ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1360/2014 Ocenění nemovitých věcí: pozemek p.č. st. 122 o výměře 30 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Drevníky, č.e. 21, rod.rekr. stavba stojí na pozemku p.č.: St. 122, a pozemek p. č. 1002/14 o výměře 361 m2, orná půda, zapsané na listu vlastnictví č. 580, pro katastrální území Drevníky, obec Drevníky , část obce Drevníky, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 12.05.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 15.05.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemek p.č. st. 122 o výměře 30 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Drevníky, č.e. 21, rod.rekr. stavba stojí na pozemku p.č.: St. 122, a pozemek p. č. 1002/14 o výměře 361 m2, orná půda, zapsané na listu vlastnictví č. 580, pro katastrální území Drevníky, obec Drevníky , část obce Drevníky, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 580 pro k.ú. Drevníky ze dne 14.08.2013
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 580 pro k.ú. Drevníky ze dne 12.05.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 12.05.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 580 ze dne 12.05.2014 pro k.ú. Drevníky SJM Vojtovič Radomír a Vojtovičová Dana, č.ev. 21, 26301 Drevníky Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Drevníky č.e. 219 Drevníky Drevníky Příbram LV č. 580
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 580 pro k.ú. Drevníky v příloze) Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Hanauerová Olga Zástavní právo smluvní zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rekreační chatu při místní nezpevněné komunikaci, v odlehlé části obce Drevníky, od samotné obce vzdálené přibližně 1,50Km východně. Jedná se o lokalitu několika rekreačních chat, z nichž některé jsou užívány pro trvalé bydlení. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, samotný příjezd k chatě je po nezpevněné, úzké místní komunikaci. Oceňovaná rekreační chata je součástí pozemku st.parc.č.122, je samostatně stojící, téměř čtvercového půdorysu, zastřešená sedlovou střechou. Vstup na pozemek vraty a vrátky jižní strany, vstup do chaty pak ze severozápadní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Na pozemku zahrady je dřevěná kolna a otevřený přístřešek s krbem. Drevníky patří do dřívějšího okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dobříš. Obec Drevníky se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů východně od Příbramy a dvanáct kilometrů jihovýchodně od města Dobříš. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 310 obyvatel. Drevníky se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Drevníky, Drhovce, Nechalov a Slovanská Lhota. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rekreační chata Jedná se o rekreační chatu nepodsklepenou, přízemní s podkrovím. Dispozice chaty a orientačně přeměřeny výměry: 1 NP (přízemí): vstup se schodištěm (4,50m2, ker.dlažba), chodba (1,40m2, ker.dlažba), WC (1,50m2, ker.dlažba, WC, umyvadlo se sprchovou baterií, gula), pokoj (13,00m2, PVC) a z něj kuchyňka (3,70m2, plovoucí, kuchyňská linka, sporák, dřez). Podkroví: jeden pokoj (25,00m2 PVC). Celkem 2+1, užitná plocha 50m2, zastavěná plocha 30m2, obestavěný prostor 110m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce dřevěná s viditelnými trámy, konstrukce krovu dřevěná, schody do podkroví dřevěné strmé bez podstupnic, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda nedokončená, omítky štukové, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové, ohřev teplé vody bojlerem, vytápění lokální kamny na tuhá paliva v přízemí a el. přímotopem v podkroví, el. instalace provedena. Chata byla postavena svépomocí místo původní kolny v roce 2008, je trvale užívána k bydlení, v dobrém, mírně opotřebovaném stavu.
5
Dřevěná kolna Jedná se o dřevěnou kolnu, která je přízemní, bez podkroví, postavená v roce 2007 z již použitého materiálu, v horším stavebně technickém stavu. Užitná plocha 8m2, zastavěná plocha 10m2, obestavěný prostor 25m3.
Otevřený přístřešek Jedná se o jednoduchý otevřený přístřešek (pergola) na dřevěných sloupcích s krytinou asfaltovou, nedokončený, bez podlahy. Užitná plocha 10m2, zastavěná plocha 12m2, obestavěný prostor 35m3.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení z pletiva do ocel. sloupků, vrata, vrátka, převážně v udržovaném stavu.
Pozemky
Parcela st.parc.č. 122 o výměře 30m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná celá chatou a parc.č. 1002/14 o výměře 361m2 (orná půda), která je volnou zahradou okolo chaty, je mírně svažitá severně, převážně udržovaná s trvalými porosty v běžných druzích. Podlahová plocha chata 50m
Zastavěná plocha chata 30 m2
Plocha pozemků celkem 391 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která je trvale užívána k bydlení, z roku 2008, nedokončená, v odpovídajícím, převážně dobrém stavu. Pro současné bydlení malé a spíše nevyhovující.
6
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Nalžovice, okr. Příbram
499 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně právního servisu a provize Adresa: Nalžovice - Nalžovické Podhájí (okres Příbram) Datum aktualizace: 24.04.2014 ID zakázky: 292790 Stav: Rezervováno Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 60 m2 Plocha pozemku: 420 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej pěkné chaty s vlastním pozemkem u Slapské přehrady, nedaleko obce Nalžovické Podhájí, 45min. od Prahy. Chata je vzdálena 2km od rekreačního střediska Častoboř a cca 1km od Albertových skal. Jedná se o velmi klidné místo, vzdálené od Vltavy cca 500m. Ideální místo na houbaření, rybaření, cykloturistiku a pěší turistiku. Chata na svažitém pozemku je částečně podsklepena, je zde 220/380V, užitková voda od jara do podzimu, vlastní jímka. Zahrada 395m².Na pozemku je zahradní domek, ve kterém je uskladněno nářadí. V chatě obývací pokoj a jídelní kout, kuchyňský kout a WC, v podkroví se nachází jeden pokoj a úložné prostory. Na podlahách položena dlažba, dřevo a koberec. Cena uvedena včetně provize a veškerého právního servisu. Ev. číslo: 292176. 2)
Drevníky, okr. Příbram
890 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost Adresa: Drevníky (okres Příbram) Datum aktualizace: 02.03.2014 ID: 2474726236 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 3 Plocha užitná: 120 m2 Popis: Dva kilometry od pláží Slapské přehrady v Županovocích nabízíme k prodeji třípodlažní dřevěnou chatu. , Chata má zděný 1. podzemní podlaží ve kterém jsou dvě místnosti. Jedna obytná (sprchový kout,kuchyň, obývák). V 1. nadzemním podlaží chaty je toaleta s umyvadlem, obývací pokoj s kuchyňským koutem a vstupem na balkon. Ve 2. nadzemním podlaží se nachází ložnice se třemi postelemi. Odpad je řešen vlastní jímkou, voda je k dispozici z vlastní studny i z obecního vodovodu. Příjezdová cesta je v majetku majitele a autem dojedete až na vlastní pozemek. Na zahradě se nalézá kůlna na nářadí, menší dřevník a bazén. Oblast je ideální pro rekreaci, cykloturistiku, rybaření i jachting. Cena je včetně provize. Pomůžeme Vám i s vyřízením financování nemovitosti.
3)
Obory, okr. Příbram
890 000,- Kč
Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Obory Vápenice (okres Příbram) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: N13593 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 39 m2 Plocha užitná: 95 m2 Plocha podlahová: 95 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Datum nastěhování: 15.05.2014 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout ke koupi rekreační, dřevěnou, montovanou chatu na žulové podezdívce o dispozici 4+1 a užitné ploše 95 m2, nacházející se v menší chatové osadě Vápenice, k.ú. Obory, v okr. Příbram. Chata ve velmi pěkném udržovaném stavu, ihned k užívání. V přízemí je velká společenská místnost a dílna/komora. V prvním patře vstupní předsíň, obývací pokoj se vstupem na velkou terasu, kuchyně a koupelna s toaletou. V podkroví 2 samostatné ložnice a šatna. Zavedena elektřina 220/380V, voda napojena z vlastní vrtané studny, odpady vedeny do septiku. Vytápění el. přímotopy, možnost napojení krbových kamen, teplá voda ohřívána el. průtokovými ohřívači. K dispozici satelit. Vlastní zahrada s okrasnými dřevinami o ploše 360 m2 s orientací na jih ve svažitém terénu. Příjezdová cesta s parkováním u chaty. Klidná lokalita uprostřed krásné přírody nedaleko lesů a vodní nádrže Kamýk nad Vltavou. Chatu možno užívat celoročně. Doporučujeme prohlídku. Tuto nemovitost lze financovat hypotékou, kterou pro Vás rádi vyřídíme. ID nabídky: N13593
7
Nabídková cena
4)
Dublovice, okr. Příbram
900 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 900 000 Kč za nemovitost + provize RK Adresa: Dublovice (okres Příbram) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 349763 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 49 m2 Plocha užitná: 2 114 m2 Plocha podlahová: 87 m2 Plocha pozemku: 2 114 m2 Plocha zahrady: 2 114 m2 Balkón: Ano Sklep: 7 m2 Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 2010 Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Komunikace: Neupravená Zařízeno: Ano Popis: Prodej, chata 3+1, Dublovice Líchovy. K podsklepené chatě náleží velmi udržovaná, okrasná zahrada na dlouhodobě pronajatém pozemku v nezátopové oblasti. Voda - vrtaná studna, elektřina 230/400 V, odpad - septik. Příjezd obecní, nezpevněný. Parkování na částečně oploceném pozemku před chatou. Objekt se nachází nedaleko Slapské přehrady. Cykloturistika, turistika, vodní sporty. Volné od 12/2013.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. chata Nalžovice, okr. Příbram 2. chata Drevníky, okr. Příbram 3. chata Obory, okr. Příbram 4. chata Dublovice, okr. Příbram maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,05 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 0,90
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 1,05 1,00
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 0,95 8317 0,95 6667 0,95 9368 0,90 10345
Kč/m2 upravená 7052 5384 7943 7123 7943 5384 6440 50 322 023
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 320 000,00 Kč Slovy: třistadvacettisíc Kč
8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
320 000,00 Kč slovy: třistadvacettisíc Kč
Jedná se o rekreační chatu, která a postaven pro bydlení. Poloha je v lokalitě, která je využívaná převážně pro rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k rekreaci ev. k příležitostnému bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – chata z roku 2008, klidné místo Slabé stránky – nedokončená, mírně opotřebovaná, odlehlá lokalita, obtížnější příjezd zejména v zimě, poptávka po obdobných nemovitých věcech je menší než jejich nabídka. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 12.05.2014
ve výši: 320 000,00 Kč Slovy: třistadvacet tisíc korun českých V Plzni, 15.05.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1360/2014 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup
chodba
schody
soc. zařízení
obývací pokoj
11
kuchyně
podkroví
podkroví
kolna
přístřešek
přístup
pohled severovýchodní
pohled jihozápadní
12
pohled jižní
příjezdová cesta
vjezd
13
5.3. Doklady
14
15
16
17