ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 57-53/2016 Ocenění nemovitých věcí: st. parcela č. 110 o výměře 222 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Dolní Lukavice, č.p. 75, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 110, parcela č. 242 o výměře 74 m2, zahrada, zapsané na LV č. 158, pro k.ú. Dolní Lukavice, obec Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih.
Objednatel ocenění:
EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel ocenění:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 28.05.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 07.06.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: st. parcela č. 110 o výměře 222 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Dolní Lukavice, č.p. 75, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 110, parcela č. 242 o výměře 74 m2, zahrada, zapsané na LV č. 158, pro k.ú. Dolní Lukavice, obec Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih.
1.2. Podklady
Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 158 pro k.ú. Dolní Lukavice ze dne 11.05.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku 3
v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje
3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 158 ze dne 11.05.2016 pro k.ú. Dolní Lukavice SJM Frey Marek a Freyová Monika, č. p. 75, 33444 Dolní Lukavice Dolní Lukavice čp. 75 Dolní Lukavice Dolní Lukavice Plzeň jih LV č. 158
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 158 pro k.ú. Dolní Lukavice) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Frey Marek Nařízení exekuce - Freyová Monika Zahájení exekuce - Frey Marek Zahájení exekuce - Freyová Monika Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v okrajové, východní části obce (při výjezdu na Krasavce vpravo), při zpevněné komunikaci parc.č. 790/4 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň, s vjezdem a vstupem na pozemek vraty a vrátky ze severní strany, v blízkosti řeky Úhlavy. Dle databáze Aquarius riziko povodně 4. Bezprostřední okolí je méně prostorné, rodinné domy v řadové zástavbě. Rodinný dům stojí svou podélnou stěnou na jižní hranici pozemku, západně štít navazuje dřevěná kolna a u komunikace stojí zděná kolna, užívaná pro garážování. Odkanalizování splaškových vod dle sdělení do dešťové kanalizace, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu (plyn v komunikaci). Dolní Lukavice patří územně do okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Obec Dolní Lukavice se rozkládá asi osmnáct kilometrů jižně od centra Plzně a tři kilometry severně od města Přeštice. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 830 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Dolní Lukavice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Dolní Lukavice, Krasavce, Lišice a 4
Snopoušovy. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 75, součást pozemku st.parc.č. 110 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní bez využitého podkroví. Dispozičně: 1.NP (přízemí): místnost předsíň pokoj pokoj kuchyně spíž sociální zařízení celkem
plocha m2 5,10 14,76 16,70 15,97 3,86 7,97 64,36
podlaha plovoucí plovoucí plovoucí ker.dlažba ker.dlažba ker.dlažba
Celkem byt 2+1, podlahová plocha 64,36m2, zastavěná plocha 110m2, obestavěný prostor informativně 500m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, schodiště není, krov dřevěný trámový sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení, okna plastová, dveře náplňové, v kuchyni zbytek kuchyňské linky bez sporáku, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, bojler, elektrokotel, vytápění podlahové teplovodní kotlem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je z roku 1890, v letech 2009 až 2011 byly provedeny částečné rekonstrukce (podlahy, výměna oken, dveří, sociální zařízení, kuchyně, podlahové vytápění, omítky apod.), práce byly provedeny převážně svépomocí, spíše neodborně. Celkově je stav rodinného domu hodnocen jako horší, prvky dlouhodobé životnosti dožilé. Rodinný dům je přibližně dva roky prázdný, bez využití, bez oprav a bez údržby.
Studna Původní kopaná studna hl. cca 7m, v dřevěné kolně.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby jsou dvě kolny. Jedna, dřevěná u západního štítu domu, kolna je ve špatném stavu a druhá zděná v severní části pozemku u komunikace, užívaná pro garážování, v horším stavu, o zastavěné plošev13m2. Venkovní úpravy přípojky inž. sítí, zpevněné plochy u domu, oplocení vč. vrat a vrátek, vše bez oprav a bez údržby, ve zhoršeném, neudržovaném stavu.
Pozemky - st.parc.č. 110 o výměře 222m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zastavěn rodinným domem a dřevěnou kolnou, nezastavěná část je volným pozemkem severně před domem a spolu s parc.č. 242 o výměře 74m2, zahrada, na kterém stojí zděná kolna, tvoří menší pozemek severně před domem, který je již spíše neudržovaný. Podlahová plocha RD 64,36m2
Zastavěná plocha RD = 110m2 5
Plocha pozemků celkem 296m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o menší rodinný dům, kde byla dříve, provedena částečná rekonstrukce, ke dni ocenění je rodinný dům neobydlený, bez oprav a bez údržby, v horším stavu. Dle databáze Aquarius riziko povodně 4. Volný pozemek malý, severně orientovaný ke komunikaci.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání Lokalita Popis stavby a pozemků 1) Lipnice, Plzeň jih
Kč 315 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o rodinný dům v obci Spálené Poříčí, samostatná část Lipnice. Východně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením menší stodola, ve které je kotelna, na stodolu pak bývalý chlívek. Odkanalizování splaškových vod do ČOV, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Rodinný dům je nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Obsahuje jeden byt. Celkem 2+1, užitná plocha 74,50m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor 570m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem, schody nejsou, na půdu dřevěný žebřík ze stodoly, krov dřevěný, sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, podlahy keramická dlažba, beton, PVC, koberec, dveře náplňové, okna dřevěná a plastová, ohřev vody bojlerem, vytápění ústřední kamny na tuhá paliva ve stodole. Stáří rodinného domu nebylo doloženo ani sděleno, odhaduji na 80 let, již dříve byla provedena částečná rekonstrukce (krytina střechy, sociální zařízení, ústřední vytápění apod.), před 10 lety byla provedena ČOV a menší opravy, nyní již delší dobu bez oprav a bez údržby, v horším zanedbaném stavu, morálně již zastaralé. Pozemky celkem 523m2. Prodej 10/2015.
2) Předenice, Plzeň jih
600 000,- Kč
Kupní cena
Rodinný dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Odkanalizování splaškových vod do plastového septiku v suterénu domu, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu, východně od domu otevřený přístřešek u štítu sousedního domu, naproti domu přes komunikaci. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím dřevěné trámové, krov dřevěný sedlový, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, schody dřevěné, dveře náplňové do kovových zárubní, okna dřevěná, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, ohřev vody bojlerem na chodbě, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří odhadem 100 let, přibližně před 8 lety byla prováděna rekonstrukce, která byla prováděna spíše neodborně, svépomocí a není zcela dokončena (nedokončené omítky, provizorní schody do podkroví, nedokončené podlahy, nedokončené podhledy, nedokončené sádrokartony v podkroví, dožilé rozvody a radiátory ústředního vytápění apod.). Celkový stavebně technický stav hodnotím jako zhoršený, převážně dožilé. Užitná plocha 175m2, zastavěná plocha 110m2, obestavěný prostor 900m2, pozemky celkem 214m2. Prodej 09/2015.
6
3) Mantov, Plzeň jih
225 500,- Kč
Kupní cena
Rodinný dům je z části podsklepený s jedním nadzemním podlažím bez využitého podkroví. Celkem 2+1, podlahová plocha 97,50m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor informativně 770m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na mělkých základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce klenbové a dřevěné trámové, krov dřevěný trámový, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce chybí, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení, schody na půdu dřevěné strmé přístupné zvenku, dveře náplňové, okna dřevěná, vytápění bylo ústřední kotlem na tuhá paliva (kotel i radiátory odstraněny), ohřev vody chybí, rozvody instalací podstandardně provedeny. Rodinný dům je stáří odhadem přibližně 100 let, již dříve bylo do původního chléva vestavěno sociální zařízení, jinak převážně v původním stavu, bez oprav a bez údržby, morálně zastaralé, stavebně technický stav zhoršený. Pozemky celkem 434m2. Prodej 01/2016.
4) Louňová, Plzeň jih
890 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme ke koupi romantický domek 2+1, s pozemky o celkové rozloze 1956 m2 v obci Louňová, 6 km jihovýchodně od obce Blovice, okres Plzeň jih. Domek je částečně podsklepen malým sklepem se studánkou, ze které se čerpá užitková voda. Sestupuje se do něj zvedacím poklopem po schodech ze dvora. Vstup do domu je přibližně uprostřed stavení a je romanticky popnut vinou révou. Ze zádveří vejdete do předsíně, ze které je vstup do veliké spíže s klenutým stropem (původní chlívek), do prostorné koupelny s vanou a splachovací toaletou. Vlevo na konci chodby je vstup do kuchyně, která je zařízena původním nábytkem, umyvadlem a sporákem na tuhá paliva. Je průchozí do menšího obývacího pokoje, ze kterého se dále vstupuje do velké místnosti, která byla využívána jako ložnice. Všechny místnosti jsou zařízeny původním, ale velmi příjemným nábytkem ve starožitném stylu. Na přání nového majitele lze domek vyklidit. Mezi domkem a stodolou je vystavena dřevěná kolna, kterou si lze zkrátit cestu do zadní zahrádky se vzrostlými stromy, keři a květinami. Okolo stodoly vstoupíte na další rozlehlý pozemek s ovocnými stromy, ořechy a okrasnými keři, zakončený romantickým potůčkem. Domek je postaven z cihel, část (spíš a koupelna) je z kamene. Je napojen na vodu z obecní studny a připojen na kanalizaci. Teplá voda nebyla řešena, topení je lokální na tuhá paliva. Sedlová střecha je osazená betonovými taškami, které byly měněny cca před 15 ti lety, krov je v dobrém stavu. Okna jsou původní, na podlaze PVC, koberce. V obci je hospoda, obchod, obecní úřad, koupaliště a zastávka autobusového spojení, vlakové spojení je v 3 km vzdáleném Ždírci. Veškerá občanská vybavenost je v blízkých Blovicích. Celý domek se zahradou je udržován a dýchá z něj atmosféra prázdnin u babičky. Vřele doporučuji jak k rekreačním účelům, tak k rekonstrukci na trvalé bydlení v krásné a čisté přírodě. Vzhledem k rozloze pozemku jde o výhodnou nabídku pro milovníky chovu domácích zvířat. PENB – G.Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 850,74 Kč měsíčně ID zakázky: 048243 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 1956 m2 Sklep: Garáž: Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace lektřina: 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
7
5) Roupov, Plzeň jih
599 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji venkovskou chalupu z prvorepublikové doby stojící na okraji vesnice. Je zděná z pálených cihel. Tvoří jej obytné stavení, na které navazují dva bývalé chlévy, velká stodola a kolna. Nabízíme k prodeji venkovskou chalupu z prvorepublikové doby v obci Roupov, Přeštice 8 km. Dům stojící na okraji vesnice je zděný z pálených cihel. Tvoří jej obytné stavení, na které navazují dva bývalé chlévy, velká stodola a kolna. Interiér je členěn na dva pokoje, kuchyň, chodbu a prostornou verandu. Užitná obytná plocha činí cca 51 m2. Je zavedena obecní voda, elektřina 220/380 V, plynová přípojka je na hranici pozemku, topení je lokální na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepený. Do domu se vchází krytým zápražím, před nímž je travnatý dvůr. Menší zahrada je okolo celého objektu. Stavení vyžaduje úpravy, výhodou je možnost rozšíření obytné části do navazujících hospodářských budov. Obec je dobře dopravně dostupná, krásné okolí. K trvalému i rekreačnímu bydlení.Při komunikaci s RK uvádějte číslo zakázky 010319932.Celková cena: 599 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 151,65 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Velká sleva z 799000,-Kč ID zakázky: N45509 Aktualizace: 25.05.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 250 m2 Užitná plocha: 51 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Plocha pozemku: 662 m2 Plocha zahrady: 94 m2 Sklep: Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky 6) Číčov, Plzeň jih
600 000,- Kč
Nabídková cena
Předmětem prodeje je rodinný dům v obci Číčov nedaleko Spáleného Poříčí, cca 34 km od Plzně. Dům se nachází na začátku obce hned u silnice. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený zděný dům s podkrovím v původním stavu. Dispozičně je dům členěn na 3 místnosti, koupelnu s vanou, umyvadlem a suchým záchodem, sklep a nevyužité podkroví. Podlahy pokrývá dlažba, beton nebo dřevo. Okna jsou dvojitá dřevěná, střechu pokrývají tašky. Vytápění je zajištěno kamny na TP (v domě celkem 3x). Ze sítí je k dispozici elektřina, vlastní kopaná studna (5,5 m) a nová přípojka na vodovod (do domu zatím nezavedeno). Na velké zahradě se dále nachází stodola a chlívek.Celková cena: 600 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 247,69 Kč měsíčně ID zakázky: 9573MI Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 2163 m2 Sklep: 5 m2 Parkování: 4 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 7) Kucíny, Plzeň jih
755 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej venkovského stavení se stodolou a velkou zahradou v Kucínech u Přeštic. Venkovská chalupa 108m2 je dispozičně řešena jako 3+1 s možností půdní vestavby. Na pozemku 1486 m2, stojí velká stodola 130m2 a garáž 15m2. Částečně podsklepený dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, odpad sveden do jímky, voda čerpána z vlastní studny. Dům je suchý, krovy ve slušném stavu. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě obce Kucíny, vzdálené 2km od města Přeštice, kde nalezneme veškerou občanskou vybavenost. Pro bližší informace nás neváhejte kontaktovat, bezplatně Vám zařídíme nejvýhodnější financování přímo podle Vašich potřeb.Celková cena: 755 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 570,1 Kč měsíčně ID zakázky: 1913Aktualizace: 16.05.2016 Stav: Rezervováno Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 615 m2 Užitná plocha: 108 m2 Plocha podlahová: 108 m2 Plocha pozemku: 1486 m2 Sklep: 10 m2 Parkování: Garáž: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Nabízeno k prodeji minimálně od 12/2015, teda již více než půl roku
8
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 1. RD Lipnice, Plzeň jih 1,20 1,00 1,00 2. RD Předenice, Plzeň jih 1,15 1,00 1,00 3. RD Mantov, Plzeň jih 1,15 1,00 0,95 4. RD Louňová, Plzeň jih 1,20 1,00 0,95 5. RD Roupov, Plzeň jih 1,20 1,00 1,00 6. RD Číčov, Plzeň jih 1,20 1,00 0,90 7. RD Kucíny, Plzeň jih 1,20 1,00 0,90 minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota koeficient prodejnosti s rizikem povodně 4 porovnávací hodnota
K4 1,05 1,20 1,00 1,15 1,00 1,00 1,10
K5 1,20 1,05 1,15 0,95 1,25 1,25 1,20
K6 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90
K7 Kč/m2 1,10 4228 1,10 3428 1,10 2307 0,95 7417 0,95 11745 0,95 7500 0,95 6991
Kč/m2 upravená 7032 5464 3188 7898 15063 8657 8521 3188 15063 7975 64,36 513 256 Kp 0,85 436 267
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 440 000,00 Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
440 000,00 Kč slovy: čtyřistačtyřicet tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – riziko povodně, poloha u silnice, menší pozemek na sever, k silnici, menší rodinný dům (pouze 2+1), rekonstrukce provedeny neodborně Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých 9
charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 28.05.2016
ve výši: 440 000,00 Kč Slovy: čtyřistačtyřicet tisíc korun českých V Pardubicích, 07.06.2016 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 57-53/2016 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
10
5.2. Fotodokumentace Mapy
11
vstup, předsíň
pokoj
12
pokoj
kuchyně
sociální zařízení
13
půda, krov
dřevěný sklad
zděný sklad, garážování
14
pohled severozápadní
pohled severovýchodní
pohled severní
15
katastrální mapa
16
