ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1452/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1748/56 zapsaná na listu vlastnictví č. 12014, vymezená v budově č.p. 1748, zapsané na LV č. 11853, stojící na parcele č. 1631/3, zapsané na LV č. 11853. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 831/463453 na společných částech bytového domu č.p. 1748, zapsaného na LV č. 11853 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5831/463453 na parcele č. 1631/3 o výměře 478 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 11853. To vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 05.08.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 08.08.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1748/56 zapsaná na listu vlastnictví č. 12014, vymezená v budově č.p. 1748, zapsané na LV č. 11853, stojící na parcele č. 1631/3, zapsané na LV č. 11853. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 831/463453 na společných částech bytového domu č.p. 1748, zapsaného na LV č. 11853 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5831/463453 na parcele č. 1631/3 o výměře 478 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 11853. To vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
1.2. Podklady dodané objednatelem • • •
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 12014 pro k.ú. Sokolov ze dne 15.07.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12014 pro k.ú. Sokolov ze dne 04.08.2014 Informace z katastru nemovitostí LV č. 11853 pro k.ú. Sokolov ze dne 08.08.2014 Kopie katastrální mapy Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 12014 ze dne 04.08.2014 pro k.ú. Sokolov Muška Stanislav, Slovenská 1819, 35601 Sokolov Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Marie Majerové čp. 1748 Sokolov Sokolov Sokolov LV č. 12014
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 12014 pro k.ú. Sokolov v příloze) – omezení vlastnického práva Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Muška Stanislav Zástavní právo smluvní -
zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Sokolov, ul. Marie Majerové, v blízkosti občanské vybavenosti (nákupní centrum Michal, zdravotní středisko Ovčárna) a v blízkosti frekventované komunikace ul. Karla Havlíčka Borovského, u kruhového objezdu. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými bytovými domy, kde převládá funkce bytová a výše uvedenou občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné, parkování velmi omezené a obtížné. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je orientován ze severovýchodní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům má celkem 14 nadzemních podlažích, z toho v nadzemním podlaží jsou sklepy a společné prostory, v dalších nadzemních podlažích jsou bytové jednotky, v každém šest. Okolí bytového domu je udržované, vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Bytový dům byl dán do užívání přibližně před 40 roky, je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, dálkové teplo a elektro. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou želbetonové střecha je plochá, krytina plechová, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové, dva výtahy. Bytový dům je po revitalizaci (zateplení fasády). Sokolov leží administrativně v okrese Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Sokolov je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 24490 obyvatel.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 11 nadzemním podlaží (10 patro) bytového domu. Plocha bytu činí 58,31 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště mírně vlevo. V bytě je předsíň (12,26m2, PVC, vestavěná skříň), z předsíně rovně pokoj s balkonem, pokoj má vchod i z kuchyně (17,66m2, původní parkety, balkon 3,60m2 na severozápad), z předsíně kuchyně do „L“, s balkonem (14,16m2, PVC a koberec, kuchyňská linka se sporákem, balkon 3,60m2 na severozápad), z kuchyně pokoj (10,10m2, koberec, okno na severozápad), z předsíně je WC průchozí koupelnou do kuchyně (WC s koupelnou 4,13m2, vana, umyvadlo, umakartové jádro). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okno z pokoje plastové, balkonová okna z kuchyně a pokoje původní dřevěná zdvojená, v bytě byla vyměněna již dříve kuchyňská linka a jedno okno v pokoji, opraveny balkony, jinak je byt v původním, horším, morálně zastaralém stavu (dožilé a zastaralé sociální zařízení, podlahy z PVC, dožilé parkety, omítky, omítka stropu v kuchyni poškozena dřívějším zatékáním, dožilá okna apod.). Opravy a údržba již nejsou prováděny. K užívání bytu náleží dva balkony přístupné z pokoje a kuchyně bytu, každý 3,60m2 a sklepní kóje (1,05m2) v 1 NP.
5
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 5831/463453 na pozemku parc.č. 1631/3 o výměře 478m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je celý zastavěný bytovým domem čp. 1748. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě, bytová jednotka je již bez oprav a bez údržby, v horším, morálně zastaralém stavu. Byt je užíván k bydlení.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Spartakiádní ul., Sokolov
350 000,- Kč
Kupní cena
Byt 2+1, 58,52m2, obsahuje předsíň, kuchyni, 2 pokoje, koupelnu, WC. K bytu náleží sklepní koje. Vnitřní omítky jsou z aktivovaného štuku, dveře jsou dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností jsou PVC, v kuchyni, na chodbě a koupelně je keramická dlažba, vytápění je centrální dálkové, zdroj teplé vody je z centrální výtopny. Hygienické zařízení je v instalační betonové buňce, je zde keramický obklad, kovová vana, umyvadlo a WC combi, v kuchyni je osazena kuchyňská linka, plynový sporák, digestoř, v předsíni jsou vestavěné skříně. Je proveden rozvod domácího telefonu. V domě je nainstalován osobní výtah, je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu. Prodej 10/2013.
2) Švabinského ul., Sokolov
400 000,- Kč
Kupní cena
Byt 4+1, 80,70m2, obsahuje předsíň, 4 pokoje, kuchyni, WC+ koupelnu, lodžii. K bytu náleží sklep. Vnitřní omítky jsou z aktivovaného štuku, dveře jsou dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou laminátové plovoucí, dále pak textilní krytiny, kuchyně, chodba a koupelna je s keramickou dlažbou. Vytápění je centrální dálkové, zdroj teplé vody je z centrální výtopny. Hygienické zařízení je v instalační buňce pravděpodobně konstrukce sádrokarton, zařizovací předměty tvoří sprchový kout, umyvadlo v nábytkové sestavě, keramický obklad celé koupelny. V kuchyni je osazena kuchyňská linka, plynový sporák, digestoř, součástí bytu jsou vestavěné skříně. V domě je nainstalován osobní výtah, kabelová televize, požární hydranty, v domě je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu. Prodej 06/2013.
3) Heyrovského ul., Sokolov
230 000,- Kč
Kupní cena
Byt 2+1, 49,49m2, obsahuje předsíň, 2 pokoje, kuchyni, koupelnu, WC, sklep. Vnitřní omítky bytu jsou dvouvrstvé štukové, okna plastová zdvojená, dveře vnitřní dřevěné typové hladké osazené do ocelových zárubní. Vytápění je centrální parovodní, teplá voda
6
je též z městské výtopny. V kuchyni je standardní kuch. linka, plynový sporák, hygienické zařízení je v částečně zděné instalační buňce se sprchovým koutem a umyvadlem – koupelna je po modernizaci, WC combi. Podlahy jsou v obytných místnostech z parket + PVC, vnitřní rozvody vody, kanalizace a plynu jsou provedeny. Jednotka je ve standardním provedení a vybavení v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci – nová okna, vyzděné jádro, nové povrchy podlah. Dům je bytový netypový, samostatně stojící. Objekt je plně podsklepený, zděný, má čtyři nadzemní podlaží a půdní prostor. Prodej 04/2013.
4) Marie Majerové, Sokolov
499 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Marie Majerové, Sokolov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 408583 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 13 Patro: 10. podlaží Užitná plocha: 58 m2 Plocha podlahová: 56 m2 Plocha pozemku: 58 m2 Balkón: Ano Sklep: 2 m2 Parkování: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1 o celkové ploše 58 m2. V bytě je využita část chodby jako další místnost. Celý dům má novou fasádu. Byt má dva balkony, plastová okna. Na chodbě jsou vestavěné skříně, nová kuchyňská linka s elektrickou troubou, jádro je původní, nová vana, umyvadlo. V domě je nový výtah. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. S financováním Vám rádi pomůžeme.
5) Závodu Míru, Sokolov
345 864 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 345 864 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Závodu míru, Sokolov Datum aktualizace: 24.07.2014 ID zakázky: 001206 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Zástavba: Obytná Podlaží počet: 9 Patro: 4. podlaží Užitná plocha: 59 m2 Plocha podlahová: 59 m2 Lodžie: 4 m2 Výtah: Ano Popis: Byt 2+1, lodžie, osobní vlastnictví, 4. NP/9.NP. Výměra celkem cca 59 m2 (pokoj 20,2 pokoj 16,2, kuchyně 9,8, lodžie 4,2). Samostatná koupelna a WC rt. Panelový dům prošel od roku 2007 celkovou revitalizací : výměna stoupaček, zateplení fasády, oprava a zasklení lodžií, nová plastová okna, nový výtah, oprava střechy. Orientace bytu východ, výhled na ul. Závodu míru. Cena dle znaleckého posudku 500.000 Kč. Byt je volný. Kupující hradí daň z nabytí nemovitosti. Uvedená kupní cena je vč. provize RK.
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. Byt 2+1, Spartakiádní ul., Sokolov 2. Byt 4+1, Švabinského ul., Sokolov 3. Byt 2+1, Heyrovského ul., Sokolov 4. Byt 2+1, ul. M.Majerové, Sokolov 5. Byt 2+1, ul. Závodu Míru, Sokolov maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 0,90 0,90 0,80 1,00
K6 1,00 1,00 1,00 0,85 0,85
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,95 5980 5681 0,95 4957 4662 0,95 4647 3775 0,95 8603 5558 0,95 5862 4734 5681 3775 4882 58,31 284 654
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 280 000,00 Kč Slovy: dvěstěosmdesáttisíc Kč
8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
280 000,00 Kč slovy: dvěstěosmdesáttisíc Kč
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – původní, horší stav, poloha u frekventované komunikace, nabídka bytů v lokalitě velmi převažuje nad poptávkou po nic, aktuálně je na realitní inzerci nabízeno 37 bytů velikosti 2+1 v panelovém domě v Sokolově! Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v lokalitě je nabídka obdobných nemovitostí výrazně větší, než poptávka po nich. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 05.08.2014
ve výši: 280 000,00 Kč Slovy: dvěstěosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 08.08.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1453/2014 znaleckého deníku. 9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do domu
chodba domu
vstup do bytu
11
schéma bytu
předsíň
12
pokoj s balkonem
kuchyně
sociální zařízení
13
pokoj
pohledy
14
5.3. Doklady
15
16
17