ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5187/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 5006/19 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Chomutov, k.ú. Chomutov I Adresa nemovité věci: Jirkovská 5006, 430 01 Chomutov Vlastníci stavby: SJM Strnisko Josef a Krausová Libuše, vlastnictví: výhradní Strnisko Josef, Jirkovská 5006, 430 01 Chomutov Krausová LibušeKarla Čapka 1070, 430 01 Chomutov Vlastníci pozemku: SJM Strnisko Josef a Krausová Libuše, vlastnictví: výhradní Strnisko Josef, Jirkovská 5006, 430 01 Chomutov Krausová LibušeKarla Čapka 1070, 430 01 Chomutov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
|MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 150 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 124 EX 9277/09 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
187 000 Kč
Datum místního šetření: 24.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 11 stran Počet příloh: 0
V Praze, dne 3.7.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
24.6.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 5006/19 v bytovém domě č.p. 5005, 5006, 5007, 5008 (LV 4804 byt.dům) na pozemku parc. č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 v k.ú. Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov na listu vlastnictví č. 12469. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2015, LV 12469, kat. úz. Chomutov I. - kopie mapy katastrální ze dne 8.6.2015, mapový list č. 2-4/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Chomutov I. - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 9277/09-17 ze dne 2.3.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 9277/09-143 ze dne 2.6.2015 - kopie smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 12.11.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2008 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Chomutov je město v Ústeckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 5006/19 se nachází v panelovém zatepleném domě o čtyřech vstupech č.p. 5005, 5006, 5007 a 5008 na pozemcích p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38 a 5772/39. Bytový dům je situován v okrajové části městě Chomutov - Sídliště Písečná v ulici Jirkovská. Dům je plastová okna a dveře. Bytová jednotka se nachází v 7.NP a je dispozičně řešena jako 1+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace 2
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,02
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba II 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
3
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,039 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chomutov I: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 Bytová jednotka č. 5006/19 se nachází v 7.NP a je dispozičně řešena jako 1+1, sestává z kuchyně, pokoje, koupelny, WC, předsíně. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC mísa, vodoměr SV a vodoměr TUV.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č.
4
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky zastavěny bytovým domem.
II IV
0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,060 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 1,060 = 1,039 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 020,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
1,039
Upr. cena [Kč/m2] 1 059,78
Parcelní číslo 5772/36
Výměra [m2] 241,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 059,78
Cena [Kč] 255 406,98
5772/37
240,00
1 059,78
254 347,20
5772/38
240,00
1 059,78
254 347,20
5772/39
241,00
1 059,78
255 406,98
962,00
m2
1 019 508,36
Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 - zjištěná cena
=
1 019 508,36 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39
=
1 019 508,36Kč 1 019 508,36 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 019 508,36 Kč
5
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Chomutov 40 let 5 510,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 13,5 * 1,00 = 2,8 * 1,00 = 2,0 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 16,0 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: předsíň: koupelna: WC: pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu:
13,50 m2 2,80 m2 2,00 m2 1,00 m2 16,00 m2 35,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
I
-0,03
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,776
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 510,- Kč/m2 * 0,776 = 4 275,76 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 35,30 m2 * 4 275,76 Kč/m2 * 0,980 * 1,060= 156 790,58 Kč
6
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
156 790,58 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 019 508,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 353 / 55 236 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 019 508,36 Kč * 353 / 55 236 = 6 515,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
6 515,43 Kč
Bytová jednotka č. 5006/19 - zjištěná cena
=
7
163 306,01 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor:
35,30 m2 35,30 m3
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 1+1 Byt v osobním vlastnictví v 5. patře panelového domu v klidné revitalizované lokalitě města, nedaleko Bezručova údolí. Původní, ale udržovaný stav. Okna plastová, na podlahách PVC, jádro umakartové. V těsné blízkosti veškerá občanská vybavenost, nedaleko Kamencové jezero a chomutovský lesopark. Lokalita Na Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 36,00 m2
Borku,
Chomutov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KCKč/m2 0,95 5 252 Celková cena Jednotková cena 199 000 Kč 5 528 Kč/m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Bytová jednotka 1+1 Nabízíme k prodeji celkově zrekonstruovaný byt 1+1 ve zvýšeném přízemí revitalizovaného panelového domu. Jádro bytu je zděné a koupelna vkusně zařízená a obložená. V kuchyni je moderní linka, odkládací pult a jídelní stůl. V bytě jsou nové vstupní a interiérové dveře, plovoucí podlahy, keramická dlažba a mnichovská omítka. Lokalita Kamenná, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
Chomutov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 8
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 36,00 m2
1,00 1,00 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 7 627 Celková cena Jednotková cena 289 000 Kč 8 028 Kč/m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Bytová jednotka 1+1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej hezké bytové jednotky 1+1 v Chomutově, ulice Kamenný vrch. V bytě jsou plastová okna, rohová kuchyňská linka, plovoucí podlaha, nové malby, přípojka internetu a kabelové televize. Jádro je původní umakartové, ale upravené ( obložené ). K bytu náleží sklepní prostor. Bytová jednotka zůstává z části vybavená. Dům prošel kompletní revitalizací ( zateplení domu, vstupní plastové dveře, nové schránky, eurovýtah a nová fasáda ). Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Lokalita Kamenný Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 35,00 m2
Vrch,
Chomutov koeficienty: 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Neuvedeno Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,85 4 372 Celková cena Jednotková cena 180 000 Kč 5 143 Kč/m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: Bytová jednotka 1+1 Prodej bytu 1+1 na sídlišti Písečná v Chomutově. Byt o výměře 36 m2 je umístěn ve 4. patře obytného domu vedle marketu Tesco. Byt s drobnými úpravami, v dobrém stavu, čistý a udržovaný. Z bytu je hezký výhled. Ihned k dispozici. Panelový dům je zateplen, v dobrém stavu. Parkování před domem. Lokalita Písečná, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Chomutov koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9
Zdroj:
Užitná plocha 36,00 m2
Neuvedeno
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 3 959 Celková cena Jednotková cena 150 000 Kč 4 167 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
3 959 Kč/m2 5 303 Kč/m2 7 627 Kč/m2 5 303 Kč/m2 35,30 m2 187 196 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19
163 306,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19
187 196,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
187 196 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 163 306 Kč
Obvyklá cena 187 000 Kč slovy: Jedno sto osmdesát sedm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, 10
b)
parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nesoučinnost majitele bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 187 000,- Kč. V Praze 3.7.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5187/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 150/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
11
