ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1807/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 503/27 zapsaná na listu vlastnictví č. 1577, vymezená v budově č.p. 503, zapsané na LV č. 1538, stojící na st. parcele č. 631/1, zapsané na LV č. 1538. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 18/1000 na společných částech bytového domu č.p. 503, zapsaného na LV č. 1538 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 18/1000 na st. parcele č. 631/1 o výměře 1774 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1538. To vše v k.ú. Janovice nad Úhlavou, obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 14.08.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 17.08.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 503/27 zapsaná na listu vlastnictví č. 1577, vymezená v budově č.p. 503, zapsané na LV č. 1538, stojící na st. parcele č. 631/1, zapsané na LV č. 1538. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 18/1000 na společných částech bytového domu č.p. 503, zapsaného na LV č. 1538 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 18/1000 na st. parcele č. 631/1 o výměře 1774 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1538. To vše v k.ú. Janovice nad Úhlavou, obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
1.2. Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 1577 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou ze dne 12.03.2015 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 1538 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou ze dne 17.08.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 23% u bytových jednotek. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1577 ze dne 12.03.2015 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou Vicher David, Rozvojová zóna 503, 34021 Janovice nad Úhlavou 1/2 Vichrová Miroslava, Rozvojová zóna 503, 34021 Janovice nad Úhlavou 1/2 Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Rozvojová zóna čp. 503 Janovice nad Úhlavou Janovice nad Úhlavou Klatovy LV č. 1577
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 1577 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou). -
omezení vlastnického práva
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vichrová Miroslava Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy Zahájení exekuce - Vicher David Zahájení exekuce - Vichrová Miroslava Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní 4
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postaven v okrajové, nesrostlé části obce Janovice nad Úhlavou při místní komunikaci, parc.č. 2407/132 ve vlastnictví Společenství domu čp. 503 Janovice nad Úhlavou, Rozvojová zóna 503, 34021 Janovice nad Úhlavou a parc.č. 2407/173 a parc.č. 2407/181 ve vlastnictví Město Janovice nad Úhlavou, Harantova 132, 34021 Janovice nad Úhlavou. Jedná se o bytový dům v bývalém areálu armády ČR (bývalá kasárna), kde v přední části, u vjezdu byly přibližně před 10 roky zrekonstruovány tři původní budovy a bytové jednotky v nich byly rozprodány. Ostatní budovy bývalých kasáren jsou využívány právnickými subjekty a živnostníky (např. zemědělská technika, skladování, ubytování, průmysl, kovošrot, strojní výroba, menší živnosti apod.), některé budovy jsou bez využití, v původním, špatném stavu. Bezprostřední okolí je prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování na přilehlém parkovišti. Bytový dům je půdorysu do "L", je využíván pro bydlení, má tři vchody, které jsou označeny 503 - A, 503 - B a 503 - C, přičemž oceňovaná bytová jednotka je ve vchodu 503 - C, který je ze západní strany. Bytový dům je nepodsklepený, má 3 nadzemní podlaží, v každém podlaží bytové jednotky. Dům je zděný se sedlovou střeechou, krytina plechová, schodiště je železobetonové, povrchy s omítkou, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, ohřev vody bojlerem v koupelně, kanalizace, vodovod, elektroinstalace a rozvod plynu jsou standardního provedení. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Bytový dům byl dán do užívání v šedesátých letech minulého století jako součást areálu armády ČR, před 10 roky byl celkově rekonstruován na bytové jednotky, je celkově v dobrém, udržovaném stavu, napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, bez výtahu. Janovice nad Úhlavou patří územně do okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Klatovy. Obec Janovice nad Úhlavou se rozkládá asi devět kilometrů jihozápadně od Klatov. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 2110 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Janovice nad Úhlavou se dále dělí na jedenáct části, konkrétně to jsou: Dolní Lhota, Dubová Lhota, Hvízdalka, Janovice nad Úhlavou, Ondřejovice, Petrovice nad Úhlavou, Plešiny, Rohozno, Spůle, Vacovy a Veselí. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Janovice nad Úhlavou má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím o ploše bytu 58,00m2, v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plochy bytu byly na místě informativně přeměřeny. Vstup do bytu je ze společné chodby vlevo. V bytě je předsíň (5,00m2, PVC), pokoj 5
(11,00m2, plovoucí, okno na západ), kuchyně (14,50m2, PVC, okno na západ), průchozí do pokoje (20,20m2, plovoucí, okno na západ) a z předsíně koupelna (5,90m2, umyvadlo, vana, bojler) a WC (1,40m2). V bytě dveře náplňové, okna plastová, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou. Byt je celkově v dobrém stavu, ale je zde větší výskyt vlhkosti obvodového zdiva. Byt je prázdný, již není užíván k bydlení, elektroinstalace odpojena. K užívání bytu náleží užívání komory č. 27 o ploše 1,13m2, která je v 1 NP domu se samostatným vchodem z venku.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 18/1000 na pozemku - st. parc.č. 631/1 o výměře 1774m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný bytovým domem čp. 503. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku ve zděném domě po rekonstrukci, bytová jednotka je v celkově dobrém stavu, až na větší výskyt zemní vlhkosti obvodového zdiva. Bytová jednotka je neobydlená, prázdná, elektroinstalace odpojena.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Rozvojová zóna, Janovice nad Úhlavou
640 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt v klidné zóně, dispozičně řešen jako 2+kk (61,53m2) ve zděném domě v městečku Janovice, proslavené spisovatelem Miroslavem Švandrlíkem ve svých Černých baronech. Jedná se o byt v OV ve 2. NP v rekonstruovaném domě: nová zateplená fasáda, plastová okna s parapety, kompletní rozvody vody, elektřiny, odpady, střešní krytina s okapy, obklady. Dispozice bytu: předsíň (14,4m2), prostorná kuchyně (20,5m2) s kuchyňskou linkou, el. sporákem, lednicí. Ložnice (16,8m2), koupelna (6,80m2) s vanou, umyvadlem a boilerem, samostatné WC (1,9m2). V bytě jsou nová plastová okna, podlahy - linoleum, topení ústřední/ dálkové s měřiči tepla a termostaty. Součástí bytu je komora (1,13m2) na patře a užívání společných prostor: kolárny, kočárkovny v suterénu domu. Platby spojené s užíváním bytu FO: 475,-Kč (+ zálohy vodné - stočné, teplo). Prodej bytu v osobním vlastnictví vč. podílu na společných částech domu a pozemku. Městečko Janovice, v podhůří Šumavy, leží na trase Klatovy – Nýrsko, 8 kilometrů JZ od Klatov.PENB ve třídě G.Celková cena: 640 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: B139 Aktualizace: 14.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 61 m2 Plocha podlahová: 61 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
2) Rozvojová zóna, Janovice nad Úhlavou
490 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 1+1 s balkonem o celkové výměře 53 m2 v Janovicích nad Úhlavou. Byt se nachází ve druhém patře nově vybudovaného zděného domu, je prostorný, vybaven šatnou a komorou. Je ihned k dipozici a lze financovat hypotékou, kterou zajistíme. Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 474493 Aktualizace: 15.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 53 m2 Plocha podlahová: 53 m2 Balkón: Sklep: 1 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně
6
3) Rozvojová zóna, Janovice nad Úhlavou
725 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji velmi pěkný, udržovaný byt o dispozici 3+1, v osobním vlastnictví v žádané časti v Janovicích nad Úhlavou. Velmi příjemná a klidná lokalita. Byt je ve velmi dobrém stavu, působí čistým a útulným dojmem. Výhodnou jsou nízké měsíční poplatky. S financováním Vám rádi pomůžeme prostřednictvím našeho hypocentra. Velice doporučujeme.Celková cena: 725 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 412919 Aktualizace: 31.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Rušná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 83 m2 Plocha podlahová: 83 m2 Parkování: 3 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
4) Rozvojová zóna, Janovice nad Úhlavou
730 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej slunného bytu 3+1, 80m² v OV, Janovice nad Úhlavou. Byt se nachází ve 2. patře cihlového domu. Dispoziční řešení: kuchyň s obývacím pokojem, kuchyňskou linkou, sporákem, dva pokoje, velmi prostorná chodba, koupelna s vanou, samostatné WC. Plastová okna. K bytu náleží sklep. Parkování přímo u domu. Ve městě je veškerá občanská vybavenost ( mateřská škola, základní škola, lékař, samoobsluha, pošta, restaurace). Ev. číslo: 573426.Celková cena: 730 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: +popl. 5500 ID zakázky: 574040 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Sklep: Parkování: 1
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar, parkování K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
7
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt Rozvojová zóna, Janovice 2. byt Rozvojová zóna, Janovice 3. byt Rozvojová zóna, Janovice 4. byt Rozvojová zóna, Janovice minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 1,00 1,00
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,95 10492 8472 0,95 9245 7465 0,95 8735 7054 0,95 9125 7368 7054 8472 7590 58 440 214
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 440 000,00 Kč Slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
440 000,00 Kč slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – celková rekonstrukce před přibližně 10 roky, možnost pracovní příležitosti přímo v areálu Slabé stránky – vlhkost zdiva, byt v bývalém areálu armády ČR (bývalá kasárna), kde převládá využití komerční (výroba, sklady, živnosti), poptávka po bytech v dané lokalitě malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací.
8
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.08.2015
ve výši: 440 000,00 Kč Slovy: čtyřistačtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 17.08.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1807/2015 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vjezd do areálu
komunikace v areálu
11
vchod do budovy č. 503-A
chodba, vchod do bytu
12
schéma bytu
13
předsíň
kuchyně
koupelna
14
WC
pokoj
pokoj
vchod ke komoře
komora
15
pohled severozápadní
pohled západní
pohled jihozápadní
pohled jihovýchodní
16
katastrální mapa
17
