ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4491/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Bytová jednotka č. 283/7 Kraj Ústecký, okres Most, obec Litvínov, k.ú. Janov u Litvínova Sadová 283, 436 01 Litvínov Jaroslav Holub, Sadová 283, 436 01 Litvínov, vlastnictví: SJM Emília Holubová, Sadová 283, 436 01 Litvínov, vlastnictví: SJM
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č. 124 Ex 21745/11 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9
e-mail:
stran
V Praze, dne 23.10.2013
220 000 Kč 21.10.2013
Stav ke dni :
Počet příloh: 5
MONTEKALA, spol. s r.o.
21.10.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1197, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.7.2013, LV 1197, kat. úz. Janov u Litvínova, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 26.7.2013, mapový list č. Teplice 8-9/24, měřítko 1:1000, kat. úz. Janov u Litvínova - kopie kupní smlouvy ze dne 27.8.1999, právní účinky vkladu 24.1.2000 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 21745/11-21 ze dne 8.2.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 21745/11-75 ze dne 25.7.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Litvínov leží v Ústeckém kraji, severně od okresního města Mostu, u komunikace č. 27. Litvínov je obec s rozšířenou občanskou vybaveností, kde je doprava zajištěna autobusy a vlaky. Kompletní občanská vybavenost v Mostě (cca 16 km). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka 4+1je situovaná do 5.NP panelového bytového domu, který se nachází v západní okrajové části Litvínova. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka 2
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka Popis Oceňovaná bytová jednotka 4+1je situovaná do 5.NP panelového bytového domu, který se nachází v západní okrajové části Litvínova, s přístupem z ulice Sadová. Dům je sedmipodlažní s výtahem, se sklepními prostory v 1.NP. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, míchacími bateriemi, topnými tělesy a poštovní schránkou. V době místního šetření byl bytový dům ve zhoršeném stavu. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 3
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 45 let 11 024,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu podlahová plocha BJ: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
84,50 m2 84,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80
č. II I II II II
Vi -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
II IV
-0,01 0,03
II
0,00
III
0,04
II
0,00
III
0,00
I
-0,40
I III II
-0,04 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
4
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,640 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. III
Ti 0,00
I II
-0,05 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 0,640 * 0,950 = 0,384 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 11 024,- Kč/m2 * 0,384 = 4 233,22 Kč/m2 CP = CU * PP = 4 233,22 Kč/m2 * 84,50 m2 = 357 707,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
357 707,09 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
357 707,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
357 707,10 Kč
Celkem
357 707,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
357 707,10 Kč
5
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
84,50 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí bytová jednotka Prodej bytu v osobním vlastnictví 4+1+L v Litvínově, ulice Čapkova. Byt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2009. Nová rohová kuchyňská linka včetně spotřebičů. Koupelna je zděná a disponuje rohovou vanou, skříňkou s umyvadlem, nové obklady a dlažba, kompletní přípojka pro pračku, nika s policemi z bezp. skla, včetně koupelnových doplňků. Samostatné WC s umyvadlem, vestavěná skříňka na toaletní potřeby, samostatně ovládaný ventilátor. Nové elektrické rozvody včetně jističů, voda i odpady v plastu, nová plynová přípojka i stoupačky (včetně revizních zpráv i kolaudace). Nové omítky i štuky, nové linoleum v předsíni a kuchyni, v pokojích koberce. V předsíni i ložnici velká vestavná skříň s úložnými prostory. Plastová okna se žaluziemi (snímatelné sítě proti hmyzu ve všech oknech). V každé místnosti je TV zásuvka připojená k vlastní TV anténě DVB-T (bez poplatku). Bezpečnostní a odhlučněné dveře bytu. Dům v roce 2009 prošel celkovou rekonstrukcí, zateplení, fasáda, zvonky, schránky, nové balkony, střecha, světla v domě na senzor pohybu, malba i linoleum na chodbách.
bytová jednotka Prodej bytu 4+1 s lodžií, 78 m2, Tylova ul., ve vyhledávané lokalitě Litvínova - Pod lesem. Byt prošel kompletní, zdařilou rekonstrukcí - zděné bytové jádro, nová koupelna s vanou, WC, koupelnovým nábytkem se zabudovaným umyvadlem, keramické obklady a dlažba. V kuchyni byla instalována nová moderní kuchyňská linka z masivu v designu dubu se zabudovanými spotřebiči. Zárubně dveří mají obložení z masivního dřeva, nové podlahové krytiny - plovoucí podlahy a keramická dlažba. Byt se nachází v 6.NP zrekonstruovaného panelového domu, který je situován v hezké lokalitě přímo u lesa s krásnými výhledy. Součástí bytu je šatna,komora a náleží k němu sklep.
bytová jedotka Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 4+1. Byt je v 5. patře panelového domu v centru města Most. Dům je po kompletní revitalizaci, střecha domu je sedlová. Byt je v původním stavu, udržovaný, vše plně funkční, dostupný výtahem. K bytu patří velká lodžie a komora na chodbě a v suterénu sklep. Jedná se o slušnou a klidnou lokalitu města Most.
Srovnatelné nemovitosti Název: bytová jednotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
Horní
Litvíno koeficienty: 1,00 1,00 6
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 81,00 m2
0,50 0,70 0,60 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jednotka Lokalita Horní Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 78,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jedotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 67,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,21 2 307 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kč 10 988 Kč/m2
Litvínov koeficienty: 1,00 1,00 0,70 0,70 0,60 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,29 2 936 Celková cena Jednotková cena 779 000 Kč 9 987 Kč/m2
Most koeficienty: 1,00 1,00 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,48 2 572 Celková cena Jednotková cena 359 000 Kč 5 358 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 7
2 307 Kč/m2 2 605 Kč/m2 2 936 Kč/m2 2 605 Kč/m2
84,50 m2 220 123 Kč
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka
357 710,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka
220 120,00 Kč Současný stav 220 123 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 357 707 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 220 000 Kč slovy: Dvě stě dvacet tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nulová b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: zhoršený stav nemovitosti, konfliktní skupiny v okolí Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 220.000 Kč.
V Praze 23.10.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
8
Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4491/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 391/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 26.7.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1197 ze dne 25.7.2013
9
počet stran A4 příloze 1 1 3
