ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1484/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 477/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2313, vymezená v budově č.p. 477, 478, zapsané na LV č. 1495, stojící na st. parcele č. 1232/5, zapsané na LV č. 1495. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 69/1250 na společných částech bytového domu č.p. 477, 478, zapsaného na LV č. 1495 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 69/1250 na st. parcele č. 1232/5 o výměře 367 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1495. To vše v k.ú. Planá u Mariánských Lázní, obec Planá, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 10.09.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.09.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 477/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2313, vymezená v budově č.p. 477, 478, zapsané na LV č. 1495, stojící na st. parcele č. 1232/5, zapsané na LV č. 1495. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 69/1250 na společných částech bytového domu č.p. 477, 478, zapsaného na LV č. 1495 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 69/1250 na st. parcele č. 1232/5 o výměře 367 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1495. To vše v k.ú. Planá u Mariánských Lázní, obec Planá, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 2313 pro k.ú. Planá u Mariánských Lázní ze dne 21.05.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2313 pro k.ú. Planá u Mariánských Lázní ze dne 10.09.2014 Informace z katastru nemovitostí LV č. 1495 pro k.ú. Planá u Mariánských Lázní ze dne 12.09.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 10.09.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení na místě, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2313 ze dne 10.09.2014 pro k.ú. Planá u Mariánských Lázní SJM Henzl Vlastimil a Henzlová Růžena, Fučíkova 477, 34815 Planá Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Fučíkova čp. 477 Planá u Mariánských Lázní Planá Tachov LV č. 2313
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 2313 pro k.ú. Planá u Mariánských Lázní v příloze) – omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Henzl Vlastimil Zástavní právo smluvní -
zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, okrajové jižní části obce Planá, ulice Fučíkova. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými panelovými domy, kde převládá funkce bytová, okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné, s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je orientován z východní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má čtyři nadzemní podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Bytový dům byl dán do užívání před 40 lety, je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, vytápění a teplá voda z dálkového zdroje. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou želbetonové, střecha je plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové, bez výtahu, bez revitalizace. Planá patří územě do okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Tachov. Obec Planá se rozkládá asi dvanáct kilometrů severovýchodně od Tachova. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 5540 obyvatel. Planá se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Křínov, Kříženec, Otín, Pavlovice, Planá, Svahy, Týnec, Vížka, Vysoké Sedliště a Zliv. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. Pro školní děti zde obec zřídila dvě základní školy vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Planá se nachází nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu činí 67,65 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. V bytě byla před cca 10 lety provedena rekonstrukce a částečná změna dispozice, kdy předsíň byla předělena příčkou na dvě části a koupelna byla částečně vestavěna do předsíně. V bytě je předsíň (5,61m2, částečně keramická dlažba, plovoucí), z předsíně vlevo WC s umyvadlem (0,95m2), koupelna (1,74m2, sprchový kout, umyvadlo), okolo sociálního zařízení kuchyně (13,20m2, plovoucí, kuchyňská linka se sporákem, okno na východ), z kuchyně do pokoje (15,84m2, PVC, okno na východ), z předsíně rovně pokoj s lodžií (16,26m2, PVC, zasklená lodžie 5,25m2 na západ) a z předsíně vpravo pokoj (14,05m2, okno na západ).
5
Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová, v bytě byla před 10 roky provedena částečná rekonstrukce (sociální zařízení, kuchyně, předsíň), jinak pokoje bytu jsou v původním, morálně zastaralém stavu. Opravy a údržba již nejsou prováděny, byt je užíván trvale k bydlení. K užívání bytu náleží drátěný sklep v suterénu domu o ploše 3,15m2 a zasklená lodžie přístupná z pokoje bytu.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 69/1250 na pozemku parc.č. 1232/5 o výměře 367m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je celý zastavěný bytovým domem čp. 477 a čp. 478. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, již dříve byla provedena rekonstrukce předsíně, sociálního zařízení a kuchyně, pokoje bytu jsou v původním, morálně zastaralém stavu, byt je trvale užíván k bydlení.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Bohušova ul., Planá
950 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme prodej bytu 4+1 s balkonem o velikosti 90 m2 ve 2. patře na klidném místě v Plané u Tachova. V bytě je zachovalá plovoucí podlaha a uskladňovací komora. K bytu náleží sklep. Hřiště pro děti je ve vnitrobloku. Cena zahrnuje částečné vybavení. Byt je 10 min. od centra a nádraží. Poblíž jsou obchody. Parkovat je možné na parkovišti. S hypotékou pomohou naši hypoteční specialisté. Celková cena: 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 393073 Aktualizace: 11.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 90 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 90 m2 Balkón: Parkování: 3 Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně
2) Fučíkova ul., Planá
1 290 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu po rekonstrukci v 2. NP panelového domu po revitalizaci. V bytě je nová koupelna se sprchovým masážním koutem, plastová okna, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Lodžie je orientovaná na jih. V bytě jsou nové dveře. S financováním vám pomůže naše hypoteční centrum celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 415509 Aktualizace: 11.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 3. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 82 m2 Plocha podlahová: 82 m2 Plocha pozemku: 104 m2 Lodžie: Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně
3) Bohušova ul., Planá
650 000,- Kč
6
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt 2+kk po částečné rekonstrukci o velikosti 49 m2 v Plané u Mariánských Lázní. V uzavřeném vnitrobloku je dětské hřiště. Byt se nachází ve 4. patře, v tichém domě poblíž nemocnice. Součástí bytu je sklep a komora. Byt má nízké náklady na bydlení. Uvnitř jsou nové podlahy, plastová okna, kuchyňská linka, koupelna a stropní kazety. Celková cena: 650 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 403738 Aktualizace: 03.09.2014 Anuita: 40000 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 49 m2 Plocha podlahová: 49 m2 Plocha pozemku: 49 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně
4) Fučíkova ul., Planá
790 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 3+1 o celkové ploše 83 m2 ve třetím patře panelového domu v klidné části obce Planá, ul. Fučíkova. Byt je velmi prostorný a slunný, prošel částečnou renovací (nová plastová okna, obložená koupelna a nové radiátory). Dům je zateplen.K dispozici ihned. V blízkosti bytu je veškerá občanská vybavenost. S financováním rádi pomůžeme. Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 387001 Aktualizace: 24.08.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 83 m2 Plocha podlahová: 79 m2 Plocha pozemku: 83 m2 Sklep: 4 m2 Parkování: 2 Rok rekonstrukce: 2012 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak Vybavení: Částečně
5) Bohušova ul., Planá
800 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji velmi pěkný byt 4+1 v Plané, ul. Bohušova. Byt se nachází v 4.NP menšího panelového domu postaveného v r. 1990, který se nachází v sídlišti nedaleko centra města. Byt je přehledné dispozice, místnosti jsou přístupné jednotlivě samostatně, celková výměra činí 81 m², k bytu patří lodžie (cca 5 m2) a sklepní kóje v přízemí. Byt je vybaven plastovými okny se žaluziemi, podlahové krytiny kombinované, v části bytu je položena plovoucí podlaha, v části PVC a v části dlažba. Koupelna a WC řešeny odděleně, koupelna je vybavena vanou. Kuchyně je vybavena starší rohovou kuchyňskou linkou, je dostatečně prostorná i pro umístění jídelního stolu. Byt disponuje dostatkem úložných prostor, k dispozici je prostorná šatna umístěná v předsíni. Vytápění bytu dálkové. Dům se nachází v klidném prostředí, navazuje na zástavbu rodinných domů, v místě se nachází základní infrastruktura v podobě lékaře, obchodů, dětského hřiště, školy a školky. Byt je v osobním vlastnictví, kupní cenu lze hradit prostřednictvím hypotéky.Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N00330 Aktualizace: 02.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 81 m2 Plocha podlahová: 81 m2
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 4+1, Bohušova ul., Planá 2. byt 3+1, Fučíkova ul., Planá 3. byt 2+kk, Bohušova ul., Planá 4. byt 2+kk, Fučíkova ul., Planá 5. byt 4+1, Bohušova ul., Planá maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,05 0,95 1,05 1,05 1,00
K6 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 10556 15732 13265 9518 9876
Kč/m2 upravená 8950 12068 11247 8070 7975 12068 7975 9662 67,65 653 642
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 650 000,00 Kč Slovy: šestsetpadesáttisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
650 000,00 Kč slovy: šestsetpadesáttisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – po částečné rekonstrukci Slabé stránky – pokoje v původním stavu, byt v přízemí, nabídka bytů v lokalitě převyšuje nad poptávkou po nich.
8
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v lokalitě je nabídka obdobných nemovitostí výrazně větší, než poptávka po nich. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 10.09.2014
ve výši: 650 000,00 Kč Slovy: šestsetpadesát tisíc korun českých V Plzni, 12.09.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1484/2014 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
vstup do domu
vstup do bytu
10
schéma bytu
předsíň
11
koupelna
WC
kuchyně
pokoj s lodžií
pokoje
12
pohled východní
pohled jihovýchodní
pohled severovýchodní
pohled jihozápadní
13
5.3. Doklady
14
15
16
