Čp.1056 - zjištěná cena
=
916 817,70 Kč
Plná cena:
599,68 m3 * 4 148,45 Kč/m3
b) Porovnávací hodnota b1) Čp.1056 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci.
Rodinný dům Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 80 roků
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
2 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaţí suterén: 1.NP: 2.NP: půda:
Zastavěná plocha 30,00 m2 90,32 m2 76,10 m2 65,00 m2
Obestavěný prostor: suterén: (30)*(2,70) 1.NP: (90,32)*(3,00) 2.NP: (76,1)*(2,70) půda: (65)*(0,65) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost
Konstrukční výška 2,70 m 3,00 m 2,70 m 0,65 m
81,00 m3 270,96 m3 205,47 m3 42,25 m3 599,68 m3
= = = = =
ZP1 = 90,32 m2 ZP = 261,42 m2
ZP / ZP1 = 2,89
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
I
typ B
II III II I III
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
č.
Pi
I II
0,00 0,02
Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 1,00 = 0,833 i=1
Index polohy: Název znaku
1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta
3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III III III
0,00 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,190 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III II II
0,00 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,833 * 1,190 * 1,000 = 0,991 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 901,- Kč/m3 * 0,991 = 2 874,89 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 874,89 Kč/m3 * 599,68 m3 = 1 724 014,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 724 014,04 Kč 1 724 014,04 Kč 1/2
Čp.1056 - zjištěná cena
=
862 007,02 Kč
= =
916 820,- Kč 862 010,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Ocenění nákladovým způsobem Čp.1056 b) Ocenění porovnávacím způsobem Čp.1056
3.2. Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Čp.1056 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ M Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaţí: Kód CZ - CC:
se dvěma nadzemními podlaţími 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaţí suterén: 1.NP: 2,NP: půda:
Zastavěná plocha 30,00 m2 90,32 m2 76,10 m2 65,00 m2
Obestavěný prostor: suterén: (30)*(2,70) 1.NP: (90,32)*(3,00) 2,NP: (76,1)*(2,70) půda: (65)*(0,65) Obestavěný prostor – celkem:
Konstrukční výška 2,70 m 3,00 m 2,70 m 0,65 m
= = = = =
81,00 m3 270,96 m3 205,47 m3 42,25 m3 599,68 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: P S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: N 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 0,46 0,71 1,00 1,55 1,00 0,40 1,00 2,30 1,00 2,40 1,00 3,30 1,54 8,01 1,00 2,20 1,00 1,10 1,00 4,40 0,00 0,00 1,00 0,60 1,00 3,00 1,00 1,80 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 0,50 0,00 0,00 1,00 0,40 0,00 0,00 89,17
Hodnota koeficientu vybavení K4: Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
0,8917
Konstrukce, vybavení
OP Část [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100,0 2. Svislé konstrukce: S 22,30 50,0 S 22,30 50,0 3. Stropy: S 8,40 100,0 4. Krov, střecha: S 5,20 100,0 5. Krytiny střech: S 3,20 100,0 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,20 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: P 3,10 50,0 S 3,10 50,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,40 100,0 10. Schody: S 2,30 100,0 11. Dveře: S 2,40 100,0 12. Vrata: S 3,30 100,0 13. Okna: N 5,20 100,0 14. Povrchy podlah: S 2,20 100,0 15. Vytápění: S 1,10 100,0 16. Elektroinstalace: S 4,40 100,0 17. Bleskosvod: C 4,10 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 0,60 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,00 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 1,80 100,0 21. Ohřev vody: S 0,50 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 2,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 0,50 100,0 24. Výtahy: C 5,10 100,0 25. Ostatní: S 0,40 100,0 26. Instalační pref. jádra: C 3,60 100,0 Součet upravených objemových podílů:
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00
UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 7,10 7,97 80 175 45,71 3,6431 11,15 12,51 80 140 57,14 7,1482 11,15 12,50 30 140 21,43 2,6788 8,40 9,42 30 140 21,43 2,0187 5,20 5,83 30 110 27,27 1,5898 3,20 3,59 30 60 50,00 1,7950 0,80 0,90 30 55 54,55 0,4910 6,20 6,95 5 65 7,69 0,5345 0,71 0,80 30 45 66,67 0,5334 1,55 1,74 5 45 11,11 0,1933 0,40 0,45 5 40 12,50 0,0563 2,30 2,58 30 40 75,00 1,9350 2,40 2,69 5 140 3,57 0,0960 3,30 3,70 5 65 7,69 0,2845 8,01 8,98 5 65 7,69 0,6906 2,20 2,47 5 47 10,64 0,2628 1,10 1,23 5 47 10,64 0,1309 4,40 4,93 5 35 14,29 0,7045 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,60 0,67 5 40 12,50 0,0838 3,00 3,36 5 35 14,29 0,4801 1,80 2,02 5 30 16,67 0,3367 0,50 0,56 5 35 14,29 0,0800 2,80 3,14 5 45 11,11 0,3489 0,50 0,56 5 22 22,73 0,1273 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,40 0,45 5 45 11,11 0,0500 0,00 0,00 0,00 0,0000 89,17Opotřebení: 26,2932
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 780,- Kč/m3 0,8917 1,0000 2,1690
Základní cena upravená
=
3 442,69 Kč/m3
=
2 064 512,34 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 26,2932 % Úprava ceny za opotřebení
-
542 826,36 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 521 685,98 Kč 1/2
Čp.1056 - zjištěná cena
=
760 842,99 Kč
=
760 840,- Kč
Plná cena:
599,68 m3 * 3 442,69 Kč/m3
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Čp.1056 Cena objektů činí celkem
760 840,- Kč
3.3. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
zast. plocha 2254 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Výměra [m2] 151,00
Jedn. cena [Kč/m2] 125,67
-2 % 7% 5%
Cena [Kč] 18 976,17 18 976,17
+ * *
948,81 19 924,98 1,2050 2,1690 52 076,82
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 125,67 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
zahrada 2255 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Výměra [m2] 96,00
Jedn. cena [Kč/m2] 125,67
-2 % 7% 5%
*
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 12 064,32 12 064,32
+
603,22 12 667,54 * 0,4000 * 1,2050 * 2,1690 13 243,38 65 320,20 Kč 1/2 32 660,10 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
3.4. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby
Název:
Roudnice - RD
32 660,- Kč 32 660,- Kč
Adresa Krokova 1056, 413 01 Roudnice nad Labem Popis: Standardní RD. V 1.NP je garáţ, chodba, kuchyně, 2*pokoj, koupelna s vanou a WC, ve 2.NP je hala, 3*pokoj, kuchyně, koupelna s vanou a WC.
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí 1 Výměra pozemku 247 m2 Zastavěná plocha 90 m2 Garáţ v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství zahrada, rokonstrukce před 30 roky a také před 5 roky Přehled porovnatelných nemovitostí
Objekt č.: 1 Název: Roudnice - Havlíčkova Adresa Havlíčkova, 413 01 Roudnice Popis: RD V Roudnici nad Labem, Havlíčkova ul. s bytovou jednotkou 4+1 (156m2) a nebytovými prostory v přízemí 3 místnosti uţitná plocha cca 88.5m2 ( moţno jako dílna, kanceláře, obchod apod.). RD je napojen na obecní vodovod, plyn, kanalizaci, El. ohřev vody el. boilerem, vytápění plynovým kotlem s rozvodem ústředního topení, 220/380V. Za domem je malá podélná zahrádka, venkovní dvorek se soukromým 35m2, skladovací venkovní prostory min. 5 místností, vnitřní dvůr apod. Přízemí: 3 místnosti s tím, ţe jedna má okna do ulice s kovovými roletami a samostatným vstupem, 1.patro: bytová jednotka 4+1 o uţitné ploše cca 160m2.
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 60 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 283 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství nebytové prostory v přízemí Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
řadový vnitřní dobrý 0 160 m2 Podkroví
ne
1 900 000,- Kč /
1,00 1 900 000,- Kč
Objekt č.: 2 Název: Roudnice - Alej 17.listopadu Adresa Alej 17. listopadu, 413 01 Roudnice Popis: Samostatná poloviny dvojdomu. Jedná se o patrový rohový podsklepený dům s podkrovím. Dům je cihlový z roku 1940. Celková plocha pozemku je 314 m2, z toho 80 m2 zastavěné plochy. Dům má moţnost dvougeneračního bydlení přízemí i patro nabízí byty 1+1 s koupelnou a WC ( kaţdý cca o 60 m2). Podkroví se můţe vyuţít i jako další obytné prostory. Sklepní prostor je rozdělen na dvě místnosti. Během uţívání byla vyměněna topidla WAW a okna + balkónové dveře za plastová nad schodištěm. Vedle domu je moţnost parkování a za domem nalezneme zahrádku. V nejbliţším okolí nalezneme veškerou občanskou vybavenost - supermarkety, nemocnice, školy, aut. zastávka, sport. centrum.
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 70 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 283 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní Příslušenství zahrada Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Objekt č.: 3 Adresa
Název: Roudnice - hostinec 413 01 Roudnice
řadový krajový dobrý 1 80 m2 Podkroví
ano
2 090 000,- Kč /
1,00 2 090 000,- Kč
Popis: Rodinný dům s krásnou zahradou, zavedeným hostincem s předzahrádkou. Jedná se o částečně zrekonstruovaný dům s jednou bytovou jednotkou o velikosti 3+1. Nová kuchyňská linka a koupelna. Na domě plastová okna, střecha- cementové tašky. Oba domy jsou propojené a jsou vytápěné zplynovacím kotlem na tuhá paliva. V přední části je v přízemí zavedený hostinec a v patře velký sál. Okna na domě jsou dřevěná a střecha je eternitová. Za obytným domem je zahrada s ovocnými stromy a stodola, která je také součástí prodeje.
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 80 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 624 m2 Zastavěná plocha Garáţ není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky mimo plynu kompletní Příslušenství funkční zavedený hostinec, zahrada, stodola Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
řadový krajový dobrý 1 150 m2 Podkroví
ne
1 990 000,- Kč /
1,00 1 990 000,- Kč
Objekt č.: 4 Název: Roudnice - RD v okolí Adresa okolí Roudnice, 413 01 Roudnice Popis: Rodinný dům s garáţí a chlévy a stodolou nedaleko Roudnice nad Labem. Jde o patrový rodinný dům. V přízemí domu je kuchyně, dva pokoje, místnost se sprchou. V patře jsou další dva pokoje, koupelna s obklady. Ústření topení v domě je na kotel na tuhá paliva. K domu patří stodola, vhodná k další vestavbě. Na pozemku je garáţ a chlévy.
Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 80 roků Stav objektu Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí Výměra pozemku 1365 m2 Zastavěná plocha Garáţ v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky kompletní mimo plynu Příslušenství stodola, chlévy a garáţ Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
samostatně stojící dobrý 1 200 m2 Podkroví
1 920 000,- Kč /
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
Roudnice - výsledná cena ideální poloviny RD
ne
1,00 1 920 000,- Kč 1 975 000,- Kč
=
987 500,- Kč
4. Rekapitulace Obecná cena je cena, která je dosaţena při prodeji nemovitosti v daném místě a dané době. Při jejím stanovení se nepřihlíţí k významu jaký můţe mít vlastnictví a tím moţnost uţívání z hlediska jejího uţitku pro kupujícího. Administrativní metoda (dle vyhlášky 364/2010Sb.) je orientační. Věcná metoda je ocenění s přihlédnutím ke stávajícímu stavu (vnitřní vybavení, apod.), také nemůţe přesně zhodnotit stávající úroveň realit ve městě. Ocenění současného stavu objektu se nejvíce blíţí ocenění porovnávací metodou. Porovnávací metoda je nejvíce přesná - odpovídá současné situaci na trhu nemovitostí. Není dost dobře moţné ocenit jinak regionální charakter, usazení objektu v místě obce, okolní vybavení a jeho stávající stav. Od hodnoty RD a pozemků je odečtena částka za podíl na vlastnictví. Administrativní cena nákladovou metodou: Administrativní cena objektu: Administrativní cena pozemků:
916 820,- Kč 32 660,- Kč
Administrativní cena celkem: Administrativní cena porovnávací metodou: Administrativní cena objektu: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Věcná hodnota: Věcná hodnota objektu: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektu: Porovnávací cena celkem:
949 480,- Kč
862 010,- Kč 32 660,- Kč 894 670,- Kč
760 840,- Kč 32 660,- Kč 793 500,- Kč
987 500,- Kč 987 500,- Kč
4.1. Závěr Cílem předloženého ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny - tržní hodnoty nemovitosti – objektu RD v ulici Krokova čp. 1056 na zastavěné parcele č. 2254 a zahrady p.č2255 v obci Roudnice nad Labem, k.ú. Roudnice nad Labem, kraj Ústecký ke dni 25.5.2011. Na základě provedené analýzy nemovitosti v daném místě a dané době, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty při uvažování kupní síly regionu, klidné polohy, stávajícího vybavení a možného využití, je navržena tržní hodnota
Obecná cena (obvyklá hodnota):
987 500,- Kč
slovy: devětsetosmdesátsedmtisícpětset Kč V Pelhřimově dne 25.5.2011
Ing. Pavel Hořejší
Seznam příloh : LV, snímek KN, fotodokumentace 4.2. Osvědčení : Níţe podepsaný osvědčuje, ţe v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného trţního ocenění; výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při zpracování byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listu. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
4.3. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 19.4.1995 pod č.j. Spr. 467/95 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1047-33/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5311. V Pelhřimově dne 26.5.2011
Ing. Pavel Hořejší Pod Náspem 1030 393 01 Pelhřimov tel.: 565324696 e-mail:
[email protected]
