ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1363/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 216 o výměře 223 m2 zastavěná
plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Mokřiny, č.p. 206, rod.dům, Parcela č. 224/5 o výměře 178 m2 zahrada, zapsané na LV č. 121, pro k.ú. Mokřiny, obec Aš, část obce Mokřiny, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 14.05.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 19.05.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: St. parcela č. 216 o výměře 223 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Mokřiny, č.p. 206, rod.dům, Parcela č. 224/5 o výměře 178 m2 zahrada, zapsané na LV č. 121, pro k.ú. Mokřiny, obec Aš, část obce Mokřiny, okres Cheb, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 121 pro k.ú. Mokřiny ze dne 14.04.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 121 pro k.ú. Mokřiny ze dne 19.05.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 19.05.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 121 ze dne 29.07.2013 pro k.ú. Mokřiny SJM Hájek Miloslav a Hájková Veronika Mokřiny 206, 35201 Aš Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Mokřiny čp. 206 Mokřiny Aš Cheb LV č. 121
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 121 pro k.ú. Mokřiny) Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Hájek Miloslav, Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Hájková Veronika, Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, protože s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění zanikají. Věcné břemeno (podle listiny) přístupu za účelem zřizování a provozování zařízení distribuční elektrizační soustavy, ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, 405 02 Děčín – neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti, v ocenění není zohledněno, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění nezaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci. Bezprostřední okolí je prostorné, okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní (polovina dvojdomu) půdorysu téměř čtvercového, se vstupem na pozemek vrátky ze severní strany, vchodem do domu ze severní strany a zadním vchodem na zahradu z jižní strany. V rodinném domě jsou dva byty, každý o velikosti 2+1 a dva pokoje v půdním prostoru. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace světelná a motorová, bez plynu (možnost připojení v ulici). Jižně na rodinný dům navazuje zahrada, kde je jedna studna, druhá studna napůl se sousední nemovitostí a tři kolny ve špatném stavu. Aš je začleněna územně pod okres Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Aš je také obcí s rozšířenou působností. Obec Aš se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severozápadně od Chebu. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má úředně hlášeno kolem 13260 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 3 km od německých hranic. Mokřiny místní částí města Aše, se kterou tvoří jednotný městský celek. Po Aši jsou nejlidnatější částí města. Přes Aš v současnosti proudí doprava již přes tři hraniční přechody, v současné době se v Mokřinách nachází stavebniny, autobazar, množství auto- a pneuservisů, benzínová čerpací stanice nebo také tržnice. Ještě před několika lety zde také produkovala své výrobky porcelánka, která ale již zanikla.
Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdu, zastřešený plochou střechou. Z hlavního vchodu se jde po schodišti do suterénu a do nadzemních podlaží, kde v 1 NP je z chodby vstup do bytu 2+1 a na WC, v 2 NP je ze společné chodby vstup do bytu 2+1 a na WC, v podkroví ze společné chodby vstup do dvou pokojů, na WC a do půdních prostor. Plochy orientačně přeměřeny. Dispozičně: 1.PP (suterénu) se nachází chodba, sklepy a kotelna, celkem 45m2. 1.NP (přízemí) se nachází byt 2+1 o celkové ploše 41,10m2 se vstupem z chodby do kuchyně (11,10m2, plovoucí, kuchyňská linka, sporák), z kuchyně do pokoje (11,60m2, koberec) a z něj do posledního pokoje (14,50m2, koberec). Z kuchyně je vstup do koupelny (2,60m2, vana, bojler), ze společné chodby na WC (1,30m2, nefunkční).
5
2 NP se nachází byt 2+1 o celkové ploše 43,00 se vstupem ze společné chodby do kuchyně (15,65m2, PVC), z kuchyně do pokoje (11,55m2, původní prkna) a z něj do posledního pokoje (14,50m2, původní prkna), ze společné chodby na WC (1,3m2) V úrovni půdního prostoru je na společné chodbě WC (2,80m2, nefunkční) a z chodby dva průchozí pokoje (13,15m2 a 10,80m2), ostatní volná půda. Nosná konstrukce je provedena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, ostatní pravděpodobně dřevěné trámové, jsou s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěná, schodiště betonové teraco, střešní krytina z lepenky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, vnější povrchy (fasáda) vápenné, již dožilé, opadávají, obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, podlahy převážně původní prkenné, částečně keramická dlažba a koberec, okna plastová, dveře dřevěné a náplňové, na sociálním zařízení v 1 NP nefunkční WC na chodbě, koupelna s vanou bez umyvadla v bytě, v 2 NP WC na chodbě, byt bez sociálního zařízení, pouze umyvadlo v kuchyni, na půdě nefunkční WC na chodbě, ohřev teplé vody el. bojlerem v koupelně v 1 NP, rozvod teplé a studené částečně proveden, vytápění ústřední společně kotlem na tuhá paliva v suterénu, v bytě v 1 NP kuchyňská linka se sporákem na propan butan, v bytě v 2 NP kuchyňská linka bez sporáku, bez dřezu, el. instalace světelná a motorová. Rodinný dům je dle sdělení stáří 90 let, před přibližně šesti roky bylo dle sdělení provedeno ústřední vytápění, jinak původní, zhoršený, dožilý stav, výskyt plísní, zatékání, porušené omítky, opadávající fasáda, morálně zastaralé, průchozí pokoje, hygienicky nevyhovující. Užitná plocha celkem 130m2, zastavěná plocha 69,20m2, obestavěný prostor 740m3.
Studna Studna kopaná, hl. 15m a drhá studna, z poloviny se sousedním objektem, rovněž kopaná hl. 15m, obě stáří jako rodinný dům, tzn. 90 let. Voda ze studny užívána k zalévání.
Vedlejší stavby Jedná se o zděnou kolnu ve velmi špatném, zchátralém, neudržovaném stavu, užívanou pro chov dobytka. Další dvě dřevěné kolny užívané pro skladování jsou ve spodní, jižní části zahrady, pozemek parc.č. 224/2 o výměře 469m2 , která je užívána vlastníky oceňované nemovitosti, je však ve vlastnictví Město Aš, Kamenná 473/52, 35201 Aš.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, chodníčky na zahradě, oplocení, vrátka apod., vše neudržované..
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 216 o výměře 223m2m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, nezastavěná část okolo domu užívaná jako předzahrádka a zahrada a dále parc.č. 224/5 o výměře 178m2 (zahrada), která tvoří volný pozemek jižně od domu. Pozemky jsou rovinné, zatravněné, s trvalými porosty, oplocené, neudržované, zarostlé.
Porosty Trvalé porosty ovocné a okrasné v běžných druzích, neošetřované. Podlahová plocha 130
Zastavěná plocha RD 69,20m2
6
Plocha pozemků celkem 401 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu se dvěma byty, převážně v původním, zhoršeném až špatném stavu, předpokládá se provedení rozsáhlejších stavebních úprav.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1) Gustava Geipela, Aš
700 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 700 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Gustava Geipela, Aš Datum aktualizace: 19.04.2014 ID zakázky: N1303RD Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 160 m2 Plocha pozemku: 170 m2 Popis: Nabízíme k prodeji RD v centru města Aše s vlastním pozemkem a malým stánkem.
V domě jsou dva byty 2+1 , jeden byt 1+1. Podkroví - možnost vestavby dalšího bytu 2+1.
Dům je suchý - podsklepený: 1 místnost vhodná jako klubovna/bar. Dále je zde prádelna a sklepní místnost.
Každá bytová jednotka má vlastní odečet vody a elektrické energie. Koupelny jsou v bytech , WC jsou umístěna v mezipatrech.
Původní dřevěná špaletová okna.
Kontaktujte nás, rádi Vám nemovitost předvedeme.
Naízíme Vám pomoc při zajištění hypotéky. Nemovitost je nabízena již dlouhou dobu. 2) Mokřiny, Aš
790 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Aš - Mokřiny (okres Cheb) Datum aktualizace: 26.04.2014 ID zakázky: 384899 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha užitná: 400 m2 Plocha podlahová: 400 m2 Plocha pozemku: 497 m2 Plocha zahrady: 297 m2 Sklep: 60 m2 Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v klidné části města Aš. Dům má 4 oddělené bytové jednotky 2+1. Dvě jsou v 1. podlaží a dvě jsou v druhém podlaží. Bytové jednotky jsou v původním, avšak zachovalém stavu. Ohřev vody je řešen elektrickým kotlem. Topení je na tuhá paliva. Střecha je v dobrém stavu. K domu náleží zahrada. S financováním rádi pomůžeme.
3)
Aš
700 000,-Kč
Nabídková cena
Celková cena: 850 000 Kč za nemovitost, Poznámka k ceně: + 4% daň z převodu nemovitostí, Adresa: Saská, Aš, Datum aktualizace: 03.02.2014, ID: 3376509788, Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý, Poloha domu: Samostatný, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Klidná část obce, Typ domu: Patrový, Plocha zastavěná: 77 m2, Plocha užitná: 120 m2, Plocha pozemku: 1 830 m2, Topení: Lokální tuhá paliva, Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v klidné části Aše s dobrou dostupností k dopravě. Dům má novou fasádu, okna jsou pěkná dřevěná, uvnitř domu započala rekonstrukce, která nebyla dokončena. Nutná revize elektroinstalace, vodovodního a topného systému. Dům je dispozičně 4+1 s možností vybudování obytného podkroví, střecha včetně krovu je nově udělána. Podlahy jsou v některých pokojích původní. Na zahradě při vjezdu do ulice je postavena garáž ve stejné fasádě jako dům, která má druhý vstup z horní části zahrady a může být používána její horní část jako zahradní domek. Dále je na pozemku podsklepené zbořeniště pravděpodobně zahradního domku. Celková výměra pozemku činí 1830 m2, jde o převážně svažitý pozemek. Prodej se uskutečňuje v rámci insolvenčního řízení. Nemovitost je již nabízena velmi dlouhou dobu
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Gustava Geipela, Aš 2. RD Mokřiny, Aš 3. RD Saská, Aš maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 0,90
K4 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 0,85
K6 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 0,90 4375 0,90 2468 0,90 5384
Kč/m2 upravená 3347 1888 3151 3347 1888 2795 130 363 382
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 360 000,00 Kč Slovy: třistašedesáttisíc Kč
8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
360 000,00 Kč slovy: třistašedesáttisíc Kč
Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. i k podnikání. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha na okraji zástavby, dobrá dostupnost do Aše. Slabé stránky – špatný stavebně technický stav, morálně zastaralé, předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav, poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.05.2014
ve výši: 360 000,00 Kč Slovy: třistašedesát tisíc korun českých V Plzni, 19.05.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1363/2014 znaleckého deníku.
9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do domu, chodba
11
1 NP WC na chodbě
vstup do bytu
kuchyně
koupelna
dva pokoje
12
2 NP schody do 2 NP
WC na chodbě
kuchyně
dva pokoje
13
chodba, vstup do bytu
schody do podkroví
chodba
WC na chodbě
dva pokoje
vstup do suterénu, suterén
14
pohled jižní
pohled jihovýchodní
pohled severovýchodní
pohled severozápadní
pohled severní
15
zděná kolna
dřevěné kolny na pozemku města Aš
16
5.3. Doklady
17
18
19
