ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1727/2015 Ocenění nemovitých věcí: pozemek st.parc.č. 320 o výměře 397m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba: Rotava čp. 264, rod.dům, zapsáno na LV č. 560 pro obec Rotava, katastrální území Rotava u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Olach David Ing. Miroslav Krejčí K Cementárně 1427/1a 153 00 Praha
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPL 56 INS 18056 / 2014
Dle stavu ke dni 06.06.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 10.06.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemek st.parc.č. 320 o výměře 397m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba: Rotava čp. 264, rod.dům, zapsáno na LV č. 560 pro obec Rotava, katastrální území Rotava u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
1.2. Podklady • • • • •
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 560 pro k.ú. Rotava ze dne 13.05.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Usnesení KSPL 56 INS 18056 / 2014 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, sdělení a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, 3
nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 560 ze dne 13.05.2015 pro k.ú. Rotava SJM Olach David a Kocandová Kateřina, Olach David, Sídliště 633, 35701 Rotava Kocandová Kateřina, B. Smetany 1738, 35801 Kraslice Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Příbramská čp. 264 Rotava Rotava Sokolov LV č. 560
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 560 pro k.ú. Rotava) - omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kocandová Kateřina Nařízení exekuce - Olach David Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Kocandová Kateřina Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Olach David Zahájení exekuce - Kocandová Kateřina Zahájení exekuce - Olach David Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění v insolvenčním řízení zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům v obci Rotava, v okrajové, jihovýchodní části při místní nezpevněné komunikaci parc.č. 1707/4 a parc.č. 1706 ve vlastnictví Město Rotava, Sídliště 721, 35701 Rotava. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v blízkosti Novoveského potoka, s příjezdem přes mostek přes něj (dle sdělení zde není záplavová oblast, dle údajů Aquarius 4
klasifikace rizika povodeň-záplava kód 1), se zástavbou rodinných domů. Rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem a vjezdem na pozemek vraty a vrátky ze severozápadní strany a vstupem do domu z jihozápadní strany. Odkanalizování splaškových vod do septiku, voda z veřejného rozvodu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Jižně od rodinného domu stojí rozbité kolny. Rotava patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Rotava se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severozápadně od Sokolova a pět kilometrů jihovýchodně od města Kraslice. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 3430 obyvatel. Rotava se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Rotava a Smolná. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Rotava mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 320, je nepodsklepený, přízemní s využitým podkrovím, obdélníkového půdorysu (část u severozápadní strany, která je zakreslená v katastrální mapě byla již dříve ubourána). Obsahuje jeden byt. Dispozičně a orientačně výměry: 1 NP (přízemí): chodba (11,20m2, ker.dlažba), obytná kuchyně (30,00m2, plovoucí, ker.dlažba, kuchyňská linka, sporák), pokoj (16,50m2), pokoj (11,65m2, plovoucí), koupelna pod schody (4,60m2, umyvadlo, vana, WC společně, bojler), schody do podkroví Podkroví: chodba (13,50m2, dřevotříska), pokoj (21,00m2, plovoucí, koberec), pokoj (32,55m2, plovoucí). Celkem 5+kk, podlahová plocha celkem 141m2, užitná plocha 141m2, zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor 700m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové, krov dřevěný sedlový, krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, schody betonové, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, dveře náplňové do kovových zárubní, okna plastová, vytápění lokálně jedněmi kamny na tuhá paliva v obytné kuchyni, ohřev vody bojlerem na sociálním zařízení, rozvody instalací běžně provedeny. Stáří rodinného domu od roku 1903, již dříve byly provedeny částečné rekonstrukce (sociální zařízení, kuchyně, okna, podlahy), jinak převážně v původním, horším, morálně zastaralém stavu. Kolny Stojí v jižně od rodinného domu, jedná se o původní, již rozbité a pobořené kolny.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, septik, zpevněné plochy, částečné oplocení, vrata apod..
Pozemky -
pozemek st.parc.č. 320 o výměře 397m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěný rodinným domem, nezastavěná část volnou zatravněnou zahradou okolo domu, zahrada je mírně svažitá spíše neudržovaná. 5
Užitná plocha RD 141m2
Zastavěná plocha RD 100m2
Plocha pozemků celkem 397m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu z roku 1903, převážně v původním, spíše neudržovaném, horším, morálně zastaralém stavu. Dům je trvale užíván k bydlení.
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1) Krásná, Kraslice, okr. Sokolov
Kč 500 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji cihlový rodinný dům 5+1 v Krásné u Kraslic. Dům prošel částečnou modernizací - okna, koupelna, rozvody elektro, a je určen k dokončení rekonstrukce Bližší informace Vám rádi poskytneme v naší RK.Celková cena: 500 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Kupující hradí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%. ID zakázky: RD56 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 126 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 540 m2 Sklep: Parkování: Topení: Lokální tuhá paliva
2) Kraslická, Rotava, okr. Sokolov
590 000,-
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji rodinný dům v Rotavě. Dům prošel kompletní rekonstrukcí elektroinstalace, topení v mědi (chybí radiátory a kotel), okna jsou plastová, podlahy nové - dlažba, plovoucí. V přízemí jsou 2 pokoje + kuchyně + sociální zařízení, v podkroví 3 pokoje, sociální zařízení a několik šaten. Střešní krytinu tvoří kanadská šindel, vodovod i kanalizace je obecní. Jde o prodej v rámci insolvenčního řízení - info v RK.Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + 4% daň z převodu nemovitostí + 4000,- poplatky, kolky Aktualizace: 26.05.2015 ID: 3465438044 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 138 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 678 m2
3) Sídliště, Rotava, okr. Sokolov
749 000,- Kč
Nabídková cena
Zprostředkujeme Vám prodej RD, 120m² ve vilové čtvrti v Rotavě. Rodinný dům je novostavbou z roku 2005. Vše v perfektním stavu, rozvody elektrického vedení v mědi, vody v plastu, kanalizace. Střecha ethernit, topení je krbem s horkovzdušným rozvodem. Dům je řešen do poschodí. Podlahy jsou v přízemí dlažba, v poschodí dřevěné, okna jsou dřevěná, zdvojená. Dům je v klidné části města Rotava, kde je všechna občanská vybavenost. Do Německa je vzdálanost cca 10km, kde je dobrá pracovní příležitost. Nabízíme k prodeji také sousedící, samostatně stojící rodinný dům, lze koupit oba a využím např pro větší rodinu, nebo podnikání. Pomůžeme s případným financováním a možností úvěru. Ev. číslo: 9167.Celková cena: 749 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 9167 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 362 m2 Parkování: 1
6
4) Oloví, Hory, okr. Sokolov
750 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme ke koupi rodinný dům v obci Oloví u Sokolova. Ca 80 let stará stavba prošla částečnou rekonstrukcí. Dispozičně se jedná o 3kk. V přízemí se nachází chodba, proti dveřím rekonstruovaná koupelna, vpravo se vchází do obytné části, která je tvořena kuchyňským koutem a prostorným obývacím pokojem s krbem. V patře je pak menší ložnice s prostorem pro zbudování šatny a velký dětský pokoj, taktéž s podkrovním prostorem pro ukládání věcí.Vytápění kotlem na tuhá paliva, nicméně na pozemku je zřízena přípojka plynu. Voda ze studny (je možné napojení na obecní vodovod), odpad do jímky (obecní kanalizace v Oloví není).Dům není podsklepen, k dispozici půdní prostor.Nemovitost se prodává v rámci insolvenčního řízení.Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: + 4% daň z nabytí nemovitých věcí + 4000,poplatky, kolky Aktualizace: 26.05.2015 ID: 2596454492 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 78 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha pozemku: 596 m2
V současné době nabídka nemovitostí celkově převyšuje poptávku po nich, ze zkušeností realitních kanceláří jednoznačně vyplývá, že některé nemovitosti nabízejí mnoho měsíců a dokonce i 1 až 1,5 roku, než nemovitosti prodají a v téměř všech případech dochází ke snižování ceny o přibližně 10 až 20%. Tato skutečnost a rovněž tak i některé rozdílnosti v nemovitostech použitých v porovnávací metodě jsou zohledněny při výpočtu koeficienty. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Krásná, Kraslice, okr. Sokolov 2. RD Kraslická, Rotava, okr. Sokol. 3. RD Sídliště Rotava, okr. Sokolov 4. RD Oloví Hory, okr. Sokolov minimum maximum průměr
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
7
K3 0,95 0,95 1,00 0,95
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 0,80 0,80
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 0,85 3333 2288 0,85 4917 3375 0,85 6242 3608 0,85 4688 2574 2288 3608 2961
užitná plocha m2 porovnávací hodnota
141 417 524
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 420 000,00 Kč slovy: čtyřistadvacettisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
420 000,00 Kč slovy: čtyřistadvacettisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha Slabé stránky – převážně původní, morálně zastaralý, horší stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že v okolí je velmi malá poptávka po obdobných nemovitých věcech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 06.06.2015
ve výši: 420 000,00 Kč Slovy: čtyřistadvacet tisíc korun českých V Plzni, 10.06.2015
Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1727/2015 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
obytná kuchyně
10
pokoj
pokoj
sociální zařízení
chodba
11
schody do podkroví
chodba
pokoj
pokoj
půda, krov
12
kolny
pohled východní
pohled západní
pohled jihozápadní
pohled severozápadní
příjezd
13
14
