ZNALECKÝ POSUDEK č. 14-4198 O ceně pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, obec Stará Paka, okr. Jičín. Vlastník nemovitosti : Sedláček Pavel, Dukelské nám. 39, 509 01 Stará Paka ... ¼ a spol.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 1426/06-111 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 31 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 31.5.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění různé přirážky, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se převážně o zemědělské pozemky situované mimo zastavěné území Staré Paky, okrajová část katastru, lokalita v okolí vodojemu, převážně louky. Dále se jedná o malý lesní pozemek s lesním porostem, situovaný východně od vodojemu a dále ostatní plochy a v menší míře polní cesty. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – pozemků situovaných na listu vlastnictví číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, okr. Jičín. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se jen o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼ ! 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Efektivní finance s.r.o. proti povinnému : Pavel Sedláček, bytem Dukelské nám. 39, 509 01 Stará Paka. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, -2-
dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 13.5.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013- Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 - 2015 - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález -3-
2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 13.5.2015 - osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil (ani tf. či jiná spolupráce). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, obec Stará Paka, okr. Jičín. V části A je zapsán vlastník – Sedláček Pavel ................ ¼ a spol. V části B – vlastnictví pozemků V části C - exekuční příkazy, zástavní právo V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Pavla Sedláčka, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou převážně zemědělské pozemky – louky a malý lesní pozemek s lesním porostem. Situované na okrajových částech katastru Stará Paka, mimo zastavěné území obce, severně ve svahu nad obcí. Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ !
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze -4-
pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 a 199/2014 Sb.(současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění zejména stavebních pozemků (Bližší - viz dále). U zemědělských a lesních pozemků jsou použity údaje dle BPEJ a dle LHP (LHO).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 203, pro katastrální území Stará Paka, obec - Stará Paka, okr. Benešov. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS v Jičíně č.j. 7 Nc 4187/2006-4 ze dne 10.5.2006, pravomocného dnem 29.6.2006, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové, č.j. 39 Cm 11/2006-34 ze dne 6.2.2006 k vymožení pohledávky oprávněného : Efektivní finance s.r.o. proti povinnému Pavel Sedláček, bytem Dukelské náměstí 39, 509 01 Nová Paka. Pozn. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 na nemovitostech evidovaných na LV č. 203 pro katastr. území Stará Paka, okr. Jičín. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) K pozemku čísla parcel 862/3 a 853/3 jsou zřízena věcná břemena jízdy s povinností pro parcely 1377/4 a 856/6.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj:
Pozemky evidované na listu vlastnictví číslo 203 pro katastr. území Stará Paka, okr. Jičín Letná 507 91 Stará Paka Královéhradecký -5-
Okres: Jičín Obec: Stará Paka Katastrální území: Stará Paka Počet obyvatel: 2 052 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 360,86 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2015 za přítomnosti osobně znalec ( povinný nespolupracoval ), dále konzultant na lesy, Ing. M. Pacovský.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 25.3.2015, číslo listu vlastnictví 203, katastrální území Stará Paka, okr. Jičín - Snímky katastrální mapy vyhotovené na cuzk.cz předmětných parcel - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 1426/06-111( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Schválený území plán obce - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 1426/066 - Konzultace se znalcem na lesy - Ing. Miroslav Pacovský - Další informace získané v místě, realitní inzerce, vlastní databáze cen nemovitostí a další -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, okr. Jičín. Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost -6-
. Způsob užívání nemovitostí je shodný s právním stavem tj. lesní pozemek s lesním porostem, zemědělské pozemky, ostatní plochy a ost. komunikace Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracoval.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor převážně zemědělských pozemků mimo zastavěné území obce. Severní okrajová část katastr, převážně svažitý terén, hodně zvýšený na vlastní obec. Přístup po místní asfaltové strmé komunikaci, která v poslední části přechází ve štěrkovou polní. Celá lokalita ( včetně komunikací ) se nazývá „Letná”. Koncová zástavba obce, rekreační objekty a rodinné domy, které volně přechází v horské louky a les. Oceňované pozemky jsou převážně soustředěny v okolí vodárenské stanice ( vodojem ) a v okolí samostatné chalupy u velké louky č. parcely 851/4. Dle územního plánu nejsou pozemky určené pro jiné, než zemědělské využití ( převážně ), většina jako trvalý travní porost, louky, pastviny. Celá lokalita je sklonitá k jihu, na hlavní silnici procházející centrálně obcí, Sokolská ulice, cca 1,5 km. Stará Paka je ostatní, středně velkou obcí okresu Jičín. Správní centrum v sousedící Nové Pace. Běžná občanská vybavenost, ubytovací kapacity. Dopravní spojení autem BUS, zastávka ČD. Obec je již v podhůří Krkonoš, vyhledávaná zejména pro zimní rekreaci.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Pozemky b) Ocenění trvalých porostů b1) Lesní porosty c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno jízdy -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění pozemků a1) Pozemky -
Jedná se o pozemky evidované na listu vlastnictví číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, okr. Jičín. Pozemky jsou evidované v různých druzích pozemků, převážně ale zemědělské pozemky, jako trvalý travní porost. Pozemky jsou soustředěny v lokalitě severně ve svahu nad obcí, mimo zastavěné území obce. Prostor okolo vodojemu a dále okolo samostatné chalupy na parcele číslo st. 286. Pozemky situované ve snížené části úvozu za vodárnou, jsou zčásti zarostlé lokálně křovím z náletu. Ostatní pozemky, zejména p.p. 851/4, jsou loukami, různého tvaru a sklonu. Převážně ale sklonité jižně ke Staré Pace. Menší pozemky evidované jako ostatní komunikace jsou polními, nezpevněnými cestami, částečně ani není zřejmá jejich přesná poloha. Lesní pozemek s lesním porostem je menší parcela vpravo od vodojemu, při nezpevněné cestě k posledním chalupám ( RD ). Ocenění lesního pozemku s lesním porostem je provedeno na základě místního šetření, přičemž -7-
může dojít oproti podrobnému LHP k menším nepřesnostem. S ohledem na velikost lesního pozemku, termíny na vyhotovení posudku a účel ocenění, nebyly v tomto případě zjišťovány podrobné údaje na příslušné lesní správě. Nejsou zjištěny podklady ( ÚP, ÚR, stavební nebo územní řízení ) které by pozemky určovaly pro jiné, než evidované druhy pozemků a než zemědělské využití. Zemědělské pozemky se ocení dle příslušných tříd BPEJ, které jsou součástí LV. Případné srážky, přirážky k základní ceně pozemků se použijí omezeně ( zejména snížení ceny části zemědělského pozemku sousedícího s lesem ) protože pozemky při místním šetření nelze přesně polohově určit. Pozemky evidované jako ostatní, jiná plocha lze obtížně hospodářsky využít. Pozemek číslo parcely 886/3 je lesním pozemkem, situovaný východně od vodárenské stanice. Na pozemku je vzrostlý lesní porost, zejména smrky a borovice, část keře a stromky z náletu. Odhade 3. lesní vegetační stupeň, řady živné. Lesní pozemky jsou oceňovány podle § 7 a přílohy č. 6 cenové vyhlášky, na základě sazeb odpovídajících plošně převládajícím souborům lesních typů ( SLT ) dle příslušných porostních skupin. Základní cena lze pak dále upravit srážkami ceny lesních porostů podle přílohy číslo 7 cenové vyhlášky. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi -0,55 -0,15 -0,05 -0,30 0,60
Součet srážek a přirážek ve znacích 1 až 4 je -1,050 ale lze uplatnit maximálně v hodnotě -0,90. 4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,060
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 360,86 0,060 1,000 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m2. Typ
Název
§ 4 odst. 3
ost. komunikace
Parcelní číslo 851/11 -8-
Výměra [m2] 165,00
Jedn. cena [Kč/m2] 30,00
Upr. cena [Kč/m2] 21,65 30,Cena [Kč] 4 950,-
§ 4 odst. 3 ost. komunikace § 4 odst. 3 ost. komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem
851/12 1377/4
302,00 30,00 463,00 30,00 2 930,00 m
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
9 060,13 890,27 900,-
40 % 40,00 %
Výměra [m2] 174,00
Trv. travní 849/1 84067 porost Trv. travní 850 84067 447,00 porost Trv. travní 851/4 83441 21 169,00 porost Trv. travní 851/4 84067 5 027,00 porost Trv. travní 851/9 83441 2 292,00 porost Trv. travní 851/9 84067 1 603,00 porost Trv. travní 851/14 83441 95,00 porost Trv. travní 851/14 84067 169,00 porost Trv. travní 851/15 83441 71,00 porost Trv. travní 851/15 84067 36,00 porost Trv. travní 859 83441 9,00 porost Trv. travní 859 177,00 porost Trv. travní 887/1 84067 2 351,00 porost Trv. travní 887/4 84067 982,00 porost Trv. travní 887/5 84067 1 521,00 porost Trv. travní 887/6 84067 681,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 36 804,00 m2
JC [Kč/m2] 1,22
Úprava [%] 40,00
UC [Kč/m2] 1,71
Cena [Kč] 297,54
1,22
40,00
1,71
764,37
2,98
40,00
4,17
88 274,73
1,22
40,00
1,71
8 596,17
2,98
40,00
4,17
9 557,64
1,22
40,00
1,71
2 741,13
2,98
40,00
4,17
396,15
1,22
40,00
1,71
288,99
2,98
40,00
4,17
296,07
1,22
40,00
1,71
61,56
2,98
40,00
4,17
37,53
4,85
40,00
6,79
1 201,83
1,22
40,00
1,71
4 020,21
1,22
40,00
1,71
1 679,22
1,22
40,00
1,71
2 600,91
1,22
40,00
1,71
1 164,51
121 978,56
Lesní pozemek oceněný dle § 7 Název
Parcelní číslo SLT
Výměra [m2]
JC [Kč/m2] -9-
Úprava UC [Kč/m2] [%]
Cena [Kč]
Lesní pozemek 886/3 4S 630,00 6,37 2 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 630,00 m
6,37
4 013,10 4 013,10
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,85 0,25 40 % Typ
Název
§ 9 odst. 5 Jiná plocha § 9 odst. 5 Jiná plocha § 9 odst. 5 Jiná plocha § 9 odst. 5 Jiná plocha § 9 odst. 5 Jiná plocha § 9 odst. 5 Jiná plocha Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 858/1 858/2 858/4 858/5 858/6 858/7
Upr. cena [Kč/m2] 1,70
Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 2 402,00 1,70 4 083,40 127,00 1,70 215,90 235,00 1,70 399,50 305,00 1,70 518,50 23,00 1,70 39,10 91,00 1,70 154,70 2 3 183,00 m 5 411,10
Pozemky - - zjištěná cena
=
159 302,76 Kč
b) Ocenění trvalých porostů b1) Lesní porosty -
Lesní porosty jsou oceňovány podle § 40, 41 a 42 cenové vyhlášky. Cena lesního porostu je součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených jejich plošným zastoupením v porostu. Základní cena skupiny dřevin je pak dále upravena srážkami či přirážkami ( max. snížení o 75 % základní ceny ) podle tabulek č. 1 až 3 přílohy č. 33. Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk pichlavý 70 28 0,800 100 630 90 73,18 14,29 0,612 Ha=[(73,18-14,29)*0,612+14,29]*0,80*90 % = 36,2381 Kč/m2 22 830,00 Úprava ceny - příloha č. 33: Přibližování na svahu od 34 do 50 %: o -3,00 % Úpravy celkem: o -3,00 % - 684,90 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,850 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk pichlavý - celkem = 18 823,34 Název Cena mýtní výtěže
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor - 10 -
Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 70 26 0,800 100 630 5 41,92 19,43 0,932 Ha=[(41,92-19,43)*0,932+19,43]*0,80*5 % = 1,6156 Kč/m2 1 017,83 Úprava ceny - příloha č. 33: Přibližování na svahu od 34 do 50 %: o -3,00 % Úpravy celkem: o -3,00 % -30,53 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,850 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = 839,21 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika 70 24 0,800 100 630 5 (max 80)
9,54 3,67 0,853 2 Ha=[(9,54-3,67)*0,853+3,67]*0,80*5 % = 0,3471 Kč/m Úprava ceny - příloha č. 33: Přibližování na svahu od 34 do 50 %: o -3,00 % Úpravy celkem: o -3,00 % Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * osika - celkem = Celkem - lesní porosty
218,67 -6,56 0,950 1,000 201,50
=
19 864,05 Kč
Lesní porosty - - celkem: Lesní porosty - - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
19 864,05 Kč 19 864,05 Kč 1/1
Lesní porosty - - zjištěná cena
=
19 864,05 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno jízdy -
Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v § 18, hlavy třetí takto : Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. - Ocenění podle předchozího se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví a další, pokud by byl při vzniku věcného břemene roční užitek o více, než 1/3 nižší, než cena obvyklá. - Roční užitek podle předchozího se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. - Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. - Nelze-li cenu zjistit podle předchozího, oceňuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. - Rozhodující pro správnou volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva - 11 -
k pozemku, stavbě, bytu, nebytového prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. V tomto konkrétním případě se jedná o věcné břemeno jízdy s oprávněním k pozemkům čísla parcel 862/3 a 858/3 s povinností toto právo trpět u pozemků čísla parcel 1377/4 a 858/6. Roční nájemné z pozemků náležejících do zemědělského půdního fondu činí 1 % z ceny pozemku, pokud se vlastník pozemku s nájemcem nedohodnou jinak. V tomto případě se jedná o polní komunikaci, u které lze nájem dovodit obdobně jako u jiných pozemků a to okolo 4 %. Povinný se znalcem nijak nespolupracoval, takže není přesně známé znění smlouvy o věcném břemeni. ( Z časových důvodů a protože toto věcné břemeno podstatně neovlivní závěry posudku, není žádáno o smlouvu na příslušném katastrálním pracovišti ). Rozsah omezení je uvažován tedy v celé výměře dotčených pozemků, ( tj. 23+463 m2 ). Jednotková cena u nezpevněné komunikace ( polní cesta ) 30,Kč/m2. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Věc. bř. jízdy: Výměra: 486,00 m2 Jednotková cena: 1,20 Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 486,00 m2 * 1,20 Kč/m2/rok = 583,20 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 583,20 Kč/rok * 100 % = 583,20 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 583,20 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 583,20 Kč * 5 let = 2 916,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 12 -
2 916,- Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemky -
159 302,80 Kč
a) Ocenění pozemků celkem
159 302,80 Kč
b) Ocenění trvalých porostů b1) Lesní porosty -
19 864,- Kč
b) Ocenění trvalých porostů celkem
19 864,- Kč
Celkem
179 166,80 Kč
Věcná břemena c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno jízdy Hodnota věcného břemene činí:
2 916,- Kč 2 916,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
176 250,80 Kč
176 250,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
176 250,- Kč
slovy: Jednostosedmdesátšesttisícdvěstěpadesát Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ¼ náležející do exekuce činí po odečtení hodnoty věcného břemene .................... 44.060,- Kč Tj. slovy : Čtyřicetčtyřitisícešedesát Kč
3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.4.1. Porovnávací hodnota – závěrečná analýza Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemky (dle ÚP a dalších podkladů není určen pro jiné než zemědělské využití). Pozemky jsou situovány v okolí vodárenského zařízení, soustředěny ve větším - 13 -
celku navzájem navazujících pozemků. Využívané převážně jako horské louky – trvalý travní porost (sena). Část pozemků severně za vodojemem je zčásti ve svém využití omezena náletem křovin a sklonitostí pozemku. S určitou mírou zjednodušení lze pozemky evidované jako trvalý travní porost, polní cesty (převážně součástí louky) a ostatní plochy ocenit jednou (zprůměrovanou) částkou za 1 m2 plochy pozemků. Celková výměra všech pozemků, s výjimkou lesního pozemku s lesním porostem, evidované na LV číslo 203, pro katastrální území Stará Paka, činí celkem : 40.917,0 m2. Lesní pozemek : 630,0 m2. Proto z výše uvedeného je jeho navržená obvyklá cena přiměřeně korigována. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Přiložené realitní inzerce je třeba považovat za výlučně informativní. Tyto inzerce nejsou převážně vypovídající o běžných obvyklých cenách (záleží na představách prodávajícího a případně solidnosti RK).. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Plnohodnotné zemědělské pozemky, s jasnou vlastnickou strukturou, nezatížené právy třetích osob, se pohybují v rozpětí 10,- Kč – 20,- Kč/m2. Protože v tomto případě se jedná o rozmanité tvary, sklon, možnosti seče a další, je jednotková cena korigována pod úroveň plnohodnotných zemědělských pozemků. Přiměřená průměrná obvyklá cena je odhadována ve výši 4,- Kč/m2. Pozn. Rozhodující pro zájem o tyto nemovitosti může být skutečnost, že se jedná jen o ideální spoluvlastnický podíl, přičemž předkupní právo od NOZ již není ! Lesní pozemek je oceňován včetně trvalých porostů, obvyklá cena je určena po konzultaci se znalcem na lesy. V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Reálné by bylo např. přikoupení pozemku ke stávajícím zemědělským pozemkům, ale zemědělské pozemky se obecně obchodují velmi málo nebo za nízké ceny. Také je třeba zohlednit výsledky administrativní ceny. Pozn. Přiložené inzerce je třeba v tomto případě považovat za výlučně informativní.(Přímo v místě nejsou aktuálně zjištěny žádné obchody s obdobnými pozemky). Celková výměra (s výjimkou lesa) - 40.917,0 m2 * 4,- Kč ............................ 163.668 ,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Odhad obvyklé ceny pozemků (s výjimkou lesního poz.) 163.668 ,- Kč
Lesní pozemek + lesní porosty U lesních pozemků a porostů je pro les hospodářský v místě a čase obvyklá tržní hodnota v intervalu 35 – 100% úřední ceny lesních pozemků a porostů. Její výše závisí na možnosti příjmů z těžebních možností v nejbližším a budoucím období, na potřebě investic do obnovy a výchovy lesa, na věkové struktuře lesa, na velikosti majetku, dopravní přístupnosti, tvaru lesních pozemků, vlastnických poměrech. Po zvážení všech okolností majících vliv na tržní hodnotu, a to zejména více vlastníků, malá výměra pozemku a jeho přístupnost, menší dřevní zásoba stanovuji cenu obvyklou lesního pozemku a porostu na něm, na parcele 886/3, k.ú. Stará Paka 20,- Kč * 630,0 m2 12.600,- Kč Celkem nemovitosti evidované na LV číslo 203 pro katastrální území Stará Paka 163.668,- Kč + 12.600,- Kč (zaokr.) = 180.000,- Kč - 14 -
Tj. slovy : Jednostoosmdesáttisíc Kč
3.5. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.5.1 Administrativní cena (bez odečtení věcného břemene) - Hodnota věcného břemene - Administrativní cena s odečtením věcného břemene Spoluvlastnický podíl ¼ (zaokr.)
179.167,- Kč 2.916,- Kč 176.251,- Kč 44.060,- Kč
3.5.2. Výsledná tržní hodnota celkem (zaokr.) - Hodnota věcného břemene Výsledná tržní hodnota po odečtení věcného břemene Spoluvlastnický podíl ¼ (zaokr.)
180.000,- Kč 2.916,- Kč 177.084,- Kč 44.300,- Kč
Návrh obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši ¼ nemovitostí evidovaných na listu vlastnictví číslo 203 pro katastrální území Stará Paka (s odečtením věcného břemene) 44.300,- Kč Tj. slovy : Čtyřicetčtyřitisícetřista Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitostí evidovaných na LV číslo 203 pro katastrální území Stará Paka, okr. Jičín ve výši zaokrouhleně - spoluvlastnický podíl ve výši ¼ :
44.300,- Kč Tj. slovy : Čtyřicetčtyřitisícetřista Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 15 -
V Říčanech 31.5.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14-4198 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14-4198.
- 16 -
Pozemky evidované na LV 203 pro k.ú. Stará Paka
851/4 ( nad chalupou )
Pozemky nad vodárnou
úvoz nad vodárnou a začátek lesa
- 17 -
Pozemky na LV 203, Stará Paka, pokračování
Pozemky nad vodárnou
Polní cesta okolo vodárny
Les č. parcely 886/3
Les
Cesta ze Staré Paky do lokality
Cesta okolo vodárny k chalupě
- 18 -
- 19 -
- 20 -
