ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1097-063/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl ¼ z celku rodinného domu včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Malín Adresa nemovité věci: Slévárenská 281, 284 01 Kutná Hora - Malín Vlastníci staveb: Alexandr Plocek, Feřtekova 556/3, 181 00 Praha 8, Bohnice, podíl: 1/4 Miroslav Kalousek, Slévárenská 281, 284 01 Kutná Hora - Malín, podíl: 3/4 Vlastníci pozemků: Alexandr Plocek, Feřtekova 556/3, 181 00 Praha 8, Bohnice, podíl: 1/4 Miroslav Kalousek, Slévárenská 281, 284 01 Kutná Hora - Malín, podíl: 3/4 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 DIČ: fax:
Určení obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 2789/15
OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/4 Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
12 stran
V Plzni, dne 13.4.2016
11.4.2016
250 000 Kč Stav ke dni :
Počet příloh: 24 stran
JUDr. Karel Mošna
11.4.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ z celku pozemku parc.č. 92 o výměře 307 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Malín č.p 28/1 - bydlení, na pozemku parc.č. 92, a z celku pozemku parc.č. 93 o výměře 447 m2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 3672 pro katastrální území Malín, obec Kutná Hora, okres Kutná Hora. Vymezení základních pojmů Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění porovnávací metodou: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2789/15-32 ze dne 21.3.2016, výpis z katastru nemovitostí LV č. 3672 ze dne 21.3.2016, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 13.4.2016. Dne 11.4.2016 byla provedena prohlídka exteriéru objektu a byla pořízena fotodokumentace, jako podklad pro hodnocení vnitřní dispozice a stavebně technického stavu vnitřních konstrukcí byly použity údaje ze znaleckého posudku Ing. Luboše Bočáka, číslo posudku 3900/70/10 ze dne 3.8.2010.
-2-
Místopis Oceňovaný objekt je situován na severovýchodním okraji zastavěného území města Kutná Hora, v části Malín, na jižním konci Slévárenské ulice, v blízkosti a železniční stanice Kutná Hora hlavní nádraží. Okolní zástavbu tvoří původní rodinné domy i novostavby, v místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k objektu je zajištěn po veřejné komunikaci s asfaltovým povrchem. Určitým negativním faktorem dané lokality je blízkost železniční trati a mostu s hlavním silničním přivaděčem do Kutné Hory, což může mít za následek zvýšenou hladinu hlučnosti z dopravy. Město Kutná Hora je bývalým okresním městem ležícím na východním okraji Středočeského karje, při hranici s okresem Pardubice, ve vzdálenosti 13 km jihovýchodně od Kolína, 11 km severozápadně od Čáslavi a cca 50 km východně od okraje Prahy. Ve městě se nachází kompletní občanská i technická infrastruktura, dopravní spojení v rámci města je zajišťováno autobusy MHD, meziměstská veřejná doprava je zajišťována autobusovými i vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaný objekt sestává z rovinného stavebního pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, zděná garáž s dálnou zastřešená pultovou střechou, zděná kolna zastřešená pultovou střechou a venkovní úpravy běžného rozsahu a provedení, zejména plot do ulice, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí, a dále z navazujícího rovinného pozemku zahrady pod společným oplocením, jehož součástí je oplocení a vzrostlé ovocné stromy. Hlavní stavba je volně stojící částečně podsklepený rodinný dům o jednom nadzemním podlaží a podkroví zastřešený polovalbovou střechou se dvěma úrovněmi hřebenů. Z hlediska vnitřní dispozice se dle citovaného znaleckého posudku v podzemním podlaží nachází tři sklepní místnosti (3,39 m2, 5,21 m2 a 4,86 m2), v přízemí se nachází 4 pokoje (20,07 m2, 12,74 m2, 11,10 m2 a 9,94 m2), kuchyň (8,82 m2), koupelna (5,11 m2), WC (0,72 m2), chodba (11,62 m2), spíž (0,98 m2) a veranda (3,61 m2), v podkroví se nachází jeden letní pokoj (10,95 m2) a volný půdní prostor. Objekt je založen na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm bez zateplení obvodového pláště, podezdívka s obkladem z lomového kamene, stropy jsou patrně dřevěné s rovným podhledem, krov dřevěný vázaný s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozink.plechu, včetně bleskosvodu, okna dřevěná špaletová, vstupní dveře dřevěné náplňové, vnější omítky břízolitové stříkané. Dle znaleckého posudku jsou podlahy obytných místností prkenné, v jedné místnosti vlýsky, v kuchyni podlaha betonová s PVC, v chodbě a v koupelně je keramická dlažba 10*10 cm. Vnitřní rozvody elektřiny jsou vedeny pod omítkou, vytápění je řešeno jako ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn a článkovými radiátory, ohřev TUV je zajišťován z el. boileru, WC je splachovací, objekt je vybaven standardními zařizovacími předměty jako je vana, umyvadlo a sporák. Objekt byl postaven v roce 1927, v roce 1970 byla provedena přístavba verandy. Ke dni ocenění je většina konstrukcí krátkodobé životnosti již dožitá, objekt není delší dobu užíván a jeho údržba je zanedbaná. -3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva soudcovská, zástavní práva zákonná, exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, vše dle přiloženého LV. Na LV je dále zapsáno věcné břemeno bytu ve prospěch Josefa Vaňka, které zaniklo jeho úmrtím. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Objekt je prázdný, zjevně dlouhou dobu není užíván, stavebně technický stav vnějších konstrukcí je částečně narušen povětrnostními vlivy
-4-
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 95,66 m2 Zastavěná plocha: 104,47 m2 Plocha pozemku: 751,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Záboří nad Labem Rodinný dům se zahradou v obci Habrkovice (Záboří nad Labem). Dvoupodlažní domek je situován v klidné části obce na jižní stranu. Výhodou je zahradní plocha kolem celé nemovitosti. Jedná se o stavbu z kamene a cihel. Vhodné pro rodinu, která má chuť rekonstruovat a pěstovat domácí zvířectvo. Přízemí je dispozičně rozděleno na čtyři pokoje. Schodištěm z předsíně se dostanete do 2. NP, kde je připraven zpevněný půdní prostor k výstavbě dalších pokojů. Ve všech místnostech je zavedena elektřina (původní). Podlahová krytina místností je převážně dlažba a PVC. Topení formou tuhých paliv. Okna jsou špaletová ve velmi dobrém stavu. Suchá toaleta. Součástí domu jsou další čtyři místnosti s vlastním vchodem, kde je uloženo veškeré nářadí potřebné k udržování domu a zahrady. Parkování je řešeno formou vlastní garáže. Na zahradní ploše o velikosti 1 787 m2 naleznete vlastní studnu, ovocné stromy, přípojku na obecní vodovod a kanalizaci. Výhodou nemovitosti je okolí a příjemné klidné prostředí plné zeleně. V obci je autobusová doprava (obec 9 km od Kutné Hory, 15 km od Kolína, 6 km od Týnce nad Labem, 8 km od Chvaletic). Občanská vybavenost v Záboří nad Labem (3 km), zde je také železniční trať směrem na Kolín - Pardubice Česká Třebová. Lokalita: Habrkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,20 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,20 K5 Vliv pozemku 0,80 K6 Velikost stavby 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,14 1 015 027 - horší poloha; Provedení a vybavení - horší příslušenství; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 483 m 890 000 Kč 890 000 Kč/ks Název: RD Šťáralka Rodinný dům 3+1, na pozemku o rozloze 806 m2. Dům se nachází na okraji obce Kolín směrem na Kutnou Horu na klidném místě ve slepé ulici. V přízemí domu je obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyň, malá koupelna, samostatné WC a zádveří. V podkroví je prostorná půda s možností vestavby. V době jsou nová plastová okna. Vytápění zajišťuje plynový kotel plus nové rozvody a -5-
topná tělesa. Dům je napojen na kanalizační, vodovodní, elektrickou i plynovou přípojku a na pozemku se nachází vlastní studna. Dům je částečně podsklepen a součástí domu je i garáž. V blízkosti je autobusová zastávka a střední škola. Dům je ve výborném stavu. Lokalita: Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,72 1 425 600 - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - výrazně lepší stav; Vliv pozemku srovnatelný; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 806 m 1 980 000 Kč 1 980 000 Kč/ks Název: RD Lochy Rodinný dům vhodný k trvalému bydlení v obci Lochy u Čáslavi. Dům o dispozici 4+1 má užitnou plochu 213 m2, leží na pozemku o velikosti 629 m2 a je celý podsklepen. V 1. PP se nachází garáž, kotelna, dílna a sušárna. Do domu je zavedena elektřina a vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva. Nemovitost je napojena na obecní vodovod a odpad je sveden do jímky. Dům má též prostornou půdu o velikosti 70 m2, která by v případě potřeby umožnila vestavbu dalších pokojů v podkroví. Veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchody, nemocnice, lékař, pošta ve 2 km vzdálené Čáslavi. Lokalita: Čáslav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Velikost stavby 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,86 1 250 608 - horší poloha; Provedení a vybavení - montovaná stavba; Celkový stav - výrazně lepší stav; Vliv pozemku srovnatelný; Velikost stavby - větší stavba; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 751 m 1 450 000 Kč 1 450 000 Kč/ks
-6-
Název: RD Kobylnice Rodinný dům v obci Kobylnice nedaleko Kutné Hory. Dům prošel interiérovou rekonstrukcí což znamená že jsou nové rozvody vody, odpadů, plynu, elektřiny, nové podlahy a zateplené stropy. Okna jsou původní dřevěná v dobrém stavu. Dům je vytápěný plynovým kotlem a jsou připraveny rozvody na krbovou vložku s výměníkem. Nemovitost je o dispozici 2+1 cca 60m2 (obývací pokoj s kuchyní a ložnice). Koupelna s WC jsou před rekonstrukcí. Nachází se zde možnost zvětšení domu a další dvě menší místnosti. Na pozemku je ještě prostorná stodola a samostatně stojící budova s dvěma garážemi plus k domu přilehlá další budova(s možností rozšíření bytové dispozice o další dva pokoje). Všechny tyto budovy mají zhruba 380m2 podlahové plochy. Je zde velmi klidná lokalita a přejemné prostředí Lokalita: okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,90 K5 Vliv pozemku 0,80 K6 Velikost stavby 1,10 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,78 1 152 598 - horší poloha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost stavby - menší stavba; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 1 600 m 1 470 000 Kč 1 470 000 Kč/ks Název: RD Malín Přízemní zděný dům se nachází v Kutné Hoře, ve čtvrti Malín. V blízkosti je zastávka MHD do centra Kutné Hory. Vlakové spojení na Prahu je ve vzdálenosti cca 800m. Dům je vzdálen 48min od Černého Mostu. Dispozice domu: vstupní veranda, 2 pokoje, kuchyň a komora. Komora je dosti prostorná na vybudování koupelny s WC. Okna jsou dřevěná, stropy dřevěné s viditelnými trámy, vytápění lokální na tuhá paliva. U domu je zděná kůlna, suché WC, dřevěná kůlna a kopaná studna. Na pozemek je přípojka plynu. Vodovod a kanalizace jsou v ulici. Dům je ideální k rekonstrukci dle vlastních představ. Lokalita: Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,10 K4 Celkový stav 1,20 K5 Vliv pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,20 Zdroj: www.sreality.cz
-7-
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 1,71 1 110 257 - srovnatelná; Provedení a vybavení - bez příslušenství; Celkový stav - výrazně horší stav; Vliv pozemku výrazně menší pozemek; Velikost stavby - výrazně menší stavba; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 282 m 649 000 Kč 649 000 Kč/ks Název: RD Nové Dvory Rodinný dům o současné dispozici 3+kk, užitné ploše 160 m2, s pěknou půdou, vhodnou k vybudování podkrovních místností. Nemovitost stojí ve starší zástavbě, v blízkosti hřiště, na pozemku o rozloze 796 m2. Dům z roku 1926 je postaven z cihel s kamenným základem, v sedmdesátých letech byla část domu přistavěna, k původní stavbě. Kanalizace a vodovod je obecní a na pozemku je studna s pitnou vodou. Bojler v koupelně zajišťuje ohřev vody. Plynová přípojka na hranici pozemku. Vytápění elektro-kotlem a nebo kotlem na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen a zcela suchý. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Na zahradě je několik vzrostlých stromů. V obci je kompletní občanská vybavenost, obchod, lékař, pošta, škola, školka, restaurace. Kutná Hora je vzdálena 5 km, Čáslav cca 10 km. Lokalita: Vrchlického ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,10 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,99 1 154 340 - horší poloha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 796 m 1 166 000 Kč 1 166 000 Kč/ks Název: RD Kutná Hora Patrový rodinný dům o dispozici 3+1 se zahrádkou v Kutné Hoře, ul.Zachova na pozemku 315 m2. V přízemí domu se nachází chodba, kuchyň, obývací pokoj s koupelnou a WC, v patře domu se nachází chodba s dvěma podkrovními pokoji.Dům je částečně podsklepen. Vytápění je ústřední /radiátory/ s plynovým kotlem.Před domem je malá předzahrádka a za domem je zahrádka, na které se nachází garáž s kůlnou.V blízkosti domu se nachází škola,školka,obchody, supermarket, zastávka BUS. Dům je ihned k nastěhování.
-8-
Lokalita: Zachova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha 0,78 1 671 062 - lepší poloha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - výrazně lepší stav; Vliv pozemku výrazně menší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 Nezjištěn 315 m 2 149 000 Kč 2 149 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Podíl ¼ z celku * 1,00 / 4,00 Prodejnost podílu * 0,80 Výsledná porovnávací hodnota podílu 1/4
-9-
1 015 027 Kč/ks 1 254 213 Kč/ks 1 671 062 Kč/ks 1 254 213 Kč/ks
= =
313 553,25 250 842,60 250 843 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro ocenění byla použita porovnávací metoda, která nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu nemovitostí v daném segmentu. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu a odvětví vykazuje v současné době určitý převis nabídky nad poptávkou s výrazně menším objemem obchodovaných objektů obdobného charakteru. Vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet vzorků z realizovaných prodejů, bylo provedeno porovnání se vzorky rodinných domů z realitní inzerce. Výhodou oceňovaného objektu na trhu je jeho poloha v dobře dostupné okrajové části města s velmi dobrou dopravní dostupností z Kutné Hory, Kolína a Čáslavi, dobrý přístup k objektu z veřejné komunikace a dostupnost všech inženýrských sítí v místě. Naopak nevýhodou objektu je zejména značně zanedbaný stavebně technický stav, což je způsobeno zejména dlouhodobým neužíváním objektu, a zejména pak skutečnost, že předmětem ocenění není objekt jako celek, ale pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 z celku, což značně snižuje prodejnost. Zejména s ohledem na tuto skutečnost lze předpokládat, že umístění oceňovaného objektu na běžném trhu s nemovitostmi bude velmi problematické, a za případné zájemce o koupi lze považovat prakticky pouze spoluvlastníky objektu. Po právní stránce je objekt zatížen právními povinnostmi vyplývajícími ze zástavního práva smluvního, zástavních práv exekutorských, soudcovských a zákonných, z nařízených exekucí a z exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Přístup k objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí ani objekt sám nevykazuje žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti se znalec přiklání ke stanovení hodnoty podílu v souladu s jeho porovnávací hodnotou a navrhuje vyjádřit tuto hodnotu níže uvedenou obvyklou cenou.
- 10 -
- 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 2789/15-32 2 ze dne 21.3.2016 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3672 ze dne 21.3.2016 13 Snímek z katastrální mapy ze dne 13.4.2016 1 Inzertní nabídky z realitního portálu www.sreality.cz ze dne 13.4.2016 7
Fotodokumentace - 12 -
- 13 -