ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1722/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 318/4, zapsaná na listu vlastnictví č. 918, vymezená v budově č.p. 318, zapsané na LV č. 857, stojící na st. parcele č. 471, zapsané na LV č. 857. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 506/7463 na společných částech bytového domu č.p. 318, zapsaného na LV č. 857 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 506/7463 na st. parcele č. 471 o výměře 277 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, na parcele č. 242/35 o výměře 293 m2 a parcele č. 242/36 o výměře 183 m2, vedené jako trvalý travní porost, zapsané na LV č. 857. To vše v k.ú. Tymákov, obec Tymákov, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 01.05.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 14 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 08.06.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 318/4, zapsaná na listu vlastnictví č. 918, vymezená v budově č.p. 318, zapsané na LV č. 857, stojící na st. parcele č. 471, zapsané na LV č. 857. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 506/7463 na společných částech bytového domu č.p. 318, zapsaného na LV č. 857 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 506/7463 na st. parcele č. 471 o výměře 277 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, na parcele č. 242/35 o výměře 293 m2 a parcele č. 242/36 o výměře 183 m2, vedené jako trvalý travní porost, zapsané na LV č. 857. To vše v k.ú. Tymákov, obec Tymákov, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 918 pro k.ú. Tymákov ze dne 23.03.2015
1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 918 pro k.ú. Tymákov ze dne 01.06.2015 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 857 pro k.ú. Tymákov ze dne 08.06.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 08.06.2015 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 23% u bytových jednotek. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 918 ze dne 01.06.2015 pro k.ú. Tymákov SJM Vítovec Jan a Vítovcová Radka, Vítovec Jan, č.p. 318, 33201 Tymákov Vítovcová Radka, sady Pětatřicátníků 20/7, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Tymákov čp. 318 Tymákov Tymákov Plzeň město LV č. 918
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 918 pro k.ú. Tymákov). -
omezení vlastnického práva
Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vítovcová Radka Nařízení exekuce - Vítovec Jan Zahájení exekuce - Vítovcová Radka Zahájení exekuce - Vítovec Jan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
4
-
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postaven v zastavěné části obce Tymákov při místní komunikaci, parc,č. 240/5 ve vlastnictví Obec Tymákov, č.p. 40, 33201 Tymákov. Bezprostřední okolí s převážně rodinnými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování na přilehlém parkovišti. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z jihozápadní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén, z části celý nad terénem) a má 3 nadzemní podlaží, v každém podlaží bytové jednotky. Dům je netypový, zděný, nepravidelného půdorysu, se sedlovou nepravidelnou střechou s vikýři, krytina tašková, schodiště je železobetonové, povrchy s omítkou, vytápění je ústřední teplovodní z centrální plynové kotelny vč. teplé vody, kanalizace, vodovod, elektroinstalace a rozvod plynu jsou standardního provedení. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Bytový dům byl dán do užívání v roce 2008, je v dobrém, udržovaném stavu, napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, bez výtahu. Tymákov patří do dřívějšího okresu Plzeň město a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Plzeň. Obec Tymákov se rozkládá asi jedenáct kilometrů východně od centra Plzně. Počet trvale žijících osob této středně velké vesnice se pohybuje kolem čísla 670 obyvatel. Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a v obci Tymákov má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+kk se sociálním zázemím o ploše bytu 48,11m2, v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plochy bytu byly na místě informativně přeměřeny. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. V bytě je předsíň (5,72m2, ker.dlažba), z předsíně rovně pokoj s kuchyňským koutem (22,18m2, PVC, bez kuchyňské linky, okno na západ), průchozí do druhého pokoje (13,22m2, koberec, okno na jih), z předsíně vlevo sociální zařízení (6,99m2, umyvadlo, vana, WC společně, podlahové vytápění). V bytě dveře náplňové, okna plastová, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou (bez kuchyňské linky, bez sporáku). Byt je celkově v dobrém stavu, je prázdný, neobydlený. K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu (2,49m2) a venkovní parkovací stání č. 23 na pozemku parc.č. 242/35 (parkovací stání jako spoluvlastnický podíl na celém pozemku).
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 506/7463 na pozemku - st. parc.č. 471 o výměře 277m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný bytovým domem čp. 318, - parc.č. 242/35 o výměře 293m2, trvalý travní porost - který je pozemkem jižně u domu, před vchodem do domu. Jedná se o pozemek se zámkovou dlažbou, který je využívaný pro přístup a příjezd k domu a pro parkování na očíslovaných parkovacích stání) 5
- parc.č. 242/36 o výměře 183m2, trvalý travní porost - je volným pozemkem okolo domu, pozemek je zatravněný. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku ve zděném domě z roku 2008, dům i bytová jednotka jsou v dobrém stavu, bytová jednotka je neobydlená, prázdná.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Tymákov, Plzeň město
1 579 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 2+kk v OV o celkové výměře 55 m2 v Tymákově. Byt se nachází ve 1. n.p. cihlového domu. Dům kolaudován v r. 2008. Vytápění bytu a ohřev vody řešeno spol. plynovou kotelnou. V místě veškerá občanská vybavenost, více ve 13 km vzdálené Plzni. Dále 3 km v Ejpovicích nájezd na dálnici D5 (Praha-Rozvadov). S financování Vám rádi pomůžeme. Doporučuji prohlídku. Více info v RK. Celková cena: 1 579 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 440923 Aktualizace: 01.06.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 49 m2 Plocha podlahová: 52 m2 Sklep: 3 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové, Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Vybavení: Částečně
2) Litice, Plzeň město
1 699 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+kk, 51 m² + parkovací místo v Plzni - Liticích, ul. K Ovčínu. Byt je v OV a nachází se ve zvýšeném přízemí asi 6 let staré novostavby bytového domu. Byt je ve velmi dobrém stavu. Veškeré spotřebiče v bytě jsou na elektrický proud. Vytápění zajišťuje vlastní elektrický kotel, teplou vodu ohřívá elektrický bojler, přesto je provoz bytu úsporný, protože 20 hodinový levný tarif umožňuje vysokou úsporu elektřiny. Okna bytu jsou situována směrem na jih. Samozřejmostí je připojení k internetu a společná anténa pro příjem digitální TV. Ve vzdálenosti několika minut chůze od bytu se nachází restaurace, obchod, fotbalové hřiště, hřiště na pozemní hokej a tenisové kurty. V místě je úřad městského obvodu, základní škola a mateřská školka. Spojení s centrem Plzně zajišťuje autobusová linka MHD č. 21. Kousek do přírody a k přehradě. Při rychlém jednáni sleva z kupní ceny. Ev. číslo: 6348. Celková cena: 1 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize ID zakázky: 6348 Aktualizace: 02.06.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 51 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Sklep: Parkování: 1
3) Vejprnice, Plzeň sever
1 769 000,- Kč
Nabídková cena
Exkluzivně nabízíme k prodeji pěkný slunný byt 2+1 v novostavbě ve Vejprnicích. Nabízíme k prodeji bytovou jednotku s balkonem o celkové ploše 77m² se nachází ve 2 NP. Nemovitost je v současné době prázdná a připravena k nastěhování. WC je oddělené od koupelny, která je vybavená vanou. Vytápění bytu je řešeno lokálně, vlastní kotelnou. K bytové jednotce náleží sklepní koje. Velmi nízké náklady za služby 2.500,-Kč (FO 700,-Kč). Dům se nachází na okraji obce směrem k Plzni, výhled do zahrádkářské kolonie zaručuje klidné bydlení s velmi dobrou občanskou vybaveností a parkováním. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme pro Vás nejvýhodnější hypotéku na trhu. Celková cena: 1 769 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: k jednání ID zakázky: 1809 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Počet bytů: 9 Užitná plocha: 71 m2 Plocha podlahová: 77 m2 Balkón: 6 m2 Sklep: Parkování: 11
6
Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar, parkování K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt Tymákov, Plzeň město 2. byt K Ovčínu, Litice, Plzeň město 3. byt Vejprnice, Plzeň sever minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,05
K2 1,00 1,00 1,10
K3 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00
K5 0,90 0,80 0,90
K6 0,80 0,80 0,80
K7 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 Kč/m2 upravená 32224 22041 33314 20255 24915 19683 20255 22041 20660 48,11 993 944
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 990 000,00 Kč Slovy: devětsetdevadesáttisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
990 000,00 Kč slovy: devětsetdevadesáttisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – novější byt Slabé stránky – byt neobývaný, bez oprav a bez údržby, poptávka po bytech v dané lokalitě malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 01.06.2015
ve výši: 990 000,00 Kč Slovy: devětsetdevadesát tisíc korun českých V Plzni, 08.06.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1722/2015 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
chodba
vstup do bytu
10
schéma bytu
předsíň
11
pokoj + kuchyňský kout
sociální zařízení
12
pokoj
sklep
pohled západní
pohled severozápadní
pohled jižní
pohled jihozápadní
pohled jihovýchodní
13
14
