ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1402/2014 Ocenění bytové jednotky č. Bytová jednotka č. 787/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 25580, vymezená v budově č.p. 786, 787, zapsané na LV č. 9890, stojící na parcele č. 11319/35, 11319/36, zapsané na LV č. 9890. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 213/10000 na společných částech bytového domu č.p. 786, 787, zapsaného na LV č. 9890 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 213/10000 na parcele č. 11319/35 o výměře 239 m2 a parcele č. 11319/36 o výměře 242 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9890. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 26.06.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 30.06.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny Bytová jednotka č. 787/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 25580, vymezená v budově č.p. 786, 787, zapsané na LV č. 9890, stojící na parcele č. 11319/35, 11319/36, zapsané na LV č. 9890. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 213/10000 na společných částech bytového domu č.p. 786, 787, zapsaného na LV č. 9890 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 213/10000 na parcele č. 11319/35 o výměře 239 m2 a parcele č. 11319/36 o výměře 242 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9890. To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 25580 pro k.ú. Plzeň ze dne 06.05.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 25580 pro k.ú. Plzeň ze dne 30.06.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 30.06.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení vlastníka, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 25580 ze dne 30.06.2014 pro k.ú. Plzeň Tolar Jiří, Sokolovská 787/57, Severní Předměstí, 32300 Plzeň Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Sokolovská 57, čp. 787, Severní Předměstí Plzeň Plzeň Plzeň město LV č. 25580
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 25580 pro k.ú. Plzeň v příloze) Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje ehodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň – Severní Předměstí v ul. Sokolovská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými domy (sídlištní zástavba), občanskou vybaveností (školy, školky, sportovní zařízení, hřiště, bazén, zdravotní zařízení apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování, bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován ze severovýchodní strany, zadní pak z jihozápadní. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 8 nadzemních podlaží, v suterénu sklepy a společné prostory, v nadzemních podlažích bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání před cca 40 lety, je po revitalizaci (fasáda, výtah, okna), v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, ulice Sokolovská je v blízkosti Boleveckých rybníků a lesů, ulice Sokolovská je však obvykle kupujícími méně žádaná.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 ve 7 nadzemním podlaží (6. patro) bytového domu o ploše 62,11m2. V bytě je čtvercová předsíň s vestavěnými skříněmi (9,03m2, koberec na PVC), z předsíně vlevo WC (0,93m2), průchozí do koupelny, která má vchod i z kuchyně (2,62m2, vana, umyvadlo, umakartové jádro), kuchyně do „L“ (10,92m2, PVC, okno na severovýchod, původní kuchyňská linka se sporákem), z předsíně rovně pokoj, který má vchod i z kuchyně (20,17m2, koberec na PVC, okno na severovýchod) a z předsíně poslední pokoj s lodžií (18,44m2, koberec na PVC, lodžie 5,45m2 na jihozápad). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová. Bytová jednotka je v původním, již opotřebovaném a morálně dožilém a zastaralém stavu K užívání bytu náleží lodžie přístupná z pokoje bytu a sklep v suterénu domu (1,44m2). Byt je trvale užíván k bydlení.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 213/10000 na pozemcích parc.č. 11319/35 o výměře 239m2 a parc.č. 11319/36 o výměře 242m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 786 a čp. 787. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka v původním, již opotřebovaném a morálně dožilém a zastaralém stavu, předpokládá se provedení celkové rekonstrukce. Byt je trvale užíván k bydlení.
5
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Sokolovská ul., Plzeň 1
1 000 000,- Kč
Kupní cena
Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím o ploše 62,89m2 se nachází v 6 nadzemním podlaží (5.patro) bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vlevo. V bytě se nachází předsíň (PVC), z předsíně je vstup vlevo na WC (0,92m2), které je průchozí do koupelny (2,64m2, vana, umyvadlo, jádro betonové ), z předsíně vlevo do kuchyně (11,04m2, PVC, kuchyňská linka, sporák, okno na sever), z předsíně vlevo do pokoje (15,83m2, PVC, okno na sever), z předsíně vpravo do pokoje (21,85m2, koberec, okno na jih) a z předsíně rovně do spíže (3,28m2). Vytápění bytu je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, teplá voda je z centrálního zdroje, okna plastová. Byt je v původním již opotřebovaném, morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu. Prodej 11/2013
2)
Sokolovská ul., Plzeň 1
1 245 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 245 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Sokolovská, Plzeň - Plzeň 1 Datum aktualizace: 22.05.2014 ID: 3972657244 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 5. podlaží Plocha užitná: 60 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Výtah: Ano Popis: Nabízíme Vám pěkný byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 60m2. Nemovitost se nachází v 5.podlaží panelového kompletně revitalizovaného domu v Sokolovské ulici v Plzni. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. Jádro je umakartové. V koupelně je vana, umyvadlo a místo pro pračku, WC je oddělené. Kuchyňská linka dřevěná s novým nerezovým dřezem. V bytě je linoleum překryté koberci. Ohřev vody i topení je dálkové, na radiátorech jsou měřící čidla. V celém bytě jsou plastová okna. Byt je volný ihned, parkování je bezproblémové přímo před domem, ve vnitrobloku. Jedná se o bydlení s výbornou dopravní obslužností do centra. V případě zájmu rádi pomůžeme s vyřízením hypotečního úvěru i nebankovního. Pro bližší informace či sjednání prohlídky volejte na níže uvedené telefonní číslo.
3)
Komenského ul., Plzeň 1
1 299 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 299 000 Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: 1.299.000 Kč + provize RK Adresa: Komenského, Plzeň - Bolevec Datum aktualizace: 20.05.2014 ID zakázky: 360832 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 10 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 62 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Sklep: 2 m2 Rok rekonstrukce: 2012 Zařízeno: Ano Popis: Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o celkové výměře 60 m2, ve 2. patře kompletně revitalizovaného domu v Plzni na Bolevci, ul. Komenského. Nová plastová okna, nové stoupačky, nový výtah. Byt je v původním, ale velmi zachovalém stavu,po dohodě s majitelem může zůstat plně zařízený. Veškerá občanská vybavenost v okolí. S vyřízením hypotéky rádi pomůžeme. Příjemné prostředí, žádaná lokalita.
6
4) Plaská ul., Plzeň 1
1 400 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o ploše 75,00 m2. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy PVC, v kuchyni bez kuchyňské linky, na sociálním zařízení WC, umyvadlo a vana, jádro umakartové. Byt je v původním stavu. Prodej 06/2013.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. Byt Sokolovská, Plzeň 1 2. Byt Sokolovská, Plzeň 1 3. Byt Komenského, Plzeň 1 4. Byt Plaská, Plzeň 1 maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 1,00 1,00
K6 1,00 0,85 0,85 1,00
K7 1,00 1,00 1,00 1,00
Kč/m2 15901 20750 21650 18667
Kč/m2 upravená 15901 17638 18403 18667 18667 15901 17652 62,11 1 096 366
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení:1 100 000,00 Kč Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
1 100 000,00 Kč slovy: Jedenmilionstotisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – ulice Sokolovská méně oblíbená, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 26.06.2014
ve výši: 1 100 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsto tisíc korun českých V Plzni, 30.06.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1402/2014 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
schéma bytu
10
předsíň
WC
koupelna
kuchyně
11
pokoj
pokoj s lodžií
pohled jižní
pohled východní
pohled východní
pohled severovýchodní
12
5.3. Doklady
13
14
15
