ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1768/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 292/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 1318, vymezená v budově č.p. 292, zapsané na LV č. 1265, stojící na st. parc. č. 504, zapsané na LV č. 1618. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7654/138079 na společných částech bytového domu č.p. 292, zapsaného na LV č. 1265. To vše v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Váradyová Leona Ing. Vladimír Nechutný Soukenická 5 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPL 20 INS 20454 / 2012
Dle stavu ke dni 14.07.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 22.07.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 292/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 1318, vymezená v budově č.p. 292, zapsané na LV č. 1265, stojící na st. parc. č. 504, zapsané na LV č. 1618. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7654/138079 na společných částech bytového domu č.p. 292, zapsaného na LV č. 1265. To vše v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
1.2. Podklady • • • • • • •
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1318 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne 10.07.2015 Informace z katastru nemovitostí LV č. 1265 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne 22.07.2015 Informace z katastru nemovitostí LV č. 1618 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne 22.07.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 20 INS 20454 / 2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu na výzvy nereaguje, je nekontaktní, nebyl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení místních obyvatel při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1318 ze dne 10.07.2015 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů Váradyová Leona, Chebská 134/72, Dvory, 36006 Karlovy Vary Modenská 20, čp. 292 Doubí u Karlových Varů Karlovy Vary Karlovy Vary LV č. 1318
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1318 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Váradyová Leona Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění při prodeji v insolvenčním řízení zanikají.
4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, okrajové, jihozápadní části města Karlovy Vary, Doubí, při místní zpevněné komunikaci parc.č. 153/19 a parc.č. 153/1 ve vlastnictví Statutární město Karlovy Vary, Moskevská 2035/21, 36001 Karlovy Vary, v ul. Modenská 20, čp. 292. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně panelovými domy, původními rodinnými domy a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možno stí parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení, je podsklepený (zvýšený suterén) a má osm nadzemních podlaží. Hlavní vstup do domu je orientován z jihovýchodní strany. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání v osmdesátých letech minulého století, v posledních letech byla provedena revitalizace domu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový s výtahem, po revitalizaci. Statutární město Karlovy Vary se nachází na území okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Karlovy Vary je také obcí s rozšířenou působností. Počet trvale žijících osob tohoto statutárního města se pohybuje kolem čísla 51200 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 20 km od německých hranic.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím se nachází v 2 nadzemním podlaží (1 patro) bytového domu. Plocha bytu je 78,13m2. V bytě se nachází předsíň (8,45m2, ker.dlažba), od předsíně vpravo je sociální zařízení (4,10m2, vana, WC společně), okolo sociálního zařízení do "L" kuchyně (12,29m2, ker.dlažba, bez kuchyňské linky, bez sporáku, okno na severozápad), z kuchyně pokoj (12,15m2, parkety, okno na severozápad), z předsíně rovně pokoj (8,80m2, parkety, okno na jihozápad), pokoj s lodžií (16,30m2, parkety, lodžie 5,10m2 na jihovýchod), z předsíně vlevo pokoj (16,04m2, parkety, okno na jihovýchod). Vytápění bytu ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody. V bytě byla již dříve provedena rekonstrukce sociálního zařízení a podlaha z keramické dlažby, jinak je byt v původním zhoršeném až špatném stavu. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z bytu (5,10m2) a sklep.
Pozemky St. p.č. 504 o výměře 232m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn budovou čp. 292, pozemek je ve vlastnictví Společenství pro dům čp. 292/20, Modenská, 360 07 Karlovy Vary, Modenská 292/20, Doubí, 36007 Karlovy Vary. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci. V bytě byla již dříve provedena rekonstrukce sociálního zařízení a podlah z keramické dlažby, jinak je byt v původním, horším stavu, bez oprav a bez údržby. Funkčnost rozvodů nebylo možné prověřit.
5
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
U Koupaliště, Karlovy Vary
1 690 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji částečně zrekonstruovaný byt 4+1 s lodžií (viz. půdorys) o celkové rozloze 96,96 m2, který se nachází v Rybářích ul. U koupaliště (v sousedství řeky, rekreačního areálu Rolava a sportovního areálu školy Konečná), v 1/11 NP. (zvýšené jako 1 patro.) panelového domu se dvěma výtahy. Byt je v osobním vlastnictví (možnost hypotéky – rádi pomůžeme vyřídit). V ceně je nová kuchyňská linka i jádro je nové, hezky obložené (viz. foto). Okna a balk. dveře jsou plastová vč. žaluzií, na zemi plovoucí podlahy na WC a v koupelně je dlažba. Společná anténa + přípojka k internetu v bytě. K bytu patří sklep + podíl na společných prostorách (vč. kočárkárny a sušárny). Dům (poslední panelák v KV – zateplený v konstrukci), prošel rekonstrukcí - střecha, stoupačky, ele. rozvody, nové chodby a vchodové dveře. Společenství vlastníků se o dům dobře stará, vše je čisté a ve výborném stavu. Budovu a okolí (vč. parkovišť) hlídá kamerový systém. Parkování je možné u domu na dostatečně dimenzovaných parkovištích. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Na panelákový byt dobré i hezké místo – zastávka MHD, obchody, školy, sportoviště, restaurace, areál Rolava - vše poblíž domu (po chodníku cca 100 – 200m) - doporučujeme.Celková cena: 1 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena je včetně provize RK a služeb AK vč. úschovy ID zakázky: 555713 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 11 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 97 m2 Plocha podlahová: 97 m2 Lodžie: Sklep: Parkování:
2) Janáčkova, Karlovy Vary
1 800 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt o velikosti 4+1, kousek od kruhového objezdu na Okružní. Byt se nachází v prvním patře panelového domu s výtahem. Dům je zateplen, s novými rozvody. V bytě jsou též udělané nové rozvody, okna jsou plastová a jádro je zděné. Byt je situován jako bezbariérový. Okna jsou situovaná na jedné straně J-JZ (obývák s balkónem+ložnice) a S-SV (pokoj+kuchyň). Byt je ve velmi dobré stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Platby do FS+FO jsou měsíčně 3.483,-Kč, plyn a elektrika za čtvrtletí 2000,-Kč.Celková cena: 1 800 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: 0558 Aktualizace: 29.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Převod do OV: Ne Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 77 m2 Plocha podlahová: 77 m2 Balkón: 4 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Bezbariérový: Vybavení: Výtah:
3) Konečná, Karlovy Vary
1 900 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytové jednotky 4+1 v Karlových Varech, sídliště Čankovská, ul. Konečná ve zvýšeném přízemí zatepleného panelového domu o celkové velikosti 98 m². Byt v osobním vlastnictví s lodžií je po částečné rekonstrukci zděné bytové jádro, nová koupelna, vinylová podlaha v kuchyni, částečně vyměněné elektrické rozvody, plastová okna. Dům je po celkové rekonstrukci - nové výtahy, fasáda, izolace, střecha, vnitřní prostory, plastová okna. Nemovitost se nachází v těsné blízkosti MHD zastávky, Školy, Školky, Lékaře, Supermarketu, Koupaliště. Tuto nemovitost lze financovat hypotéčním úvěrem. Doporučujeme prohlídku. Ev. číslo: 570880.Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Poznámka k ceně: uvedená cena je kompletní ID zakázky: 571494 Aktualizace: 22.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 10 Užitná plocha: 98 m2 Plocha podlahová: 98 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: 50 Topení: Ústřední dálkové telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně
6
nehospodárná Výtah:
4) Šmeralova, Karlovy Vary
1 550 000,- Kč
Nabídková cena
Dovoluji si nabídnout zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v blízkosti centra Karlových Varů v městské části Rybáře. Byt 3+1+L o celkové výměře 78 m2 podlahové plochy + prostorný sklep s úložnými regály 6 m2 + lodžie 4 m2 se nachází ve Šmeralově ulici v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nová střecha. Rekonstrukce bytu proběhla v roce 2010 / sádrokartonové příčky, plovoucí podlaha, broušené parkety, dlažba, koupelna s rohovou vanou, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči značky Baumatic včetně myčky na nádobí, mikrovlnné a horkovzdušné trouby, varné desky a digestoře. WC je samostatné, odděleně zvláštní kout pro umístění pračky a sušičky s přívodem vody a odpadem. Řešení bytu působí velice příjemným a útulným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 3 minuty do centra, klidná část města, vlastní pozemek s několika garážemi a prostorem k parkování. Byt je vyklizen, volný ihned, při rychlém jednání nabídnuta sleva. S financováním rádi pomůžeme.Zlevněno: 1 550 000 Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) Původní cena: 1 649 000 Kč Poznámka k ceně: Včetně daně z nabytí nemovitosti, Bez poplatků, právních služeb a provize RK ID zakázky: 5179/2308 Aktualizace: 17.07.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizaceTelekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: Výtah:
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 4+1, U Koupaliště, Karloivy Vary 2. byt 4+1, Janáčkova, Karlovy Vary 3. byt 4+1, Konečná, Karlovy Vary 4. byt 3+1, Šmeralova, Karlovy Vary maximum minimum
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
7
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,95 0,95 0,95 0,95
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 17423 23377 19388 19872
Kč/m2 upravená 13366 17933 14873 15244 17933 13366
průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
15354 78,13 1 199 609
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 200 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
1 200 000,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – částečná rekonstrukce Slabé stránky – pravděpodobně neodborně provedená rekonstrukce, částečně původní horší stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.07.2015
ve výši: 1 200 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstě tisíc korun českých V Plzni, 23.07.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1768/2015 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vchod do domu
chodba, vstup do bytu
schema bytu
10
předsíň
sociální zařízení
11
kuchyně
pokoj
pokoj
pokoj
pokoj s lodžií
12
pohled východní
pohled jihovýchodní
pohled jihozápadní
pohled severovýchodní
13
5.3. Doklady
14
15
16
17
18
