ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13195-055/12 A o ceně rodinného domu č.p.425 na parc.č.st.699, katastrální území Dolní Lhota u Ostravy, obec Dolní Lhota, okres Ostrava - město, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.651) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Hanslík Michal, Dipl.ek. K Nádraží 425 747 66 Dolní Lhota
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.162 EX 218/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
12.února 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu včetně obálky. V Ostravě, dne 14.února 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost nebyla znalci majitelem zpřístupněna a ocenění je proto provedeno dle pomocných oceňovacích podkladů a na základě prohlídky nemovitosti z veřejné komunikace.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 12.února 2012, LV č.651. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava, č.j.162 EX 218/11 ze dne 25.11.2011 o ustanovení znalce. Ocenění nemovitosti č.2969/06 vyhotovené Ing.Janem Andrlem dne 7.12.2006. Kopie katastrální mapy.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 2.února 2012 .
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 5) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V domě se nachází jeden byt o velikosti 6+1 s nadstandardním soc.vybavením. Svislé konstrukce jsou zděné v tl.45 cm na základových pasech s funkční izolací. Krytina střechy Bramac, klempířské konstrukce provedeny v systému Lindab. Fasádní omítky jsou vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelně a na WC. Schodiště do podkroví dředvěné. Dveře hladké plné nebo prosklené, vrata do garáže el.ovládaná. Okna plastová, podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, el.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován el.sporák, zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. Součástí domu je prosklená zimní zahrada s vířivkou. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z ocel.profilů dl.20 m, v=140 cm - el.ovládaná plotová vrata z ocel.profilů - zpevněná plocha - zámková dlažba šedá - přípojka vody dl.4m - přípojka veř.kanalizace dl.5m - přípojka zemního plynu dl.15m - oplocení z dřev.latí dl.50m v=50cm Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.75*11.65*4.20+4.00*5.85*2.90 Zastřešení 8.75*11.65*3.10*0.5+4.00*5.85* 2.00*0.5
=
496.00 m3
=
181.40 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-3-
677.40 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 13. 14. 16. 18. 24.
Vnější obklady chybí Okna nadstandard Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí Vnitřní hygienické vybavení nadstandard
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.05200
100%
0.052
0.02200
100%
0.022
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.04100
100%
0.041 ________________________________________________
0.14663 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.14663) = 1.0792 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení -4-
1
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.03
5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.03
1
-0.03
3
0.04
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.07
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.07 = 1.070 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 250.68 m2 / zastavěná plocha 1.NP 125.34 m2 = podlažnost 2.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 2 0.10 Např. sauna, centrál.vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 2 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 2 2 Od 300 m do 800 m celkem
-5-
12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 5 let)
3
0.00
2
1.0500
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.19
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.19) x 1.0500 = 1.250 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.070 x 1.250
= Kč
3.307,x 1.3380
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 677.40 m3
= Kč = Kč
4.424,77 2.997.336,49
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
2.997.339,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.699 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 121 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
100% -4% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1392 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 100.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 121.00 m2
= Kč
132,67
= Kč = Kč
265,34 281,26
= Kč = Kč
x 2.1550 x 1.1560 700,67 84.781,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.st.699
Cena celkem Kč
84.781,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.303/23 zahrada o výměře 599 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
100% -4% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1392 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 100.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 599.00 m2
= Kč
132,67
= Kč = Kč
265,34 281,26
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.1560 700,67 280,27 167.880,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
Cena celkem Kč
167.881,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 5x jehlič.keř 0.90*0.90*3.14*5 15m živý plotj 15.00
= =
12.72 m2 15.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
27.72 m
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem
599.00
167881.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 167881.00 / 599.00 = 280.2688
599.00
167881.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 27.72 m2 x 280,27 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny
= Kč
7.769,05
= Kč
660,37
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
660,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb. Popis Popis věcného břemene: - Věcné břemeno umístění podzemního vedení a omezení ochranným pásmem podzemního vedení, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou energetického zařízení v rozsahu GP č.2023-128/2006. Oprávněný z věcného břemene: ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, Děčín IV Podmokly, 405 02 Děčín 2. Povinnost k parc.č.303/23 Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________
Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena celkem
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
VÝSLEDNÉ CENY 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 5) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč Kč Kč Kč Kč
2.997.339,84.781,167.881,660,-10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
3.240.661,3.240.660,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionydvěstěčtyřicettisícšestsetšedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.163 pro katastrální území Dolní Lhota u Ostravy, obec Dolní Lhota vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 218/11 ( Nařízení exekuce č.j. 52 EXE 13025/2011 vydané Okresním soudem v Ostravě) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.651 se nachází na okraji obce Dolní Lhota, poblíž zastávky tramvaje, v lokalitě rodinných domů se základní občanskou vybaveností. Rodinný dům na parc.č.St.699 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví.
-9-
V obci Dolní Lhota a okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Dolní Lhota o velikosti 6+kk s garáží, zastavěná plocha 144 m2, přízemní, nepodsklepený dům s podkrovím, po celkové rekonstrukci v r.1996, ÚT na zemní plyn, pozemek 1822 m2
cena 4 160 000,- Kč
2. RD Šenov, okr.Ostrava-město, 4+kk s garáží, Novostavba, zastavěná plocha 137 m2, polovina dvojdomku se samost.č.p., přízemní s podkrovím, ÚT na zemní plyn, pozemek 800 m2 cena 3. RD O-Radvanice, o velikosti 5+1, přízemní, Novostavba, zastavěná plocha 110 m2, přízemní s podkrovím, podlahové vytápění s el.kotlem, vlastní ĆOV, možno plyn, pozemek 1190 m2 4. RD O-Lhotka, o velikosti 5+1, užitná plocha 160 m2, přízemní s podkrovím, po celkové rekonstrukci v r.2002, topení lokální na tuhá paliva, pozemek 1450 m2
cena
cena
3 000 000,- Kč
3 850 000,- Kč
3 500 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v užívání pouze 5 let a nachází se v dobrém technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, odhaduji cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.651 ve výši
3 600 000,- Kč Pozn. Ve výše uvedené obvyklé ceně je zahrnuto rovněž věcné břemeno umístění podzemního vedení na parc.č.303/23, jehož cena činí 10.000,- Kč. - 10 -
V Ostravě, dne 14.února 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13195-055/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
