ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4825/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 332 na pozemku p.č. 1228 a pozemky p.č. 1228, 1229, 1482/2 a 11/96 pozemku p.č. 1227 Vlastník stavby: Jindřich Vicherek, Rychvaldská 332, 73581 Bohumín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jindřich Vicherek, Rychvaldská 332, 73581 Bohumín, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 2775/12 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
1 554 000 Kč
Datum místního šetření: 15.10.2014 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 17 stran Počet příloh: 6
V Praze, dne 19.12.2014
MONTEKALA, spol. s r.o.
15.10.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 332 na pozemku p.č. 1228 a pozemky p.č. 1228, 1229, 1482/2 (LV 22) a 11/96 pozemku p.č. 1227 (LV 179) v kat. úz. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, okres Karviná. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí, kat. úz. Záblatí u Bohumína - snímky z katastrální mapy ze dne 25.4.2014 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-2775/12-24 ze dne 12.3.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-2775/12-26 ze dne 12.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-2775/12-177 ze dne 22.4.2014 - kopie smlouvy darovací a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 30.7.1990 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Bohumín se nachází na území okresu Karviná a náleží pod Moravskoslezský kraj. Bohumín je také obcí s rozšířenou působností. Obec Bohumín se rozkládá asi 16 km západně od Karviné. Historicky patří do české části těšínského Slezska. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno asi 22910 obyvatel. Protéká zde řeka Odra. Obec je vzdálená přibližně 3 km od polských hranic. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Samostatně stojící rodinný dům č.p. 322 je situován v okrajové části k.ú. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, okres Karviná. Dům je podsklepený, dvoupodlažní s půdou. K domu náleží kůlna, altán, venkovní úpravy a pozemky. Na domě vázne věcné břemeno doživotního užívání a věcné břemeno doživotního bezplatného práva výměny. K domu dále náleží 11/96 přístupové komunikace.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: K domu náleží spoluvlastnický podíl 11/96 k pozemku č.parc. 1227 - ostatní plocha ostatní komunikace. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Komentář: Na domě vázne věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch Jindřicha Vicherky a Aleny Vicherkové. Smlouva o věcném břemene je z 29.7.1990. Dále je na listu vlastnictví uvedeno věcné břemeno doživotního bezplatného práva výměny ve prospěch Grabcové Vojtěšky, na základě smlouvy postupní ze dne 1.8.1955. Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Rodinný dům č.p. 322 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. 1228, 1229 1.2.2 Pozemek p.č. 1482/2
2. LV 179 - podíl na pozemku 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek p.č. 1227
Obsah tržního ocenění majetku 1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p. 332 1.2. Ocenění věcných břemen 1.2.1 Věcné břemeno doživotního užívání 1.2.2 Věcné břemeno doživotního užívání.
3
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Okrajová část II města Bohumín. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040
4
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Záblatí u Bohumína: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85 1,01
1,00 1,00 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 440,41 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Rodinný dům č.p. 322 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 332 na pozemku p.č. 1228 je situován v k.ú. Záblatí u Bohumína, obec Bohumín, v ulici Rychvaldská. Dům je podsklepený, dvoupodlažní s půdou. Dispozice domu, stav a vybavení nebylo možné zjistit. Dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné. Stropy betonové. Krov je dřevěný, střecha stanová krytá asfaltem. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dveře dřevěné. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 36 let 1 853,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
5
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 10*13-5*3 : 115+2*2 : Název podlaží 1.PP: : :
= = =
Zastavěná plocha 115,00 m2 119,00 m2 115,00 m2
Konstrukční výška 2,30 m 3,00 m 3,00 m
Obestavěný prostor 1.PP: (10*13-5*3)*(2,30) : (115+2*2)*(3,00) : (115)*(3,00) : 66,67+10 Obestavěný prostor - celkem:
= = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,93
115,00 m2 119,00 m2 115,00 m2
264,50 m3 357,00 m3 345,00 m3 76,67 m3 1 043,17 m3 119,00 m2 349,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,820 = 0,902
i=1
6
č. III III III II III V
Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m3 * 0,902 = 1 671,41 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 043,17 m3 * 1 671,41 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 1 813 307,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 813 307,36 Kč
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. 1228, 1229 Pozemek tvořený parcelami č. 1228 a 1229 je rovinný, obdélníkového tvaru s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Na pozemku p.č. 1228 je rodinný dům č.p. 332, zděná kůlna (hospodářská stavba) se sedlovou střechou. Na pozemek navazuje zahrada p.č. 1229 na které je příjezdová plocha, dřevěný altán, pravděpodobně studna. Pozemky jsou oploceny dřevěným laťkovým plotem na zděné sloupky. Vrata a vstupní vrátka jsou dřevěná. Na východní hranici pozemku p.č. 1229 navazuje pozemek p.č. 1482/2 - orný půda. Pozemek je obhospodařován - nájemní smlouva nebyla předložena. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky bez vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040
7
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 440,41 Typ
Parcelní číslo 1228
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Výměra [m2] 399,00
1229
384,00 783,00
Index 1,040
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 3 385,00 1 669,00
orná půda 1482/2 64300 orná půda 1482/2 64310 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 5 054,00 m2
JC [Kč/m2] 10,03 8,80
Upr. cena [Kč/m2] 458,03
Jedn. cena [Kč/m2] 458,03
Cena [Kč] 182 753,97
458,03
175 883,52 358 637,49
m
2
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Koef.
160 % 160,00 % Úprava [%] 160,00 160,00
UC [Kč/m2] 26,08 22,88
Cena [Kč] 88 280,80 38 186,72 126 467,52
Pozemky p.č. 1228, 1229 - zjištěná cena
=
485 105,01 Kč
1.2.2 Pozemek p.č. 1482/2 Na východní hranici pozemku p.č. 1229 navazuje pozemek p.č. 1482/2 - orný půda. Pozemek je obhospodařován - nájemní smlouva nebyla předložena. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 3 385,00 1 669,00
orná půda 1482/2 64300 orná půda 1482/2 64310 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 5 054,00 m2
8
JC [Kč/m2] 10,03 8,80
160 % 160,00 % Úprava [%] 160,00 160,00
UC [Kč/m2] 26,08 22,88
Cena [Kč] 88 280,80 38 186,72 126 467,52
Pozemek p.č. 1482/2 - zjištěná cena
=
126 467,52 Kč
2. LV 179 - podíl na pozemku 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek p.č. 1227 Přístup a příjezd k domu je zajištěn přes pozemek p.č. 1227 - ostatní plocha - ostatní komunikace. Pozemek je zpevněný a je v podílovém spoluvlastnictví (11/96). Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,30
0,00 0,00 0,00 0,60 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,420
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 440,41 0,420 1,000
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 744,00 m2 Pozemek p.č. 1227 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Cena [Kč] 137 617,68
= *
137 617,68 137 617,68 Kč 11 / 96
Pozemek p.č. 1227 - zjištěná cena
=
15 768,69 Kč
Název
§ 4 odst. 3
9
Výměra [m2] 744,00
184,97
Jedn. cena [Kč/m2] 184,97
Typ
Parcelní číslo 1227
Upr. cena [Kč/m2]
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p. 332 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
200,00 m2 1 043,17 m3 349,00 m2 783,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Nabízíme samostatně stojící dvougenerační RD 3+1 a 2+1 se zahradou v klidné části obce Skřečoň spadající pod město Bohumín. Jedná se o celopodsklepenou cihlovou stavbu s plastovými okny a stanovou střechou krytou plechem, zastavěná plocha činí 268 m2, obytná je cca 160 m2. Dům je po částečné rekonstrukci, mimo jiné nová okna a podlahy.Ve zvýšeném přízemí se nachází veranda, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a toaleta. V patře je kuchyň, tři pokoje, koupelna, toaleta, terasa a balkon. Ve sklepě je kotelna, uhelna a skladovací prostory. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada s bazénem, skleníkem a ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 960 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Lokalita Bohumín Skřečoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,99 15 506 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 160,00 m 1 268 m 2 499 000 Kč 15 619 Kč/m2
10
Název: Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej prvorepublikové vily 5+2 v BohumíněSkřečoni, ul. 1.máje, užitná plocha 280 m2, obytná plocha 180 m2, pozemek 1.324 m2. Jedná se o 3podlažní vícegenerační vilu, celopodsklepenou, s možností rozšíření obytné plochy o půdní prostor, po částečné rekonstrukci – plastová okna, plovoucí podlahy v 1.NP, kompletní nové rozvody, nové koupelny, dřevěné obložení haly a schodiště. V suterénu domu je dílna, prádelna, kotelna a sklad zeleniny. Suterén je přístupný přímo z domu nebo ze dvora. Při vstupu do domu se vchází do prostorného zádveří a následně pak do vstupní haly, se vstupem do sklepa i do 2. NP. 1.NP tvoří samostatná bytová jednotka 3+1, s koupelnou s rohovou vanou a umyvadlem, samostatným WC, menším pokojem, kuchyní, obývacím pokojem a ložnicí. Ve 2.NP se pak nachází druhá samostatná bytová jednotka 2+1, s možností jejího rozšíření o další prostory. 2.NP je tvořeno koupelnou s rohovou vanou, umyvadlem a přípravou na pračku, samostatným WC, kuchyní, obývacím pokojem a ložnicí. Dále je zde i půdní prostor, plně využitelný k rozšíření stávajícího bytu (šatna, komora, koupelna). Z tohoto prostoru je pak ještě vstup na další úložnou půdu. Vytápění i ohřev vody je zajištěn kombinovaným plynovým kotlem s ÚT, popř. i kotlem na tuhá paliva a karmou na ohřev vody pro oba byty. K domu náleží rovněž i samostatná zděná garáž. Za domem je prostorná zahrada (1.183 m2), se 2 dřevěnými kůlnami, pergolou se zděným grilem a množstvím vzrostlých ovocných i okrasných stromů a keřů. K dispozici jsou kompletní IS – elektřina (220/380V), obecní vodovod i kanalizace a plyn. Dům se nachází ve velice klidné části obce, s výbornou dopravní dostupností (bus 50 m) a veškerou občanskou vybaveností v místě – školky, škola, obchody, hospody, školní hřiště, tenisový kurt, služby, lékaři Lokalita 1. máje, Bohumín Skřečoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,94 10 217 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 1 324 m 1 950 000 Kč 10 833 Kč/m2 Název: Rodinný dům Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům o velikosti 2x (3+1) ve velmi pěkné lokalitě v Bohumíně Skřečoni. Součástí pozemek je pozemek o celkové výměře cca 818m2. V každém patře se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem, je zde možnost vytápění na tuhá paliva. Dům se nachází ve velmi žádáné části města. U domu je postavená altán cca 4x4m, krb. Doporučuji prohlídku tohoto domu.
11
Lokalita Bohumín Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 180,00 m2
-
Výměra pozemku. 818 m2
Skřečoň koeficienty: 0,95 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,05 17 388 Celková cena Jednotková cena 2 995 000 Kč 16 639 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
10 217 Kč/m2 14 370 Kč/m2 17 388 Kč/m2 14 370 Kč/m2 200,00 m2 2 874 000 Kč
1.2. Ocenění věcných břemen 1.2.1 Věcné břemeno doživotního užívání Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch pana Jindřicha Vicherka. Věcné břemeno spočívá v doživotním užívání jednoho pokoje v přízemí domu a jednoho pokoje v patře domu s přístupem z předsíně s možností užívání sociálního zařízení v přízemí a v patře s příslušenstvím sloužícím k řádnému užíváni těchto pokojů. Přístup a řádné užívání schodiště a ostatních společných prostor v domě, přístup a řádné užívání všech prostor hospodářské budově s možností chovu zvířectva, přístup a řádné užívání study v případě jejích zprovoznění, přístup a řádné užívání nezastavěných prostor p.č. 1229 s možností pěstování ovoce a zeleniny, dále přístup do rodinného domu po p.č. 1227 - cestě a přístup a řádné užívání horní části navazující na p.č. 1229 tj. pozemek p.č. 1482/2. Náklady na užívání nemovitosti a jejich součástí a příslušenství se budou hradit společně. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Výměra: 60,00 m2 Jednotková cena: 1 100,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 60,00 m2 * 1 100,- Kč/m2/rok = 66 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12
66 000,- Kč/rok * 100 % = 66 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 66 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 66 000,- Kč * 10 let = 660 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
660 000,- Kč
1.2.2 Věcné břemeno doživotního užívání. Na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch paní Aleny Vicherkové. Věcné břemeno spočívá v doživotním užívání jednoho pokoje v přízemí domu a jednoho pokoje v patře domu s přístupem z předsíně s možností užívání sociálního zařízení v přízemí a v patře s příslušenstvím sloužícím k řádnému užíváni těchto pokojů. Přístup a řádné užívání schodiště a ostatních společných prostor v domě, přístup a řádné užívání všech prostor hospodářské budově s možností chovu zvířectva, přístup a řádné užívání study v případě jejích zprovoznění, přístup a řádné užívání nezastavěných prostor p.č. 1229 s možností pěstování ovoce a zeleniny, dále přístup do rodinného domu po p.č. 1227 - cestě a přístup a řádné užívání horní části navazující na p.č. 1229 tj. pozemek p.č. 1482/2. Náklady na užívání nemovitosti a jejich součástí a příslušenství se budou hradit společně. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Výměra: 60,00 m2 Jednotková cena: 1 100,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 60,00 m2 * 1 100,- Kč/m2/rok = 66 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 66 000,- Kč/rok * 100 % = 66 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 66 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 66 000,- Kč * 10 let = 660 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
13
660 000,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Rodinný dům č.p. 322 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky p.č. 1228, 1229 1.2.2 Pozemek p.č. 1482/2
1 813 307,00 Kč 485 105,00 Kč 126 468,00 Kč 611 573,00 Kč 2 424 880,00 Kč
1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky - celkem 2. LV 179 - podíl na pozemku 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek p.č. 1227
15 769,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. LV 22 - Rodinný dům s pozemky 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p. 332 1.2. Ocenění věcných břemen 1.2.1 Věcné břemeno doživotního užívání 1.2.2 Věcné břemeno doživotního užívání.
2 874 000,00 Kč 660 000,00 Kč 660 000,00 Kč 1 320 000,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV 22 - Rodinný dům s pozemky Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcné břemeno Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Nula Kč
0 Kč 0 Kč 2 874 000 Kč 0 Kč 1 320 000 Kč 2 424 880 Kč 0 Kč
LV 179 - podíl na pozemku Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Nula Kč
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 15 769 Kč 0 Kč
14
Rekapitulace výsledných cen Věcná hodnota
0 Kč
Hodnota pozemku
0 Kč
Porovnávací hodnota
2 874 000 Kč
Výnosová hodnota
0 Kč
Obvyklá cena
1 554 000 Kč
slovy:
Jedenmilionpětsetpadesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná část obce, výborná dostupnost centra města a okr. měst, veškeré inženýrské sítě, přístup přes zpevněnou komunikaci ve spoluvlastnictví, orná půda s možností pronájmu, c) parametry ponižující cenu: na nemovitostech vázne věcné břemeno doživotního užívání Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 2 874 000,- Kč , cena věcného břemene je stanovena ve výši 1 320 000,- Kč. Cena obvyklá po odečtu věcného břemene činí 1 554 000 Kč. V Praze 19.12.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4825/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.
15
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 211/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 2 3
Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 25.4.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22
16
17
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 84333629-28769-160422140101, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 17 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 22.04.2016
84333629-28769-160422140101
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.
