ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 3-3/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 872 o výměře 12 m2 (zastavěná plocha a nádvoří). Součástí je stavba: Nová Role, č.e. 152, rod.rekr. Stavba stojí na pozemku p.č. St. 872 zapsané na LV č. 2624, pro k.ú. Nová Role, obec Nová Role, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 29.10.2015 posudek vypracovala: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 09.11.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny: Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 872 o výměře 12 m2 (zastavěná plocha a nádvoří). Součástí je stavba: Nová Role, č.e. 152, rod.rekr. Stavba stojí na pozemku p.č. St. 872 zapsané na LV č. 2624, pro k.ú. Nová Role, obec Nová Role, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
1.2. Podklady
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2624 pro k.ú. Nová Role ze dne 21.09.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do Kn Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z obhlídky zvenku, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, 3
nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2624 ze dne 21.09.2015 pro k.ú. Nová Role Fapšová Edeltraut, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 35002 Cheb Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Nová Role č.e. 152 Nová Role Nová Role Karlovy Vary LV č. 2624
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 2624 pro k.ú. Nová Role) - Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce – Fapšová Edeltraut Předkupní právo Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce – Fapšová Edeltraut Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní - Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rekreační chatu v obci Nová Role, v samostatné oddělené chatové oblasti u Novorolského rybníka. Příjezd k chatě je po nezpevněné úzké cestě parc č. 1679 ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role a zadním vstupem na pozemek ze strany východní z úzké pěšiny parc.č. 1664 ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role, vedoucí mezi chatami k Novorolskému rybníku Bezprostřední okolí je běžně prostorné, se zástavbou rekreačních chat. Rekreační chata je samostatně stojící. Odkanalizování splaškových vod dle předpokladu pouze ze suchého WC do trativodu, voda dle sdělení sousedů donáškou ze studny, studna stojí v blízkosti chaty na pozemku parc.č. 1679, který je ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role, elektroinstalace nejspíše zavedena, bez plynu. Rekreační chata č.e. 152 (dle výpisu LV 2624) je označena na místě cedulkou č.e. 166. Pozemek okolo chaty, parc.č. 1669/1 je ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role. Tento pozemek je užíván jako zahrada k chatě (tzn., že předmětem ocenění je pouze pozemek parc.č. 872, který je pod chatou). Na užívání pozemku parc.č. 1669/1 nebyla doložena žádná smlouva (pravděpodobně nájemní). Na místě bylo zjištěno, že chata byla rozšířenou přístavbou až na výše uvedený pozemek parc.č. 1669/1, toto 4
rozšíření není zakresleno v katastrální mapě a nebyl doložen žádný doklad k povolení rozšíření (přístavby) chaty - právní nesoulad. Nová Role je součástí okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Karlovy Vary. Obec Nová Role se rozkládá asi osm kilometrů severozápadně od Karlových Varů. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 4060 obyvatel. Protéká zde říčka Rolava. Nová Role se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Jimlíkov, Mezirolí a Nová Role. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nová Role májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rekreační chata Rekreační chata je součástí pozemku st.parc.č. 872 a částečně stojí na pozemku parc.č. 1669/1, je dle předpokladu nepodsklepená, přízemní s jedním pokojem v podkroví. Dle předpokladu je v přízemí chaty chodba, jeden pokoj s kuchyňským koutem a kamny na tuhá paliva, strmé dřevěné schodiště do podkrovního pokoje se sníženým podhledem. Dále se předpokládá suché WC, které je v chatě nebo v dřevěné kolně stojící v jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 1669/1 ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role. Celkem užitná plocha odhadem 25,00m2, zastavěná plocha chaty 22,00m2, obestavěný prostor informativně 100m3. Popis převažujících konstrukcí: Popis konstrukcí dle zjištěných informací z prohlídky chaty zvenku, dle sdělení sousedů a ostatní odhadnuto. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou dřevěné, stropní konstrukce dřevěná trámová, krov dřevěný sedlový o prudkém sklonu, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkované, schody dřevěné strmé, dveře dřevěné, okna dřevěná, vytápění lokálně kamny na tuhá paliva, voda není do chaty zavedena, bez sociálního zařízení, pouze suché WC v chatě nebo dřevěné kolně na zahradě, menší kuchyňská linka. Chata je stáří odhadem 50 let, je dlouhou dobu opuštěná, zchátralá, opravy neprováděny, pozemek okolo chaty je neudržovaný a velmi zarostlý.
Pozemky -
st.parc.č. 872 o výměře 12m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěný rekreační chatou, přízemní část chaty s navazující verandou stojí na pozemku parc.č. 1669/1 ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role.
Užitná plocha odhadem Chata 25m2
Zastavěná plocha část chaty na pozemku parc.č. 872: 12m2 část chaty na pozemku parc.č. 1669/1: 10m2
Plocha pozemků 12m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která je v původním stavu, bez sociálního zařízení (suché WC), chata je opuštěná, již bez oprav a bez údržby, v morálně zastaralém stavu.
5
Výpočet
3.2.
3.2.1. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1)
Nejdek – Fojtov, okr. Karlovy Vary
Kč 150 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej chaty 17 m², pozemek 17 m², Nejdek - Fojtov, okres Karlovy Vary 150 000 Kč. Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rekreační chaty v zahrádkářské kolonii v obci Fojtov. Zděná rekreační chata má v přízemí kuchyň a v 1.patře obytnou místnost. Do chaty je přiveden elektrický proud a voda se odebírá ze studny, která se nachází cca 100 metrů od nemovitosti. Parkování je možné na pozemku nebo v přilehlém parkovišti. Chatka stojí na pozemkové parcele, která je ve vlastnictví města Nejdek a je možné jí odkoupit. Celková cena:150 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků, Poznámka k ceně:Uvedená cena je kompletní, Stavba:Smíšená, Stav objektu:Dobrý, Poloha domu:Samostatný, Umístění objektu:Klidná část obce, Plocha zastavěná:17 m2, Užitná plocha:17 m2, Plocha podlahová:17 m2, Plocha pozemku:17 m2
2)
Sadov, okr. Karlovy Vary
290 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej chaty 20 m², pozemek 459 m², Sadov, okres Karlovy Vary 290 000 Kč. Prodej zahrady s chatkou bez čísla popisného v zahradkářské kolonii v Sadově. Nabízíme k prodeji chatu se zahrádkou o ploše 434m2 a zastavěná plocha 25m2 v zahrádkářské kolonii v obci Sadov u Karlových Varů. Na pozemku je volně stojící obytná zahradní chatka (16m2) dřevěné konstrukce, montovaná z dílců. Do chatky je přiveden elektrický proud 230V. Pozemek je na mírném svahu s orientací jih - JZ. Na pozemku je k dispozici užitková voda z vodovodního řádu vedeného centrálně z nedalekého rybníka. Celková cena:290 000 Kč za nemovitost, včetně provize, Stavba:Smíšená, Stav objektu:Před rekonstrukcí, Poloha domu:Samostatný, Umístění objektu:Klidná část obce, Typ domu:Přízemní, Podlaží:1, Plocha zastavěná:25 m2, Užitná plocha:20 m2, Plocha pozemku:459 m2, Plocha zahrady:434 m2, Sklep:4 m2, Odpad:Septik, Elektřina:230V
3)
Drahovice, okr. Karlovy Vary
335 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme prodej chaty se zahradou, 452 m2 v Drahovice, Karlovy Vary. Jedná se o zděnou chatu a oplocenou zahradou o velikosti 452 m2, v klidné lokalitě nedaleko od centra města s krásným výhledem na okolní krajinu. V chatě el.rozvody, elektro 220/380, voda na zahradě, septik, elektrické topení. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňkou. Možnost koupě i s vybavením. Celková cena: 335 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: plus provize kancelare ID zakázky: N04478 Aktualizace: 25.08.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 18 m2 Užitná plocha: 18 m2 Plocha pozemku: 452 m2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Elektřina: 230V
6
4) Březová, okr. Karlovy Vary
200 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji zahradu s dřevěnou chatou v klidné části Březové u Karlových Varů. K pozemku vede obecní cesta do svahu, z větší části je oplocen, chata je postavena na pilířích a není zapsána do katastru nemovitostí. Na pozemku nejsou zavedeny sítě elektřina, kanalizace a voda jsou na silnici pod pozemkem - cca 20 m. K dispozici ihned, s financováním rádi pomůžeme. Další info u makléře.Celková cena: 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 708 Kč měsíčně ID zakázky: 485714 Aktualizace: 07.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 30 m2 Užitná plocha: 30 m2 Plocha podlahová: 30 m2 Plocha pozemku: 864 m2 Parkování: 2 Topení: Lokální tuhá paliva Doprava: Silnice Komunikace: Neupravená Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. Chata Nejdek - Fojtov, okr. Karlovy Vary 2. Chata Sadov, okr. Karlovy Vary 3. Chata Drahovice, okr. Karlovy Vary 4. Chata Březová, okr. Karlovy Vary minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 0,80 0,80 0,80
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,90 0,90 0,85 0,95
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,85 8824 5738 0,85 14500 7543 0,85 18611 9144 0,85 6667 3661 3661 9144 6521 25 163 032
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 160 000,00 Kč slovy: stošedesáttisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
160 000,00 Kč slovy: stošedesáttisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – poloha u Novorolského rybníka Slabé stránky – suché WC, bez vody, chata opuštěná, zchátralá, v původním stavu, v blízkosti železniční koleje, část stojí na cizím pozemku, pozemek okolo chaty ve vlastnictví Město Nová Role, Chodovská 236/6, 36225 Nová Role Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že nabídka nemovitých věcí převyšuje nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 29.10.2015
ve výši: 160 000,00 Kč Slovy: stošedesát tisíc korun českých V Plzni, 09.11.2015 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3-3/2015 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
pohled severozápadní
pohled severovýchodní, zadní vstup
pohled východní
10
příjezdová cesta k chatě
pěšina u zadního vstupu
11
pozemek před chatou se studnou
studna
5.3. Doklady Katastrální mapa
12
13
