ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1766/2015 Ocenění nemovitých věcí: bytové jednotky č. 24/4 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 297, v budově č.p. 24, zapsané na LV č. 288, stojící na pozemku st.parc.č. 95, zapsán na LV č. 298. se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku. - nebytové jednotky – garáž č. 24/8 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 297, v budově č.p. 24, zapsané na LV č. 288, stojící na pozemku st.parc.č. 95, zapsán na LV č. 298. se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1475/51958 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 297 (bytová jednotka a garáž), LV č. 288 (bytový dům) a LV č. 298 (pozemek) pro obec Čížkov, katastrální území Čečovice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – jih.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 – Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 17.07.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 13 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 21.07.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: bytové jednotky č. 24/4 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 297, v budově č.p. 24, zapsané na LV č. 288, stojící na pozemku st.parc.č. 95, zapsán na LV č. 298. se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku. - nebytové jednotky – garáž č. 24/8 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 297, v budově č.p. 24, zapsané na LV č. 288, stojící na pozemku st.parc.č. 95, zapsán na LV č. 298. se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1475/51958 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 297 (bytová jednotka a garáž), LV č. 288 (bytový dům) a LV č. 298 (pozemek) pro obec Čížkov, katastrální území Čečovice u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – jih.
1.2. Podklady
Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 297 pro k.ú. Čečovice ze dne 23.063.2015 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 298 pro k.ú. Čečovice ze dne 21.07.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do Kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení obyvatel na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 297 ze dne 23.06.2015 pro k.ú. Čečovice Pěchová Jana, Náměstí Augustina Němejce 63, 33501 Nepomuk 1/2 Tafat Miroslav, č.p. 7, 33601 Ždírec 1/2 Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Čečovice čp. 24 Čečovice Čížkov Plzeň jih LV č. 297
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 297 pro k.ú. Čečovice). -
omezení vlastnického práva
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pěchová Jana Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům postavený v zastavěné, okrajové, jižní části obce Čečovice při místní komunikaci. 4
Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými a rodinnými domy. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, s možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován z východní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má dvě nadzemní podlaží. V suterénu domu se nachází garáže, společné prostory a sklepy. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako neudržované (v domě je velmi cítit kouř z topení v kotli na tuhá paliva, vnitřní prostory jsou zcela neudržované, ve zhoršeném stavu). Objekt byl dán do užívání před cca 35 lety, je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je zděný, střecha sedlová, krytina osinkocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schodiště s teracovým povrchem. Bytový dům je v původním, neudržovaném stavu. Čížkov patří do dřívějšího okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nepomuk. Obec Čížkov se rozkládá asi třicetpět kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a deset kilometrů severovýchodně od města Nepomuk. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 620 obyvatel. Čížkov se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Čečovice, Čížkov, Chynín, Liškov, Měrčín, Přešín, Zahrádka a Železný Újezd. Pro předškoláky je v obci mateřská škola. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Čížkov má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Samotné Čečovice jsou bez občanské vybavenosti, vzdálenost do Čížkova je cca 3,50 km.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím o podlahové ploše 69,20m2 se nachází v 1 nadzemním podlaží bytového domu. V bytě se nachází obdélníková předsíň (7,90m2, keramická dlažba), z předsíně vlevo pokoj (8,87m2, koberec, okno na východ), WC (0,75m2), koupelna (2,34m2, vana, umyvadlo, bojler, keramická dlažba), okolo koupelny do kuchyně (8,84m2, kuchyňská linka bez sporáku, keramická dlažba, balkon na východ), z předsíně dále vlevo do pokoje (12,52m2, koberec, balkon na východ), z předsíně rovně do komory (3,23m3, keramická dlažba) a vpravo do pokoje (24,75m2, koberec, okno na západ). Celkem 3+1. K užívání bytu náleží balkon přístupný z kuchyně a pokoje a dále dle sdělení sklep o ploše 8,85m2). Vytápění bytu původně ústřední, dnes zcela nefunkční, bez radiátorů a bez zdroje vytápění, ohřev vody bojlerem v koupelně, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, odpojen elektroměr, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové do kovových zárubní. V bytě byla již dříve, provedena částečná rekonstrukce (kuchyně, koupelna, keramické dlažba), v poslední době již bez oprav a bez údržby, byt je prázdný, zcela zanedbaný, morálně zastaralý, neobyvatelný, předpokládá se provedení větších stavebních úprav (zejména vytápění). Nebytová jednotka – garáž se nachází v suterénu domu, přístupná vraty z venku. Garáž je o ploše 19,25m2, na podlaze beton, elektroinstalace světelná, vrata otevíravá plechová, ostatní vybavení a zařízení není.
Pozemky K dané nemovitosti bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 4071/25979 a k nebytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 1475/51958 na pozemku st.parc.č. 95 o výměře 257m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsán na LV č. 298, jedná se o pozemek celý zastavěné bytovým domem čp. 24. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku a garáž. Bytová jednotka ve zhoršeném stavu, bez oprav a bez údržby, neobyvatelná, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav. 5
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Zdemyslice, Plzeň jih
480 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 3+1 o velikosti 81 m2 v původním stavu. Byt se nachází v 1. patře bytového domu. Voda je ohřívaná plynovým kotlem, ostatní rozvody jsou dálkové, topení ústřední. K bytu patří sklep. Okolo domu je pozemek se zahradou, garážemi a místem pro posezení. Velmi klidná lokalita. pomůžeme zařídit financování. Doporučená investice. Celková cena: 480 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 458223 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Užitná plocha: 81 m2 Plocha podlahová: 81 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
2) Nové Mitrovice, Plzeň jih
490 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji hezký rekonstruovaný byt 3+1 v obci Nové Mitrovice nedaleko Spáleného Poříčí, vzdáleného 26 km od Plzně. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí v menším revitalizovaném bytovém domě. Byt je dispozičně členěn na předsíň, dvě ložnice, obývací pokoj, kuchyni s novou kuchyňskou linkou a spotřebiči, koupelnu s vanou a umyvadlem a samostatné WC. Podlahy pokrývá dlažba a koberce, okna jsou plastová. Vytápění zajišťuje společný plynový kotel pro celý dům, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Bytové jádro je zděné. K bytu přísluší vyhrazené parkovací stání před domem a sklepní kóje.Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 8977EK Aktualizace: 29.06.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 68 m2 Sklep: 2 m2 Topení: Ústřední plynové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
3) Přeštice, Plzeň jih
499 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt 2+1 ve 2.nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Byt je v původním stavu, umakartové jádro, dřevěná okna, na podlahách lino. Bytová jednotka se skládá z předsíně, šatny, chodby, koupelny, WC, kuchyně a dvou obytných místností. Byt je vytápěn ústředním topením, pomocí centrálního kotle na TP. Voda z vlastního vrtu. Ohřev užitkové vody z el.bojleru. Ve společných prostorách budovy se nachází sklepní kóje a vytápěná sušárna. Měsíční náklady cca 3000,-Kč. Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: 9/2014 Aktualizace: 03.07.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 62 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Vybavení: Částečně
6
4) Čížkov, Plzeň jih
530 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej velmi pěkného bytu 3+1, obytná plocha 77 m² v obci Čížkov v okrese Plzeň-jih, vzdálené 14 km od Blovic. Byt se nachází v bytovém domě v centru obce, je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, nová střešní krytina, v objektu je nový kotel na tuhá paliva a vlastní ČOV napojena na obecní kanalizaci. Rozvod vody je z vlastní studny, byt má nový el. bojler pro ohřev vody. Součástí bytu a ceny je přilehlá zahrádka o výměře 190 m². V obci se nachází obecní úřad, školka, restaurace a obchod. Spojení je zajišťováno autobusy ČSAD s přímou linkou do Plzně, Blovic a Nepomuku. Ev. číslo: 560562.Celková cena: 530 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: 561176 Aktualizace: 23.06.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 77 m2 Plocha podlahová: 77 m2 Balkón: Sklep: Parkování: 2
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů, garáž K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 3+1, Zdemyslice, Plzeň jih 2. byt 3+1, Nové Mitrovice, Plzeň jih 3. byt 2+1, Přeštice, Plzeň jih 4. byt 3+1, Čížkov, Plzeň jih minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 0,80 0,80 0,75 0,80
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 0,90
K4 1,05 1,00 1,05 1,05
K5 0,85 0,80 0,85 0,85
K6 0,80 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,75 5925 2538 0,75 7206 2767 0,75 8048 3232 0,75 8048 3103 2538 2767 2910 69,2 201 383
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 200 000,00 Kč Slovy: dvěstětisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
200 000,00 Kč slovy: dvěstětisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, garáž Slabé stránky – bytový dům zanedbaný, bytová jednotka neobyvatelná, poptávka na trhu po bytech v dané lokalitě není téměř žádná. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.07.2015
ve výši: 200 000,00 Kč Slovy: dvěstě tisíc korun českých V Plzni, 21.07.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1766/2015 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
chodba
schéma bytu
předsíň
vstup do bytu
10
pokoj
WC
koupelna
kuchyně
11
pokoj
komora
pokoj
sklep
pohled východní
pohled jihovýchodní
pohled západní
příjezd k domu
12
katastrální mapa
13
