ZNALECKÝ POSUDEK č. 4983
o obvyklé ceně:
nemovitostí evidovaných na LV č. 438 k.ú. Tis u Habrů, okres Havlíčkův Brod
Počet stran:
17
Počet příloh:
6
Počet vyhotovení:
2
Vypracoval:
Ing. Jan Janeček, Pátkova 774, 588 32 603269326
Datum:
15. března 2011
1
Brtnice, tel.: 567310185,
ZNALECKÝ POSUDEK o
obvyklé (tržní) hodnotě nemovitostí evidovaných na LV č.438 k.ú. Tis u Habrů, obec Tis, okr. Havlíčkův Brod.
Objednavatel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s.,U Pískovny 890/1,Praha 8 Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro nedobrovolnou dražbu
Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a orientačně prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.a vyhl.č.364/2010 Sb. platná od 1.1.2011. Ocenění ke dni: 11.3.2011 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č.438 k.ú. Tis - snímek katastrální mapy - Malý lexikon obcí ČR pro rok 2010 - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne 11.03.2011 - objednávka ze dne 28.2.2011 - databáze vlastní realitní agentury - informace získané znalcem při prohlídce dne 11.3.2011 - stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nejsou k dispozici
I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je bývalá hájenka "Lesní Dvůr" č.p.94, která se nachází na samotě v k.ú. Tis u Habrů mezi obcemi Tis a Zboží po levé straně silnice spojující tyto obce. Okresní město Havlíčkův Brod je vzdáleno cca 15 km, město Světlá na Sázavou cca 10 km. Přístup je přímo ze státní silnice, je provedeno napojení na elektřinu vzdušným vedením, vodou je objekt zásobován z vlastní kopané roubené studny nacházející se mimo oceňované pozemky, splaškové vody jsou svedeny do jímky na dvorku. Hlavní stavbou je bývalá hájenka č.p.94 (v KN evidovaná jako jiná stavba) na p.č.st.83 skládající se z obytné a hospodářské části, příslušenství tvoří kromě přípojek inž.sítí zděná stodola (půdorys cca 7,5x11,5m) na pozemku p.č.st.83, dřevěná vedlejší stavba (půdorys cca 5x8,5m), navazující zahrada p.č. 1859/7, venkovní úpravy a trvalé porosty na oceňovaných pozemcích p.č.st.83 a 1859/7. Celková výměra pozemků je 4590 m2.
2
Ke dni ocenění nejsou stavby užívány, stávající vlastník koupil nemovitosti v r.2007 a od tohoto roku probíhají v hlavním objektu rozsáhlé stavební úpravy,které nejsou dokončeny (změna vnitřní dispozice, provedena oprava krovu, nová krytina, nové komíny, osazena nová okna, provedena část izolace proti zemní vlhkosti, nová ležatá kanalizace, vykopání původních podlah, zásyp štěrkem a nový pokladní beton v převážné většině místností, otlučena vnitřní omítka). Nejprve je provedeno hrubé orientační ocenění podle platného cenového předpisu administrativní cena (vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty jsou zanedbány), a poté navržena obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí pomocí srovnávací metody realizovanými prodeji srovnatelných - porovnání se skutečně nemovitostí. II.Posudek A) Administrativní cena Obsah ocenění 1. Obytná část č.p.94 2. Hosp.část č.p.94 3. Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha 1. Obytná část č.p.94 Stavba splňuje požadavky na rodinný dům podle §3 pís.c) vyhl.č.137/98 Sb. svým stavebně-technickým uspořádáním odpovídá požadavkům rodinného bydlení a více jak polovina podlahové plochy všech místností a prostorů slouží k bydlení. Budova obsahuje max.3 samostatné byty a má max.1 podzemní a 2 nadzemní podlaží a podkroví. Zděná, přízemní, částečně podsklepená bez podkroví.
stavba, střecha je sedlová
Dispozice: ---------I.PP - klenutý sklep se schodištěm I.NP - krytý vstup, byt 4+kk s kompletním
příslušenstvím
Stáří stavby je od r.1890, v r .2007 byly provedeny bourací práce a následující stavební úpravy: oprava krovu, nová krytina, nové komíny, osazena nová okna, provedena část izolace proti zemní vlhkosti, nová ležatá kanalizace, vykopání původních podlah, zásyp štěrkem a nový pokladní beton v převážné většině místností, otlučena vnitřní omítka). Zdivo I.PP je vlhké, část je silně narušena, v parapetním zdivu jsou patrné trhlinky.
3
1.1 Výměry Zastavěná plocha - orientačně Podsklepeno 6,0x6,5 = 39,00 m2 1. NP 16,0x13,2+4,5x9,8 = 255,30 m2 Obestavěný prostor - orientačně : 6,0x6,5x1,9+16,0x13,2x(3,6+8,3)/2+9,8x4,5x(3,5+6,0)/2 = 1.540,22 m3 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: podkroví není zařízeno Dům: 1.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy, zemní práce P 0,08200 100 0,46 0,03772 Běžné zakládání bez kompetních izolací 02 Svislé konstrukce S 0,21200 100 1,00 0,21200 zdivo tl.50-80 cm 03 Stropy S 0,07900 100 1,00 0,07900 s rovným omítaným podhledem S 0,07300 100 1,00 0,07300 04 Zastřešení dřevěný sedlový krov 05 Krytiny střech S 0,03400 100 1,00 0,03400 betonové tašky 06 Klempířské konstrukce S 0,00900 100 1,00 0,00900 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. S 0,05800 100 1,00 0,05800 07 Vnitřní omítky Vápenné štukové. 08 Fasádní omítky S 0,02800 100 1,00 0,02800 břizolit škrábaný 09 Vnější obklady Ch 0,00500 100 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady S 0,02300 100 1,00 0,02300 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody S 0,01000 100 1,00 0,01000 dřevěné 12 Dveře S 0,03200 100 1,00 0,03200 Hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové. 13 Okna S 0,05200 100 1,00 0,05200 plastová s izolačním dvojsklem 14 Podlahy obyt. místn. S 0,02200 100 1,00 0,02200 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostat. místn. S 0,01000 100 1,00 0,01000 Keramické dlažby, PVC, 16 Vytápění S 0,05200 100 1,00 0,05200 Ústřední s kotlem na tuhá paliva,
4
17 Elektroinstalace S 0,04300 100 1,00 0,04300 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod Ch 0,00600 100 0,00 0,00000 19 Rozvod vody S 0,03200 100 1,00 0,03200 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody S 0,01900 100 1,00 0,01900 Bojler 21 Instalace plynu Ch 0,00500 100 0,00 0,00000 22 Kanalizace S 0,03100 100 1,00 0,03100 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyní S 0,00500 100 1,00 0,00500 El.sporák 24 Hygienické vybavení S 0,04100 100 1,00 0,04100 Vana, umyvadlo, popř. sprchový kout. 25 Záchod S 0,00300 100 1,00 0,00300 Standardní splachovací. 26 Ostatní S 0,03400 100 1,00 0,03400 Krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, zabezpeč.zařízení ─────────────────────────────────────────────────────────────── Koeficient vybavení stavby K4 0,940 1.4 Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 P Základy, zemní práce 0,04014 100 % 0,04014 02 S Svislé konstrukce 0,22559 90 % 0,20303 03 S Stropy 0,08407 100 % 0,08407 0,07768 100 % 0,07768 04 S Zastřešení 05 S Krytiny střech 0,03618 100 % 0,03618 06 S Klempířské konstrukce 0,00958 20 % 0,00192 0,06172 0 % 0,00000 07 S Vnitřní omítky 08 S Fasádní omítky 0,02980 100 % 0,02980 10 S Vnitřní obklady 0,02448 0 % 0,00000 11 S Schody 0,01064 100 % 0,01064 12 S Dveře 0,03405 10 % 0,00341 13 S Okna 0,05534 100 % 0,05534 14 S Podlahy obyt. místn. 0,02341 0 % 0,00000 15 S Podlahy ostat. místn. 0,01064 0 % 0,00000 0,05534 0 % 0,00000 16 S Vytápění 17 S Elektroinstalace 0,04576 0 % 0,00000 19 S Rozvod vody 0,03405 0 % 0,00000 20 S Zdroj teplé vody 0,02022 0 % 0,00000 22 S Kanalizace 0,03299 50 % 0,01650 23 S Vybavení kuchyní 0,00532 0 % 0,00000 24 S Hygienické vybavení 0,04363 0 % 0,00000 25 S Záchod 0,00319 0 % 0,00000 26 S Ostatní 0,03618 0 % 0,00000 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Koef. stupně rozestavěnosti 0,558
5
1.5 Výpočet opotřebení Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení
Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 P Základy, zemní práce 7,185 odhad 0,70 5,029500 02 S Svislé konstrukce 36,339 odhad 0,65 23,620350 03 S Stropy 15,047 odhad 0,65 9,780550 04 S Zastřešení 13,904 odhad 0,65 9,037600 05 S Krytiny střech 6,476 3 40 0,485700 06 S Klempířské konstrukce 0,344 3 40 0,025800 08 S Fasádní omítky 5,334 odhad 0,85 4,533900 11 S Schody 1,904 odhad 0,80 1,523200 12 S Dveře 0,609 odhad 0,80 0,487200 13 S Okna 9,905 3 50 0,594300 22 S Kanalizace 2,953 3 50 0,177180 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Opotřebení analytickou metodou 55,30% Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.6 Ocenění (§ 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) Koeficient za podkroví
2.290,00 Kč/m3 ──────────────────── 2.290,00 Kč/m3
Základní cena ZC Koeficienty: vybavení K4 poloha K5 (příloha změna ceny Ki (příloha prodejnost Kp (příloha snížen o -30,0% (§ 44
x 0,940 č. 14, ostatní obce) x 0,850 č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,027 odst. 11) x 0,719 ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 2.853,45 Kč/m3 Obestavěný prostor x 1.540,22 m3 ──────────────────── Cena dokončené stavby 4.394.940,76 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,559 ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 2.456.771,88 Kč Snížení o opotřebení 55,30 % -1.358.594,85 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - obytá část 1.098.177,03 Kč =============== 2. Hosp.část č.p.94 2.1 Nález Ocenění podle § 7 - stavba tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. 6
Zděná, přízemní nepodsklepená stavba obdélníkového sedlovou střechou bez podkroví.
půdorysu se
Stáří stavby je od r.1890 roků, v r.2008 byla provedena nová střešní krytina a oprava krovu. Jinak je celková údržba je zanedbaná a stavba vyžaduje další úpravy. 2.2 Výměry Obestavěný prostor: (17,25-4,5)x9,8x((2,5+3,5)/2+6,0)/2 = 562,28 m3 2.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno 2.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy S 0,06200 100 1,00 0,06200 Základové pásy a patky. S 0,30400 100 1,00 0,30400 02 Obvodové stěny Zděné tl.30-80 cm 03 Stropy S 0,19300 100 1,00 0,19300 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 04 Krov S 0,10800 100 1,00 0,10800 dřevěný sedlový 05 Krytina S 0,06900 100 1,00 0,06900 betonové tašky Ch 0,01900 100 0,00 0,00000 06 Klempířské konstrukce 07 Úpravy povrchů S 0,04900 100 1,00 0,04900 omítky S 0,03800 100 1,00 0,03800 08 Schodiště Dřevěné 09 Dveře S 0,03100 100 1,00 0,03100 Dřevěné 10 Okna S 0,01000 100 1,00 0,01000 Zdvojená popř. jednoduchá. 11 Podlahy Ch 0,06800 100 0,00 0,00000 hlína 12 Elektroinstalace S 0,04900 100 1,00 0,04900 Světelná a motorová ─────────────────────────────────────────────────────────────── Koeficient vybavení stavby K4 0,913 2.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2011 - 1890 = 121 r. Předpokládaná životnost: 150 r. Celkové opotřebení: 100 % / 150 r. x 121 r. = 80,67 %
7
2.6 Ocenění (§ 7) Typ stavby "A" (příloha č. 8) Koeficient za podkroví
1.250,00 Kč/m3 ──────────────────── 1.250,00 Kč/m3
Základní cena ZC Koeficienty: vybavení K4 poloha K5 (příloha změna ceny Ki (příloha prodejnost Kp (příloha snížen o -30,0% (§ 44
x 0,913 č. 14, ostatní obce) x 0,850 č. 38, CZ-CC 1274) x 2,113 č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,027 odst. 11) x 0,719 ──────────────────── Základní cena upravená ZCU 1.473,76 Kč/m3 x 562,28 m3 Obestavěný prostor ──────────────────── Cena stavby bez odpočtu opotřebení 828.665,77 Kč Snížení o opotřebení 80,67 % -668.484,68 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - hosp.část 160.181,09 Kč ============= 3. Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha 3.1.1 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Tis, 364 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── st.83 2.043 m2 35,00 71.505,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci Úprava základní ceny celkem
-5 % -7 % ────── -12 %
-8.580,60 Kč ────────────────── Základní cena upravená 62.924,40 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,027 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - stavební pozemky-zas 140.168,07 Kč ============= 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha 3.2.1 Ocenění (§ 28 odst. 5) Obec: Tis, 364 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem.
8
Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena ─────────────────────────────────────────────────────────────── 1859/7 2.547 m2 35,00 89.145,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci Úprava základní ceny celkem
-5 % -7 % ────── -12 %
-10.697,40 Kč ────────────────── Základní cena upravená 78.447,60 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,027 ────────────────── Cena dle § 28 odst. 2 174.746,97 Kč Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena - stavební pozemky 69.898,79 Kč ============ 3.3 Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha 140.168,07 Kč 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha 69.898,79 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem 210.066,86 Kč =============
4. Rekapitulace REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp ─────────────────────────────────────────────────────────────── 1. Obytná část č.p.94 3.416.931,49 2.456.771,88 Kč 2. Hosp.část č.p.94 1.152.527,81 828.665,77 Kč 3. Pozemky 204.544,17 210.066,86 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Cena bez opotřebení celkem 4.774.003,47 3.495.504,51 Kč
REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp ─────────────────────────────────────────────────────────────── 1. Obytná část č.p.94 1.527.368,38 1.098.177,03 Kč 222.783,63 160.181,09 Kč 2. Hosp.část č.p.94 3. Pozemky 204.544,17 210.066,86 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Cena po odpočtu opotř. celkem 1.954.696,18 1.468.424,98 Kč
9
REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. Obytná část č.p.94 1.098.177,03 Kč 2. Hosp.část č.p.94 160.181,09 Kč 3. Pozemky 210.066,86 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────────── Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.468.420,00 Kč =============== Výsledná zjištěná administr. cena
1.468.420,00 Kč
Slovy: =Jedenmiliónčtyřistašedesátosmtisícčtyřistadvacetkorunčeských=
B) Obvyklá hodnota Jedná se o bývalou hájenku na samotě vzdálenou cca 1 km od malé obce Tis a 15 km od okresního města Havlíčkův Brod. Původně zde byly 2 byty vel.2+1, obytná část je od r.2007 stavebně upravována na byt 4+kk. Na oceňovaných nemovitostech vázne podle části "C" LV č.438 k.ú. Tis u Habrů pouze zástavní právo pro Českou spořitelnu,a.s. Ocenění je provedeno nezávisle na tomto právním omezení, jiné závady nebyly na nemovitostech shledány! Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelného majetku. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1) Bývalá hájenka k.ú. Borovná u Telče, byt 6+1,OP=1400 m3+ hosp.objekt, opotř.70%, pozemek 5500 m2, prodejní cena v r.08/2010 byla 1,29 mil.Kč - srovnatelná lokalita, horší stavebně technický stav (ale nerozestavěno) 2) Bývalá zem.usedlost na polosamotě v k.ú. Horní Pole, byt 6+1, OP=940 m3+ hosp.objekty, opotř.45%, pozemek 4000 m2, prodejní cena v r.2009 byla 2,0 mil.Kč - srovnatelná lokalita, lepší stavebně technický stav (ale nerozestavěno), srovnatelný pozemek. 3) Bývalá zem.usedlost na samotě v k.ú. Jestřebí, byt 3+1,OP=1300 m3+ hosp.objekty, opotř.70%, pozemek 1700 m2, prodejní cena v r.2008 byla 1,8 mil.Kč - srovnatelná lokalita, horší stavebně technický stav (ale nerozestavěno), menší pozemek. 10
Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r.1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných nemovitostí. Zároveň je přihlédnuto i k zjištěné administrativní ceně, která je cca 1,5 mil.Kč. V současné době prodejní ceny obdobných RD zhruba odpovídají ceně administrativní. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu nemovitostí nemovitostí evidovaných na LV č.438 k.ú. Tis u Habrů, obec Tis, okr. Havlíčkův Brod vč.všech součástí a příslušenství v rozmezí 1,4-1,6 mil.Kč. Při uvažování středu tohoto rozpětí oceňovaných nemovitostí 1,5 mil.Kč.
Návrh obvyklé
vychází
hodnoty nemovitostí
obvyklá hodnota
1,5 mil. Kč
(slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč)
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 7.2.1990, č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 3.2.1998,č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.4983 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování.
11
