ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6322-27/2015 Rodinný dům čp. 16 Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Albrechtice, k.ú. Albrechtice u Českého Těšína Hlavní 16, 735 43 Albrechtice

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701

telefon: 608 972 071

DIČ: CZ7102135425

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

Počet stran:

e-mail: [email protected]

15

V Rohově, dne 28.2.2015

1 100 000 Kč 20.2.2015

Stav ke dni:

Počet stran příloh:

6

Martin Vehovský

20.2.2015

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1707 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 20.2.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1707 ze dne 23.1.2015. Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 20.2.2015. Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Albrechtice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí: nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 652 Obec Albrechtice

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II., III.tř

Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Lokalita s vysokou nezaměstnaností. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 7 let od uzavření Smlouvy o věcném břemenu, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Stavba je dlouhodobě neužívaná, je ve špatném stavu, odpojena od všech sítí..

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemku byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda Celkem

P.Č. 635 636 637

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 2 091 250,00 2 813 30,00 3 470 30,00 8 374

Výsledná cena

=

Cena [Kč] 522 750,00 84 390,00 104 100,00 711 240,00 711 240,– Kč

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Popis Par. č. Množství zděná, o 1.NP, 635 1 671,00 m3 ZP = 327,35 m2 Hospodářská zděná, o 1.NP, 635 952,00 m3 budova ZP = 204,79 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Název Stodola

-3-

JC RC Opotř. 1 000 1 671 000 75 % Kč/m3 Kč 1 000 952 000 75 % Kč/m3 Kč

VH (Kč) 417 750 238 000 655 750

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 16 Je užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís. 635. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm a skladovací prostory, v 1.NP je chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyně, spíž, koupelna a WC, v podkroví je po výstupu chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností prkenné, ostatní podlahy s dlažbou a betonové, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je podprůměrný, dům není dlouhodobě užíván, je odpojen od všech sítí. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP (7,20×9,74) 1.NP (17,40×9,74)+(5,55×4,36) Podkroví (17,40×9,74)+(5,55×4,36)

= = =

[m2] 70,13 193,67 193,67

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 70,13 m2 2,02 m 2 193,67 m 2,95 m 193,67 m2 2,55 m

Název 1.PP 1.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkový (70,13×2,02)+193,67×(4,72+3,56/2)

-4-

=

[m3] 1 400,52 m3

Název Celkový Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obest. prostor 1 400,52 m3 1 400,52 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy S 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 3. Stropy s rovným podhledem S 4. Střecha sedlová střecha S 5. Krytina pálená taška S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 9. Vnější obklady chybí C 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 11. Schody dřevěné S 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 13. Okna dřevěná špaletová S 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 15. Podlahy ostatních místností betonové P 16. Vytápění chybí C 17. Elektroinstalace světelná, třífázová - nefunkční P 18. Bleskosvod chybí C 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 20. Zdroj teplé vody chybí C 21. Instalace plynu chybí C 22. Kanalizace litinové potrubí S 23. Vybavení kuchyně chybí C 24. Vnitřní vybavení chybí C 25. Záchod splachovací S 26. Ostatní chybí C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 -5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20

13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S P P C P C S C C S C C S C

5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

= ×

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

× × × =

Plná cena:

1 400,52 m3 × 3 869,10 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 79 / 125 = 63,2 % Koeficient opotřebení: (1- 63,2 % / 100)

×

Rodinný dům čp. 16 - zjištěná cena

=

5,20 1,01 0,46 0,00 1,98 0,00 3,20 0,00 0,00 3,10 0,00 0,00 0,30 0,00 79,25 0,7925

2 290,– 1, 1200 0,7925 0,9000 2,1150 3 869,10 5 418 751,90 Kč

0,368 1 994 100,70 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

195,53 m2 1 400,52 m3 193,67 m2 8 374,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). -6-

Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný asi od roku 1935. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1 ve 2.NP, v přízemí jsou 2 pokoje se sociálním zařízením. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný asi od roku 1935. V přízemí jsou dva pokoje, kuchyň, vstupní chodba a hospodářská místnost, k dispozici je také prostorné podkroví s možností vybudování dalších pokojů. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný asi od roku 1935. Dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova. Dům je situován ve srovnatelné lokalitě, je v lepším stavu než oceňovaný dům. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Albrechtice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Užitná plocha 285,00 m2

Výměra pozemku. 550 m2

Název: RD Lokalita Albrechtice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,70 3 674 Celková cena Jednotková cena 1 499 000 Kč 5 260 Kč/m2

0,97 1,00 1,00 1,00 0,60 1,20 1,00 -7-

Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,87 7 682 vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 125,00 m 1 977 m 1 100 000 Kč 8 800 Kč/m2 Název: RD Lokalita Albrechtice, ul. Kostelní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,97 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,60 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Upravená j. cena Celkový Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 koef. K C Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a 0,70 5 560 vybavení; Vliv pozemku - menší výměra pozemků; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 226,10 m 896 m 1 800 000 Kč 7 961 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

3 674 Kč/m2 5 639 Kč/m2 7 682 Kč/m2 5 639 Kč/m2 195,53 m2 1 102 594 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Současný stav 1 102 594 Kč 0 Kč 3 361 091 Kč 711 240 Kč

Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmiliostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8

-8-

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty věcného břemene. V Rohově 28.2.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6322-27/2015 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1707 ze dne 23.1.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 20.2.2015. Mapa oblasti

-9-

počet stran A4 příloze 2 2 1 1

- 10 -

stodola

hospodářská budova

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -