ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1845/2015 Ocenění nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 pozemků: - parc.č. 359/67 o výměře 6765m2, orná půda, parc.č. 359/68 o výměře 4617m2, orná půda a parc.č. 360/22 o výměře 6322m2, orná půda, zapsáno na LV č. 201 pro obec Pečky, katastrální území Velké Chvalovice u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Charous Pavel Plzeňská insolvenční, v.o.s. Houškova 533/32 326 00 Plzeň
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPH 65 INS 21714 / 2014
Dle stavu ke dni 13.10.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 13.10.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Určení ceny zjištěné Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Cena zjištěná 3.2.2. Porovnání 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 pozemků: - parc.č. 359/67 o výměře 6765m2, orná půda, parc.č. 359/68 o výměře 4617m2, orná půda a parc.č. 360/22 o výměře 6322m2, orná půda, zapsáno na LV č. 201 pro obec Pečky, katastrální území Velké Chvalovice u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín
1.2. Podklady • •
• • •
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201 pro k.ú. Velké Chvalovice ze dne 02.10.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Usnesení KSPH 65 INS 21714 / 2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Určení ceny zjištěné Pomocně bude použito určení ceny zjištěné, v daném případě pro informaci o hodnotách BPEJ. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
3
2.2. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 201 ze dne 02.10.2015 pro k.ú. Velké Chvalovice Charous Jan Ing., Aloise Jiráska 534, 28911 Pečky 1/9 Charous Pavel, Jiřího z Poděbrad 461, 28911 Pečky 1/9 Charous Zdeněk, č. p. 187, 28127 Krakovany 1/9 Houdová Zděnka, Tahiti 823, 28911 Pečky 1/3 Martínková Miluše, č. p. 307, 28912 Kostelní Lhota 1/3
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 201 pro k.ú. Velké Chvalovice)
-
omezení vlastnického práva – bez zápisu
3.1.3. Poloha a charakteristika Pozemky leží severozápadně od obce Pečky, samostatná část Velké Chvalovice, vzdálené od Velkých Chvalovic vzdušnou čarou přibližně 500, až 900m, pozemky jsou nepravidelných tvarů, různě položené a jsou součástí velkého celku zemědělsky obhospodařovaného Ing. Jiřím Bartákem, Poděbrady, nájemní smlouva vypršela ke dni 31.12.2014. Nad pozemky parc.č. 359/68 a parc.č. 359/67 je vzdušné elektrovedení. Do Územního plánu obce jsou zařazeny jako plochy zemědělské. Ekonomická charakteristika Jedná se o pozemky orné půdy, zemědělsky obhospodařované, které jsou zařazeny do Územního plánu jako plochy zemědělské.
4
3.2. Výpočet 3.2.1. Určení ceny zjištěné Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: zemědělské využití je sníženo zvýšeným výskytem stožárů: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 6 765,00 4 617,00 6 322,00
JC [Kč/m2] 12,35 7,91 14,63
parc.č. 359/67 20610 parc.č. 359/68 20401 parc.č. 360/22 26100 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 17 704,00 m2 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
40 % -20 % 20,00 % Úprava [%] 20,00 20,00 20,00
UC [Kč/m2] 14,82 9,49 17,56
Cena [Kč] 100 257,30 43 815,33 111 014,32
= *
255 086,95 255 086,95 Kč 1/9
=
28 342,99 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
28 343,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
28 343,- Kč
Celkem
28 343,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
28 343,- Kč
28 340,- Kč 14,40 Kč/m2
5
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1)
Kč
Liblice, okr. Kolín
16,- Kč/m2
Nabídková cena
Prodám parcelu - trvalý travní porost v blízkosti komunikace na pozemek. Celková cena: 41 728 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²: 16 Kč Poznámka k ceně: včetně poplatků, + provize, včetně právního servisu ID zakázky: TN00052 2) Týn nad Labem, okr. Kolín
8,- Kč/m2
Nabídková cena
Celkem tři pozemkové parcely v jednom celku. Jedná se o 7009 m2 orné půdy a cca 26 m2 lesa v katastrálním území a obci Týnec nad Labem. Dle dostupných informací nejsou pozemky předmětem nájemní smlouvy, prodávající nemá informaci, zda na pozemcích někdo hospodaří, resp. jakým způsobem jsou aktuálně využívané. Celková cena: 58 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 8 Kč ID zakázky: 48466 Aktualizace: 01.10.2015 Plocha pozemku: 7035 m2
3) Polní Voděrady, okr. Kolín
15,- Kč/m2
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji spolupodíl 1/4 orné půdu a stavební pozemek o celkové výměře přes 6,2 ha. Většina pozemků se nachází mimo zastavěnou část obce v zemědělské lokalitě. Zemědělské pozemky nejsou zahrnuty v územním plánování obce jako pozemek možný k zastavění. Tyto pozemky nelze napojit na inženýrské sítě. Jedná se o pozemky většinou rovinatého charakteru nebo v mírném svahu.Celková cena: 930 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 3 340 Kč měsíčně Cena za m²: 15 Kč Poznámka k ceně: Nejvzšší nabídce Aktualizace: 09.10.2015 ID: 1630818396 Plocha pozemku: 62000 m2
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 1. Liblice, okr. Kolín 1,00 1,00 1,00 1,00 2. Týn nad Labem, okr. Kolín 1,00 1,00 1,00 1,00 3. Polní Voděrady, okr. Kolín 1,00 1,00 1,00 1,00 minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu 0,95
K5 1,00 1,00 1,00
K6 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 0,95 16 0,95 8 0,95 15
Kč/m2 upravená 12 6 11 6 12 10 17704 174 916 19 435 18 463
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 18 463,- Kč 9,39Kč/m2 6
3.2.3. Rekapitulace
Cena zjištěná:
28 340,- Kč 14,40 Kč/m2 slovy: Dvacetosmtisíctřistačtyřicet Kč
Porovnávací hodnota:
18 460,- Kč 9,39 Kč/m2 slovy: Osmnácttisícčtyřistašedesát Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – menšinový podíl, podílové spoluvlastnictví Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že v okolí je malá poptávka po obdobných nemovitých věcech, mezi cenou zjištěnou a hodnotou porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 13.10.2015
ve výši: 23 600,00 Kč 12,- Kč/m2 Slovy: dvacettřitisícšestset korun českých V Plzni, 13.10.2015
Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1845/2015 znaleckého deníku.
7
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
8
9
5.3. Doklady
10
11
12
