ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1376/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 14 o výměře 324 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nepomuk, č.p. 55, rod.dům, Parcela č. 142 o výměře 259 m2 zahrada, zapsané na LV č. 1833, pro k.ú. Nepomuk, obec Nepomuk, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 24.05.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 28.05.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2.
Porovnávací způsob Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 14 o výměře 324 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nepomuk, č.p. 55, rod.dům, Parcela č. 142 o výměře 259 m2 zahrada, zapsané na LV č. 1833, pro k.ú. Nepomuk, obec Nepomuk, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 1833 pro k.ú. Nepomuk ze dne 03.03.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1833 pro k.ú. Nepomuk ze dne 28.05.05.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 28.05.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.
2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1833 ze dne 28.05.2014 pro k.ú. Nepomuk SJM Houser Aleš a Houserová Andrea, Zelenodolská 55, 33501 Nepomuk Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Zelenodolská č.p. 55 Nepomuk Nepomuk Plzeň jih LV č. 1833
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1833 pro k.ú. Nepomuk v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Houser Aleš Nařízení exekuce - Houserová Andrea Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Houser Aleš Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Houserová Andrea Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Změna výměr obnovou operátu -
omezení, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, ul. Zelenodolská, v blízkosti centra v řadové zástavbě obdobných domů. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 14, je řadový vnitřní. Vstup do rodinného domu je přímo z ulice Zelenodolská a to ze západní strany domu. Východně za rodinným domem je na jeho šířku podlouhlá zahrada, na kterou je zezadu vjezd z ulice Klášterecká. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, plyn zaveden. Nepomuk je začleněna územně pod okres Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Nepomuk je také obcí s rozšířenou působností. Obec Nepomuk se rozkládá asi třicetšest kilometrů jihovýchodně od centra Plzně. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 3750 obyvatel. Nepomuk se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Dvorec a Nepomuk. ro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozci škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nepomuk mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a volnou půdou. V 1 NP je chodba se schodištěm, chodba je průchozí na zahradu. Z chodby jsou dvě místnosti vpravo a dvě místnosti vlevo. Obě místnosti, které jsou v zadní části (do zahrady) mají propadlé stropy, místnost vpravo propadla do suterénu, v místnosti vlevo propadl strop nad ní.
5
Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry: 1 PP (suterén) není přístupný z důvodu propadlých stropů stropu nad ním. Předpokládám, že byly podsklepeny dvě místnosti, každá o ploše cca 20,00m2. 1 NP (přízemí): chodba (20,50m2, ker.dlažba), místnost (20,30m2, beton), místnost bývalé kuchyně (33,65m2, beton, PVC), místnost, propadlý strop nad ní (odhadem 20,00m2), místnost propadlý strop pod ní (odhadem 20,00m2), schody do 2 NP (12,00m2) 2 NP (1 patro) chodba (4,00m2), místnost (21m2, koberec), místnost (17,10m2, koberec), místnost (28,30m2, koberec, prkna), místnost, kde bylo sociální zařízení a nyní je propadlý strop (odhadem 20,00m). Schody na půdu. Místnosti s propadlým stropem nebudou do výpočtu zahrnuty. Celkem 5+1, užitná plocha 155m2, zastavěná plocha 175m2, obestavěný prostor 2000m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem pravděpodobně klenbové, ostatní dřevěné, konstrukce krovu dřevěná, schody do suterénu nejsou, do patra dřevěné, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, obklady keramické v částech původní kuchyně, okna plastová, dveře náplňové, ohřev teplé vody není, vytápění jsou provedeny rozvody a osazeny tělesa ústředního vytápění, prostor, kde byl plynový kotel je s propadlým stropem, el. instalace provedena. Rodinný dům je stáří přibližně 90 let, v roce před 5 roky byla vyměněna okna za plastová, provedeno ústřední vytápění a sociální zařízení. Plynový kotel a sociální zařízení jsou však v části s propadlými stropy, tzn. nyní zcela nefunkční. Rodinný dům je přibližně jeden až dva roky prázdný, bez oprav a bez údržby, ve velmi zanedbaném stavu, větší výskyt vlhkosti a plísní, nefunkční instalace, s propadlými stropy, kdy tento stav lze hodnotit jako havarijní. Zcela neobyvatelné.
Vedlejší stavby Menší dřevěná kolna na pozemku zahrady, ve špatném stavu.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení dřevěné plaňkové, vrata pro vjezd do zahrady z ulice Klášterecká.
Pozemky
Parcela st.parc.č. 14 o výměře 324m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem, nezastavěná část východně od domu užívána spolu s pozemkem parc.č. 142 o výměře 259m2 (zahrada) jako zahrada, která je rovinná, zatravněná s trvalými porosty v běžných druzích. Zahrada je již neudržovaná. Podlahová plocha RD 155m
Zastavěná plocha RD 175 m2
Plocha pozemků celkem 583 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který není užíván k bydlení, již bez oprav a bez údržby, ve špatném, zchátralém až havarijním, zcela neobyvatelném stavu, který vyžaduje větších finančních nákladů.
6
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Nepomuk, okr. Plzeň jih
1 149 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 149 000 Kč za nemovitost četně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Nepomuk (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 13.05.2014 ID zakázky: 5520563 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 329 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 329 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 s komerčními prostory ve městě Nepomuk (okres Plzeň-jih). Nemovitost je situována v centru města. Ve městě Nepomuk se nachází veškerá občanská vybavenost. V přízemí se nachází za vchodem dámská a pánská toaleta po pravé straně. Nalevo je zrekonstruovaná místnost, která v současné době slouží jako sázková kancelář s výčepem. Zde jsou okna opatřena mřížemi. Sázková kancelář střežena kamerovým systémem. Dům je v částečné rekonstrukci horního patra. Je zde koupelna s WC, vanou a sprchovým koutem. Dále dva pokoje. Jeden částečně zrekonstruovaný. Ve druhém pokoji je částečně propadlý strop. Chodba v patře vede na půdu, kde je možnost vybudování půdní vestavby. Schodiště je zdobeno kovovým zábradlím. Budova je podsklepená, ve sklepě jedna místnost. Společná je polovina dvora, kde se nachází hospodářská budova ve velice dobrém stavu. Dále garáž. V celé budově je nutná rekonstrukce. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se starají akumulační kamna na tuhá paliva a elektrické přímotopy. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Jedná se o objekty, které jsou součástí nejcennějšího souboru historické zástavby města Nepomuk. Druh objektu: smíšený, tj. cihla a kámen. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky.
2)
Vrčeň, okr. Plzeň jih
649 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 649 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně právního servisu a provize pro RK Adresa: Vrčeň (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 08.05.2014 ID zakázky: N1404872 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha zastavěná: 145 m2 Plocha užitná: 145 m2 Plocha podlahová: 85 m2 Plocha pozemku: 283 m2 Sklep: 15 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Zařízeno: Ne Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji RD o dispozici 3+1/G s pozemkem 283m2. V přízemí je kuchyně, koupelna s WC a v patře další tři pokoje. Nemovitost je napojena na obecní vodovod dále na vlastní studnu a septik. Plyn přiveden do sloupku. Veškerá občanská vybavenost a dopravní dostupnost je ve 3km vzdáleném Nepomuku. Jinak v obci je škola, školka, pošta, obchod a restaurace. Další info telefonicky. Možnost osobní prohlídky kdykoliv. 3)
Nepomuk, okr. Plzeň jih
1 149 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 1 149 000 Kč za nemovitost četně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Nepomuk (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 13.05.2014 ID zakázky: 5520563 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 329 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 329 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám rodinný dům 3+1 s komerčními prostory ve městě Nepomuk (okres Plzeň-jih). Nemovitost je situována v centru města. Ve městě Nepomuk se nachází veškerá občanská vybavenost. V přízemí se nachází za vchodem dámská a pánská toaleta po pravé straně. Nalevo je zrekonstruovaná místnost, která v současné době slouží jako sázková kancelář s výčepem. Zde jsou okna opatřena mřížemi. Sázková kancelář střežena kamerovým systémem. Dům je v částečné rekonstrukci horního patra. Je zde koupelna s WC, vanou a sprchovým koutem. Dále dva pokoje. Jeden částečně zrekonstruovaný. Ve druhém pokoji je částečně propadlý strop. Chodba v patře vede na půdu, kde je možnost vybudování půdní vestavby. Schodiště je zdobeno kovovým zábradlím. Budova je podsklepená, ve sklepě jedna místnost. Společná je polovina dvora, kde se nachází hospodářská budova ve velice dobrém stavu. Dále garáž. V celé budově je nutná rekonstrukce. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se starají akumulační kamna na tuhá paliva a elektrické přímotopy. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Jedná se o objekty, které jsou
7
součástí nejcennějšího souboru historické zástavby města Nepomuk. Druh objektu: smíšený, tj. cihla a kámen. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky.
4)
Kasejovice, okr. Plzeň jih
1 149 000,- Kč
Nabídková cena
Celková cena: 500 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: vč. advok. servisu, úschovy, provize RK, konečná cena! Adresa: Kasejovice (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 23.05.2014 ID zakázky: N02928 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 210 m2 Plocha užitná: 203 m2 Plocha pozemku: 269 m2 Plocha zahrady: 59 m2 Garáž: Ano Datum nastěhování: 01.02.2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Ostatní Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Popis: Nabízíme Vám řadový, rodinný dům s možností půdní vestavby, vč. garáže (prostorné stodoly), vhodný k trvalému bydlení, nebo rekreaci, v obci Kasejovice, mezi obcemi Nepomuk a Blatná. Jedná se o dům postavený ze smíšeného zdiva (převážně cihly) z roku 1933, s celkovou užitnou plochou 203 m2 (lze rozšířit půdní vestavbou na 243 m2), vše na pozemku s celkovou výměrou 269 m2. Dům je v původním stavu před rekonstrukcí, s možností okamžitě bydlet a zároveň rekonstruovat. V domě ve 2.NP vyměněná plastová okna. Přístup na pozemek a do domu je přes společný vjezd (nová dřevěná vrata) a je zaručen věcným břemenem chůze a jízdy (sousední dům je využíván rekreačně, příbuzní majitelů domu, který prodáváme – bezprobl. sousedé). Dům je dispozičně řešen v 1.NP celkem 55 m2 užitné plochy: zádveří vč. komory, obývací pokoj s kuchyňským koutem vč. spíže, pokoj 12 m2 (původní velká prádelna), uhelna (vchod z venku). Ve 2. NP celkem 90 m2: chodba, toaleta, koupelna s vanou, tři pokoje, pokoj podkrovní (příprava), schodiště na půdu (lze půdní vestavba cca 40 m2). Dům má vlastní garáž (původně stodola) 58 m2. Mezi domem a garáží možnost vybudování terasy s posezením (cca 30 m2). Sítě: elektřina, obecní voda a kanalizace, vlastní studna (nepoužívaná), plynovod. Současné vytápění el. akumulační kamna a na tuhá paliva. Fasáda domu je vč. vlhkosti, střecha pálená taška a eternit (potřebuje opravit). Kasejovice jsou malebné město s bohatou historií a množstvím památek. Výborná obč. vybavenost: škola, školka, pečovatelský dům, muzeum, kino, různé spolky, kulturní centrum, sportovní areál, MÚ, pošta, banka, lékárna, knihovna, lékaři, cyklistické a turistické trasy, obchody, restaurace, atd. V případě zájmu Vám rádi vyřídíme hypoteční úvěr na financování této nemovitosti.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
8
hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Nepomuk, okr. Plzeň jih 3. RD Vrčeň, okr. Plzeň jih 4. RD Klášter, Nepomuk, okr. Plzeň jih 5. RD Kasejovice, okr. Plzeň jih maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem
K1 1,00 1,10 1,05 1,10
K2 0,90 0,90 0,90 0,90
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,80 0,80 0,85 0,80
K6 0,80 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 0,80 7660 0,80 4476 0,80 3429 0,80 2463
Kč/m2 upravená 3530 2269 1763 1248 3530 1248 2202 155 341 378
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení:340 000,00 Kč Slovy: třistačtyřicettisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
340 000,00 Kč slovy: třistačtyřicettisíc Kč
Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. k bydlení s podnikáním. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – blízkost centra. Slabé stránky – již bez oprav a bez údržby, ve špatném, zchátralém až havarijním, zcela neobyvatelném stavu, který vyžaduje větších finančních nákladů, poptávka po obdobných nemovitých věcech je menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací.
9
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 24.05.2014
ve výši: 340 000,00 Kč Slovy: třistačtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 28.05.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1376/2014 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
11
vstup do domu
chodba
1 NP
propadlý strop
12
propadlý strop
schody do 2 NP
2 NP
13
schody na půda, půda, krov
do suterénu
východ na zahradu
zahrada
14
pohled východní
pohled západní
ulice Zelenodolská
15
5.3. Doklady
16
17
18
19
20
21
22