1984) Verzoek tot raadpleging (m.e.r

6026 - Gemeente Middelkerke Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Zon en Zee” (Herziening BPA nr.1 “Dorp” MB 19/09/1984)

Verzoek tot raadpleging (m.e.r.)

DE ONTWERPERS

GEZIEN

EN VOORLOPIG VASTGESTELD DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN …

PATRICK MAES RUIMTELIJK PLANNER 6026 / juni 2010

BURGEMEESTER

SECRETARIS

GEMEENTEZEGEL

GEZIEN EN GOEDGEKEURD DOOR DE BESTENDIGE DEPUTATIE IN ZITTING VAN …

SumResearch / BPA “Zon & zee” Middelkerke

1

SumInhoudstafel A. Toelichtingsnota 1.

Motivering tot opmaak van het RUP en procesverloop

2

2.

Situering en analyse bestaande toestand

3

2.1.

Situering en begrenzing

3

2.2.

Globale analyse bestaande toestand

3

3.

Juridische context

7

3.1.

Gewestplan

7

3.2.

BPA nr. 1 “dorp”

7

4.

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

8

4.1.

Bindende bepalingen

8

4.2.

Richtinggevend deel

8

5.

Knelpunten en potenties

10

6.

Visie en gewenste ruimtelijke structuur

11

6.1.

Concepten

11

6.1.1.

Verkeersluwe centrale parkstrook waaraan functies gekoppeld worden

11

6.1.2.

Duidelijke hoofdingang met voldoende (ondergrondse) parkeermogelijkheden en goede ontsluiting

11

6.1.3.

Relatie met omgeving versterken door verder uitbouwen van voetgangers- en fietsersnetwerk

12

6.1.4.

Aandacht voor afwerken van de randen en overgang naar residentiële woonzones

12

6.1.5.

Voldoende groene ruimtes (zowel landschappelijk als functioneel)

13

6.1.6.

Gevarieerd aanbod aan vakantiewoningen

13

6.2.

Typologie, Morfologie en architectuur

14

6.2.1.

Bouwhoogtes

14

6.2.2.

Typologie

14

6026/ge.sv-wg

SumResearch / BPA “Zon & zee” Middelkerke

2

SumInhoudstafel 6.2.3.

Morfologie

15

6.2.4.

Architectuur

15

6.2.5.

Publieke ruimte

15

6.2.6.

Referenties

16

6.3.

Globale inrichtingsschets

19

7.

Watertoets

20

8.

Milieueffectrapportage – verzoek tot raadpleging

21

8.1.

Bodem

22

8.1.1.

Referentiesituatie

22

8.1.2.

Effecten

22

8.2.

Water

22

8.3.

Fauna en flora

23

8.3.1.

Referentiesituatie

23

8.3.2.

Effecten

23

8.4.

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie

24

8.4.1.

Referentiesituatie

24

8.4.2.

Effecten

24

8.5.

Mens-mobiliteit

24

8.5.1.

Referentiesituatie

24

8.5.2.

Effecten

26

8.6.

Grensoverschrijdende effecten

26

8.7.

Motivatie tot niet-opmaak van een Plan-MER

27

9.

OPGAVE VAN DE VOORSCHRIFTEN DIE STRIJDIG ZIJN MET HET RUP

B. Stedenbouwkundige voorschriften 6026/ge.sv-wg

EN DIE OPGEHEVEN WORDEN

28

SumResearch / RUP “Zon & Zee” Middelkerke

A. TOELICHTINGSNOTA

6026/ge.sv-wg

1

SumResearch / RUP “Zon & Zee” Middelkerke 1.

2

Motivering tot opmaak van het RUP en procesverloop Het gemeentebestuur van Middelkerke wenst een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan op te maken om het bestaande BPA nr. 1 “dorp Westende” gedeeltelijk te herzien in functie van een herorganisatie van de site van het voormalig vakantiedorp Zon en Zee; het bestaande BPA dient in de eerste plaats verfijnd en verduidelijkt te worden. Het RUP heeft een oppervlakte van 5ha en 24ca. Begin 2009 werd de nota ‘verzoek tot raadpleging’ afgerond en rondgestuurd naar de adviserende overheden. Zowel het Agentschap Natuur en Bos (ANB), het Agentschap R-O Vlaanderen als VMM oordeelde dat de screeningsnota onvoldoende was wegens het ontbreken van de effectbeoordeling ten aanzien van bemaling (ondergrondse parking). ANB vroeg hierbij expliciet de opmaak van een passende beoordeling, ivm mogelijke significante effecten op het naburige habitatrichtlijngebied. Deze passende beoordeling werd opgesteld door Grontmij i.o.v. de gemeente en afgeleverd in april 2010. De passende beoordeling vormt een essentiële bijlage bij deze aangepaste screeningsnota.

6026/ge.sv-wg


Situering en analyse bestaande toestand

2.1.

Situering en begrenzing

3

Het plangebied situeert zich in de dorpskern van Westende-dorp tussen (zie blauwe stippellijn) -

De Essex Scottishlaan in het oosten;

-

De Hoveniersstraat en Joseph Matthieulaan in het zuiden;

-

De Bassevillestraat met aansluitend verschillende campings in het westen;

-

Vakantiewoningen en de duinen in het noorden,

maar het RUP beperkt zich tot het voormalige vakantiedomein. Dit betekent dat de woningen aan de oostelijke zijde van de Essex Scottishlaan en het vakantie- en opleidingscentrum aan het zuidwesten (Bassevillestraat en Hoveniersstraat), uit de begrenzing zijn gelaten.

2.2.

Globale analyse bestaande toestand

Het plangebied bevindt zich aan de rand van de kern van Westende-dorp Binnen het plangebied bevond zich voordien de vakantiecentrum “Zon en Zee” met bijhorende voorzieningen. Dit vakantiecentrum fungeerde een tijdje als asielcentrum en is thans opgekocht door een projectontwikkelaar, die er terug een vakantiecentrum wenst van te maken. Verschillende gebouwen (waaronder het zwembad) werden recent gesloopt. Enkel de gebouwen langsheen de Vakantiestraat en één paviljoen langsheen de Mathieulaan werden behouden. Eén van de bouwblokken ten noorden van de Vakantiestraat werd reeds verbouwd tot hotel. De andere gebouwen die werden behouden, zouden een nieuwe functie krijgen binnen het voorziene project. In het westen langsheen de Bassevillestraat situeren zich nog twee andere vakantiecentra (o.a.“Zon en Duin”) en een tennisclub, waarbij een onafgewerkt clubhuis. Langsheen de Essex Scottishlaan, de Matthieulaan en de Hoveniiersstraat bevindt zich residentiële bebouwing. 6026/ge.sv-wg


Bijgaande fotoreportage geeft een beeld van het plangebied en de omgeving.

6026/ge.sv-wg

4


Toegang langsheen de Essex Scottishlaan

Zicht vanuit het plangebied op de niet-gesloopte gebouwen

6026/ge.sv-wg

5

Overblijvend paviljoen langsheen de Matthieulaan


6

Zicht vanuit het plangebied op de niet-gesloopte gebouwen

Zicht op de aanpalende tennisterreinen

6026/ge.sv-wg

Zicht vanuit Bassevillestraat


Juridische context

3.1.

Gewestplan

Binnen het gewestplan Oostende-Middenkust (KB van 26-11977) is het projectgebied als volgt gesitueerd:

-

Grotendeels in zone voor verblijfrecreatie Beperkt deel in woonzone langsheen de Essex Scottishlaan

Het gewestplan werd verfijnd door de opmaak van het BPA nr. 1 “dorp”.

3.2.

BPA nr. 1 “dorp”

Het plangebied betreft een gedeeltelijke herbestemming van BPA nr. 1 “Dorp”, goedgekeurd bij MB dd. 19-09-1984. Het plangebied voor de herziening heeft betrekking op de volgende zone van het BPA: - zone voor verblijfsrecreatie: Het BPA voorziet in een bebouwing op 40% maar tegelijk ook in slechts twee bouwlagen. Het is vooral deze beperking die een ontwikkeling op vandaag meest in de weg staat.

6026/ge.sv-wg

7


8

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van de gemeente Middelkerke werd definitief goedgekeurd in de gemeenteraad van 19 maart 2008. Hieronder worden een aantal relevante zaken uit de bindende bepalingen en uit richtinggevend deel van het voorontwerp GRS weergegeven.

4.1.

Bindende bepalingen

In de bindende bepalingen van het GRS Middelkerke wordt geen concrete actie i.v.m. de omgeving van Zon en Zee opgenomen. De Essex Scottishlaan wordt wel geselecteerd als lokale verzamelweg. Deze straten dienen enkel voor de ontsluiting van een woonkern of een gebied. Alle verkeer dat in het betrokken gebied geen bestemming heeft, moet er geweerd worden. 4.2.

Richtinggevend deel

In het richtinggevend gedeelte wordt op microniveau ingezoomd op de kern van Westende. Het recreatiegebied ten westen van Westende Dorp zal als toeristisch recreatieve ontwikkelingszone worden ontwikkeld met mogelijkheden voor lokale gemeenschapsvoorzieningen. De Strandlaan zal hierbij functioneren als fietsers-/voetgangersverbinding tussen het toeristisch recreatief ontwikkelingsgebied en Westende Bad. Samen met de Strandlaan en de Essex Scottishlaan wordt een verbinding gecreëerd vanuit Westende Dorp naar Westende Bad. Nabij dit toeristisch recreatief ontwikkelingsgebied wordt in zuid-westelijke richting een uitbreiding voorzien voor dagrecreatie. De uitbreiding van deze zonering voor dagrecreatie kadert in de visie van het versterken van de recreatieve potenties voor Westende. De zonering voor ‘openlucht recreatieve verblijven’ is momenteel nogal gefocust op de kwantiteit en minder op kwaliteit. Zo zal meer aandacht worden besteed aan de kwalitatieve inrichting van de publieke ruimte en de groenvoorzieningen (landschappelijke aanleg) gekaderd binnen KAP III (kustactieplan). Hierbij worden tevens accenten gelegd de ruimtelijke kwaliteit en getuigt het architecturale karakter van een kwaliteit die rekening houdt met de eigenheid van de omgeving.

6026/ge.sv-wg


6026/ge.sv-wg

9


10

Knelpunten en potenties Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Zon & Zee heeft vooral tot doel voldoende mogelijkheden te scheppen voor de herontwikkeling van het voormalige vakantiedomein Zon & Zee. Thans laten de stedenbouwkundige voorschriften van het vigerende BPA slechts laagbouw toe (twee bouwlagen). Anderzijds wenst de gemeente via de opmaak van het gemeentelijk RUP ruimtelijke kwaliteitseisen op te leggen voor deze herontwikkeling. Het mag geen louter immobiliair project zijn, zoals één uit de duizend aan onze kust. Deze kwaliteitseisen hebben betrekking op

6026/ge.sv-wg

-

de ontsluiting van het gebied voor voetganger en fietser enerzijds, en voor de auto anderzijds

-

de relatie met de omgeving

-

het afwerken van de randen

-

het voorzien van voldoende groen

-

uniformiteit en samenhang

-

de bouwhoogte


11

Visie en gewenste ruimtelijke structuur Voor de ontwikkeling van het gebied staan de volgende principes voorop:

6.1.

Concepten

6.1.1.

Verkeersluwe centrale parkstrook waaraan functies gekoppeld worden De Vakantiestraat loopt dwars doorheen de site en geeft mee structuur aan het gebied; langsheen die straat liggen nu reeds verschillende functies: onder meer onthaal van zowel “Zon & zee” als “Zon & Duin”, hotel, tennisclub (in aanbouw). Deze centrale as wordt functioneel versterkt (recreatiemogelijkheden, horeca,…) en er worden verschillende publieke ruimtes aan gekoppeld. Er wordt voorgesteld de as verkeersluw te houden. Door het verkeer zoveel mogelijk aan de rand op te vangen, kan een zo goed als verkeersvrije wandel- en fietszone gecreëerd worden die het centrum van het projectgebied wordt. Deze parkachtige strook verbindt diverse (nieuwe) functies en verschillende publieke ruimtes (meer stedelijk plein met horeca, speelweide, …). Verder zorgt deze verbinding voor een verbeterde link tussen het centrum van Westende en de duinenstrook met verschillende campings.

6.1.2.

Duidelijke hoofdingang met voldoende (ondergrondse) parkeermogelijkheden en goede ontsluiting De ontsluiting van het gebied gebeurt bij voorkeer langsheen de Essex Scottishlaan. De hoofdtoegang tot het gebied moet duidelijk herkenbaar zijn. Ook de bewegwijzering is hier van belang. Om het projectgebied zoveel mogelijk verkeersvrij te houden, moeten voldoende parkeervoorzieningen aan de rand van het gebied voorzien worden. Door de eerder beperkt oppervlakte van de site gebeurt tot bij voorkeur ondergronds.

6026/ge.sv-wg

SumResearch / RUP “Zon & Zee” Middelkerke 6.1.3.

12

Relatie met omgeving versterken door verder uitbouwen van voetgangers- en fietsersnetwerk De site vormt nu een soort eiland. Het betreft een vrij gesloten gebied dat weinig relaties heeft met zijn omgeving. Er dient onderzocht te worden hoe die link kan vergroot worden. Intern moet de parkachtige centrale groenstrook de relatie met de omgeving versterken. De centrumfunctie van die strook (recreatiemogelijkheden, horeca,…) kan het projectgebied overstijgen. Ook campingbewoners of inwoners van Westende kunnen gebruik maken van sommige voorzieningen. Daarnaast heeft deze fietsers- en voetgangerszone ook een belangrijke verbindende functie. Extern kan het bestaande netwerk van voetgangers- en fietsverbindingen uitgebouwd en versterkt worden; er moeten vanuit Zon & Zee aangename en veilige wandelroutes vertrekken richting halte kusttram, richting zee en duinen, richting Westende – Bad en Westende – Dorp,…

6.1.4.

Aandacht voor afwerken van de randen en overgang naar residentiële woonzones De site “Zon & Zee” ligt geklemd tussen de kern van Westende in het oosten en een zone voor verblijfsrecreatie (verschillende campings) in het westen. Het gebied vormt dus de overgang tussen de residentiële (half)open bebouwing enerzijds en de campings anderzijds. In die context verdient de afwerking van de randen extra aandacht, in het bijzonder ter hoogte van de Essex Scottishlaan, Mathieulaan en Hoveniersstraat. Deze straten moeten bij de realisatie van een nieuw project morfologisch worden afgewerkt. Het is dus belangrijk dat de typologie, de hoogte en de stijl van de gebouwen het straatbeeld niet verstoort maar integendeel versterkt.

6026/ge.sv-wg


13

Voldoende groene ruimtes (zowel landschappelijk als functioneel) Bij de realisatie van een nieuw project is de uitstraling zeer belangrijk. Er moet daarom voorzien worden in voldoende groene ruimte (publiek, semi-publiek en eventueel ook privaat). Deze groene ruimtes hebben soms louter een visueel-landschappelijke functie (wandelpark), andere hebben ook een recreatieve functie (sportterreinen). Integratie van waterelementen kan de totale uitstraling van het vakantiepark vergroten; bovendien kunnen waterpartijen ook een bindende en structurerende functie hebben.

6.1.6.

Gevarieerd aanbod aan vakantiewoningen De vakantiewoningen worden ten zuiden en ten noorden van de Vakantiestraat gerealiseerd. Bij de ontwikkeling van de vakantiewoningen dient rekening gehouden te worden met een aantal hierboven vermelde principes o.a. voldoende groen en afwerking van de randen. Bij het ontwerpen van de vakantiewoningen dient onder meer rekening gehouden te worden met oriëntatie, materiaalgebruik en architecturale kwaliteit, uniformiteit en samenhang van de verschillende entiteiten, diversiteit aan typologieën,… Ook de toegelaten bouwhoogte is een belangrijk aspect. Hierna wordt de vooropgestelde maximale bouwhoogte nader toegelicht.

6026/ge.sv-wg

SumResearch / RUP “Zon & Zee” Middelkerke 6.2.

Typologie, Morfologie en architectuur

6.2.1.

Bouwhoogtes

14

In het bestaande BPA worden slechts twee bouwlagen toegelaten binnen het projectgebied. Dit moet worden gedifferentieerd; plaatselijk moeten de toegelaten bouwhoogtes verruimd worden. Aan de randen blijft de bouwhoogte eerder beperkt: 2+1 langsheen de Mathieulaan en de Hovenierstraat, waar de bestaande bebouwing aan de overzijde momenteel nergens hoger is dan tot 2 bouwlagen. 3+2 langsheen de Essex Scottishlaan; hier is de bestaande bebouwing hoger (tot 3+1 bouwlaag). Ook in de onmiddellijke omgeving is de bestaande bebouwing hoger; deze zone sluit ook dichter aan bij en anderzijds bij het zwaartepunt van het vakantiepark. Ook in het noordelijk gedeelte is de draagkracht van de omgeving kleiner door de nabijheid van de duinen en de beperkte bouwhoogte van de nabijgelegen (vakantiewoningen). Hier blijft de toegelaten bouwhoogte ook beperkt tot 2+1 bouwlagen voor de centrale zone en tot 1+1 bouwlaag voor de rand (langsheen de Bassevillestraat). Langsheen de centrale parkstrook (huidige Vakantiestraat) komt de hoogste bebouwing. Hier kan tot 4 à 5 bouwlagen gebouwd worden. In het “binnengebied” ten zuiden van de huidige Vakantiestraat wordt een maximale bouwhoogte van 3 + 1 toegelaten. Indien woningen worden gerealiseerd onmiddellijk aansluitend bij de centrale waterpartij dient de bouwhoogte beperkt te zijn tot 1(+1) bouwlaag.

6.2.2.

Typologie Er moet binnen het project een typologische differentiatie ingebouwd worden met gekoppelde en aaneengesloten bebouwingen, onder de vorm van ééngezins- en meergezinswoningen. Deze verschillende typologieën hangen samen met de differentiatie van de publieke ruimte: rond een plein kan een hogere dichtheid gerealiseerd worden om het pleineffect te versterken (meergezinswoningen), binnen een parkachtige ruimte krijgen we eerder lagere dichtheden (ééngezinswoningen).

6026/ge.sv-wg


15

Morfologie Aandacht voor:

6.2.4.

−

Oriëntatie

−

Densiteit en maximale grondinname

−

Dakopvatting (geen mansardedaken)

−

Het aantal bouwlagen moet in proportie zijn tot de grondoppervlakte

−

Visuele doorzichten

Architectuur Kwaliteitsvolle en hedendaagse architectuur met

6.2.5.

-

sterke articulatie van de gevels, onder meer door materiaalgebruik, terrassen en balkons,...

-

een duidelijke uniformiteit en herkenbaarheid tussen de verschillende elementen. Deze samenhang moet behalve door de architectuur (vormentaal, materiaalgebruik) ook versterkt worden door onder meer de typologische differentiëring, door de inplanting van de gebouwen en door de inrichting van de publieke ruimte

Publieke ruimte Ook aan de kwaliteit van de publieke ruimte dient bijzondere aandacht besteed te worden. De publieke ruimte binnen het projectgebied dient in het bijzonder ingericht in functie van de zachte weggebruikers. Parkeervoorzieningen dient zoveel mogelijk gegroepeerd te worden aan de rand van het projectgebied, bij voorkeur ondergronds. Op die manier wordt het gebied verkeersarm gehouden. Verder is differentiatie ook hier zeer belangrijk. Naast één of meerdere (centrale) pleinen is er ook nood aan onder andere speel- en wandelruimte. Deze ruimtes moeten een samenhangend geheel vormen, een netwerk van verschillende publieke zones, die samen ook een soort van (wandel)circuit vormen. Ook waterpartijen kunnen een plaats vinden binnen de zone, zij structureren het gebied en brengen rust .

6026/ge.sv-wg


Referenties

Rotterdam, 12 Periscoopwoningen, Joke Vos architecten, 2006

Zandvoorde, architectuurwedstrijd groepswoning, architectenbureau Jan Maenhout, 2006

6026/ge.sv-wg

16


De Haan, 67 vakantiewoningen in Sun Parks, Buro 2, 2004

Sint Agatha-Rode, 28 sociale woningen, architectenbureau Jan Maenhout, 1992-1996

6026/ge.sv-wg

17


Eisden, project voor 900 woningen, TEEMA architecten

6026/ge.sv-wg

18


6.3.

6026/ge.sv-wg

Globale inrichtingsschets

19


20

Watertoets Het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 bepaalt dat voor elk (ruimtelijk) plan de watertoets moet gebeuren, nl. nagaan of het plan geen schadelijk effect heeft op het natuurlijk watersysteem. Het voorstel van RUP ligt niet in een watergevoelig gebied (op basis van beschikbare overstromingskaarten) zodat de repercussie van het RUP op de waterhuishouding eerder beperkt is. Wel is het plangebied binnen een ‘van nature overstroombaar gebied’ (NOG-gebied) – overstroombaar vanuit zee – gelegen. De NOG-kaart wordt echter niet gebruikt om risicozones af te bakenen, vermits deze kaart niet noodzakelijk het actueel overstromingsrisico weergeeft maar eerder een indicatie is van waar overstromingen in een bodemkundighistorisch perspectief zich hebben voorgedaan. Zo is er bij het opstellen van de kaart geen rekening gehouden met antropogene invloed. De kaart geeft wel een beeld van de mogelijke gevolgen van zeer extreme weerkundige omstandigheden of het falen van bestaande waterkeringen. In het algemeen zijn, met betrekking tot de watertoets, volgende voorschriften van toepassing: -

De riolering voor nieuwbouw en verbouwingen moet gescheiden gebeuren voor hemelwater en huisvuilwater. Het hemelwater moet voldoende opgevangen wordt in regenwaterputten in verhouding tot de dakoppervlakte en conform de gewestelijke hemelwaterverordening.

-

De verhardingsmaterialen moeten maximaal waterdoorlatend zijn, tenzij andere wetgeving dit niet toelaat.

-

Voor hemelwater afkomstig van verhardingen (die geen dakoppervlakte zijn) groter dan 200m² is, moeten, conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening, ook maatregelen getroffen worden in het project. Indien deze worden geoordeeld als zijnde waterdoorlatend, hoeft de verharding niet in rekening te worden gebracht.

-

Voor verharde oppervlakten, groter dan 200m³ moet met een vertraagde afvoer of met buffering gewerkt worden, om te zorgen dat regenwater niet in grote hoeveelheden naar de riolering wordt verplaatst.

Het aspect van het grondwater wordt behandeld in de passende beoordeling. Mits aangepaste technieken voor bemaling toe te passen tijdens de bouwfase, kan de tijdelijke impact op de aanwezige natuurwaarden en het omliggende natuurlijk milieu zeer minimaal of verwaarloosbaar gehouden worden. Ook tijdens de uitbatingsfase zijn er geen significante effecten op het grondwater te verwachten.

6026/ge.sv-wg


8.

21

Milieueffectrapportage – verzoek tot raadpleging Ingevolge het plan-mer-decreet van 27 april 2007 dat vanaf 1 juni 2008 van toepassing is op alle ruimtelijke uitvoeringsplannen worden in dit hoofdstuk de milieueffecten van voorgenomen plan onderzocht. Het RUP maakt de HERinrichting van een bestaand vakantiedorp mogelijk van ongeveer 5 ha. Bijgevolg biedt het plan het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project uit de bijlage II van het project-m.e.r.-besluit (m.n. bijlage II, categorie 12 en/ef rubriek 13) 1 en is aldus van rechtswege plan-MER-plichtig. Omdat het echter gaat om een herontwikkeling en dus een kleine wijziging inhoudt van het bestaand plan (zowel volgens het BPA als volgens het gewestplan is het een zone voor verblijfsrecreatie) kan het voorliggend RUP de procedure van de mer-screening volgen. Bovendien zijn geen aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten (zie hieronder). De volgende disciplines worden binnen dit RUP als relevant beschouwd: -

Bodem Water Fauna en flora Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie Mens-mobiliteit Mens-sociaal-organisatorische aspecten

Voor elke discipline wordt de referentiesituatie weergegeven en vervolgens worden de verwachten effecten volgens de opties in het RUP weergegeven. Alle overige milieudisciplines (o.a. geluid, lucht, stralingen,..) worden niet besproken, aangezien deze eerder gevolg zijn van een industriële activiteit, wat hier in dit RUP niet het geval is, of omdat ze als secundair effect (vb geluid en luchtvervuiling ten gevolge van bijkomend autoverkeer) een zeer geringe en zeer lokale impact te verwachten valt. 8.1.

Nulalternatief

Het nulalternatief bestaat in het behoud van het BPA, m.a.w. het aantal bouwlagen blijft beperkt tot twee. Op basis van dit BPA werd in het verleden een volledig uitgerust vakantiedorp gerealiseerd. Vandaag is enkel nog het hotel actief, de rest van de gebouwen zijn afgebroken. Ten opzichte van de situatie in het verleden betekent het nulalternatief een status-quo (geen milieu-effecten), ten opzichte van de huidge situatie zijn wel milieueffecten te onderkennen (o.a op het vlak van mobiliteit). Zij zullen echter alleszins kleiner zijn dan de effecten van het voorliggend plan en die hieronder verder worden besproken.

1

6026/ge.sv-wg

In bijlage II bij het besluit van 17/02/2005 is sprake van categorie 12 :toerisme en recreatie: vakantiedorpen,…; met een terreinoppervlakte van 5 ha en meer, categorie 13 vermeldt: wijziging of uitbreiding van projecten van bijlage I of II, waarvoor reeds een vergunning is afgegeven, die zijn of worden uitgevoerd en die aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.


8.2.

Bodem

8.2.1.

Referentiesituatie

22

De bodem bestaat volgens de bodemkaart uit kustduingrond met grotere duinpannen en lage kleine duintjes. Nochtans is het betreffende terrein reeds lang bebouwd en dus grondig verstoord qua bodemstructuur.

8.2.2.

Effecten De herinrichting van het bestaande vakantiedorp, zal een effect hebben op de huidige bodemstructuur (profielverstoring, structuurwijziging). Deze effecten zijn niet relevant, aangezien de bodem in het verleden reeds werd verstoord als gevolg van eerdere bouwwerken. De oorspronkelijke gelaagdheid en structuur van de bodem zijn bijgevolg niet meer aanwezig. De verharding die noodzakelijk is voor de ontwikkeling en inrichting van het gebied wordt tot een minimum beperkt. Bovendien moet de verharding zo veel mogelijk waterdoorlatend zijn.

8.3.

Water

Zie watertoets en de passende beoordeling m.b.t. effecten op het natuurlijk watersysteem. Volgens het zoneringsplan van de Vlaamse Milieumaatschappij ligt de zone van het RUP in een centraal gebied (geel ingekleurd). Dit betekent dat er een afvalwaterriolering aanwezig is die verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. Er is echter geen gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op het aanliggende openbaar domein. Gelet op de algemeen geldende stedenbouwkundige verordening bij nieuwbouw, dient het afvalwater en het hemelwater op eigen terrein volledig gescheiden te worden en moet een hemelwaterput worden voorzien.

6026/ge.sv-wg


8.4.

Fauna en flora

8.4.1.

Referentiesituatie

23

Er bevinden zich geen biologisch waardevolle gebieden, Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebieden binnen de zone van het RUP. Ten noorden van het projectgebied (op een kleine 100m) bevindt zich wel een Habitatrichtlijngebied.

Biologische waarderingskaart 8.4.2.

Effecten De herinrichting van het bestaande vakantiedorp zal geen direct effect hebben voor biologisch waardevolle gebieden of het Habitatrichtlijngebied. Tussen het bestaand vakantiedorp en het habitatrichtlijngebied bevinden zich immers nog verschillende andere kleinere vakantiecomplexen en weekendverblijfparken (langsheen de Bassevillestraat – zie plan bestaande toestand), naast sportaccommodaties in open lucht (tennisterreinen), waardoor de impact vb geluid door de herontwikkeling van het vakantiedorp Zon&Zee gedempt zal worden en niet zal reiken tot aan het habitatrichtlijngebied. De passende beoordeling bevestigt ook deze stelling. Bij de inrichting van de groene ruimtes wordt wel best zoveel mogelijk rekening gehouden met: -

bodem, water en klimaat (abiotiek); instandhouding, respectievelijk verbetering van biotopen en soortendiversiteit; aanleg en ontwikkeling van diverse groenvormen en/of natuurzones; aanleg en ontwikkeling van groen met een hoge structuurdiversiteit: boom-, struiken kruidlaag; koppeling aan de algemene zorgplicht voor het milieu: reductieplan voor bestrijdingsmiddelen en terugdringen van groenafval.

Habitatrichtlijngebied

6026/ge.sv-wg


8.5.

Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie

8.5.1.

Referentiesituatie

24

Er bevinden zich geen ankerplaatsen, relictzones of beschermd erfgoed binnen de zone van het RUP. Ten noorden van het projectgebied bevindt zich wel een ankerplaats, de ‘Ijzermonding – St-Loreinsduinen’.

8.5.2.

Effecten De herinrichting van het bestaande vakantiedorp zal geen directe effecten hebben op beschermde landschappen of bouwkundig erfgoed.

8.6.

Mens-mobiliteit

8.6.1.

Referentiesituatie Het plangebied wordt vandaag voor het autoverkeer ontsloten door de Essex Scottishlaan (N388), een tweevaksweg tussen het centrum van Westende en de N34 Koninklijke Baan. De andere aangrenzende straten (Matthieulaan en hoveniersstraat) zijn typische woonstraten. De Bassevillestraat is een smalle weg die toegang geeft op verschillende campings tussen de Koninklijke Baan en het centrum van Westende. De kusttram volgt hier het tracé van de Koninklijke Baan (N34). Door de politie van Middelkerke werden in de Essex Scottishlaan automatische verkeerstellingen uitgevoerd tijdens de periode dinsdag 11 tot donderdag 13 augustus 2009. Deze dagen kunnen als referentieperiode dienen, aangezien men mag verwachten dat vooral tijdens de zomermaanden de hoogste intensiteitswaarden worden genoteerd en bovendien de maximale mobiliteitseffecten van het plan ook tijdens diezelfde periode zich zullen voordoen. De volgende grafiek geeft een beeld van de waargenomen intensiteiten. Alle uurwaarden blijven onder 150 wagens/uur, beide richtingen samengeteld. In de voormiddag tussen 10 en 13 uur is het iets drukker in de richting van de Koninklijke Baan (naar het strand toe), vanaf 16 tot 19 uur doet de drukte zich in de andere richting voor. De waargenomen

6026/ge.sv-wg

projectgebied

secundaire weg type II

lokale verzamelweg

kusttram


25

intenstiteiten van de straat liggen ver onder de capaciteitswaarden (800 voertuigen/uur). Inte nsite itsdiagram E sse x Sco ttishlaan

180

160

140

66

aantal motorvoertuigen

120

62

76 78

100

52

74

59

53 38

60

31

34 87

40 63

69

3 8

2 5

0 1

1

2

3

2 0

5 2

3 2

7 4

4

5

6

7

11 8

65

61 60

51 19

20

50

32

90 78 67

15 43

14

39 25

15 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 uur

6026/ge.sv-wg

richting Dorp

65

80

0

richting Bad

45

54


26

Effecten Het RUP behoudt de auto-ontsluiting via de Essex Scottishlaan, conform de selectie in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan als lokale verzamelweg. De verbinding voor het zacht verkeer dient te gebeuren via de Vakantiestraat en de Bassevillestraat. Het RUP bouwt garanties in voor dit ontsluitingsconcept. Ontegensprekelijk zal de verkeersstroom bij realisatie van het project toenemen t.o.v. de huidige situatie. Er wordt vertrokken van de mogelijkheid dat ca. 700 vakantieverblijven kunnen gebouwd worden binnen het plangebied. 2 De gemiddelde bezettingsgraad zal afhangen van het gehanteerde toeristisch-recreatief concept. In de appartementen die verkocht worden als tweede verblijf, zal de bezettingsgraad in principe lager zijn dan bij een commerciële exploitatie, waarbij een maximale bezettingsgraad nagestreefd wordt. Ook de spreiding van het verkeer is verschillend. Bij een centrale uitbater zijn meestal vaste huurperiodes voorzien, met vastgelegde aankomst- en vertrektijden. Wanneer de appartementen individueel verkocht of verhuurd worden, zal er een veel grotere spreiding zijn in de tijd. De piekverkeersbelasting zal in dit geval lager zijn. Er wordt uitgegaan van gemiddeld 1,3 auto's per appartement: soms logeren twee families in dezelfde bungalow, of is deze ingenomen door een vriendengroep, of komt er tijdens het weekend bezoek langs... Dit betekent een totale parkeerbehoefte van ca. 910 wagens. Mogelijk kan dit nog iets hoger zijn in functie van de parkeerbehoefte voor het onderhoudspersoneel. Qua verkeersstromen wordt gerekend met een piek van 25% of ca. 227 auto’s op het piekuur. Er doet zich wel een onmiddellijke opsplitsing voor op de Essex Scottishlaan (richting Koninklijke Baan en richting centrum Westende, waarschijnlijk een 50/50 verdeling). Het effect op de Eesex Scottishlaan is relatief wel aanzienlijk (+ 113 auto’ per uur, of ca. +75% op de drukste uren), maar in absolute waarden (samen 260 wagens/uur, beide richtingen samen) blijft dit nog ver onder de capaciteit van de weg en zelfs onder de drempel van 400 wagens/uur die aanvaardbaar wordt geacht als lokale verzamelweg. Toch is het aangewezen om de in- en uitrit op de Essex-Scottishlaan te beveiligen. Het effect op de N34 of de N318 is verwaarloosbaar, onder meer omdat zich in beide gevallen een bijkomende uitsplitsing voordoet en ook de bestaande intensiteiten op deze wegen aanzienlijk hoger liggen dan in de Essex Scottishlaan. Om de automobiliteit een stuk te milderen, kan de kusttram een rol spelen. De nabijheid van de tram (halte op 500 m) is zeker een pluspunt voor het project.

8.7.

Mens sociaal-organisatorische aspecten

8.7.1.

Referentiesituatie We verwijzen hiervoor naar de situering en analyse bestaande toestand.

2

6026/ge.sv-wg

Oorspronkelijk waren hier ca. 270 vakantieverblijven onder de vorm van studio’s en kamers (bron: Groep Planning, Haalbaarheidsstudie Zon & Zee, oktober 1993).


27

Effecten Het plangebied bevindt zich midden in een gebied waar de functie toerisme nu al overheerst. De herinvulling van het vakantiedorp ‘Zon&Zee’ zal alleen maar deze toeristische functie versterken. Het is de bedoeling nadruk te leggen op een kwalitatieve inrichting van de publieke ruimte, onder meer door eht voorzien van een verkeersluwe centrale parkstrook waaraan functies gekoppeld worden en het voorzien van voldoende groene ruimtes. Ook de verder uitbouw van het voetgangers- en fietsnetwerk heeft een positieve impact op de woon- en verblijfskwaliteit van de omgeving. Naast kwalitatieve open ruimtes wil het plan tevens aandacht besteden aan typologische differentiatie, het aanpassen van de bouwhoogtes en morfologie in functie van de omgeving en de architecturale vormgeving. De impact op de leefbaarheid van de omgeving hangt sterk af van het gehanteerde toeristisch-recreatief concept. Indien het vakantiedorp commercieel-toeristisch wordt gerund, zullen er zich allicht minder doodse momenten (waarbij niemand of nauwelijks niemand aanwezig is) voordoen, dan wanneer het uitsluitend tweede verblijven worden. Tussenvormen tussen de twee zijn uiteraard ook mogelijk., maar in elk geval is een bepaalde invulling beter dan een braakliggend terrein. Er worden globaal beschouwd geen negatieve effecten verwacht op het vlak van sociaal-organisatorische aspecten.

8.8.

Grensoverschrijdende effecten

Nihil, gezien de beperkte milieu-effecten die te verwachten zijn door dit planinitiatief en de afstand tot de lands- en gewestgrens. 8.9.

Motivatie tot niet-opmaak van een Plan-MER

Onderhavig RUP is in principe van rechtswege plan-MER-plichtig (kader voor de toekenning van een vergunning voor een project uit de bijlage II van het project-m.e.r.-besluit). De opgemaakte passende beoordeling heeft aangetoond dat er geen effecten te verwachten vallen op het nabijgelegen habitatrichtlijngebied en het RUP. Het RUP betreft een beperkte wijziging van een bestaand plan. Aangezien via het RUP ook geen significante milieu-effecten zijn te verwachten (zie hierboven), is de opmaak van een plan-MER niet noodzakelijk.

6026/ge.sv-wg


OPGAVE VAN DE VOORSCHRIFTEN DIE STRIJDIG ZIJN MET HET RUP

28

EN DIE OPGEHEVEN WORDEN

De voorschriften en bepalingen van BPA nr. 1 dorp Westende (MB 19/09/1984) worden opgeheven bij de inwerkingtreding van onderhavig gemeentelijk RUP. De verkaveling VWE 6638 van 27 april 1966 wordt eveneens opgeheven.

6026/ge.sv-wg


B. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

6026/ge.sv-wg

29


30

VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN ARTIKEL 0:

TOELICHTING

ALGEMENE BEPALINGEN

0.1. VERORDENENDE

KRACHT VAN DE DIVERSE ELEMENTEN OPGENOMEN IN

ONDERHAVIG GEMEENTELIJK RUP

De grafische plannen en stedenbouwkundige voorschriften kracht.

de erbij horende hebben verordenende

De toelichting bij de voorschriften in de rechterkolom dienen als richtinggevende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden samen met de stedenbouwkundige voorschriften.

0.2. BEOORDELINGSCRITERIA TOT DUURZAME ONTWIKKELING Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning binnen onderhavig gemeentelijk RUP zal, naast de toetsing aan de bestemmingsen inrichtingsvoorschriften, onder meer beoordeeld worden aan de hand van volgende criteria: o Zuinig en compact ruimtegebruik o Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik o Landschappelijke integratie o Waterbeheersing •

Alle verhardingen (weginrichting, opritten, parkeerplaatsen,...) voorkomend in het grafisch plan moeten maximaal waterdoorlatend zijn, tenzij dit om technische redenen zeer nadelig is. De verhardingen maken integrerend deel uit van elke stedenbouwkundige aanvraag. De gewestelijke en/of provinciale hemelwaterverordening zijn van toepassing.

•

Terreinwijzigingen zijn niet toegestaan tenzij in functie van de mogelijke waterberging in deze zone;

•

Riolering voor de woningen moet gescheiden gebeuren voor regenwaters afkomstig van daken en huisvuilwater.

De aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning dient via de beschrijvende nota aan te tonen dat aan deze criteria 6026/ge.sv-wg

De reeds voorziene beschrijvende nota in de procedure van aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, dient de elementen aan te halen die aantonen dat aanvraag tot de stedenbouwkundige vergunning voldoet aan de beoordelingscriteria. Indien uit het dossier tot aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning blijkt dat niet voldaan is aan onder meer deze criteria, dan kan de stedenbouwkundige vergunning, niettegenstaande het voldoet aan de bestemmingsen inrichtingsvoorschriften, geweigerd worden omwille van het feit dat de aanvraag niet voldoet aan de beoordelingscriteria tot duurzame ontwikkeling.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN is voldaan.. 0.3. INRICHTING VAN OPENBAAR NUT Het oprichten van kleinschalige gebouwen en/of infrastructuur voor openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming, maar wel rekening houdend met de inrichtingsvoorschriften van de desbetreffende strook. Hun noodzaak moet om technische of sociale redenen aangetoond kunnen worden door een omstandige verklarende verantwoordingsnota.

0.4. ZONNEPANELEN In de dakhelling dienen fotovoltaïsche cellen te worden geïntegreerd in de dakbedekking. Opbouwelementen zijn enkel toegestaan bij platte daken en wanneer niet zichtbaar van op het maaiveld.

ARTIKEL 1: ZONE VOOR VERBLIJFSRECREATIE 1. BESTEMMING Het gebied is bestemd voor verblijfsrecreatie. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming zijn toegelaten, onverminderd de bepalingen omtrent de zone in overdruk voor specifieke constructies, paden, buffers, groenbeplantingen,... Volgende werken, handelingen en wijzigingen zijn eveneens toegelaten: 1° de ontwikkeling van het natuurlijk milieu en van de landschapswaarden; 2° Het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijke milieu, de openbare veiligheid of de 6026/ge.sv-wg

31

TOELICHTING


32

VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

volksgezondheid. Mogelijke bestemmingen zijn: vakantieverblijven, kleinschalige handel, wellness, gemeenschapsvoorzieningen zoals wasserette e.d.

horeca, fitness,

2. INRICHTING 2.A. INPLANTING BEBOUWING ROND ACTIVITEITENPLEIN Hier moeten de bestemmingen horeca, handel, wellness, fitness, gemeenschapsvoorzieningen, zwembad, ... ingericht worden, aangevuld met verblijven op de verdiepingen

Er moet een duidelijke functionele verdichting zijn van de meer publieke bestemmingen rond het activiteitenplein.

a. Dichtheden en inplanting: Elk volume moet in 1 maal geconcipieerd zijn. De volumes moeten met voorgevel en toegangen duidelijk gericht zijn naar het activiteitenplein.

Dit kan bvb gebeuren door open vitrines naar het activiteitenplein aansluitend op terrassen op het plein zelf.

De maximale grondinname door bebouwing in de zone rond het plein bedraagt 30%. De bebouwing maar moet maximaal geconcentreerd worden rond het activiteitenplein en moet steeds onder gegroepeerde vorm ingericht worden. Bestaande volumes kunnen worden behouden en gerenoveerd. Uitbreidingen of herbouw gebeuren steeds volgens de voorschriften voor nieuwe bebouwing. b. Binnen de volumes rond het activiteitenplein moeten voldoende verschillende woontypologieën aanwezig zijn. c. Afmetingen uitbreiding

voor

nieuwe

volumes

of

volumes

voor

- Het grafisch plan toont een scheidingslijn tussen zones met verschillende bouwlagen. Deze scheidingslijn kan maximaal 5m afwijken t.o.v. de getekende vorm. Binnen de ontstane zones geeft het grafisch plan vervolgens de maximale bouwlagen weer. Het eerste cijfer is het maximaal aantal bouwlagen tot de kroonlijst; het tweede cijfer is de aanduiding dat een bouwlaag in het dakverdieping kan verwerkt worden of kan teruggetrokken worden t o v de gevels 6026/ge.sv-wg

Hiermee wordt bedoeld studio’s, appartementen met 1 kamer , met 2 kamers,...

Deze scheidingslijnen zijn dusdanig opgevat dat een logische opbouw ontstaat vanuit de omgeving aan de randen naar de bestaande bebouwing in het midden van de site.


33


TOELICHTING

teruggetrokken worden t.o.v. de gevels. - Kroonlijsthoogte/nokhoogte voor de aanduiding: 4+1: maximale kroonlijst 12m voor de eerste vier bouwlagen + 1 extra bouwlaag verwerkt in het dak, met maximale nokhoogte van 17m OF 1 verdieping met minstens 2m teruggetrokken gevels t.o.v. gevels hoofdgebouw met maximale kroonlijst 15m en afgewerkt met een plat dak. d. Enkel ondergrondse parkings zijn toegestaan en dit onder de bebouwing.

Het terugtrekken van gevels kan uiteraard verwerkt worden in de architectuur van het totale gebouw op verschillende bouwlagen.

Het is de bedoeling de parkings te concentreren onder de bebouwing zodat een groen autovrij park kan ingericht met enkel wandelpaden naar de vakantieverblijven.

e. Oriëntatie en bouwvrije afstanden: De opstelling van de bebouwing moet rekening houden met oriëntatie en schaduwwerking. De bebouwing moet een afstand aanhouden t.o.v. de grenzen van het RUP die minstens gelijk is aan de hoogte van die bebouwing. f. Architectuur De materialen van de verschillende volumes moeten harmonieus op elkaar afgestemd zijn, ook al verschilt de architectuur van de volumes eventueel onderling. De architectuur van de volumes richt zich naar het park en het indicatief aangegeven activiteitenplein. 2.B. INPLANTING OVERIGE BEBOUWING In de parkzone zelf kan enkel vakantieverblijven ingericht worden.

de

bestemming

a. Dichtheden en inplanting: Elk volume moet in 1 maal geconcipieerd zijn. De bebouwing is vrij in te planten in de aangeduide zones 6026/ge.sv-wg

Dit kan onderzocht worden aan de hand van een schaduwplan. Bedoeling is te voorkomen dat sommige lagere bebouwingen steeds in de schaduw van hogere naastgelegen bebouwingen liggen.


34


TOELICHTING

maar moet steeds onder gegroepeerde vorm ingericht worden. De maximale grondinname door bebouwing in de zone bedraagt 30% in elk van de zones met aanduiding van verschillende bouwlagen. Bestaande volumes kunnen worden behouden en gerenoveerd. Uitbreidingen of herbouw gebeuren steeds volgens de voorschriften voor nieuwe bebouwing. b. Differentiatie in typologie: Gegroepeerde bebouwing onder de vorm van meergezinsverblijven voor verblijfrecreatie opgenomen in verschillende volumes. Binnen de volumes moeten voldoende verschillende woontypologieën aanwezig zijn. c. Afmetingen uitbreiding

voor

nieuwe

volumes

of

volumes

voor

- Maximale gevelbreedte per volume: 20m. - Het grafisch plan toont een scheidingslijn tussen zones met verschillende bouwlagen. Deze scheidingslijn kan maximaal 5m afwijken t.o.v. de getekende vorm. Binnen de ontstane zones geeft het grafisch plan vervolgens de maximale bouwlagen weer. Het eerste cijfer is het maximaal aantal bouwlagen tot de kroonlijst; het tweede cijfer is de aanduiding dat een bouwlaag in het dakverdieping kan verwerkt worden of kan teruggetrokken worden t.o.v. de gevels. - Kroonlijsthoogte/nokhoogte voor de aanduiding: 2+1: maximale kroonlijst 6m voor de eerste twee bouwlagen + 1 extra bouwlaag verwerkt in het dak met maximale nokhoogte van 10m OF 1 verdieping met minstens 2m teruggetrokken gevels t.o.v. gevels hoofdgebouw met maximale kroonlijst 9m en afgewerkt met een plat dak. 3+1: maximale kroonlijst 9m voor de eerste drie bouwlagen + 1 extra bouwlaag verwerkt in het dak met maximale nokhoogte van 13m OF 1 verdieping met minstens 2m teruggetrokken gevels t.o.v. gevels hoofdgebouw met maximale kroonlijst 12m en afgewerkt met een plat dak.

6026/ge.sv-wg

Hiermee wordt bedoeld studio’s, appartementen met 1 kamer , met 2 kamers,...

Deze scheidingslijnen zijn dusdanig opgevat dat een logische opbouw ontstaat vanuit de omgeving aan de randen naar de bestaande bebouwing in het midden van de site.

Het terugtrekken van gevels kan uiteraard verwerkt worden in de architectuur van het totale gebouw op verschillende bouwlagen.


35


TOELICHTING

4+1: maximale kroonlijst 12m voor de eerste vier bouwlagen + 1 extra bouwlaag verwerkt in het dak, met maximale nokhoogte van 17m OF 1 verdieping met minstens 2m teruggetrokken gevels t.o.v. gevels hoofdgebouw met maximale kroonlijst 15m en afgewerkt met een plat dak. d. Ondergrondse bebouwing.

parkings

zijn

toegestaan

onder

de

e. Oriëntatie en bouwvrije afstanden: De opstelling van de bebouwing moet rekening houden met oriëntatie en schaduwwerking. De bebouwing moet een afstand aanhouden t.o.v. de grenzen van het RUP die minstens gelijk is aan de hoogte van die bebouwing.

Dit kan onderzocht worden aan de hand van een schaduwplan. Bedoeling is te voorkomen dat sommige lagere bebouwingen steeds in de schaduw van hogere naastgelegen bebouwingen liggen.

De afstand onder de onderlinge bebouwing moet tevens minstens 15m bedragen. f. Architectuur De materialen van de verschillende volumes moeten harmonieus op elkaar afgestemd zijn, ook al verschilt de architectuur van de volumes eventueel onderling. De architectuur van de volumes richt zich naar het park en het indicatief aangegeven activiteitenplein. 2.C. INRICHTING VAN DE NIET-BEBOUWDE DELEN: PARK Het park omvat minimaal 50% van de zone voor verblijfsrecreatie en is bestemd voor de aanleg van een parkomgeving en natuurontwikkeling. In het park moeten buffer- en wachtbekkens onder de vorm van vijvers ten behoeve van de ontwikkelde bebouwing ingericht worden in zoverre deze geen afbreuk doen aan de primaire bestemming van natuurontwikkeling. Installaties voor waterzuivering (rietvelden,...) De zone is tevens bestemd voor de minimaal vereiste 6026/ge.sv-wg

Op het grafische plan is op indicatieve wijze de parkconcentratie aangeduid Dit maakt dan deel uit van de minimale 50% parkzone.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN toegangswegen naar de bebouwing. Zij moeten als deel van het parkconcept ingericht worden en kunnen dubbel gebruikt worden met de indicatieve zone voor fiets- en voetpaden. De verharding mag maximaal 3.00m breed zijn. Wegneembare ingrepen zijn toegelaten zodat wagens niet vrij kunnen passeren. Ander verkeer dan voetgangers en fietsverkeer is enkel in uitzonderlijke omstandigheden toegelaten (voor dienstverkeer / onderhoud, laden en lossen, en noodsituaties). Asfalt en grote betonplaten worden als materiaal uitgesloten. In deze zone is zacht recreatief medegebruik toegelaten (speelweiden, kleinschalige spelinstallaties, speelveld voor voetbal of basket of gelijkaardig...) voor maximaal 10% van de oppervlakte van het artikel en voor zover deze de ruimtelijke draagkracht van de natuurlijke omgeving niet overschrijdt. De definitieve inrichtingsplannen voor deze zone moeten de principes van harmonisch park-en groenbeheer volgen. Voor de aanplanting van vegetatie kan enkel gebruik gemaakt worden van streekeigen struiken en boomsoorten. De gemeente kan nadere regels bepalen om welke soorten het gaat. Publiciteit in niet toegestaan tenzij de aankondiging van de activiteiten die betrekking hebben op de site zelf. Zijn toegestaan: - aanbrengen van infrastructuur om auto's, bromfietsen, ruiters enz... uit het gebied te weren - aanleg van nutsleidingen als er geen andere locaties mogelijk zijn, de aanleg moet zeker ondergronds gebeuren. De oorspronkelijke vegetatie moet steeds hersteld worden. - wijziging van het reliëf (met inbegrip van de nivellering van het microreliëf) (bvb ten behoeve van het inwerken van de waterberging, en de aanleg voor zones voor recreatief medegebruik). - onderhoudskappingen en vervangen van zieke en dode vegetatie

6026/ge.sv-wg

36

TOELICHTING



37

TOELICHTING

ARTIKEL 2: INDICATIEVE ZONE VOOR ACTIVITEITENPLEIN / ONDERGRONDSE PARKING

1. BESTEMMING Deze zone is bestemd voor pleininrichting met een activiteitenen een beperkte bovengrondse verkeersfunctie en de hieraan noodzakelijke infrastructuur, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair. Alle overige constructies zijn verboden, behoudens constructies ten behoeve van private en/of openbare dagrecreatie. Onder activiteitenfuncties wordt verstaan: organisatie van evenementen / markten, ontmoetingsplaats, winkelen, terrassen, groeninrichting,.... Nieuwe ondergrondse constructies zijn toegestaan onder het activiteitenplein met in- en uitrit gelegen langs de Essex Scottishlaan. 2. INRICHTING De begrenzing heeft een maximaal mogelijke afwijking van 15m langs weerszijden van de in het RUP aangegeven lijnen Bovengronds is enkel een mogelijke parkeergelegenheid voor +/-60 voertuigen in te richten voor bezoekers. Er moet een duidelijke verbod voor doorgaand verkeer zijn tussen de Essex Scottishlaan en de Bassevillestraat en de Vakantiestraat.

6026/ge.sv-wg

Bedoeling is om de Vakantiestraat uit te bouwen tot een groen dreef waarbij de mogelijkheid wordt voorzien om activiteiten en bijkomende recreatieve faciliteiten en gebouwen toe te laten op deze site.


38

VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN ARTIKEL 3: INDICATIEVE ZONE VOOR FIETS-

TOELICHTING EN VOETPADEN

1. BESTEMMING Deze paden zijn bestemd voor fietsers en voetgangers. Verkeer is enkel in zeer uitzonderlijke omstandigheden toegelaten nl. voor onderhoud op plaatsen die langs andere wegen onbereikbaar zijn, voor noodsituaties (brandweer,...) 2. INRICHTING De voeten fietspaden zullen moeten vrij blijven van elke hindernis. De maximale breedte van de te ontwerpen verkeersinfrastructuur zal maximaal 2.60m bedragen. Op de fiets- en voetpaden worden wegneembare ingrepen toegelaten zodat wagens niet vrij kunnen passeren. Alleen aanplantingen, palen en bijhorigheden voor openbaar nut, namelijk voor de verlichting en de signalisatie zijn toegestaan, voor zover de resterende loopbreedte minimaal 2.00m bedraagt.

ARTIKEL 4: INDICATIEVE ZONE VOOR BUFFER 1. BESTEMMING Overgangsgebied tussen gebieden die door hun bestemming moeilijk verenigbaar zijn. 2. INRICHTING In deze zones geldt een absoluut bouwverbod. De buffer wordt verplicht aangelegd met dicht, streekeigen, hoog- en laagstammige bomen en struikgewas. Voor zover landschappelijk verantwoord is het aanleggen van taluds, groen- en zichtschermen uit natuurlijke materialen en het 6026/ge.sv-wg

Doorheen de bestemmingszone zijn indicatieve assen voor voeten fietsverkeer aangeduid.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN oprichten van afsluitingen eveneens toegelaten. De buffer start aan de grens van de zone (zoals indicatief aangeduid) en is steeds minimaal 10m breed. Zijn uitdrukkelijk verboden: -

opslagplaatsen van materialen, waren, en van schroot;

-

parkeerplaatsen voor voertuigen;

-

elke vorm van publiciteit of mededeling.

De buffer wordt verplicht aangelegd ten laatste in het 1ste plantseizoen na de aanvraag van een vergunning tot inrichting van de site.

6026/ge.sv-wg

39

TOELICHTING


40

DATUM

OPGESTELD TE GENT, APRIL

2009

PROJECTLEIDER

PATRICK MAES, GEOGRAAF – RUIMTELIJK PLANNER,

PROJECTMEDEWERKERS

SIMON VERLEDENS, GEOGRAAF – RUIMTELIJK PLANNER

VENNOOT

WIM GEEROMS, ARCHITECT - STEDENBOUWKUNDIGE PHILIPPE MARCHAND, GRAFICUS SUMCONTACT

6026/ge.sv-wg

COUPURE RECHTS 164B

WATERLOOLAAN 90

B-9000 GENT

B-1000 BRUSSEL

T: +32 9 225 54 88

T: +32 2 512 70 11

F: +32 9 223 98 92

F: +32 2 512 31 90

[email protected]

[email protected]

1984) Verzoek tot raadpleging (m.e.r

Recommend Documents