ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0991-169/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Staňkovice, k.ú. Tvršice Adresa nemovité věci: Tvršice 31, 439 49 Staňkovice Vlastník stavby: Kálmán Galambos, Tvršice 31, 438 01 Staňkovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Kálmán Galambos, Tvršice 31, 438 01 Staňkovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 121 EX 727/06
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
10 stran
V Plzni, dne 15.10.2015
770 000 Kč 31.8.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 15 stran
JUDr. Karel Mošna
31.8.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.26 o výměře 907 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Tvršice č.p. 31 - bydlení , na pozemku parc.č. st.26, a pozemku parc.č. 10/3 o výměře 285 m2 - ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. 230 pro katastrální území Tvršice, obec Staňkovice, okres Louny. Součástí stavebního pozemku je shora uvedená stavba rodinného domu, navazující stavba původního rodinného domu, dále navazující stavba kolny, dvě stodoly postavené při severní hranici pozemku, zemní sklep, kopaní studna, oplocení, zpevněné plochy, jímka a přípojky inženýrských sítí. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 727/06-48 ze dne 11.8.2015, výpis z katastru nemovitostí LV č. 230 ze dne 22.6.2015 a snímek z katastrální mapy ze dne 22.6.2015. Dne 31.8.2015 bylo za účasti povinného provedeno ohledání objektu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt se nachází v centru zastavěného území osady Tvršice, vlevo při průjezdní silnici ve směru ze Staňkovic do Rybňan, v zástavbě rodinných domů a chalup obdobného typu a stáří. Přístup k objektu je zajištěn z jižní a severní strany z veřejné asfaltové komunikaci, v místě je uložen veřejný vodovod a veřejná el. síť. Osada Tvršice je územně oddělenou částí obce Staňkovice ležící ve východní části okresu Louny v klidné lokalitě mezi řekou Ohří a železniční tratí , ve vzdálenosti cca 20 km západně od Loun, 6 km východně od Žatce, 25 km jižně od Mostu. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, základní občanská vybavenost je dostupná ve 2 km vzdálených Staňkovicích, ostatní občanská vybavenost pak v 6 km vzdáleném Žatci. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno vlakovými a autobusovými spoji, obec je velmi dobře dosažitelná ze Žatce a z vybudovaného úseku rychlostní silnice R7. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt je bývalá hospodářská usedlost sestávající ze stavebního pozemku, jehož součástí je nepodsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích zastřešený sedlovou střechou, s navazující jednopodlažní stavbou původního rodinného domu zastřešeného sedlovou střechou, ze stavby zděné kolny zastřešené nízkou pultovou střechou s lepenkovou krytinou, dále ze dvou stodol postavených zastřešených sedlovou střechou postavených při severní hranici stavebního pozemku, ze stavby zemního sklepa, kopané studny hl. cca 15 m a venkovních úprav (oplocení ze smíšeného zdiva včetně plechových vrat, zpevněné plochy z betonové dlažby, betonová jímka a přípojky veřejného vodovodu a veřejné el. sítě), a dále z pozemku ostatní plochy tvořící se stavebním -2-
pozemkem jednotný funkční celek. Hlavní stavba je nepodsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích zastřešený sedlovou střechou s hlavním štítem jižním směrem do ulice. V přízemí domu se nachází zádveří (3,40 m2), chodba se schodištěm (12,60 m2), pokoj (18,00 m2), (kuchyň 19,80 m2) a koupelna (8,60 m2), v patře se nachází chodba (19,40 m2) a tři pokoje (23,00 m2, 25,40 m2 a 8,60 m2). Všechny tyto prostory prošly v posledních letech rekonstrukcí s výjimkou koupelny a chodeb, jejichž rekonstrukce není dosud dokončena. Celková užitná plocha hlavní stavby je 119 m2. Základy domu jsou patrně betonové, obvodové stěny ze smíšeného zdiva, krovy dřevěné, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink.plechu, okna jsou původní dřevěná špaletová, omítky vápenné bez dodatečného zateplení obvodového pláště. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn z el. boileru, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do žumpy a je napojen na veřejnou el. síť. Stáří objektu jako celku nelze přesně stanovit, dle typu staveb, použitých konstrukčních prvků a umístění objektu v zástavbě lze konstatovat, že stáří původní přízemní stavby, na kterou nyní navazuje hlavní stavba rodinného domu a stáří stodol je více než 150 let. Dle údaje na štítu rodinného domu lze dále předpokládat, že hlavní stavba dvoupodlažního rodinného domu byla postavena v roce 1939 a v téže době byla patrně provedena též stavba kolny. Celkově jsou jednotlivé stavby objektu ke dni ocenění ve špatném stavebně technickém stavu, stavebně technický stav rodinného domu odpovídá jeho stáří a zanedbané údržbě, vnitřní prostory rodinného domu však prošly částečnou rekonstrukcí a jsou s menšími náklady na její dokončení prakticky ihned obyvatelné. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užíván vlastníkem a příslušníky jeho rodinné domácnosti
-3-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 120,00 m2 Zastavěná plocha: 375,00 m2 Plocha pozemku: 1 192,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytový dům Tvršice Dům o 4 bytových jednotkách. Dům je bývalá školní budova. V přízemí se nacházejí dvě bytové jednotky o velikosti 3+1, 2+1. V patře jsou bytové jednotky o velikosti 2+1 a 1+1. Každá bytová jednotka má svojí koupelnu i WC. Dále se zde nachází velká hala, kterou lze předělat na další bytovou jednotku. Jsou zde i půdní prostory. Vytápění v domě je krbovými kamny a v přízemí v bytě 3+1 je topení ústřední. Ohřev vody je zajištěn bojlerem. Celý dům je podsklepen. K domu náleží také rozlehlý pozemek , na kterém stojí ještě přístavba, která lze využít jako dílna či skladovací prostory. Lokalita: Staňkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Velikost objektu 0,80 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,57 913 349 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Velikost objektu - výrazně větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 692 m 1 599 000 Kč 1 599 000 Kč/ks Název: RD Tvršice Rodinný domek 4+1 v klidné obci Tvršice u Staňkovic. Obce obklopené krásnou přírodou necelých 200 m od domku je řeka Ohře s malebným okolím. Domek je možné využít na trvalé bydlení a nebo jako chalupu. RD má obytnou plochu - 150 m2 a je částečně podsklepen. V posledních letech byl domek průběžně rekonstruován - výměna dřevěných oken, elektrické rozvody v mědi - 230/380, přeložení tašek na střeše domu. Zásobování vodou je vyřešeno napojením na veřejný vodovod. Ohřívání vody zajišťuje elektrický bojler. Odpadní vody jsou odváděny do stávajícího septiku. Vytápění je řešeno kamny na uhlí, krbovými kamny a přímotopy. WC je samostatné. Zahrada s bazénem je upravená a je využívána společně s terasou jako venkovní -4-
odpočinková zona. V obci Tvršice je obchod, hospoda, autobusové a vlakové spojení. Ve střediskové obci Staňkovice vzdálené cca 2 km je Obecní úřad, pošta, mateřská školka, zdravotnické zařízení, základní škola 1.-5. ročník, knihovna, fotbalový klub, střelecký klub, myslivecké sdružení a 2 ženské spolky. Lokalita: Staňkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,75 590 920 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 210 m 790 000 Kč 790 000 Kč/ks Název: RD Selibice Cihlový dům-chalupa s balkonem 3+1 v obci Selibice, okres Louny. Nemovitost je ve velmi klidné lokalitě. Celková plocha pozemku je 350 m2, zastavěná plocha je 43 m2, užitná plocha 105 m2, obytná plocha 86 m2. K nemovitosti náleží krásná udržovaná zahrada. Dispozice: v přízemí je chodba se vstupem do kuchyně s myčkou na nádobí a kamny se sklokeramickou deskou, do koupelny se sprchovým koutem a na samostatné WC, dále je z chodby vstup do patra po schodech. 1.NP- jsou dva pokoje, jeden je využíván jako pracovna a druhý jako obývací pokoj, kde jsou krbová kamna. Z obývacího pokoje vedou dřevěné schody do podkroví, ve kterém je další pokoj využívaný jako ložnice. Objekt je po kompletní vnitřní rekonstrukci, venkovní část je po částečné rekonstrukci. Stav objektu je velmi dobrý, ihned k nastěhování. Střecha eternitová, ve velmi dobrém stavu. Okapy z materiálu pozink, nové. Vnitřek objektu má nové štuky a omítky. Dveře i okna jsou plastová. Podlahy tvoří dlažba a plovoucí podlaha. V domě nové rozvody vody v plastu, odpadu, ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Elektřina v mědi 220 a 380 V,TV+sat, internet, voda vodovodní řád, kanalizace jímka. Kompletně nové jističe. Vytápění je zajištěno krbovými kamny. Na zahradě je studna s užitkovou vodou, plno okrasných stromků a skalka. Celý objekt je oplocen. Velice klidné místo, dům je vhodný k rekreaci i k trvalému bydlení.. Objekt je nízkonákladový. Autobusová zastávka v místě, vlaková zastávka 1,5 km.Veškerá občanská vybavenost ve městě Žatec 3 km. Lokalita: Staňkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 -5-
K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Velikost objektu 1,10 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/ks KC Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,82 946 220 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - výrazně menší pozemek; Velikost objektu - menší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 350 m 1 150 000 Kč 1 150 000 Kč/ks Název: RD Staňkovice Bývalá zemědělská stavba v obci Staňkovice u Žatce, okr. Louny. V přízemí bývalá velkokapacitní kuchyň s jídelnou a skladovým prostorem (cca 120m2), vytápění pomocí samostatného kotle na tuhá paliva. V patře jsou 4 využívané bytové jednotky o velikosti 1+3 každá cca 88m2. V každém bytě je kotel na pevná paliva, který si obsluhuje nájemce sám. Dále k dispozici přístavky a 2x garáž. Celková zastavěná plocha 1038m2. Lokalita: Postoloprtská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,77 765 000 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - větší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 038 m 1 000 000 Kč 1 000 000 Kč/ks Název: RD Rybňany Samostatně stojící zděný rodinný dům (3+1) s garáží a zahradou (1000 m2) v okrajové části klidné menší obce Zálužice – Rybňany. Dispozičně řešený jako 3+1 (125 m2), s možností realizace půdní vestavby dalších dvou až tří pokojů v podkroví (100 m2) domu. Možnost řešení i jako dvougenerační bydlení. Příslušenství domu tvoří dvůr s prostornou garáží, kolnami a zahradním posezením, rovinatá zahrada s ovocnými stromy a záhony, předzahrada. Současná obytná plocha domu činí cca 125 m2, užitná plocha domu a vedlejších staveb činí cca 250 m2, celková plocha pozemku je 1204 m2. Vnitřní dispozice obytného domu: přízemí – pět obytných místností, koupelna, toaleta (vstupní zádveří, ze kterého se vstupuje do prostorné průchozí chodby s oknem, -6-
na kterou navazuje koupelna s toaletou a kuchyně. Rovněž je zde schodiště do podkroví rodinného domu. Kuchyně s oknem na vlastní předzahrádku, se starší kuchyňskou linkou – na kuchyni navazuje samostatný obývací pokoj a průchozí pokoj. V zadní části na průchozí pokoj navazuje další velký pokoj. Okna v domě jsou dřevěná, špaletová, směřovaná na jih. Dům je udržovaný, ihned volný k nastěhování, vhodný k provedení rekonstrukčních prací (rekonstrukce obytných místností, rozvodů a popř. i vybudování obytného podkroví). Střecha sedlová, střešní krytina: velkoformátové vlnité desky- Eternit. Ohřev vody elektrickým bojlerem, vytápění krbovými kamny. Dům je napojen na elektřinu 230/400V, obecní vodovod, vlastní jímka. Celý pozemek je oplocený plotem se vstupní kovovými vraty s brankou, dvůr i zahrada poskytuje příjemné soukromí. Parkování možné na pozemku i přímo před domem. Dopravní dostupnost: BUS a vlak- 10 min. Chůze (Tvršice), autem: Žatec 9km - 10 min., Praha 80 km - 60 min. Lokalita: Zálužice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,20 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,22 733 176 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - menší objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 204 m 599 000 Kč 599 000 Kč/ks Název: RD Žiželice Objekt k bydlení v obci Žiželice u Žatce. Nemovitost se skládá ze tří částí. Samostatný jednopodlažní dům s možností rozšíření do podkroví a dvoupodlažní objekt, kde v přízemí jsou technické místnosti a v druhém nadzemním podlaží bytová jednotka 2kk. Nemovitosti jsou určeny k rekonstrukci. Všude jsou osazena nová plastová okna. Nemovitost je napojena na elektřinu, obecní vodovod a obecní kanalizaci.K domu náleží pozemek o rozloze cca 2500 m2 a garáž (70 m2), která byla využívána jako autodílna. Žiželice jsou vzdáleny cca 2 km od průmyslové zóny TRIANGLE, kde sídlí řada výrobních závodů nabízející pracovní příležitosti. Rychlostní komunikace R7 (Praha Chomutov-Chemnitz) je vzdálena rovněž cca 2 km. Lokalita: okres Louny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00
-7-
K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Velikost objektu 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,72 686 375 objektu - srovnatelná; Příslušenství - vedlejší stavby srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 2 898 m 950 000 Kč 950 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-8-
590 920 Kč/ks 772 507 Kč/ks 946 220 Kč/ks 772 507 Kč/ks 772 507 Kč
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3 727/06-48 ze dne 11.8.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 230 ze dne 22.6.2015 3 Snímek z katastrální mapy ze dne 22.6.2015 1 Inzertní nabídky porovnávaných vzorků z portálu Sreality.cz ze dne 6 17.10.2015
- 10 -
Fotodokumentace
- 11 -
- 12 -
