ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1433/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 4 o výměře 712 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Cebiv, č.p. 103, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 4, zapsané na LV č. 37, pro k.ú. Cebiv, obec Cebiv, část obce Cebiv, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 22.07.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 22.07.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 4 o výměře 712 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Cebiv, č.p. 103, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 4, zapsané na LV č. 37, pro k.ú. Cebiv, obec Cebiv, část obce Cebiv, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady dodané objednatelem • • •
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 37 pro k.ú. Cebiv ze dne 26.06.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 37 pro k.ú. Cebiv ze dne 14.07.2014 Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 37 ze dne 14.07.2014 pro k.ú.Cebiv SJM Brichta Radek a Brichtová Lucie, Brichta Radek, Hornická 1695, 34701 Tachov Brichtová Lucie, č.p. 103, 34952 Cebiv
Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Cebiv čp. 103 Cebiv Cebiv Tachov LV č. 37
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 37 pro k.ú. Cebiv v příloze) - Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Brichta Radek Nařízení exekuce - Brichtová Lucie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní -
zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Cebiv při místní komunikaci, v centrální části obce, pod zámkem Cebiv, v zástavbě obdobných rodinných domů. Bezprostřední okolí je prostorné, s menší možností parkování. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 4, je samostatně stojící. Vstup na pozemek vraty s vrátky ze severní strany, vstup do rodinného domu z východní strany verandou. Východně od rodinného domu u východní hranice pozemku stojí otevřený menší sklad. Odkanalizování splaškových vod předpokládám do veřejné kanalizace, pitná voda pravděpodobně z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, plyn není. Cebiv leží na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Cebiv se rozkládá asi dvacetosm kilometrů východně od Tachova a devět kilometrů severně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 270 obyvatel. Cebiv se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Bezemín a Cebiv. Cebiv leží na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Cebiv se rozkládá asi dvacetosm kilometrů východně od Tachova a devět kilometrů severně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 270 obyvatel. Cebiv se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Bezemín a Cebiv.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry: 1 PP (suterén nebyl přístupný, zborcené schody do podkroví nad ním): předpokládám částečné podsklepení, pravděpodobně jedné místnosti, odhadem 20m2. 1 NP (přízemí): zádveří 3,90m2, ker.dlažba), WC (2,00m2), chodba (19,m00m2, ker.dlažba), pokoj (44,80m2, ker.dlažba), kuchyně (15,30m2, ker.dlažba), pokoj (24,50m2, ker.dlažba), sociální zařízení přístupné pouze z kuchyně nebo z pokoje (14,40m2), celkem 124m2 podlahové plochy.
Podkroví: (podkroví nebylo prohlédnuto z důvodu zborceného schodiště do něj): předpokládám v podkroví pokoje, celkem odhadem 120m2 podlahové plochy. 5
Podlahová plocha 264m2, zastavěná plocha 170m2, obestavěný prostor 850m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce dřevěné trámové, schody suterénu kamenné, do podkroví dřevěné strmé, částečně zborcené, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, fasáda břízolitová, obklady keramické na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění a ohřev vody chybí, sociální zařízení bez vybavení (odstraněné WC, umyvadlo i vana, kuchyňská linka a sporák chybí, el. instalace provedena částečně. Stáří rodinného domu odhadnuto na 100 let, rodinný dům je bez oprav a bez údržby, ve špatném stavebně technickém, zchátralém stavu (vlhkost zdiva, téměř všechny prvky jsou dožilé nebo chybí), úklid zanedbán, větší množství nepořádku.
Vedlejší stavby Přístřešek Otevřený ocelový přístřešek ve velmi špatném stavu, o ploše odhadem 20m2.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení, vrata, vrátka apod., vše bez údržby, ve špatném stavu.
Pozemky
Pozemek st.parc.č. 4 o výměře 712m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem a přístřeškem, nezastavěná část je volnou zahradou východně a jižně od rodinného domu, je nepravidelného tvaru, již dlouhou dobu neudržovaná, zcela zarostlá.
Užitná plocha RD = 195m2
Zastavěná plocha RD = 170 m2
Plocha pozemků celkem 712 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je již delší dobu prázdný, bez oprav a bez údržby, ve zcela špatném, neobyvatelném stavu.
3.2.
Výpočet
3.2.1.Porovnání 1)
Zhoř, okr. Tachov
260 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 260 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Zhoř (okres Tachov) Datum aktualizace: 03.07.2014 ID zakázky: 394828 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 111 m2 Užitná plocha: 111 m2 Plocha podlahová: 111 m2 Plocha pozemku: 1 528 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak Vybavení: Ne Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Zhoř nedaleko města Stříbra. Celková plocha činí 1528 m2. Rodinný dům vyžaduje rekonstrukci. Jsou zde nová plastová okna, elektřina a odpady. Na pozemku stojí stodola, která potřebuje též nutnou rekonstrukci. Dobrá investice. S financováním vám pomohou naši hypoteční specialisté.
6
2)
Zadní Chodov, okr. Tachov
330 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o dva rodinné domy. Rodinný dům čp.6 je samostatně stojící, půdorysu obdélníkového. Rodinný dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, jedním pokojem v podkroví a ostatní prostorem - půdou, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. Dispozičně jsou v 1.PP (suterén) dva sklepy, v 1.NP je zádveř, chodba, komora, koupelna, kuchyně, WC, spíž, 2 pokoje. Na půdě je 1 pokoj. Celkem je dům o dispozici 3+1. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce je převážně klenbová, částečně dřevěná trámová, konstrukce krovu je dřevěná vaznicová. Střešní krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou štukové, vnější povrchy (fasádu) tvoří hrubé omítky, obklady na sociálním zařízení jsou keramické, okna jdou dřevěná, dveře náplňové. Je proveden rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody je bojlerem, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, el. instalace je světelná. Rodinný dům čp.7 - Jedná se o stavbu původního vejminku, se dvěma vstupy ze západní strany. Dům byl již dříve přebudován na hostinec, využívá se pouze jako skladiště. Objekt je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a volnou půdou, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou a v části vstupu pultovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu. Dispozičně je v 1.NP (přízemí) zádveří, chodba, z chodby vlevo původní sociální zařízení bývalého hostince, vpravo pak původní kuchyně bývalého hostince. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce je převážně klenbová, částečně dřevěná trámová, konstrukce krovu je dřevěná vaznicová. Střešní krytina je tašková a z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou štukové, vnější povrchy (fasáda) má hrubé omítky, obklady jsou na sociálním zařízení keramické, okna jsou dřevěná, dveře náplňové. Součástí nemovitosti je stodola, chlév a studna. Užitná plocha 160m2, pozemek 1386m2. Prodej 01/2014.
3)
Kšice, okr. Tachov
299 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 299 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Kšice (okres Tachov) Datum aktualizace: 18.06.2014 ID zakázky: 15747A Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 108 m2 Užitná plocha: 108 m2 Plocha pozemku: 1 215 m2 Sklep: 15 m2 Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný domek v obci Lomnička, což je část obce Kšice region Konstantinolázeňsko. Stávající objekt je zděný jednopodlažní domek obdélníkového půdorysu o rozměru 5,6x16,35 m, který byl vystavěn přibližně počátkem minulého století. Objekt byl z počátku využíván k trvalému bydlení, v druhé polovině minulého století byl v objektu hostinec a později obecní úřad. Domek prošel před dvaceti lety rekonstrukcí, která obnášela nové betonové podlahy, nový strop z desek Hurdis do ocelových válcovaných profilů a výměna oken. Objekt je částečně podsklepen a skládá se ze dvou místností. V současné době je domek neobydlený a je nutná rekonstrukce. Domek není napojen na obecní vodovod a kanalizaci a v současné době není v domě odpad ani voda. K domu náleží zahrada, která je od domu 200 m a má 970 m2 . Zastavěná plocha domu je 108 m2 a zahrada okolo domu má 137m2 .
7
4)
Kostelec, okr. Tachov
390 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 390 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Kostelec - Nedražice (okres Tachov) Datum aktualizace: 15.05.2014 ID zakázky: 0000152873 Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Státní/obecní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 175 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha podlahová: 130 m2 Plocha pozemku: 418 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Silnice Vybavení: Ne Výtah: Ne Popis: Předmětem prodeje je rodinný dům o celkové zastavěné ploše 170m2. Dům je rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky. Jedna prošla částečnou rekonstrukcí a je obývána stávajícími majiteli, její současná dispozice odpovídá velkému bytu 2+kk. Druhá o dispozici 2+1 je v současnosti využívána jako sklad a je připravena k rekonstrukci. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Otopná soustava prošla před cca 10ti lety rekonstrukcí. Dům vhodný k rekonstrukci. Více informací u realitního makléře.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Zhoř, okr. Tachov 2. RD Zadní Chodov, okr. Tachov 3. RD Kšice, okr. Tachov 4. RD Kostelec, okr. Tachov maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 0,95 0,95 0,95 1,10
K4 0,90 0,90 0,90 0,90
K5 1,00 1,00 1,00 0,85
K6 0,80 1,00 0,80 0,80
K7 Kč/m2 0,90 2342 0,90 2063 0,90 2769 0,90 3000
Kč/m2 upravená 1442 1587 1705 1818 1818 1442 1638 195 319 383
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 320 000,00 Kč Slovy: třistadvacettisíc Kč 8
3.2.2.Rekapitulace Porovnávací hodnota:
320 000,00 Kč slovy: třistadcettisíc Kč
Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – špatný stav, neobyvatelné, k celkové rekonstrukci, nabídka obdobných nemovitých věcí je vysoká, poptávka po nich téměř žádná.
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 22.07.2014
ve výši: 320 000,00 Kč Slovy: třistadvacet tisíc korun českých V Plzni, 22.07.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1433/2014 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do domu
WC
zádveří
chodba
11
pokoj
kuchyně
pokoj
sociální zařízení
12
schody do podkroví a do suterénu
přístřešek
zahrada
pohled jižní
pohled jihovýchodní
13
pohled východní
pohled severní
pohled severozápadní
pohled severovýchodní
pohled severovýchodní
14
5.3. Doklady
15
16
17
18
19
20
