ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1927/2015 Ocenění nemovitých věcí: pozemek parc.č. 3257/10o výměře 14m2, zastavěná plocha a nádvoří,na pozemku stojí stavba bez čp/če, jiná stavba, bez LV, pozemek parc.č. 3257/99o výměře 379m2, trvalý travní porost a pozemek parc.č. 3257/199o výměře 18m2, trvalý travní porost, zapsáno na LV č. 6611a spoluvlastnický podíl ve výši 1/24 na pozemku parc.č. 3257/158 o výměře 1574m2, trvalý travní porost, zapsán na LV č. 6607, vše pro k.ú.Tachov, obec Tachovvedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňskýkraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Mráz Ladislav Plzeňská insolvenční, v.o.s Houškova 533/32 326 00 Plzeň
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPL 29 INS 8415 / 2014
Dle stavu ke dni 10.12.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 25 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 22.12.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určeníobvyklé cenynemovitého majetku:pozemek parc.č. 3257/10 o výměře 14m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba bez čp/če, jiná stavba, bez LV, pozemek parc.č. 3257/99 o výměře 379m2, trvalý travní porost a pozemek parc.č. 3257/199 o výměře 18m2, trvalý travní porost, zapsáno na LV č. 6611 a spoluvlastnický podíl ve výši 1/24 na pozemku parc.č. 3257/158 o výměře 1574m2, trvalý travní porost, zapsán na LV č. 6607, vše pro k.ú. Tachov, obec Tachov vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
1.2. Podklady • • • • • • •
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6611 pro k.ú.Tachov ze dne 18.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6607 pro k.ú. Tachov ze dne 18.11.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Částečná projektová dokumentace UsneseníKSPL 29 INS 8415 / 2014 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídkabyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídkya sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 6611 ze dne 18.11.2015pro k.ú.Tachov Mráz Ladislav, Hornická 1695, 34701 Tachov Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 6607 ze dne 18.11.2015pro k.ú.Tachov Blahout Radek, Kollárova 982, 34701 Tachov 1/24 Chmelarčík Jiří JUDr., Přátelství 2050/10, 35002 Cheb 1/24 Korbová Šárka, Na Stráni 640, 34701 Tachov 1/24 Krysl David, Třešňová 1627, 34701 Tachov 1/24 Kulhánek Josef, Smetanova 557, 34701 Tachov 1/24 Marek Jaroslav, Školní 1376, 34701 Tachov 1/24 Mráz Ladislav, Hornická 1695, 34701 Tachov 1/24 Mráz Radek, Růženy Svobodové 808, 34701 Tachov 1/24 Nutil Miroslav, Bělojarská 1468, 34701 Tachov 1/24 Pecková Dagmar, Bělojarská 1926, 34701 Tachov 1/24 Pendl František, 1. máje 1345, 34701 Tachov 2/24 Pitelová Irena, Jana Ziky 1731, 34701 Tachov 1/48 Pomajbíková Marta, Jana Sladkého Koziny 1336, 34701 Tachov 1/24 Pouchová Petra, Táborská 1725, 34701 Tachov 1/24 Rudolfová Marcela, Bělojarská 1929, 34701 Tachov 1/24 Schauer Miroslav, Sládkova 1702, 34701 Tachov 1/24 Štýbr Josef, č. p. 139, 34701 Dlouhý Újezd 1/24 Štýbr Julius, Jabloňová 2050, 34701 Tachov 1/24 Tintěra František, Americká 1584, 34701 Tachov 1/24 Uldrichová Věra, Dlouhá 28/28, 35002 Cheb 1/48 Vobořil Josef, Školní 1372, 34701 Tachov 2/24 4
Vokroj Jindřich, Dvořákova 51, Počaply, 26701 Králův Dvůr Vujčiková Vlasta, 1. máje 1623, 34701 Tachov
Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
1/24 1/24
bez čp/če Tachov Chodov Tachov LV č. 6611
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 6611 pro k.ú.Tachov) omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mráz Ladislav Omezení dispozičních práv Předkupní právo Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 6607 pro k.ú.Tachov) omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mráz Ladislav Omezení dispozičních práv Předkupní právo Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o zahrádkářskou chatu při místní, nezpevněné komunikaci (parc.č.3268/2 ve vlastnictvíMěsto Tachov, Hornická 1695, 34701 Tachov) v okrajové, jihozápadní části Tachova, v zahrádkářské osadě. V okolí jsou převážně podobné rekreační a zahrádkářské chaty. Oceňovaná zahrádkářská chata je bez LV. Byl doložen pasport stavba a ověření pasportu stavby vydané Městským úřadem Tachov pod č.j. 2358/2008-OÚPRR-3 S 220, SU 125. Zahrádkářská chata je samostatně stojící, se vstupem na pozemek ze severozápadní strany a vstupem do chaty z jihovýchodní strany. Chata je nepodsklepená, přízemní, s pultovou střechou o mírném sklonu, bez podkroví. Odkanalizování chaty je ze suchého WC do trativodu, voda donáškou z potoka, el. instalacezavedena světelná, odpojena. Tachov se nachází v okrese Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Tachov je také obcí s rozšířenou působností. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 12560 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic.
5
Popis a stav objektů Zahrádkářská chata Zahrádkářská chata stojí na pozemku parc.č.3257/10. Obsahuje jednu místnost o ploše 8,90m2, sklad o ploše 2,40m2 a suché WC o ploše 1,30m2. Celkem 1+0, podlahová plocha 12,60m2, zastavěná plocha chaty 14m2, obestavěný prostor chaty40m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových mělkýchzákladech, svislé konstrukce jsou z dřevěných hranolů, oboustranně obité, s vnitřním obkladem z dýhových desek, v části skladu a WC jednostranně obité, dělící příčka ze sololitové desky, stropní konstrukce pouze podhled pod dřevěným pultovým krovem, schody nejsou, krytina vlnitý plech a lepenka, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy opatřeny nátěrem, keramické obklady nejsou, podlaha v místnosti PVC na betonové desce, ve skladu a WC hliněná, dveře dřevěné, okna dřevěná, bez vytápění, voda není do chaty zavedena, bez kuchyně (pouze volně stojící sporák), z rozvodů instalací pouze jedna el. zásuvka. Chata byla postavena dle sdělení přibližně před 30 roky, je v původním stavu, již bez oprav a bez údržby, morálně již ve velmi zastaralém stavu, stavebně technický stav zhoršený, celkový dojem velmi zanedbaný.
Venkovní úpravy V běžném rozsahu přípojky inž. sítí, oplocení, vrátka, zpevněné plochy, fóliovník apod., vše v převážně již dožilém stavu.
Pozemky parc.č. 3257/10 o výměře 14m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn zahrádkářskou chatou parc.č. 3257/99 o výměře 379m2, trvalý travní porost je volná zahrada, převážně jihovýchodně od chaty, svažitá, spíše úzká, zatravněná s trvalými porosty v běžných druzích, již neudržovaná, jen částečně oplocená parc.č. 3257/199 o výměře 18m2, trvalý travní porost je malým pozemkem mezi chatou a příjezdovou cestou spoluvlastnický podíl ve výši 1/24 na pozemku parc.č. 3257/158 o výměře 1574m2, trvalý travní porost - tento pozemek je úzkým pruhem jihovýchodně pod několika zahradami. Užitná plocha 12,60m2
Zastavěná plocha 14m2
Plocha pozemků celkem 411m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o zahrádkářskou chatu, která je v původním stavu, již bez oprav a bez údržby, v morálně zastaralá.
6
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1)
chata Tachov
Kč 260 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji zajímavou, oplocenou zahradu s podsklepenou chatkou v Tachově. Rovinatý a udržovaný pozemek o výměře 525 m2 se nachází v klidné části města, v zahrádkářské kolonii. Na zahradě jsou upravené záhony, vzrostlé ovocné stromy, fóliovník. Také je zde zavedena elektřina, užitková voda pomocí centrálního čerpadla, pitná voda cca 15 m od chaty, suché WC. oporučujemeprohlídku.Celková cena:160 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisuHypotéka:574,73 Kč měsíčněCena za m²:305 KčID zakázky:5302Aktualizace:04.12.2015Plocha pozemku:525m2Voda:Místní zdrojTopení:JinéElektřina:230VDoprava:Silnice
2)
chata Tachov
159 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej chaty se zahradou v zahrádkářské kolonii Rokle I v Tachově. Chata je navržena jako dřevěná, nepodsklepená, na zvýšené podezdívce, s plochou pultovou střechou bez půdního prostoru. Chata obsahuje jednu obytnou místnost a sklad zahradního nářadí. Zastavěná plocha chaty je 10 m². Součástí prodeje je terasovitá udržovaná zahrada s ovocnými stromy ( jabloně + švestky ) o výměře 402 m², která má pravidelný obdélníkový tvar. Součástí zahrady je venkovní sklep na skladování ovoce a zeleniny, který je situován v horní části zahrady, fóliovník, zahradní gril, venkovní sezení a suché WC. Přístup k zahradě je zajištěn po nezpevněné cestě odbočující v západním směru z ulice U Ctiboře. Chata byla postavena v roce 1992 a je v dobrém technickém stavu. Užitková voda pro zavlažování zahrady je zajištěna dálkovým rozvodem z rybníka ( voda je čerpána do nádrže v horní části zahrady, ze které je pak voda rozvedena dle potřeby po zahradě ). Chata není napojena ne energetickou síť. Součástí předmětu prodeje je podíl 1/18 na přístupových komunikacích. Koupě této nemovitosti je výhodnou investicí pro zájemce se zájmem o zahradničení v klidné lokalitě zahrádkářské kolonie, která zaručuje soukromí ( chata se nachází na konci zahrádkářské kolonie ve větší vzdálenosti od dalších chat ). V blízkosti zahrady se nachází les a chovnými rybníky, které vytváří příjemné prostředí pobytu v přírodě. Ev. číslo: 583705.Celková cena:159 000 Kč za nemovitostHypotéka:571,14 Kč měsíčněID zakázky:584319Aktualizace:VčeraStavba:DřevěnáStav objektu:DobrýPoloha domu:SamostatnýUmístění objektu:Okraj obceTyp domu:PřízemníPodlaží:1Plocha zastavěná:10m2Užitná plocha:402m2Plocha podlahová:402m2Plocha pozemku:402m2Sklep:Topení:Jiné
3)
chata Tachov
100 000,- Kč
Nabídkovácena
Prodej udržované zahrady s dřevěnou chatkou o dispozici 1+1 (25 m2) a půdním prostorem na konci města Tachov. Na zahradě jsou připravené záhonky,3 jabloně,1 švestka, 1 třešeň a foliovník. Vodu lze čerpat z nedalekého potoka. Zahrada se nabízí s veškerým zahradním nářadím a vybavením.Celková cena:100 000 Kč za nemovitost, včetně provizeHypotéka:354,31 Kč měsíčněCena za m²:228 KčID zakázky:469734Aktualizace:14.12.2015Umístění objektu:Okraj obcePlocha pozemku:438m2Voda:Místní zdrojDoprava:SilniceKomunikace:Neupravená
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. chata Tachov 2. chata Tachov 3. chata Tachov minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,00 1,00
K6 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 0,95 305 0,95 395 0,95 228
Kč/m2 upravená 246 319 184 184 319 250 411 102 662
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení:100 000,00 Kč slovy: stotisícKč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
100 000,00 Kč slovy: stotisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky –horší, morálně zcela zastaralý stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že poptávka po obdobných nemovitých věcech je malá, na úrovni hodnoty porovnávací. 8
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 10.12.2015
ve výši: 100 000,00 Kč Slovy: sto tisíc korun českých V Plzni, 21.12.2015
Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1927/2015 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do chaty
11
pokoj
sklad
WC
pohled jihovýchodní
pohled jižní
12
pohled západní
pohled severozápadní
zahrada
příjezdová cesta
13
5.3. Doklady
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25