ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1734/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 632/33 zapsaná na listu vlastnictví č. 1219, vymezená v budově č.p. 631 a čp. 632, zapsané na LV č. 951, stojící na st. parc. č. 713 a st.parc.č. 714, zapsané na LV č. 951. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 543/21171 na společných částech bytového domu č.p. 631 a čp. 632, zapsaného na LV č. 951 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 543/21171 na st. parc. č. 713 o výměře 210m2 a st.parc.č. 714 o výměře 209m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 951. To vše v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Chmelař Jaroslav Ing. Petr Bendl Soukenická 5 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPL 20 INS 33374 / 2014
Dle stavu ke dni 06.06.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 22.06.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 632/33 zapsaná na listu vlastnictví č. 1219, vymezená v budově č.p. 631 a čp. 632, zapsané na LV č. 951, stojící na st. parc. č. 713 a st.parc.č. 714, zapsané na LV č. 951. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 543/21171 na společných částech bytového domu č.p. 631 a čp. 632, zapsaného na LV č. 951 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 543/21171 na st. parc. č. 713 o výměře 210m2 a st.parc.č. 714 o výměře 209m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 951. To vše v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
1.2. Podklady • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1219 pro k.ú. Rotava ze dne 22.06.2015 Informace z katastru nemovitostí LV č. 951 pro k.ú. Rotava ze dne 22.06.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 20 INS 33374 / 2014 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1219 ze dne 22.06.2015 pro k.ú. Rotava Chmelař Jaroslav, Sídliště 632, 35701 Rotava Sídliště čp. 632 Rotava Rotava Sokolov LV č. 1219
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1219 pro k.ú. Rotava v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Chmelař Jaroslav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění při prodeji v insolvenčním řízení zanikají.
4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v mírně okrajové, západní části Rotavy, ul. Sídliště. Bezprostřední okolí je prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, se zástavbou převážně původními panelovými domy. Hlavní vstup je orientován z jihovýchodní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je nepodsklepený a má sedm nadzemních podlaží, z toho v prvním nadzemním podlaží jsou byty a společné prostory (sklepy, sušárna, kočárkovna apod.), v ostatních podlažích byty. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v osmdesátých letech minulého století, po revitalizaci, je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou železobetonové, střecha je plochá, schodiště je železobetonové prefa, omítky jsou štukové, výtah. Rotava patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Rotava se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severozápadně od Sokolova a pět kilometrů jihovýchodně od města Kraslice. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 3430 obyvatel. Rotava se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Rotava a Smolná. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Rotava mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 6. nadzemním podlaží (5. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 52,83 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně (prostřední byt). Dispozice a výměry bytu přeměřením: předsíň (6,70m2, koberec), rovně koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo), WC (0,90m2), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (8,99m2, plovoucí a koberec, kuchyňská linka se sporákem, okno na jihovýchod), z předsíně vlevo pokoj (17,07m2, plovoucí, okno na jihovýchod) a z předsíně vpravo pokoj (17,07m2, koberec, okno na jihovýchod). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla již dříve prováděna rekonstrukce, která není úplně dokončena, jsou svépomocí obloženy částečně stěny a strop PVC deskami, kdy tento obklad není dokončen, podhledy v pokojích byly obloženy PVC deskami, které se odloupávají a opadávají, celkově je byt v horším stavu, není užíván trvale k bydlení. K užívání bytu náleží sklep o ploše 1,50m2.
Pozemky St. p.č. 713 o výměře 210m2 a st.parc.č. 714 o výměře 209m2, zastavěná plocha a nádvoří, oba zastavěny budovou čp. 631 a čp. 732. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci. Bytová jednotka je po částečné, nedokončené rekonstrukci, v horším stavu.
5
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Sídliště, Rotava
140 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 v Rotavě. Byt v osobním vlastnictví se nachází ve čtvrtém patře zatepleného, panelového domu, s novou střechou a novými stoupačkami. Byt je v původním stavu (před rekonstrukcí), náklady na bydlení v tomto bytě činí 3.000,- Kč (+elektřina). K bytu patří sklep. V místě je základní občanská vybavenost (ZŠ, MŠ, zdravotní středisko, pošta, obchody, úřad, BUS). Koupi tohoto bytu Vám vřele doporučuji, financování je možné hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Ev. číslo: 570762.Celková cena: 140 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 571376 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 56 m2 Plocha podlahová: 56 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: 5 Topení: Ústřední dálkové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 500,0 kWh/m^2 za rok Výtah:
2) Sídliště, Rotava
180 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji byt 2+1 o ploše 54 m2. Byt se nachází v 5. patře panelového domu. Má plastová okna. Na podlahách je keramická dlažba a plovoucí podlaha. K bytu náleží sklep. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Více info v RK. S financováním rádi pomůžeme.Celková cena: 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 454404 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 6. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 52 m2 Plocha podlahová: 52 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice
3) Sídliště, Rotava
190 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 s lodžií. Byt se nachází v zatepleném, panelovém domě s plastovými okny. Dům je po rekonstrukci (střecha, fasáda, okna, chodby). Byt má nové rozvody vody, elektro, odpady, zděné jádro, novou kuchyňskou linku, na podlahách v chodbě, sociálním zařízení a kuchyni je keramická dlažba, v pokojích jsou původní parkety. V chodbě je velká, vestavěná skříň, k bytové jednotce patří sklep. Náklady na bydlení v tomto bytě činí 3.200,- Kč + elektřina. Koupi tohoto bytu je možné financovat hypotékou, s jejímž vyřízením Vám rádi pomůžeme. Ev. číslo: 562253.Celková cena: 190 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 562867 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: 10 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
6
4) Sídliště Rotava
219 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme byt 2+1 s balkonem v OV v klidné části města Rotava, na ulici Sídliště. Byt se nachází ve druhém patře pětipatrového panelového domu s výtahem, obytná plocha činí 56,4 m2. Dům prošel v roce 2013 rekonstrukcí, mimo jiné střecha, zateplení a rozvody.Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj se zaskleným balkonem, ložnice, koupelna s vanou a samostatná toaleta. Majitelé v bytě ponechají kuchyňskou linku včetně sporáku, ostatní dle dohody. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je samozřejmostí. K bytu náleží sklepní kóje (2 m2). Náklady na bydlení činí 4.000 Kč / měsíc. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost, hned u domu je sportovní areál, dětské hřiště a areál zdraví. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Popis vybavení: Kuchyňská linka včetně sporáku, ostatní dle dohody.Celková cena: 219 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 9612268 Aktualizace: 09.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 56 m2 Plocha podlahová: 56 m2 Balkón: 3 m2 Výška stropu: 2,0 m Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt 2+1, Sídliště, Rotava 2. byt 2+1, Sídliště Rotava 3. byt 2+1, Sídliště Rotava 4. byt 2+1, Sídliště Rotava maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,05 0,95 0,95 0,95
K6 0,85 0,85 0,85 0,80
K7 Kč/m2 0,95 2500 0,95 3462 0,95 3065 0,95 4132
Kč/m2 upravená 2120 2656 2351 2983 2983 2120 2528 52,83 133 528
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 130 000,00 Kč Slovy: stotřicettisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
130 000,00 Kč slovy: stotřicettisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – byt v horším stavu bez lodžie, poptávka po bytech v dané lokalitě je velmi malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 06.06.2015
ve výši: 130 000,00 Kč Slovy: stotřicet tisíc korun českých
V Plzni, 22.06.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1734/2015 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu, chodba
schodiště, výtah
vstup do bytu
schéma bytu
10
předsíň
koupelna
WC
kuchyně
11
dva pokoje
pohled z okna
pohled severozápadní
pohled jihovýchodní
pohled východní
12
5.3. Doklady
13
14
15
16
17
