ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1551/2014 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 486/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 9822, vymezená v budově č.p. 486, zapsané na LV č. 9303, stojící na st. parcele č. 1705, zapsané na LV č. 9303. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 601/12963 na společných částech bytového domu č.p. 486, zapsaného na LV č. 9303 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 601/12963 na st. parcele č. 1705 o výměře 369 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9303. To vše v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 17.09.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 01.12.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: bytová jednotka č. 486/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 9822, vymezená v budově č.p. 486, zapsané na LV č. 9303, stojící na st. parcele č. 1705, zapsané na LV č. 9303. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 601/12963 na společných částech bytového domu č.p. 486, zapsaného na LV č. 9303 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 601/12963 na st. parcele č. 1705 o výměře 369 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9303. To vše v k.ú. Březové Hory, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 9822 pro k.ú. Březové Hory ze dne 01.08.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9822 pro k.ú. Březové Hory ze dne 10.09.2014 Informace z katastru nemovitostí LV č. 9303 pro k.ú. Březové Hory ze dne 19.09.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 10.09.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 9822 ze dne 10.09.2014 pro k.ú. Březové Hory Prošek Dalibor, Jana Drdy 486, Příbram VII, 26101 Příbram 1/2 Říhová Michaela, Jana Drdy 486, Příbram VII, 26101 Příbram 1/2 Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Jana Drdy č.p. 486 Březové Hory Příbram Příbram LV č. 9822
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 9822 pro k.ú. Březové Hory v příloze) - omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové, jižní části města Příbram, část Příbram VII, při místní komunikaci, v ul. Jana Drdy, u křižovatky ulic Podbrdská/Žežická/Karla Kryla. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je prostorné, udržované se vzrostlými stromy a menším parkovištěm. Hlavní vstup do domu je orientován ze severovýchodní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům má pět nadzemních podlaží, v je podsklepený (zvýšený suterén) a má NP společné prostory, sklepy a bytové jednotky, v ostatních podlažích bytové jednotky. Bytový dům byl dán do užívání přibližně před 40 lety, je připojen na všechny inž. sítě, je montovaný, panelový, základy domu jsou betonové, střecha je plochá, schodiště je železobetonové, po revitalizaci. Okresní město Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 34590 obyvatel. Město je s dobrou občanskou i technickou yybaveností, s pracovní příležitostí.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 ve 2 nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu, byt o ploše 58,80m2. V bytě je obdélníková předsíň (9,25m2, PVC), z předsíně vpravo pokoj (18,95m2, koberec, okno na jihovýchod), WC (0,96m2), průchozí do koupelny (2,56m2, vana, umyvadlo, jádro umakartové, koupelna průchozí do kuchyně), kuchyně okolo sociálního zařízení (14,59m2, PVC, okno na jihovýchod) a z předsíně rovně pokoj (12,49m2, PVC, okno se severovýchod). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. Byt je v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu, v bytě je chován větší počet plazů a hlodavců. K užívání bytu náleží sklep o výměře 3,00m2 v 1 NP. Byt je trvale užíván k bydlení.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 601/12963 na pozemku st.parc.č. 1705 o výměře 369m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsán na LV č. 9303, jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem čp. 486. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka je v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu, v bytě je chován větší počet plazů a hlodavců. Byt je trvale užíván k bydlení.
5
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Milínská, Příbram III
799 000,- Kč
Nabídková cena
Bytová jednotka o dispozici 2+1 ve 2.patře, 52 m2 v osobním vlastnictví se nachází v ul. Milínská, Příbrami III. V bytové jednotce jsou plastová okna, topení s termoventily a měřiči tepla, stoupačky v plastu. Okna na klidnou část ulice. V bytě velká chodba s úložným prostorem. Byt je v udržovaném a čistém stavu. K bytu náleží 1 sklep a komora na patře bytu. Veškerá občanská vybavenost do 3 min. od domu – škola, školka, obchody, náměstí, MHD, Bus Praha. Bytová jednotka není zatížena exekucí. Provize naší společnosti zahrnuje kompletní právní servis, vyhotovení kupních smluv, podání návrhu na vklad kupních smluv do katastru nemovitostí . Hypoteční úvěr na nemovitost Vám rádi zdarma zařídíme. Celková cena: 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Aktualizace: 05.09.2014 ID: 4131381340 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží Užitná plocha: 52 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Kabelové rozvody, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová
2) Slunná ul., Příbram V
950 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 3+1 s lodžií ve zvýšeném přízemí panelového domu. Byt je v původním zachovalém stavu se zabudovanou kuchyňskou linkou. a úložnými prostory. Součástí bytu je sklep. Dům je po rekonstrukci (zateplení , fasáda, plastová okna, vstupní dveře, výtah), klidná lokalita v blízkosti zeleně. Veškerá občanská vybavenost v místě.Celková cena: 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 411430 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Plocha pozemku: 78 m2 Lodžie: Sklep: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Bezbariérový: Vybavení: Částečně
3)
Pod Čertovým Pahorkem, Příbram VII
985 000,- Kč
Nabídková cena
Byt má 2 samostatné ložnice,velký obývací pokoj, ze kterého se vchází do prostorné kuchyně s francouzským oknem.V kuchyni je linka v dobrém stavu, kombinovaný sporák a digestoř. V bytě je zrekonstruovaná koupelna. WC a místnost (s připojením pro pračku), která zároveň slouží jako šatna. Dům byl v roce 2012 zrekonstruován. Součástí byla výměna oken za plastová. Všechna okna mají žaluzie. Poplatky za byt 2200 kč.Celková cena: 985 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: N404 Aktualizace: 29.08.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 74 m2 Plocha podlahová: 74 m2 Sklep: 4 m2 Datum nastěhování: 30.08.2014 Rok rekonstrukce: 2012 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus
6
4)
Riegrova ul., Příbram I
464 000,- Kč
Kupní cena
Bytová jednotka 2+kk ve 4 nadzemním podlaží (3. patro) bytového domu o ploše 38,30m2. V bytě je obdélníková předsíň, z předsíně rovně koupelna, WC, vpravo obývací pokoj s kuchyňským koutem a z předsíně vlevo pokoj. Okna z obývacího pokoje s kuchyňským koutem a z pokoje na severovýchod. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla provedena přibližně před 9 roky částečná rekonstrukce koupelny, která není zcela dokončena a položena podlaha v pokoji, jinak je byt v původním, opotřebovaném stavu K užívání bytu náleží sklep. Prodej 08/2014.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 2+1, Milínská ul., Příbram III 2. byt 3+1, Slunná ul., Příbram V 3. byt 3+1, Pod Čertovým Pahorkem 4. byt 2+kk, Riegrova ul., Příbram I maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,05
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,90 0,90 0,95 0,95
K6 0,90 0,90 0,90 1,00
K7 1,00 1,00 1,00 1,00
Kč/m2 Kč/m2 upravená 9596 7773 13194 10687 13310 11380 12115 12085 12085 7773 10481 58,8 616 293
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 620 000,00 Kč Slovy: Šestsetdvacettisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
620 000,00 Kč slovy: Šestsetdvacettisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – původním, morálně zastaralém, opotřebovaném stavu, v bytě je chován větší počet plazů a hlodavců, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.09.2014
ve výši: 620 000,00 Kč Slovy: šestsetdvacet tisíc korun českých V Plzni, 01.12.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1551/2014 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
chodba domu
10
schéma bytu
předsíň
11
pokoj
12
WC
13
koupelna
kuchyně
14
pokoj
15
sklep
pohled severovýchodní
pohled východní
pohled jihovýchodní
pohled jižní
pohled jihozápadní
pohled severní
16
5.3. Doklady
17
18
19
