ZORGCAMPUS DE MAEYER Verzoek tot raadpleging (screening) gemeente Zemst | januari 2011
Begeleidende nota
1. Situering: In het kader van het onderzoek tot milieueffectenrapportage ‘RUP17 De Maeyer’ werd op 17 november 2009 advies gevraagd aan Ruimte en Erfgoed, afdeling Vlaams- Brabant. Op 30-12-2009 heeft de gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw dit advies ontvangen. In haar advies besluit Ruimte en Erfgoed Vlaams- Brabant bezwaren te hebben i.v.m. de mogelijke uitbouw van de ‘Zorgcampus De Maeyer’ en meent het team dat de opmaak van het RUP17 De Maeyer wel aanzienlijke milieueffecten kan veroorzaken voor wat betreft de disciplines landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie. Volgende elementen worden aangehaald: - Het gehele plangebied is geselecteerd en beschreven in de ‘inventaris Historische Parken en Tuinen van Vlaanderen’. - Noch de discipline landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie werden besproken in de screeningsnota, niettegenstaande het huis de Maeyer werd opgenomen in de ‘vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed’. - Vanuit de discipline archeologie wordt geadviseerd om in het RUP een bepaling op te nemen met betrekking tot archeologie: “voor alle uit te voeren werken met een ingreep in de bodem dient advies te worden gevraagd aan de bevoegde instantie met name Ruimte en Erfgoed, Onroerend Erfgoed Vlaams Brabant”. Naast het advies van Ruimte en Erfgoed werd in het kader van het onderzoek tot milieueffectenrapportage ‘RUP17 De Maeyer’ ook advies gevraagd aan de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar. In haar advies besluit de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar dat de screening voldoende inschatting maakt voor wat betreft de discipline Ruimtelijke Ordening. Er wordt wel meegegeven dat zowel het bepalen van de maximale bouwhoogte voor de nieuwbouw als het behoud van de waardevolle bomen, cruciale elementen zijn ter bevordering van de ruimtelijke integratie in de omgeving. Een verdere inhoudelijke beoordeling kan gebeuren aan de hand van het uitgewerkte voorontwerp RUP in het kader van de plenaire vergadering.
Vooraleer de Dienst MER zal beslissen of het voorgenomen plan al dan niet aanleiding geeft tot aanzienlijke milieueffecten wordt aan de gemeente gevraagd een begeleidende nota op te stellen rekening houdende met bovenvermelde adviezen. In deze begeleidende nota wenst de gemeente Zemst dieper in te gaan op de disciplines landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie. Hiermee wordt getracht een duidelijk beeld te scheppen van de al dan niet te verwachten effecten. Ook wordt dieper ingegaan op het feit dat een alternatieve locatie voor de inplanting van het woon- en zorgcentrum niet binnen de mogelijkheden valt.
-2-
2. Bespreking en beoordeling a. discipline landschap: Het volledige plangebied werd opgenomen binnen de inventaris ‘Historische tuinen en parken van Vlaanderen waar een historiek wordt gegeven over het bestaan van deze informele tuin en het herenhuis, gelegen in het centrum van de gemeente Zemst. Daarnaast wordt ook een omschrijving gegeven van de nu nog herkenbare elementen. De nog aanwezige herkenbare elementen van de lusttuin zijn: - uitgeschulpt gazon omgeven met bruine beuken (Fagus sylvatica); - enkele beelden; - massieven van taxus (Taxus baccata) en Buxus (Buxus sempervierens); - een hazelaar (Corylus avellana); - een magnolia (Magnolia x soulangeana); - enkele fruitbomen; - Taxushaag als afscherming langs de steenweg; - Een relict van zandsteenknollen (oorspronkelijk een rotspartij met een fontein die vanuit de regenwaterput werd gevoed); - Als ‘etageboom’ geknotte zilverlinde (Tillia tomentosa), tijdens de voorjaarsstorm van 2003 zwaar verminkt; - Rechts van de meesterwoning en afgeschermd van de straat door een bakstenen muur, weliswaar in gereduceerde vorm, de moestuin; - Een laurierboom (Laurus nobilis), gelegen binnen de moestuin. Landschapsbeeld: De huidige beeldwaarde van het landschap steunt volledig op de meesterwoning ‘De Maeyer’, omgeven door zijn 53 are grote private informele tuin. Door de realisatie van het woonzorgcentrum dreigt een deel van de lusttuin te verdwijnen en zal een deel van het groene karakter verloren gaan. Wel dient opgemerkt dat een belangrijk deel van de waardevolle beplanting zoals omschreven in de inventaris zal worden bewaard (zie bijlagen: kaart 1 en kaart 2). Zo blijven de twee centrale beuken ‘Fagus sylvatica’ (kaart 1+2 F), de Magnolia ‘Magnolia x soulangeana’(kaart 1+2 - G), de massieven Rhododendron (kaart 1+2 – H) en de Taxushaag (kaart 1+2 – I) als afsluiting langsheen de Brusselsesteenweg bewaard. Ook het behoud van de bakstenen muur langsheen de Brusselsesteenweg (rechts van de meesterwoning) wordt vooropgesteld. Verder kunnen het enige resterende beeld (kaart 1+2 – M) en het relict van zandsteenknollen (kaart 1+2 – B), mits verplaatsing mee worden geïntegreerd in het project. Ook het uitgeschulpte gazon met zijn glooiende reliëf kan als basis gebruikt worden bij de inrichting van het plangebied. Volgens de voorontwerpen van het woonzorgcentrum is het onmogelijk het enorme massieve taxuselement (kaart 1+2 – C) te bewaren. Hier kunnen compenserende maatregelen in het RUP het verlies inperken. Uit het plaatsbezoek d.d. 05-03-2010 is gebleken dat een deel van de geselecteerde elementen geen positieve bijdrage leveren aan de lusttuin - Fruitbomen (kaart 1+2 – J) in de achterliggende boomgaard zijn verouderd, weinig of niet meer producties en bezitten veel dood hout; - De grote buxus’bomen’ (kaart 1+2 – E) hebben gelet op hun omvang een enorme ouderdom maar vormen visueel geen beeldbepalend element binnen de tuin ( opengevallen kruin door weinig of geen onderhoud);
-3-
-
De ‘etageboom’ “Tillia tomentosa” (kaart 1+2 - A) werd door de voorjaarsstorm in 2003 ernstig beschadigd en bevindt zich momenteel in een erbarmelijke toestand. Herstel is haast onmogelijk.
Door de realisatie van het woonzorgcentrum zal het bewaarde deel van de lusttuin worden versterkt door enerzijds de aanleg van glooiende wandelwegen (oorspronkelijk ook aanwezig) en anderzijds door het publiek toegankelijk maken van de tuin. Door het publiek toegankelijk stellen van de lusttuin krijgt “de groene long” een open karakter en wordt dit groene hart mee geïntegreerd in het centrum van Zemst wat oorspronkelijk niet het geval was door het private karakter van de tuin. Daartegenover staat dat de gebouwen van het woonzorgcentrum samen met de meesterwoning ‘De Maeyer’ een herkenningspunt worden in het centrum van Zemst. De gebouwen kunnen een positieve bijdrage leveren tot de beeldwaarde van Zemst. Voorwaarde is wel dat de gebouwen van het woonzorgcentrum zich qua vorm en volume dienen te integreren in de omgeving met respect voor de privacy van de naburige woongelegenheden. Zo zal worden opgelegd dat de gebouwen en infrastructuren op een kwalitatieve wijze in de omgeving dienen ingepast te worden met respect voor de aanwezige waardevolle beplanting. De waardevolle beplanting die dient bewaard te blijven zal in het RUP grafisch worden weergegeven. De integratie van nieuwe bebouwing met de omliggende straatwanden en het respecteren van de aanwezige waardevolle beplanting staat voorop. Landschapsstructuur: De invulling van het plangebied met het woonzorgcentrum biedt kansen voor een opwaardering van de N1 Brusselsesteenweg als verbindingsas tussen de stedelijke gebieden Mechelen en Vilvoorde. Doorslaggevend voor de slechts licht negatieve beoordeling van de effecten van de landschappelijke structuur zijn het behoud van de grote centrale beuken, de Taxushaag, de Magnolia, de Rhododedronmassieven de bakstenen muur langsheen de Brusselsesteenweg, het aanwezige beeld en het relict van zandsteenknollen. Een deel van de lusttuin verdwijnt, met name een deel van het uitgeschulpte gazon, enkele fruitbomen, de zwaar beschadigde etageboom ‘Tillia’ (kaart 1+2 – A), het Taxus- en Buxus massief (kaart 1+2 – C en E) en de hazelaar (kaart 1+2 – D). Na de uitvoering van het plan zal binnen het plangebied moeten gewaakt worden dat de publiek toegankelijke tuin op een kwalitatieve manier wordt onderhouden en in stand gehouden, met respect voor de historische achtergrond van de tuin en met een maximaal behoud van de aanwezige waardevolle elementen en bomen.
b. discipline bouwkundig erfgoed en archeologie: Door de inplanting van het project en de hiermee gepaard gaande vergravingen dreigt eventueel aanwezig archeologisch materiaal te verdwijnen. Gelet op de ligging en het feit dat in de kern van Zemst geen gekende archeologische vindplaatsen aanwezig zijn wordt geen negatief effect verwacht voor wat betreft de discipline archeologie. Eerder als positief effect, door het behoud van de meesterwoning de Maeyer en het publiek toegankelijk maken van de lusttuin, wordt een versterking verwacht van de leefbaarheid van de kern.
-4-
Binnen het plangebied is vooral het bouwkundig erfgoed van belang: Meesterwoning de Maeyer is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed “bouwen door de eeuwen heen, inventaris van het cultuurbezit in België”. Binnen de inventaris wordt de meesterwoning omschreven als een dubbelhuis van vijf traveeën bestaande uit twee verdiepingen onder een zadeldak met drie dakkapellen. De woning werd opgericht in de 18e eeuw en werd aangepast tijdens de 19e eeuw. Zo werd onder meer de voorgevel voorzien van een witgeschilderde bepleistering met sobere versieringen onder de lekdrempels. De voorgevel is voorzien van beluikte steekboogvensters en een deur met kwarthol beloop. Aan de linkerzijde is een recenter bijgebouw gerealiseerd onder een plat dak. Ook de zijpuntgevels met schouderstukken en de achtergevel werden gecementeerd om het geteisterde metselwerk te verstoppen. De achtergevel wordt gekenmerkt door zijn rechthoekige muuropeningen. De meesterwoning ‘De Maeyer’ zal binnen het RUP worden geselecteerd als waardevol pand waarbij in de mate van het mogelijke zal gestreefd worden naar het handhaven van de elementen of kenmerken met betrekking tot de historische, architecturale, industrieelarcheologische, socio-culturele, wetenschappelijke, artistieke of volkskundige waarde van het pand. Bijkomend wordt voor elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning de adviesvraag aan Ruimte en Erfgoed, afdeling Vlaams- Brabant vooropgesteld. In tegenstelling tot de oorspronkelijke screeningsnota, zal het volledige plangebied van het RUP herbestemd worden tot zone voor openbaar nut. De gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar achtte het immers opportuun om de meesterwoning mee te integreren in het voorziene woonzorgcentrum (in de meesterwoning zullen onder andere de administratieve diensten, een concièrgeverblijf en gemeenschappelijke leefruimtes worden ondergebracht). Om programmatorische redenen zal het woonzorgcentrum d.m.v. een verbindingsvolume gekoppeld worden met de meesterwoning.
c. discipline water Oppervlaktewater: Het plangebied behoort tot het Dijlebekken en is geselecteerd als niet overstromingsgevoelig. In het plangebied zijn geen waterlopen gelegen. Bijgevolg zijn dan ook geen negatieve effecten te verwachten. Grondwater: Het plangebied is matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2). Met grondwaterstroming wordt voornamelijk de laterale beweging van het grondwater doorheen de ondergrond en de toestroming door kwel bedoeld. Deze stroming kan worden beïnvloed of verstoord door ondergrondse constructies. Eventuele negatieve effecten op de grondwaterstromen zullen worden vermeden door middel van doordachte ondergrondse constructies aangevuld met compenserende drainage zones. Momenteel wordt, gelet op het reeds gevoerde bodemonderzoek, uitgegaan van diepe fundering (palen) wegens de slechte draagkracht van de ondergrond. Met de huidige moderne technieken bestaat de mogelijkheid paalfundering te plaatsen zonder daarvoor het grondwaterpeil te wijzigen waardoor bijgevolg het voorgenomen plan geen negatieve effecten zal veroorzaken op de grondwaterstroming. Indien bij bronbemaling ook wordt gewerkt met herbewatering (ten behoeve van de te bewaren beplanting) wordt alleen een
-5-
grondwatertafelverlaging verkregen binnen de werkzone en blijft het waterniveau er rond quasi onaangeroerd. Het plangebied is gelegen in een infiltratiegevoelige zone. Ondanks de beperkte toename van de terreinbezettingscoëfficient zal de realisatie ervan tot gevolg hebben dat er minder hemelwater rechtstreeks in de bodem zal kunnen dringen. Dit effect zal echter gemilderd worden door de verplichte toepassing van de gewestelijke en provinciale verordeningen inzake hemelwaterputten, buffer- en infiltratievoorzieningen en de gescheiden afvoer van afval- en hemelwater. Hierdoor wordt recuperatie aangemoedigd en worden infiltratie, buffering en vertraagde afvoer opgelegd.
d. alternatieve locatie: Gelet op de screeningsnota en gelet op de hierbovenvermelde aanvulling van de screeningsnota voor wat betreft de disciplines bouwkundig erfgoed en archeologie, landschap en water blijkt dat - mits het toepassen van de voorgestelde milderende maatregelen (zie punt 3. conclusies) - er voor het voorgenomen plan geen significante milieueffecten te verwachten zijn. Zoals reeds vermeld in de sreeningsnota is het zoeken naar een alternatieve locatie geen valabele oplossing.
3. Conclusie: De inplanting van het woonzorgcentrum De Maeyer zal, rekening houdend met het bovenvermelde, een licht negatief effect veroorzaken voor wat betreft de discipline landschap, meer bepaald door het verdwijnen van een gedeelte van de historische lusttuin. Om deze effecten te beperken alsook de effecten op de disciplines bouwkundig erfgoed, archeologie en grondwaterstroming zoveel als mogelijk te vermijden worden een aantal milderende maatregelen voorgesteld die zullen worden opgenomen binnen de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP. Omdat de bestaande tuin en de aanwezige waardevolle elementen een enorme meerwaarde betekenen voor het woonzorgcentrum staat het maximale behoud van deze elementen/beplanting voorop. Het bewijs hiervan is terug te vinden op de in bijlage gevoegde plannen. Hier valt op dat de vormgeving van de beoogde plannen volledig is gebaseerd en aangepast op basis van de bestaande waardevolle elementen en beplanting in de tuin. Een integratie in het project stond bij het ontwerpen dan ook centraal. Er dient te worden vermeld dat wanneer het domein in private handen zou terecht komen, het behoud van de waardevolle tuin alles behalve zeker zou zijn. Milderende maatregelen: 1. Binnen het RUP wordt een bepaling opgenomen die het maximale behoud van de aanwezige waardevolle beplanting en elementen voorziet. De te behouden beplanting zal grafisch worden weergegeven (kaart 2); 2. de publiek toegankelijke tuin dient op een kwalitatieve manier te worden aangelegd, onderhouden en in stand gehouden, met respect voor de historische achtergrond en een maximaal behoud van de aanwezige waardevolle elementen en bomen;
-6-
3. voor elke stedenbouwkundige aanvraag zal advies worden aangevraagd aan Ruimte en Erfgoed, afdeling Vlaams- Brabant; 4. Om een negatief effect op de grondwaterstroming te vermijden worden enkel doordachte ondergrondse constructies toegelaten met respect voor de te behouden beplanting (in geval van bronbemaling dient gewerkt te worden met herbewatering. 5. Ter bescherming van de te bewaren beplanting dienen de nodige voorzorgen genomen te worden zodat deze tijdens de werken niet beschadigd geraken.
Algemeen geconcludeerd zal het voorgenomen plan, mits toepassing van de voorgestelde milderende maatregelen, geen negatieve milieueffecten veroorzaken.
-7-
