ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1426/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 2231/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 11580, vymezená v budově č.p. 2230, 2231, zapsané na LV č. 10954, stojící na st. parcele č. 6458, zapsané na LV č. 10954. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7146/200820 na společných částech bytového domu č.p. 2230, 2231, zapsaného na LV č. 10954 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7146/200820 na st. parcele č. 6458 o výměře 464 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 10954. To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 17.07.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 18.07.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 2231/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 11580, vymezená v budově č.p. 2230, 2231, zapsané na LV č. 10954, stojící na st. parcele č. 6458, zapsané na LV č. 10954. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7146/200820 na společných částech bytového domu č.p. 2230, 2231, zapsaného na LV č. 10954 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7146/200820 na st. parcele č. 6458 o výměře 464 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 10954. To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb.
1.2. Podklady dodané objednatelem • • •
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 11580 pro k.ú. Cheb ze dne 18.06.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11580 pro k.ú. Cheb ze dne 14.07.2014 Informace z katastru nemovitostí LV č. 10954 pro k.ú. Cheb ze dne 18.07.2014 Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 11580 ze dne 14.07.2014 pro k.ú. Cheb SJM Sedlák Václav a Sedláková Eva, Husova 2231/3, 35002 Cheb Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Husova 3 č.p. 2231 Cheb Cheb Cheb LV č. 11580
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 11580 pro k.ú. Cheb v příloze) Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Cheb, v jihovýchodní části, při místní komunikaci, ul. Husova. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, kde převládá funkce bytová, v blízkosti železniční tratě. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s malou možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup je orientován ze severovýchodní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 6 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v roce 1990, po revitalizaci. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou želbetonové střecha je plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové, v dům s výtahem, dům po revitalizaci. Cheb se nachází na území okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Cheb je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 34820 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 71,46 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. V bytě je předsíň (7,11m2, koberec), z předsíně vpravo koupelna (2,53m2, sprchový kout, umyvadlo), WC (1,10m2), okolo sociálního zařízení kuchyně (9,77m2, koberec, kuchyňská linka se sporákem, okno na severovýchod), z kuchyně pokoj (11,60m2, koberec, okno na severovýchod), z předsíně rovně pokoj (8,25m2, koberec, okno na severozápad), pokoj (19,66m2, koberec, okno na jihozápad) a z předsíně vlevo pokoj se zasklenou lodžií (11,64m2, koberec, lodžie 3,22m2 na jihozápad). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla v roce 2006 provedena rekonstrukce sociálního zařízení a kuchyně. Byt je v dobrém, udržovaném stavu, trvale užíván k bydlení. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu a sklep 2,20m2 v suterénu domu.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 7146/200820 na pozemku st. parcele č. 6458 o výměře 464m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zastavěný bytovým domem čp. 2230 a čp. 2231. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. bytová jednotka je v dobrém stavu, trvale užívána k bydlení.
5
Výpočet
3.2.
3.2.1. Porovnání 1)
Májová ul., Cheb
415 000,- Kč
Kupní cena
Jednotka je o dispozici 3+1, 75,96m2 je situována v 6.NP, k bytu náleží sklep – kóje, okna jsou dřevěná zdvojená původní, podlahy obytných místností jsou z palubových vlysů, krytiny tvoří PVC, zařizovací předměty jsou ve standardním provedení - kovová vana, umyvadlo, v kuchyni je plynový sporák. Ostatní vybavení bytu tvoří vestavěné skříně, bytový dům je podsklepený a má 6 nadzemních podlaží, fasáda je s tepelnou izolac, výtah ano. Prodej 02/2014
2) Májová ul., Cheb
790 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Mírová, Cheb Datum aktualizace: 17.07.2014 ID zakázky: 401727 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Patro: 3. podlaží Užitná plocha: 74 m2 Plocha podlahová: 74 m2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej bytu 3+1 v panelovém domě nacházející se v klidné části sídliště Spáleniště. Kuchyňská linka a koupelna jsou v původním, avšak zachovalém stavu. K bytu náleží lodžie a sklep. Dům prošel rekonstrukcí - nová fasáda a plastová okna. V okolí se nachází dětské hřiště. Do celého domu je zavedený internet Wia. Nutno vidět. S financováním rádi pomůžeme.
3) ul. V Zahradách, Cheb
800 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: V Zahradách, Cheb Datum aktualizace: 03.07.2014 ID zakázky: 254665 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Patro: 5. podlaží Užitná plocha: 69 m2 Plocha podlahová: 69 m2 Lodžie: Ano Sklep: 2 m2 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej bytu 3+1 s lodžií, celková plocha 69 m2. Byt je v původním, udržovaném stavu. Má nová plastová okna a rekonstruovanou lodžii. Na domě je provedena nová střecha a zateplení, je plánováno také zateplení střechy. Jedná se o klidnou lokalitu na sídlišti Spáleniště, poblíž jsou dvě dětské hřiště a veškerá občanská vybavenost.
4) Americká ul., Cheb
880 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 880 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize Adresa: Americká, Cheb Datum aktualizace: 08.07.2014 ID: 4179222620 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Patro: 3. podlaží Užitná plocha: 64 m2 Lodžie: 4 m2 Sklep: 3 m2 Popis: Prodám byt 3+1 v Chebu, Americké ulici č.p. 1371. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží čtyřpatrového revitalizovaného panelového domu. Stáří domu je 37 let, v roce 2002 byl proveden rozvod vody v plastu v celém domě. V roce 2008 bylo provedeno zateplení domu s novou fasádou, plastová okna a dveře, keramická dlažba na chodbách a nová střešní krytina. Byt se skládá z předsíňě, koupelny, WC, kuchyně, třech pokojů, lodžie a sklepní kóje v 1.podzemním podlaží. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce bytového jádra. Bylo provedeno zděné jádro, keramické obklady, dlažba, včetně vybavení koupelny s WC. Dále převážně nové povrchy podlah, celková oprava štukových omítek, vybavení kuchyně. Byt i dům jsou ve velmi dobrém
6
stavebně technickém stavu.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 3+1, Májová ul., Cheb 2. byt 3+1, Májová ul., Cheb 3. byt 3+1, V Zahradách, Cheb 4. byt 3+1, Americká ul., Cheb maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 0,95
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,10 1,05 1,05 1,00
K6 1,00 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 1,20 5463 1,00 10676 1,00 11594 1,00 13750
Kč/m2 upravená 7211 9528 10348 11103 10348 7211 9548 71,46 682 269
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 680 000,00 Kč Slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
680 000,00 Kč slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – byt po rekonstrukci sociálního zařízení a kuchyně Slabé stránky – poloha v přízemí, poptávka po obdobných bytech v dané lokalitě je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.07.2014
ve výši: 680 000,00 Kč Slovy: šestsetosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 18.07.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1426/2014 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vchod do domu
vstup do bytu
schéma bytu
10
předsíň
koupelna
kuchyně
pokoje
11
pohled západní
pohled jihovýchodní
pohled severní
pohled severovýchodní
pohled východní
12
5.3. Doklady
13
14
15
