ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 2067/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1899/22 zapsaná na listu vlastnictví č. 31329, vymezená v budově č.p. 1899, zapsané na LV č. 31297, stojící na st. parc. č. 59, zapsané na LV č. 31297. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/1044 na společných částech bytového domu č.p. 1899, zapsaného na LV č. 31297 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/1044 na st. parc. č. 59 o výměře 564m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 31297. To vše v k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Petr Flegel, Markéta Flegelová Mgr. Ing. Ivona Miechová Betlémské nám. 251/2 110 00 Praha 1
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPH 71 INS 22927 / 2015, KSPH 71 INS 22932 / 2015
Dle stavu ke dni 22.05.2016 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 31.05.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 1899/22 zapsaná na listu vlastnictví č. 31329, vymezená v budově č.p. 1899, zapsané na LV č. 31297, stojící na st. parc. č. 59, zapsané na LV č. 31297. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/1044 na společných částech bytového domu č.p. 1899, zapsaného na LV č. 31297 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/1044 na st. parc. č. 59 o výměře 564m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 31297. To vše v k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno.
1.2. Podklady • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 31329 pro k.ú. Kročehlavy ze dne 07.01.2016 Informace z katastru nemovitostí LV č. 31297 pro k.ú. Kročehlavy Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPH 71 INS 22927 / 2015, KSPH 71 INS 22932 / 2015 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti, doměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2.
METODY OCEŇOVÁNÍ
2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3.
NÁLEZ A OCENĚNÍ
3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 31329 pro k.ú. Kročehlavy ze dne 07.01.2016 1/2 Flegel Petr, Vodárenská 1899, Kročehlavy, 27201 Kladno Flegelová Markéta, Vodárenská 1899, Kročehlavy, 27201 Kladno 1/2 Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Vodárenská 1899 Kročehlavy Kladno Kladno LV č. 31329
3.1.2. Omezení vlastnického práva (Na předmětu ocenění váznou dle LV 31329 pro k.ú. Kročehlavy) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Flegel Petr Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Flegelová Markéta Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Flegel Petr Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Flegelová Zahájení exekuce - Flegel Petr Zahájení exekuce - Flegelová Markéta Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu 4
Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v mírně okrajové části města Kladno, v části zvané Kročehlavy, ul. Vodárenská, č.p. 1899 při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 62/4, ve vlastnictví Statutární město Kladno, náměstí starosty Pavla 44, 27252 Kladno). Bezprostřední okolí je prostorné, s menší možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, okolní zástavbu tvoří původní bytové domy, občanská vybavenost, v blízkosti se nachází základní škola. Hlavní vstup je orientován z jižní strany. Bytový dům byl postaven v 50.tých letech minulého století, je podsklepený (zvýšený suterén) a má tři nadzemní podlaží, je využíván pro bydlení, bez nebytových prostor. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou pravděpodobně železobetonové, střecha je sedlová, krov dřevěný vázaný, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce provedeny, schodiště je železobetonové, omítky jsou štukové, bez výtahu. Statutární město Kladno patří administrativně pod okres Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Kladno je také obcí s rozšířenou působností. Trvalý pobyt na území tohoto statutárního města má nahlášeno asi 69680 obyvatel.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 2. nadzemním podlaží (1 patro) bytového domu. Plocha bytu činí 29,00 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. Dispozice a výměry bytu: předsíň (3,20m2, ker. dlažba), vlevo koupelna (2,50m2, sprchový kout, umyvadlo, WC), kuchyně (8,60m2, PVC, kuch. linka, bez sporáku, okno na východ), z kuchyně pokoj (14,70m2, PVC, okno na východ). K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byly vyměněny částečně podlahové krytiny, provedena rekonstrukce koupelny, výměna vstupních dveří, kuchyňské linky, některé vybavení bytu (PVC podlahy, obklady v koupelně …) poničené, ke dni prohlídky byt neobydlený, prázdný.
Pozemky St. p.č. 59 o výměře 564 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný budovou č.p. 1899. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci, ale většina vybavení (PVC podlahy, ker. obklady v koupelně, kuch. linka) je poničené.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Sevastopolská ul., Kladno
635 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o bytovou jednotku 1+1 v 1.NP (zvýšené přízemí) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z chodby, kuchyně, koupelny s WC, pokoje. K bytu dále náleží užívání sklepa v 1. PP bytového domu. Celková podlahová plocha bytu je 32,00 m² včetně výměry sklepa. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží (zvýšené přízemí a 3 patra), zastřešení je sedlovou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 32 jednotek - bytů, společné prostory a sklepy v 1. PP. Bytový dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel, stropy jsou betonové, zastřešení je sedlovou střechou, střešní krytina je tvořena plechovými šablonami, klempířské prvky jsou z
5
pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v bytě jsou betonové, povrchovou úpravu tvoří PVC a textilní krytina. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnitřní příčky jsou zděné. Vnitřní dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou břízolitové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění a ohřev teplé užitkové vody je z dálkového zdroje. Dále je bytový dům vybaven domácím zvonkem. Prodej 11/2015.
2) Ul. Míru, Kladno
580 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o bytovou jednotku č. 11, 1+1 o výměře 30,44 m2 ve 2. NP v domě č.p. 2858 v Kladně. Dům je zděný a byl postaven v roce 1950. Má sedlovou střechu pokrytou Alukrytem, oplechování pozinkovaným plechem a fasádní omítku z břízolitu. Byt má dřevěná zdvojená okna, plné a prosklené dveře, podlahy pokryté keramickou dlažbou anebo vlýskami. Bytové jádro je zděné, zděné příčky. Prodej 04/2015.
3) Helsinská ul., Kladno
1 325 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se bytovou jednotku č.2878/19, Byt 2+1 47,57 m2, která se nachází v obytném domě č.p. 2878 v Helsinské ulici v Kladně, včetně spoluvlastnického podílu 488/19520 na společných částech domu a pozemku č 1545. Dům je zděný a byl postaven v roce 1952. Nosná konstrukce je bez viditelných trhlin a poškození. Prodej 04/2016.
4) Kyjevská ul. Kladno
780 000,- Kč
Nabídková cena
Byt s dispozicí 1+1 o velikosti 32m2 se nachází v 1.patře čtyřpodlažního cihlového domu v Kyjevské ulici. Byt je po rekonstrukci, pouze okna jsou původní. V obývacím pokoji je vestavěná stěna s otevřenými odkládacími prostorami, knihovnou a uzavřenými skříněmi. Kuchyň je vybavena moderní kuchyňskou linkou s vestavěnou elektrickou troubou Fagor, plynovou plotnou, digestoří a doplněna ledničkou. V koupelně je sprchový kout, toaleta a umývadlo. Dům má nové stoupačky a novou střechu. K bytu náleží sklepní kóje. 150m od domu prodejna Coop, 100m mateřská školka, 10minut chůze vlak a 5 min MHD. Celková cena: 780 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu. ID zakázky: 023-N03315. Aktualizace: 25.05.2016. Stavba: Cihlová. Stav objektu: Dobrý. Vlastnictví: Osobní. Umístění objektu: Sídliště. Podlaží: 1. podlaží z celkem 4. Užitná plocha: 32 m2. Plocha podlahová: 32 m2. Sklep: ano. Voda: Dálkový vodovod. Topení: Ústřední dálkové. Plyn: Plynovod. Odpad: Veřejná kanalizace. Elektřina: 230V. Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus. Komunikace: Asfaltová. Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná. Vybavení: Částečně. Výtah: ne
6
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. Sevastoposlá ul., Kladno 2. ul. Míru, Kladno 3. Helsinská ul., Kladno 4. Kyjevská ul., Kladno
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,15 0,95 0,95
K6 1,00 1,00 1,00 0,85
K7 1,00 1,00 1,00 0,95
Kč/m2 19844 19054 27854 24375
Kč/m2 upravená 19844 21912 26461 18699 18699 26461 22013 32 704 406
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 700 000,00 Kč Slovy: sedmset tisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
700 000,00 Kč slovy: sedmset tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – morálně zastaralý byt, některé vybavení bytu poničené
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací.
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 22.05.2016
ve výši: 700 000,00 Kč Slovy: sedmset tisíc korun českých
V Plzni, 31.05.2016 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2067/2016 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
chodba
vstup do bytu
10
schéma bytu
předsíň
koupelna
11
kuchyně
pokoj
pohled z pokoje
pohled jihovýchodní
pohled jižní - vstup
pohled jihozápadní
12
katastrální mapa
13
