ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CEN OBVYKLÉ číslo 5037/2015 NEMOVITÁ VĚC: 1/40 pozemků p.č.. 27/3, 27/4, 82/1, 82/2, 104/5, 106/8, 106/9, 221, 707/5, 707/33, 731/7 a 1/40 pozemků pozemk ve zjednodušené evidenci GP 71, 72,73, 183, 184, 220, 384, 560/1, 635 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, ňský, okres Klatovy, obec Nýrsko, k.ú. Starý Láz Adresa nemovité věci: Nýrsko, 340 22 Vlastníci pozemku: Alena Kořínková, řínková, Sdružená 1681, 393 01 Pelh Pelhřimov, imov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Jiříí Presl, Letná 46, 543 01 Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Miloslav Presl, Starý Láz 16, 340 22 Nýrsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7/8 Petr Presl, Pražská 1149, 543 01 Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Jaroslava Schafariková, Lánovská 962, 543 01 Vrchlabí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 Marcela Šimková, Dolní Kalná 42, 543 74, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 40 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej ej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 385/13 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/40 Datum místního šetření: Počet stran:
10
stran
19.2.2015
17 220 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 1
19.2.2015 Počet vyhotovení: 2
V Praze, dne 29.3.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/40 pozemků p.č. 27/3, 27/4, 82/1, 82/2, 104/5, 106/8, 106/9, 221, 707/5, 707/33, 731/7 a 1/40 pozemků ve zjednodušené evidenci GP 71, 72,73, 183, 184, 220, 384, 560/1, 635 v k.ú. Starý Láz, obec Nýrsko, okres Klatovy na listu vlastnictví č. 1201. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.1.2015, LV 1201, kat. úz. Starý Láz - kopie map katastrálních a původního pozemkového katastru - srovnávací sestavení parcel ze dne 9.9.2014 - informace sdělené zástupcem obce Nýrsko - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 385/13-13 ze dne 5.3.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 385/13-46 ze dne 27.11.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Město Nýrsko se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Klatovy. Obec Nýrsko se rozkládá asi 18 km jihozápadně od Klatov. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 5130 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Nýrsko se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Blata, Bystřice nad Úhlavou, Hodousice, Nýrsko, Stará Lhota, Starý Láz a Zelená Lhota. Obec je vzdálená přibližně 7 km od německých hranic. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici dvě základní školy vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Nýrsko má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nachází v okolí osady (k.ú.) Starý Láz, obec Nýrsko, okres Klatovy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 1.2 Pozemky GP
Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Starý Láz: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 448,22 Kč/m2
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Pozemek p.č. 27/3 (původ GP 26/d2) se nachází na okraji obce, v sousedství stodoly a pozemku p.č. 731/7. V ÚP vedeny jako zeleň městská a krajinná a silnice. Pozemek p.č. 27/4 částečně břeh potoka. V UP veden jako zeleň městská a krajinná. Pozemek p.č. 82/1 je louka, svažitá k silnici. Pozemek p.č. 82/2 je rovinná louka. Pozemek p.č. 104/5 je rovinná louka. Pozemek p.č. 106/8 je louka s cestou, svažitá k silnici. Pozemek p.č. 106/9 je rovinná louka. Tyto pozemky jsou v ÚP vedeny jako louky. Pozemek p.č. 221 se nachází jihovýchodně od obce, v ÚP veden jako zeleň městská a krajinná. Pozemky p.č. 707/5 a 707/33 se nachází severně od obce a v ÚP jsou vedeny jako orná půda a silnice. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,30
0,00 -0,05 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,390 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 448,22 0,390 1,000
Upr. cena [Kč/m2] 174,81
Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 731/7
Výměra [m2] 8,00
Jedn. cena [Kč/m2] 174,81
1 398,48
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Výměra [m2] 75001 27 627,00
Parcelní číslo BPEJ
trvalý travní 82/1 porost trvalý travní 82/2 75001 286,00 porost trvalý travní 104/5 75001 3 000,00 porost trvalý travní 106/8 75001 1 934,00 porost trvalý travní 106/9 75001 195,00 porost orná půda 707/5 55800 825,00 orná půda 707/5 56401 163,00 orná půda 707/5 74702 100,00 orná půda 707/33 74702 6,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 34 136,00 m2
Cena [Kč] 1 398,48
40 % 40,00 % JC [Kč/m2] 5,35
Úprava [%] 40,00
UC [Kč/m2] 7,49
Cena [Kč] 206 926,23
5,35
40,00
7,49
2 142,14
5,35
40,00
7,49
22 470,00
5,35
40,00
7,49
14 485,66
5,35
40,00
7,49
1 460,55
7,87 5,87 4,73 4,73
40,00 40,00 40,00 40,00
11,02 8,22 6,62 6,62
9 091,50 1 339,86 662,00 39,72 258 617,66
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,31 0,25 40 %
Upr. cena [Kč/m2] 1,51
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 5 trvalý travní porost 92,00 1,51 138,92 § 9 odst. 5 trvalý travní porost 264,00 1,51 398,64 § 9 odst. 5 ostatní plocha 4 172,00 1,51 6 299,72 Jiné pozemky - celkem 6 837,28 = Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 266 853,42 Kč * 1 / 40 Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
1.2 Pozemky GP
Parcelní číslo 27/4 27/3 221
=
6 671,34 Kč
Pozemky ve zjednodušené evidenci jsou součástí p.č. která nejsou zapsána na žádném LV. Pozemky GP 71, 72, 73 jsou součástí p.č. 106/1 a nachází se jihozápadně od obce, v ÚP vedeny jako louky. Pozemky GP 183, 184, 220 jsou součástí p.č. 207 a nachází se jihovýchodně od obce, v ÚP vedeny jako zeleň městská a krajinná. Pozemek GP 384 je součástí p.č. 382 a nachází se východně od obce, v ÚP veden jako louka. Pozemek GP 560/1 je součástí p.č. 562/1 a nachází se v západní části obce, v ÚP veden jako louka. Pozemek GP 635 je součástí p.č. 630 a nachází se severně od obce, v ÚP veden jako orná půda. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 17 114,00
trvalý travní GP 71 75011 porost trvalý travní GP 72 75001 659,00 porost trvalý travní GP 72 75011 1 985,00 porost trvalý travní GP 73 75011 6 000,00 porost trvalý travní GP 384 73244 10 772,00 porost trvalý travní GP 560/1 75001 6 035,00 porost orná půda GP 635 54700 9 230,00 orná půda GP 635 74600 7 522,00 orná půda GP 635 74702 3 582,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 62 899,00 m2
40 % 40,00 % JC [Kč/m2] 4,04
Úprava [%] 40,00
UC [Kč/m2] 5,66
Cena [Kč] 96 865,24
5,35
40,00
7,49
4 935,91
4,04
40,00
5,66
11 235,10
4,04
40,00
5,66
33 960,00
2,29
40,00
3,21
34 578,12
5,35
40,00
7,49
45 202,15
7,04 6,81 4,73
40,00 40,00 40,00
9,86 9,53 6,62
91 007,80 71 684,66 23 712,84 413 181,82
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,31 0,25 40 %
1,51
Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] § 9 odst. 5 ostatní plocha 1 255,00 1,51 1 895,05 § 9 odst. 5 ostatní plocha 2 212,00 1,51 3 340,12 § 9 odst. 5 ostatní plocha 2 331,00 1,51 3 519,81 Jiné pozemky - celkem 8 754,98 = Pozemky GP - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 421 936,80 Kč Typ
Název
Parcelní číslo GP 183 GP 184 GP 220
Upr. cena [Kč/m2]
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky GP - zjištěná cena
=
1 / 40 10 548,42 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 1.2 Pozemky GP
6 671,00 Kč 10 548,00 Kč 17 219,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Současný stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 17 220 Kč
Obvyklá cena 1/40 17 220 Kč slovy: Sedmnácttisícdvěstědvacet Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých
oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví 1/40, pozemky netvořící celek, nezastavitelné pozemky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/40 nemovitostí ve výši 17 220,- Kč.
V Praze 29.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5037/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 20/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti
počet stran A4 příloze 1
