ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1687/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 185 o výměře 603 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Tlustice, č.p. 167, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 185, Parcela č. 710/2 o výměře 867 m2 zahrada, zapsané na LV č. 70, pro k.ú. Tlustice, obec Tlustice, část obce Tlustice, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 22.04.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 04.05.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 185 o výměře 603 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Tlustice, č.p. 167, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 185, Parcela č. 710/2 o výměře 867 m2 zahrada, zapsané na LV č. 70, pro k.ú. Tlustice, obec Tlustice, část obce Tlustice, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun.
1.2. Podklady dodané objednatelem • • •
Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Tlustice ze dne 25.11.2014
1.3. Podklady zajištěné znalcem • • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Tlustice ze dne 04.05.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 70 ze dne 04.05.2015 pro k.ú.Tlustice SJM Volráb Jan a Volrábová Kateřina, č.p. 167, 26801 Tlustice Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Tlustice čp. 167 Tlustice Tlustice Beroun LV č. 70
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 70 pro k.ú. Tlustice v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Volrábová Kateřina Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Volráb Jan Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Volrábová Kateřina Zahájení exekuce - Volráb Jan Zahájení exekuce - Volrábová Kateřina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní -
zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v okrajové, západní části obce Tlustice při zpevněné komunikaci parc.č. 511/5 ve vlastnictví Obec Tlustice, č.p. 203, 26801 Tlustice. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, rodinný dům stojí podélnou stěnou rovnoběžně s komunikací. Okolní zástavbou jsou převážně obdobné rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 185, je samostatně stojící. Vstup a vjezd na pozemek je vrátky a vraty z jižní strany, dva samostatné vchody do rodinného domu, jeden verandou z východní strany (byt 3+1), druhý ze severní strany (byt 1+1, který nebylo umožněno prohlédnout). Východně od rodinného domu stojí zděný sklad 1 (dílna a letní pokoj), garáž, severně od rodinného domu zděný sklad 2, kolna, kurník, bazén. Odkanalizování splaškových vod do septiku s přepadem, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, plyn zaveden. Tlustice spadá do okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Tlustice se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů jihozápadně od Berouna a dva kilometry severozápadně od města Hořovice. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 880 obyvatel. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Hořovicích.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. Dispozice domu a informativně přeměřeny výměry a plochy: 1 PP (suterén): schody (2,80m2), chodba (2,80m2), sklep (10,65m2), schody ze skladu 2, kotelna, uhelna informativně 25m2. 1 NP (přízemí): vchod východní, byt 3+1: chodba (3,45m2, ker.dlažba), koupelna (4,30m2, umyvadlo, vana, bojler), pokoj (8,00m2, PVC), WC (1,60m2), kuchyně (16,00m2, ker.dlažba, kuchyňská linka, sporák), pokoj (17,20m2, plovoucí), pokoj (14,80m2, PVC), spíž (2,10m2, PVC). vchod severní, byt 1+1: prohlídka nebyla umožněna, dle sdělení chodba, WC, koupelna, kuchyně a pokoj, celkem odhadem 20,00m2. Celkem 3+1 o ploše 67,45m2, byt 1+1 o ploše odhadem 20,00m2, podlahová plocha celkem (vč. suterénu) 128,70m2, užitná plocha 105,00m2, zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor 750m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce s rovným podhledem, schody do suterénu betonové, na půdu dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová a na části plochá, krytina tašková a na ploché části asfaltová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda břízolitová, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové, vytápění ústřední plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev vody dvěma bojlery, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří od roku 1956, v roce 1981 byla provedena přístavba přízemní části s plochou střechou s bytem 1+1 (přístavba není zakreslena v mapě Katastru nemovitostí) a částečná rekonstrukce. Opravy a údržba jsou prováděny, stavebně technický stav dobrý, morálně mírně zastaralé.
5
Ostatní stavby Zděný sklad 1 Stojí východně od rodinného domu, svou podélnou stěnou na východní hranici, je přízemní, nepodsklepený s pultovou střechou. Základy betonové, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěná trámová, schody nejsou, konstrukce krovu dřevěná pultová, krytina vlnitý eternit, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, okna dřevěná, dveře dřevěné, podlaha betonová, el. instalace světelná, ostatní není. Část je užívána jako domácí dílna, v části je letní pokoj. Stáří stejné jako u rodinného domu, tj. od roku 1956, v mírně horším stavebně technickém stavu. Sklad není zakreslen v katastrální mapě. Zastavěná plocha 28m2, obestavěný prostor 100m3. Garáž Stojí východně od rodinného domu, navazuje na sklad 1, svou příčnou stěnou stojí na východní hranici, je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Základy betonové, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěná trámová, schody nejsou, konstrukce krovu dřevěná pultová, krytina eternitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, okna dřevěná a luxfer, vrata dřevěné, podlaha betonová, el. instalace světelná třífázová, ostatní není. Část je užívána pro garážování, část pro skladování. Stáří od roku 1981, v horším stavebně technickém stavu. Garáž není zakreslena v katastrální mapě. Na obvodovou stěnu garáže navazuje menší dřevěná pergola s posezením. Zastavěná plocha 30m2, obestavěný prostor 110m3. Zděný sklad 2 Stojí severně od rodinného domu, navazuje na přízemní část rodinného domu, stojí svou podélnou stěnou u západní hranice pozemku, je přízemní, nepodsklepený (ze skladu vedou schody do suterénu pod rodinným domem, kde je kotelna a uhelna), se sedlovou střechou s podkrovím přístupným po žebříku zvenku. Základy betonové, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěná trámová, konstrukce krovu dřevěná sedlová, schody nejsou, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, okno jednoduché, dveře dřevěné, podlaha betonová, el. instalace světelná třífázová, ostatní není. Užíváno pro skladování. Stáří stejné jako u rodinného domu, tj. od roku 1956, v mírně horším stavebně technickém stavu. Sklad není zakreslen v katastrální mapě. Zastavěná plocha 20m2, obestavěný prostor 90m3. Kolna Stojí severně od zděného skladu 2, na který navazuje, stojí svou podélnou stěnou u západní hranice pozemku, je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Základy betonové, svislé konstrukce dřevěné sloupky a zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěná trámová, konstrukce krovu dřevěná pultová, schody nejsou, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, okna jednoduchá, dveře dřevěné, podlaha betonová, el. instalace světelná, ostatní není. Užíváno pro skladování. Stáří stejné jako u rodinného domu, tj. od roku 1956, v mírně horším stavebně technickém stavu. Sklad není zakreslen v katastrální mapě. Zastavěná plocha 20m2, obestavěný prostor 60m3. Kurník Stojí severně od zděného skladu 2, svou podélnou stěnou u západní hranice pozemku, je přízemní, nepodsklepený s pultovou střechou. Základy betonové, svislé konstrukce dřevěné jednostranně obité, konstrukce krovu dřevěná pultová, schody nejsou, krytina z vlnitého plechu, povrchy natřeny, okna jednoduchá, dveře svlakové, ostatní není. Užíváno pro chov ptactva. Stáří stejné jako u rodinného domu, tj. od roku 1956, v mírně horším stavebně technickém stavu. Zastavěná plocha 10m2, obestavěný prostor 25m3.
6
Studna Původní kopaná studna hloubky 3m.
Venkovní úpravy V běžném rozsahu – zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, přípojky inž. sítí, skleník, pergola, bazén apod., převážně již v dožilém stavu.
Pozemky
st.parc.č. 185 o výměře 603m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem, sklady a garáží, nezastavěná část je volným pozemek, v přední části předzahrádka a zpevněné plochy chodníčků a vjezdu. parc.č. 710/2 o výměře 867m2 (zahrada) je zahradou severovýchodně od rodinného domu, zahrada je zatravněná, udržovaná, oplocená s trvalými porosty v běžných druzích.
Užitná plocha RD 105m2
Zastavěná plocha RD 100m2
Plocha pozemků celkem 1470 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům, z roku 1956 s přístavbou a rekonstrukcí z roku 1981, od té doby bez zásadních změn, v dobrém stavebně technickém stavu, morálně mírně zastaralé. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení. Stavby skladů, garáže a kolny nejsou zakresleny v katastrální mapě, není známo, jestli byly povoleny příslušným stavebním úřadem.
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1)
Králův Dvůr, Levín, okr. Beroun
1 500 000,- Kč
Nabídková cena
Dovolujeme si Vám nabídnout prodej velmi pěkného řadového domu z roku 2010 v ulici Na Výsluní, ve městě Králův Dvůr, okres Beroun. Po vstupu do domu přicházíme do předsíně, ve které jsou prostorné vestavěné skříně a botník. Po levé ruce se nachází oddělená toaleta a prostor pro pračku. Poté vcházíme do slunného obývacího pokoje s kuchyňským koutem o rozloze 53 m2. Kuchyňská linka vybavena veškerými spotřebiči - vestavěnou troubou a mikrovlnkou zn. AEG, lednicí, myčkou a indukční varnou deskou. V obývacím pokoji moderní krbová kamna. Odtud vstupujeme na dřevěnou terasu o rozloze cca 20 m2, která je orientovaná na západ a do zahrady se skalkou, kde je k dispozici zahradní domek. Do patra vede otevřené dřevěné schodiště. Nachází se zde vkusná koupelna s rohovou vanou a toaletou a a tři další místnosti. Ze dvou pokojů vstup na terasu 6,7 m2 na druhou terasu 14,4 m2 se vchází z chodby. Dům působí velice příjemně, ve všech místnostech francouzská okna, která zajišťují dostatek světla. Vytápění je plynové a krbovými kamny. Podlaha plovoucí a dlažba na chodbě. K dispozici je garáž a garážové stání na pozemku. Vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností a v blízkosti přírody. Cena 1 999 000 Kč + převzetí hypotéky s výhodnou úrokovou sazbou 2,99% p.a., fix na 7 let,od léta 2014. Skvělá nabídka. Doporučuji. Zlevněno: 1 500 000 Kč za nemovitost Původní cena: 1 750 000 Kč Poznámka k ceně: Cena je uvedena bez provize RK a poplatků, info na telefonu ID zakázky: 4977/2308 Aktualizace: 28.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 200 m2 Plocha zahrady: 200 m2 Parkování: 1 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová
7
2)
Podluhy, okr. Beroun
1 580 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej Domu Hořovice - Podluhy. Nově rekonstruovaný rodinný dům s obytnou plochou 100m2 a pozemkem 308m2, se nachází na klidném místě v obci Podluhy. Dům prošel rekonstrukci (nová střecha včetně krovů, plastová okna, zateplení + obkopání proti vlhkosti, nové rozvody vody + topení, elektřina v mědi. V současnosti je dům řešen jako 2+1 s koupelnou a samostatnou toaletou. Je možnost jednoduše rozšířit na 3+1 další místností v přízemí, která je nevyužívána a půdní vestavbou cca o 80m2. Dům je celý podsklepený. Napojeno na internet, obecní vodovod i kanalizaci. Topení řešeno centrálním kotlem na tuhá paliva s možností napojení elektro kotle (napojení již připraveno). Mateřská školka - 1 minuta chůze. Dobré spojení do Hořovic, Berouna i Příbrami. K nastěhování možné ihned. Lze financovat hypotékou, kterou můžeme rychle a výhodně zajistit. Celková cena: 1 580 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: za nemovitost ID zakázky: 36026 Aktualizace: 30.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 308 m2 Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelové rozvody, Ostatní Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Bezbariérový: Vybavení: Částečně
3)
Mýto, okr. Rokycany
2 000 000,- Kč
Kupní cena
Jedná se o řadový krajní rodinný dům, pitná voda z veřejného řadu, odkanalizování do veřejné kanalizace, elektroinstalace provedena, plyn zaveden, původního stáří 80 let, před 10 roky byla provedena celková rekonstrukce. Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. V suterénu jeden sklep, v přízemí chodba, kuchyně, sociální zařízení a dva pokoje, v podkroví tři pokoje. Základy betonové, stěny zděné, stropy v suterénu klenbové, v přízemí s rovným podhledem, v podkroví s viditelnými trámy, krov dřevěný, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, povrchy omítnuty, fasáda s dodatečným zateplením, vnitřní obklady běžné keramické na sociálním zařízení, dveře náplňové, okna dřevěná EURO vč. vchodových dveří, podlahy keramická dlažba, plovoucí, dřevěné, koberec, vytápění ústřední plynovým kotlem s ohřevem vody a doplňkově kamny na tuhá paliva, elektroinstalace provedena, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení sprchový kout, umyvadlo, WC společně. Rodinný dům je v dobrém, udržovaném stavu. Užitná plocha 150m2, zastavěná plocha 95m2, obestavěný prostor 540m2, pozemek celkem 130m2. Prodej 06/2014.
4)
Žebrák, okr. Beroun
1 690 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej cihlového rodinného domu v Žebráku. Dům je cca 50 let starý, v dobrém stavu, byla zde průběžně prováděna rekonstrukce. Bytová jednotka 3+1 + možnost vybudování další bytové jednotky ve vedlejší části domu (součást prodeje). Dům se prodává bez kuchyňské linky. Pozemek celkem 350 m2. Napojeno na obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Dům je zateplen, má nová plastová okna, ústřední plynové topení a je částečně podsklepen. Celková cena: 1 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: 503117 Aktualizace: 27.04.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní
8
Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 350 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 836,0 kWh/m^2 za rok
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Levín, okr. Beroun 2. RD Podluhy, okr. Beroun 3. RD Mýto, okr. Rokycany 5. RD Žebrák, okr. Rokycany minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,10 1,10 1,10 1,10
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,85 0,90 0,85 0,90
K6 0,85 0,85 1,00 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 12500 15800 13333 16900
Kč/m2 upravená 9438 12631 11843 13510 9438 13510 11855 105 1 244 825
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 240 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč
9
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
1 240 000,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicet tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, celkově dobrý, udržovaný stav Slabé stránky – morálně mírně zastaralé, přístavba rodinného domu ani vedlejší stavby nejsou zakresleny v katastrální mapě - právní nesoulad Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 22.04.2015
ve výši: 1 240 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicet tisíc korun českých V Plzni, 04.05.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1687/2015 znaleckého deníku.
10
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
11
vstup
12
chodba
WC
koupelna
pokoj
kuchyně
13
z kuchyně do pokoje
pokoj
pokoj
schody do suterénu
sklep
14
schody ze skladu 2 do suterénu
kotelna
schody na půdu
půda
15
půda
druhý vchod do RD (do bytu 1+1)
garáž
garáž
sklad 1
dílna
letní pokoj
16
sklad 2
kolna
skleník
kurník
bazén
pohled severní
17
pohled od domu na zahradu
pohled jihozápadní
pohled jižní
pohled jihovýchodní
18
katastrální mapa
19
